Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев дело по апелляционным жалобам истца ФИО3, ответчиков ФИО1, ФИО2 на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 14 июля 2021 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО3 к ФИО2, ФИО1 об определении порядка пользования зданием, - удовлетворить частично.

Определить размер компенсации, подлежащей взысканию с ФИО2 в пользу ФИО3 за пользование зданием в размере 35 050 рублей 66 копеек в месяц.

Определить размер компенсации, подлежащей взысканию с ФИО1 в пользу ФИО3 за пользование зданием в размере 35 050 рублей 66 копеек в месяц.

Взыскать с ФИО2, ФИО1 в пользу ФИО3 государственную пошлину в размере 300 рублей в равных долях по 150 рублей с каждого».

Заслушав доклад судьи областного суда Гапоненко Л.В., судебная коллегия

Установила:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО1 об определении порядка пользования имуществом, обязании не чинить препятствия в пользовании имуществом.

В обоснование исковых требований указал, что он и ответчики являются сособственниками здания (по 1/3 доли каждый), расположенного по адресу: <...> назначение: нежилое, площадь <...> кв.м, количество этажей, в том числе подземных, 3, которое представляет собой дом траурных обрядов.

Поскольку сособственники не могут достигнуть соглашения о порядке пользования имуществом, ответчики препятствуют в пользовании помещением истцу, просил определить порядок пользования имуществом, в соответствии с которым:

- в единоличном пользовании ФИО3 оставить помещения на цокольном этаже под № <...>

- в единоличном пользовании ФИО2, ФИО1 оставить помещения № <...>, № <...> на цокольном этаже;

- оставить в совместном пользовании ФИО3, ФИО2, ФИО1 помещения в цоколе, обозначенные на экспликации под № <...>, № <...>(туалет), № <...>(щитовая), № <...>; помещения на 1 этаже под номерами 1, 2, 3, 4, 5, 6 определив дни с 1 по 10 число каждого месяца ФИО3, что приходится на 1/3 долю собственника, с 11 по 30 число каждого месяца ФИО2, ФИО1; на 31 число месяца определить часы работы с 10.00 до 12.00 ФИО3, определить часы работы с 12.00 до 16.00 ФИО2, ФИО1.

- на 2 этаже «торговый зал» площадью 171.14 кв.м разделить в натуре, выделив: ФИО3 площадь 57,0 кв.м. (вдоль стены по <...> метров, переходящей на стену здания размером 10 метров), ФИО2, ФИО1 - 114 кв.м;

- обязать ФИО2, ФИО1 не чинить ему препятствия в пользовании зданием.

В судебном заседании истец, его представитель по устному ходатайству ФИО4 исковые требования поддержали. В письменных дополнениях выразили несогласие с предложенными в заключении судебной экспертизы ООО «СтройТехЭкперт» вариантами определения порядка пользования имуществом.

Ответчик ФИО2, его представитель, а также представитель не явившегося в судебное заседание ответчика ФИО1С. О.А. просили в удовлетворении иска отказать, полагая, что разумным вариантом определения порядка пользования спорным зданием является исключительно выплата компенсационных платежей. Обратили внимание на то, что при приобретении истцом доли в помещениях уже был произведен ремонт, имелось оборудование; в настоящее время доли ответчиков переданы в доверительное управление ФИО6 Полагали, что компенсация подлежит выплате только за пользование помещениями первого и второго этажа, возможность определить порядок пользования техническим этажом, фактически не используемым, и третьим этажом, разделение которого невозможно с учетом противопожарных норм, отсутствует, в связи с чем компенсация за пользование указанными этажами уплате не подлежит.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6 исковые требования также не признал, поддержал позицию ответчиков.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе ФИО3 просит постановленное судом решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым назначить в его пользу компенсацию из рыночной стоимости арендной платы за 1 кв.м, исходя из заключения повторной судебной экспертизы, которую просит назначить. Ссылается на то, что экспертами ООО «СтройТехЭксперт» при расчете стоимости арендной платы был неверно определен сегмент рынка и другие ценообразующие параметры, характеристики здания, неверно произведен выбор аналогов, в результате чего расчет произведен неверно, экспертное заключение не соответствует требованиям ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», допустимым доказательством не является. Полагает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении заявленного им ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Просит назначить повторную экспертизу по определению рыночной стоимости арендной платы за пользование зданием, расположенным по адресу: <...> В за 1 кв.м. в месяц, производство которой поручить эксперту ООО «Центр интеллектуальных технологий» Б.В.В.

