Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Гостевой Дом», поданной его представителем директором Цветовым Г.М., на решение Пролетарского районного суда города Твери от 13 сентября 2019 года, которым постановлено:

«Исковые требования Администрации города Твери удовлетворить.

Признать жилой дом <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером:№, зарегистрированный на праве собственности за ФИО1, самовольной постройкой.

Обязать ФИО1 своими силами и за свой счет осуществить снос самовольной постройки - жилого дома <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером: № в течение трех месяцев с даты вступления данного решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО1 в пользу Муниципального городского округа город Тверь госпошлину в сумме 300 (триста) рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации города Твери в счет возмещения понесенных расходов по производству по делу судебной строительно-технической экспертизы 50900 (пятьдесят тысяч девятьсот) рублей.

Решение в окончательной форме принято 13 сентября 2019 года».

Судебная коллегия

установила:

Администрация города Твери обратилась с исковыми требованиями к ФИО1, третьим лицам на стороне ответчика, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, Департаменту архитектуры и градостроительства администрации города Твери, ООО «Гостевой дом» о признании жилого дома самовольной постройкой, понуждении ответчика к сносу самовольной постройки.

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что в ЕГРН зарегистрировано право собственности ответчика ФИО1 на жилой дом <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый № и земельный участок <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, с разрешенным использованием «под индивидуальный жилой дом», возникшее на основании вступившего в законную силу определения Пролетарского районного суда города Твери от 03 мая 2017 года об утверждении мирового соглашения по делу №.

Администрацией города Твери установлено, что на указанном земельном участке, принадлежащем ФИО1 на праве собственности, возведена самовольная постройка - трехэтажное здание площадью <данные изъяты> кв.м., используемое ООО «Гостевой дом» в коммерческих целях под отель.

Размещение отеля вместо индивидуального жилого дома существенно нарушает вид разрешенного использования земельного участка, градостроительные и строительные нормы и правила в части требуемого количества машино-мест для парковки, коэффициента плотности застройки, оснащения специальными приспособлениями и оборудованием для свободного передвижения и доступа инвалидов и маломобильных граждан. Так, зоны для погрузки-разгрузки, парковка фактически расположены за пределами принадлежащего ответчику земельного участка, на территории общего пользования, что существенно нарушает права Муниципального образования город Тверь.

По договору аренды от 22 августа 2017 года ФИО1 сдала принадлежащие ей земельные участок и жилой дом <адрес> в аренду ООО «Гостевой дом», которое осуществляет коммерческую деятельность на спорном объекте.

Согласно информации Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Твери от 13 сентября 2018 года разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта не выдавались. Ответчик за данными документами не обращался, ГПЗУ и схема планировочной организации земельного участка не разрабатывались. Согласно карте градостроительного зонирования города Твери, Правилам землепользования и застройки города Твери, утвержденным решением ТГД № от 02 марта 2003 года, спорный земельный участок относится к зоне индивидуальной жилой застройки Ж-1. Гостиничное обслуживание в данной территориальной зоне относится к условно-разрешенным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Вопрос о предоставлении разрешения на условно- разрешенный вид использования в силу ст. 39 ГрК РФ и решения ТГД № (224) от 28 ноября 2007 года «Об утверждении Положения о порядке организации и проведения публичных слушаний по вопросам регулирования градостроительной деятельности на территории горбда Твери» подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Ответчик не обращался в администрацию города Твери с заявлением о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка.

Спорный объект является самовольной постройкой на основании п. 1 ст. 222 ГК РФ, поскольку возведен на земельном участке, разрешенное использование которого не допускало его возведение, без необходимых согласований и разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, без подготовки необходимой проектно-сметной документации и ее согласования в установленном законом порядке, а также без проведения экспертизы проектной документации. На основании п. 1 ст. 222 ГК РФ истец просил признать жилой дом <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, самовольной постройкой, обязать ответчика ФИО1 снести данную самовольную постройку своими силами и за свой счет в течение трех месяцев с момента вступления решения суда по данному делу в законную силу.

В судебном заседании представитель истца Администрации города Твери ФИО2 поддержал заявленные исковые требования, просил суд удовлетворить их.

В судебном заседании ответчик ФИО1 и ее представитель адвокат Годько А.Н. признали заявленные исковые требования в полном объеме, что подтверждается заявлениями ответчика о признании иска.

В судебном заседании представитель третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Гостевой дом» Виноградова О.Н. заявленные исковые требования не признала, просила суд отказать в их удовлетворении в полном объеме. Пояснила, что ООО «Гостевой дом» арендует по договору аренды от 22 августа 2017 года принадлежащие ФИО1 земельные участок и жилой дом, в котором ООО «Гостевой дом» осуществляет коммерческую деятельность. Представитель третьего лица также поддержала представленный ею письменный отзыв, согласно которому заявленные исковые требования являются необоснованными, поскольку Администрация города Твери при строительстве спорного объекта согласовала проект строительства. При этом никаких перепланировок и реконструкций в здании не производилось. Спорный объект зарегистрирован в ЕГРН как жилой дом в порядке п. 1 ст. 40 и п. 10 ст. 40 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». При строительстве спорного здания не нарушены СНИП, а его размещение не нарушает права и интересы других лиц. Заключением проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы установлено, что совокупность технических параметров спорного объекта не противоречит определению «объект индивидуального жилищного строительства», в связи с чем, предусмотренных п. 1 ст. 222 ГК РФ оснований для его сноса не имеется.

В судебное заседание представитель третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Твери, надлежащим образом извещенного о дате и времени рассмотрения дела, не явился, о причинах неявки суд не известил, доказательств, подтверждающих наличие уважительных причин неявки в судебное заседание, не представил. Письменные возражения по существу заявленных требований от третьего лица не поступали.

Судом постановлено обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Гостевой Дом» директор Цветков Г.М. просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворения исковых требований администрации города Твери к ФИО1, третьим лицам, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департаменту архитектуры и градостроительства администрации г. Твери, ООО «Гостевой дом» о признании жилого дома самовольной постройкой, сносе самовольной постройки.

Приводя положения ст. 222 ГК РФ, ст.ст. 51, 51.1 ГрК РФ, ст. 40 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», указывает, что вывод суда о том, что разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию спорного объекта ответчику не выдавались, не состоятелен, поскольку спорное здание зарегистрировано в Управлении Росреестра по Тверской области, строительство данного объекта было согласовано администрацией города Твери, каких-либо перепланировок и реконструкций в вышеуказанном здании не производилось. Отмечает, что, согласно экспертному заключению №, совокупность технических параметров спорного здания не противоречит определению «объект индивидуального жилищного строительства». На основании данных осмотра и предоставленных сведений установлено, что существующее здание соответствует обязательным к применению требованиям, предъявляемым к жилым домам, градостроительных норм и правил, сводов Правил САНПиН, правил пожарной безопасности, нормативных документов по планировке территорий, правил землепользования и застройки, его размещение не нарушает права и интересы других лиц. Негативное влияние на существующие здания не установлено.

Отмечает, что в соответствии с Правилами землепользования застройки, утвержденными решением Тверской городской думы от 02 июля 2003 № «Правила землепользования и застройки города Твери» (далее - ПЗЗ), земельный участок ответчика расположен в зоне индивидуальной жилой застройки (кодовое обозначение зоны - Ж-1), в которой допускается размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.

С учетом изложенного полагает, что спорный объект недвижимости является постройкой, право собственности на которую может быть признано, и которая является законной в силу закона. Истец не доказал, что спорное здание является самовольной постройкой и подлежит сносу, в связи с чем исковые требования не подлежали удовлетворению.

Обращает внимание на то, что из сложившейся по аналогичным делам судебной практики следует, что снос здания является крайней мерой и применяется в случае существенных нарушений при строительстве, а также значительных нарушений других лиц.

Полагает, что суд необоснованно принял признание ответчиком ФИО1 иска, поскольку такое признание нарушает права и законные интересы ООО «Гостевой дом».

22 августа 2017 года между ООО «Гостевой дом» и ФИО1 заключен договор аренды с последующим выкупом земельного участка с расположенным на нем спорном зданием. Вышеуказанный договор заключен сроком на 10 лет, до 22 августа 2027 года.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 27 августа 2019 года апелляционная жалоба ООО «Гостевой дом» удовлетворена частично, решение Пролетарского районного суда города Твери в части разрешения исковых требований ФИО1 о расторжении договора аренды от 22 августа 2019 года отменено, исковые требования ФИО1 о расторжении договора аренды от 22 августа 2017 года оставлены без рассмотрения.

Таким образом, указанный договор аренды в настоящее время является действующим.

При этом ООО «Гостевой дом» выплачена выкупная цена за имущество по указанному договору аренды, что подтверждается распиской от 25 сентября 2017 года.

В связи с тем, что ФИО1 длительное время уклонялась от заключения договора купли-продажи арендованного имущества, 13 сентября 2019 года ООО «Гостевой дом» подало в Московский районный суд города Твери исковое заявление о понуждении заключить договор купли-продажи.