В апелляционной жалобе ответчики ФИО2 и ФИО1 с вынесенным решением не соглашаются, просят его отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить частично, определить размер компенсации, подлежащей взысканию с ответчиков в пользу ФИО3 за пользование зданием в размере 16 154,33 руб. в месяц с каждого. Выражают несогласие с заключением судебной экспертизы ООО «СтройТехЭксперт», ссылаясь на имеющиеся нарушения при производстве исследования, а также на то, что судом при назначении экспертизы были допущены процессуальные нарушения. В связи с чем, полагает, что заключение ООО «СтройТехЭксперт» является недопустимым доказательством по делу. Полагают возможным определить размер арендной платы за пользование спорным зданием, исходя из выводов отчета ООО «Консалтинговый Центр «АКМБ», в сумме 214,31 руб. за 1 кв.м. Указывают, что при определении суммы компенсации судом первой инстанции не учтено, что подвальный этаж здания является техническим этажом, который не отделен противопожарными преградами от остальной части здания, его назначением является обслуживание коммуникаций здания, в связи с чем его использование в коммерческих целях невозможно.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав истца ФИО3 и его представителя по устному ходатайству ФИО7, ФИО6, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что на праве общей долевой собственности сторон находится нежилое здание, расположенное по адресу: <...><...><...>, кадастровый номер № <...>ФИО3 (1/3 доля), ФИО1 (1/3 доля), ФИО2 (1/3 доля). Здание фактически используется для оказания ритуальных услуг.

Между сособственниками возникли разногласия относительно определения порядка пользования указанным зданием. При этом, собственники ФИО2 и ФИО1 действуют совместно, передав ФИО6 свои доли в доверительное управление. Указанные обстоятельства явились причиной обращения ФИО3 в суд с настоящим иском.

Определением суда от 04.02.2021 для определения возможных вариантов порядка пользования имуществом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «СтройТехЭксперт».

На разрешение экспертов поставлен вопрос об определении вариантов порядка пользования зданием, расположенным по адресу: <...> исходя из долей в праве собственности на это здание ФИО3 и ФИО2 и ФИО1

В представленном заключении от <...>№ <...> экспертами ООО «СтройТехЭксперт» было определено 6 вариантов определения порядка пользования нежилым зданием (3 вариант с 2 подвидами; 6 вариант с 4 подвидами).

С учетом того обстоятельства, что выводы сделаны экспертами без учета решения Куйбышевского районного суда г. Омска по делу № 2-5/2021 (2-2876/2020) от 24.03.2021, определением суда от 18.05.2021 была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Стройтехэксперт».

Экспертам также был поставлен вопрос определения вариантов порядка пользования зданием, расположенным по адресу: <...> с тем учетом, что ФИО3 принадлежит 1/3 доля в праве обще долевой собственности на здание, а ФИО2, ФИО1 - 2/3 доли в праве общей долевой собственности на здание; поставлен вопрос об определении рыночной стоимости арендной платы за пользование зданием за 1 кв. м в месяц.

В экспертном заключении от <...>№ <...>, подготовленном ООО «СтройТехЭксперт» по результатам проведения дополнительной экспертизы, экспертами были предложены варианты определения порядка пользования нежилым зданием, а также определена рыночная стоимость арендной платы за пользование зданием за 1 кв.м в месяц, которая составила 310 кв.м.

Разрешая спор, районный суд исходил из того, что разделить помещения в здании (учитывая, что зал прощаний, расположенный на 1 этаже относится к местам общего пользования) невозможно, фактический порядок использования здания между сторонами не сложился и не может сложиться в случае его определения по дням, поскольку породит дальнейшие споры о порядке использования движимого имущества, компенсации за его использование, порядке хранения имущества, сделает невозможным ведение какой бы то ни было деятельности в здании; стороны к согласию относительно одного из предложенных вариантов пользования не пришли. В такой ситуации суд пришел к выводу о невозможности раздела здания и определении порядка пользования им.

Принимая во внимание то обстоятельство, что ответчиками здание используется совместно, суд пришел к выводу о целесообразности установления компенсации, подлежащей взысканию в пользу истца с ответчиков.