Считает, что ответчик ФИО1 намеренно причиняет вред ООО «Гостевой дом», что является злоупотреблением правом. Ответчику ФИО1 для приведения в соответствие правоустанавливающих документов с нормами ПЗЗ необходимо всего лишь обратиться в Администрацию города Твери с заявлением о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка. Однако ФИО1 с указанным заявлением не обращалась. Признавая исковые требования, ФИО1 также намеренно причиняет вред ООО «Гостевой дом».

Отмечает, что истец обратился с исковым заявлением о признании спорного здания самовольной постройки и его сносе, однако при этом не представил доказательств того, что спорное здание нарушает гражданские права и публичные интересы, а также не указал, каким образом снос этого здания восстановит нарушенные права.

Полагает, что администрация города Твери могла бы обратиться в суд с исковым заявлением о понуждении привести вышеуказанный земельный участок в соответствие нормами ПЗЗ и изменении условно-разрешенного вида использования земельного участка.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов гражданского дела следует, что в ЕГРН зарегистрировано право собственности ответчика ФИО1 на жилой дом <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, и земельный участок <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № с разрешенным использованием «под индивидуальный жилой дом».

На принадлежащем ФИО1 на праве собственности указанном земельном участке возведена самовольная постройка - трехэтажное здание площадью <данные изъяты> кв.м., используемое ООО «Гостевой дом» в коммерческих целях, под отель.

На основании договора аренды от 22 августа 2017 года ФИО1 сдала принадлежащие ей земельные участок и жилой дом в аренду ООО «Гостевой дом», которое осуществляет коммерческую деятельность в спорном объекте.

В соответствии с картой градостроительного зонирования города Твери Правил землепользования и застройки города Твери, утвержденных Решением ТГД № от 02 марта 2003 года, спорный земельный участок относится к зоне индивидуальной жилой застройки Ж-1. «Гостиничное обслуживание» в данной территориальной зоне относится к условно разрешенным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Вопрос о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования указанного земельного участка в силу ст. 39 ГрК РФ и Решения ТГД № (224) от 28 ноября 2007 года «Об утверждении Положения о порядке организации и проведения публичных слушаний по вопросам регулирования градостроительной деятельности на территории города Твери» подлежит обсуждению на публичных слушаниях.

Ответчик ФИО1 не обращалась в администрацию города Твери с заявлением о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования принадлежащего ей земельного участка.

Указанные обстоятельства сторонами не опровергнуты.

Руководствуясь положениями ст. 263, 260 ГК РФ, ст. 7 ЗК РФ, ст. 8, 37 ГрК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что постройка считается созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли, либо вопреки правилам градостроительного зонирования.

На основании п. 2 ч. 1 ст. 40, ст. 42 ЗК РФ судебная коллегия, соглашаясь с судом первой инстанции, полагает, что ответчик ФИО1 была вправе возвести на принадлежащем ей земельном участке только индивидуальный жилой дом, а гостиницу - только после предоставления ей разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка в соответствии с требованиями ст. 39 ГрК РФ и Решения ТГД № (224) от 28 ноября 2007 года «Об утверждении Положения о порядке организации и проведения публичных слушаний по вопросам регулирования градостроительной деятельности на территории города Твери».

Вместе с тем, поскольку ответчик ФИО1 не обращалась в администрацию города Твери с заявлением о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования принадлежащего ей земельного участка, а также учитывая, что при возведении расположенной на нем постройки в 2015 году не были соблюдены требования ст. 51 ГрК РФ и не было получено разрешение на строительство, возведенный ответчиком объект в соответствии со ст. 222 ГК РФ обоснованно признан судом первой инстанции самовольной постройкой.

Согласно заключению проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, возведенное спорное здание соответствует действующим на момент предъявления в суд данного иска и обязательным к применению требованиям, применяемым к индивидуальным жилым домам, градостроительным нормам и правилам, сводам правил, САНПИН, правилам пожарной безопасности, нормативным документам по планировке территории, правилам землепользования и застройки, за исключением п.п. 1, 2 ст. 16 ЖК РФ, определяющего наличие в жилом доме помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, п. 9.12 СП 17.13330.2011, определяющего необходимость установки снегозадерживающих устройств, устанавливаемых на карнизном участке, над несущей стеной (0,6-1,0 м от карнизного свеса), выше мансардных окон, а также при необходимости на других участках крыши. Кроме того, в исследуемом здании основной вход в здание осуществляется по крыльцу, расположенному по основному фасаду, не отраженному на схеме расположения объекта недвижимого имущества и выходящему за границу земельного участка.

Заключением судебной строительно-технической экспертизы установлено, что в материалах дела отсутствуют сведения о расположении здания относительно красных линий, информация об ограничениях в использовании земельного участка и наличии охранных зон с особыми условиями использования территории, о наличии или отсутствии на земельном участке ограничений и дополнительных требований к возведению зданий (содержатся в ГПЗУ и на схеме планировочной организации земельного участка), которые застройщиком не представлены. В связи с недостаточностью представленных сведений установить безопасность и допустимость подключения здания к общим инженерным сетям (электроэнергии, газоснабжения, водоотведения, отопления), а также безопасность устройства внутренней системы газоснабжения, не представляется возможным. Негативное влияние исследуемого здания на существующие здания, строения или сооружения, сети отведения поверхностных, дождевых, талых, дренажных (грунтовых) вод, противоречащее нормативным требованиям к дождевой канализации, на основании полученных сведений не установлено. В связи с недостаточностью представленных сведений установить угрозу или ее отсутствие жизни и здоровью граждан не представляется возможным. Спорное здание по своему функциональному назначению не обладает признаками объекта индивидуального жилищного строительства. По функциональному назначению здание относится к общественным зданиям для временного пребывания - отелю (гостинице). Критерии отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства содержат в себе технические параметры и функциональное назначение здания. Совокупность технических параметров здания не противоречит определению «объект индивидуального жилищного строительства».

Суд первой инстанции обоснованно положил в основу принятого решения выводы, изложенные в данном экспертном заключении, поскольку оно соответствует требованиям ст.ст. 85, 86 ГПК РФ, дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, конкретные научно обоснованные ответы на поставленные судом вопросы, является последовательным, ясным и понятным. Эксперт до начала производства исследования был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, о чем имеется его подпись, и имел необходимые для проведения экспертизы образование, квалификацию и экспертные специальности, опыт экспертной работы. Из содержания заключения экспертизы усматривается, что представленные для ее проведения материалы гражданского дела являлись достаточными для выводов эксперта по поставленному перед ним вопросу. Основания сомневаться в беспристрастности эксперта у суда первой инстанции отсутствовали, не усматривает их и судебная коллегия. Выводы, изложенные в заключении эксперта, сторонами не оспорены.

Руководствуясь выводами судебной экспертизы, принимая во внимание изложенное выше, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что спорный объект по составу своих жилых помещений и функциональному назначению не является индивидуальным жилым домом, а является зданием общественного назначения - отелем (гостиницей), которое возведено с нарушением приведенных выше норм закона, без необходимых согласований и разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, без подготовки необходимой проектно-сметной документации и ее согласования в установленном законом порядке, а также без проведения экспертизы проектной документации, на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, при самовольном изменении ответчиком вида разрешенного использования земельного участка.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и полагает, что спорный объект недвижимости подлежит сносу в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ как самовольная постройка. Обязанность по сносу самовольной постройки своими силами и за свой счет возложена судом первой инстанции на ответчика на основании ч. 2 ст. 206 ГПК РФ.

При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что, вопреки доводам апелляционной жалобы, именно указанные обстоятельства, а не принятое судом в соответствии со ст. 39 ГПК РФ признание ответчиком иска, явились основанием для принятия судом обжалуемого решения.

О наличии между ООО «Гостевой дом» и ФИО1 договора аренды с последующим выкупом земельного участка с расположенным на нем спорном зданием от 22 августа 2027 года, заключенного на 10 лет, то есть до 22 августа 2027 года, суду первой инстанции было известно. В совокупности с другими обстоятельствами по делу данное обстоятельство было принято во внимание и оценено судом при вынесении решения.

При этом судебная коллегия отмечает, что при заключении договора аренды ООО «Гостевой Дом» должно было действовать осмотрительно, поскольку арендованное им имущество не могло быть использовано под размещение гостиницы.

Судебные расходы взысканы судом первой инстанции в соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ, что в апелляционной жалобе не обжалуется.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно определены судом первой инстанции, оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального и процессуального права у судебной коллегии не имеется, так как выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, и спор по существу разрешен верно.

Судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, не находит оснований для его отмены или изменения.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Пролетарского районного суда города Твери от 13 сентября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Гостевой Дом», поданную его представителем директором Цветовым Г.М., – без удовлетворения.

Председательствующий А.А. Булавкин

Судьи М.В. Гудкова

О.Ю. Голубева