При определении размера компенсации суд взял за основу размер арендной платы, установленный судебным экспертом, заключение которого было оценено по правилам ст. 67 ГПК РФ и, исходя из фактической площади здания, суд определил размер компенсации в размере 70 101,33 руб. (по 35 050 рублей 66 копеек с каждого ответчика).

По правилам ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца судом взыскана государственная пошлина в размере 300 рублей (по 150 рублей с каждого).

В апелляционных жалобах, не оспаривая решение в части отказа в разделе и определении порядка пользования зданием, стороны ставят под сомнение достоверность и допустимость заключения судебной экспертизы ООО «Стройтехэксперт» в части определения размера арендной платы за 1кв.м. объекта недвижимости, ссылаясь как на допущенные судом процессуальные нарушения при назначении судебной экспертизы, так и на допущенные экспертом нарушения при проведении самого исследования.

При этом судебная коллегия учитывает, что решение суда сторонами обжалуется только в части размера определенной арендной платы, выводы эксперта относительно определения вариантов порядка пользования зданием и процедура определения такого порядка пользования во внимание не принимаются.

Ответчики в апелляционной жалобе ссылаются на то, что судом необоснованно в качестве экспертной организации выбрано ООО «Стройтехэксперт», несмотря на доводы ответчиков о сомнении в беспристрастности экспертов, наличия оснований для отвода экспертов, плохих отзывов о данном экспертном учреждении. Ссылаются также на допущенные судом процессуальные нарушения при назначении судебной экспертизы в части отсутствия в определении о назначении экспертизы данных об образовании эксперта, его квалификации, опыта работы, отсутствии заинтересованности в исходе дела.

Вместе с тем, указанные доводы не могут повлечь отмену постановленного судом решения.

Согласно ч. 1, абз. 2 ч. 2 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы.

При этом окончательный выбор экспертной организации осуществляется судом.

В определении о назначении экспертизы суд указывает наименование суда; дату назначения экспертизы и дату, не позднее которой заключение должно быть составлено и направлено экспертом в суд, назначивший экспертизу; наименования сторон по рассматриваемому делу; наименование экспертизы; факты, для подтверждения или опровержения которых назначается экспертиза; вопросы, поставленные перед экспертом; фамилию, имя и отчество эксперта либо наименование экспертного учреждения, которому поручается проведение экспертизы; представленные эксперту материалы и документы для сравнительного исследования; особые условия обращения с ними при исследовании, если они необходимы; наименование стороны, которая производит оплату экспертизы. В определении суда также указывается, что за дачу заведомо ложного заключения эксперт предупреждается судом или руководителем судебно-экспертного учреждения, если экспертиза проводится специалистом этого учреждения, об ответственности, предусмотренной Уголовным кодексом Российской Федерации (статья 80 ГПК РФ).

Из материалов дела следует, что истцом ФИО3 было заявлено ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы, производство которой он просил поручить ООО «Стройтехэксперт» (л.д. 48-49, т. 1).

Представителем ответчиков С. О.А. были представлены возражения относительно экспертного учреждения со ссылкой на то, что отсутствуют позитивные отзывы об ООО «Стройтехэксперт», экспертная организация является негосударственной, суду следует запросить сведения, позволяющие определить компетентность экспертов. Просила назначить судебную экспертизу в ФБУ «Омская ЛСЭ Министерства юстиции РФ» (л.д. 56-57, т. 1).

Судом первой инстанции производство экспертизы было поручено предложенной истцом экспертной организации ООО «Стройтехэксперт», поскольку истцом гарантирована оплата экспертизы, доказательств наличия оснований для вывода о невозможности проведения исследования в данной экспертной организации ответчиками не представлено. Судом постановлено определение о назначении экспертизы по правилам ст. 80 ГПК РФ.

Во вводной части заключения от <...>№ <...> приведены сведения об экспертах Б.А.И.., Л.М.Г., участвующих при производстве экспертизы, в соответствии с которыми оба эксперта обладают необходимым образованием и квалификацией, опытом работы для производства экспертизы по оценке стоимости имущества (в данном случае оценке стоимости арендной платы). Копии документов об образовании и квалификации экспертов имеются в приложении № <...> к заключению. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в компетентности экспертов и их беспристрастности у коллегии судей не имеется; доводы апелляционной жалобы ответчиков об обратном не содержат какого-либо фактического и доказательственного обоснования.

Далее, по заказу ФИО2 ИП Е.С.О.<...> была подготовлена рецензия на поименованное выше заключение экспертов, в котором сделаны выводы о низком качестве проведенной экспертизы. Выявлены нарушения при выборе подхода к оценке, в обосновании выбора необходимых для расчета арендной платы аналогов, приведена противоречивая информация о значении корректировки на цену предложения, произведен ошибочный расчет рыночной стоимости аренды.

Вместе с тем, в представленной рецензии отсутствуют данные о наличии у рецензента высшего образования в области оценочной деятельности (имеются лишь данные о профессиональной переподготовке); в представленной рецензии имеется ссылка на опыт работы оценщика 24 года, однако первый из квалификационных аттестатов, который выдан Е.С.О. на производство оценочной деятельности, датирован 2002 годом, сведения о получении им соответствующего образования в более ранний период отсутствуют.

В суд первой инстанции экспертами ООО «Стройтехэксперт» представлено письмо от <...>№ <...>, в котором опровергнуты приведенные в рецензии доводы относительно допущенных при проведении экспертного исследования нарушениях (л.д. 4, т. 2).Так, приведенные рецензентом в текстовой части п. 3.7 требования к отчету об оценочной деятельности, неприменимы к заключению по результатам судебной экспертизы. Требования к заключению экспертов приведены в ст. 86 ГПК РФ и ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», которым представленное заключение отвечает. Кроме того, в указанном письме экспертом даны пояснения относительно применяемых корректировок на стоимость аренды, отнесения здания к определенному сегменту.

В судебном заседании суда первой инстанции эксперт Л.М.Г. пояснила, что оценка стоимости аренды проводилась сравнительным подходом, исходя из местоположения объекта, его состояния, отделки, наиболее эффективного его использования. На момент обследования помещение использовалось для производства, исходя из этого проводилась оценка; использовались помещения складского, производственного и свободного назначения. При подборе аналогов ориентировались на нежилые помещения, расположенные в Центральном административном округе города Омска (л.д. 118, т. 2). Также эксперт указала, что при корректировке цены использовался коэффициент 12,25, в связи с чем доводы рецензента о применении разных коэффициентов во внимание быть приняты не могут.

Ссылки ответчиков на то, что в дополнениях к технической и строительной экспертизе по результатам обследования здания ритуальных услуг, расположенного по адресу: Омская область, <...> датированных 17.05.2021, содержится вывод о невозможности определения вариантов порядка пользования без изменения функционального назначения здания, а следовательно, использования земельного участка не по назначению, основанием к отмене решения не являются, поскольку обжалуемым решением варианты определения порядка пользования избраны не были, определена компенсационная выплата, подлежащая взысканию в пользу одного из сособственников здания.

Подлежат отклонению и доводы ответчиков о том, что при производстве экспертизы были нарушены положения ст. 84 ГПК РФ и ст. 24 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ

«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку присутствие лиц, участвующих в деле, при производстве экспертизы является их правом; обязанность по их уведомлению о дате и месте проведения исследования на эксперта законодателем не возложена.

Из материалов дела следует, что решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 24.03.2021 действия ФИО3 по проведению работ по возведению конструкции, в результате которых в подвальной части здания – дом траурных обрядов, расположенного по адресу: <...>, <...><...> образованы два отдельных помещения - № 2 площадью 20,4 кв.м и № 3 площадью 21,6 кв.м признаны незаконными; на ФИО3 возложена обязанность за свой счет и с соблюдением безопасности при производстве работ привести подвальное помещение в первоначальное состояние путем демонтажа конструкции. На ФИО3 указанным решением также возложена обязанность за свой счет и с соблюдением безопасности при производстве работ устранить нарушения, допущенные ФИО3 при производстве работ по подключению к внутренним сетям водоснабжения и канализации, электроснабжения, а именно: устранить участки открытой прокладки кабелей, устранить нарушения при монтаже труб водопровода, канализации, подключения в шкафу ВРУ, на трассе водоотведения, допущенные ФИО3 в подвальном помещении здания – дом траурных обрядов, расположенного по адресу<...>, <...> В (л.д. 97-113, т. 2).

С учетом вынесения Куйбышевским районным судом г. Омска решения от 24.03.2021 определением суда от 18.05.2021 по гражданскому делу № 2-14/2021 была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Стройтехэксперт». По результатам дополнительной экспертизы было подготовлено заключение от <...>№ <...>

Выражая несогласие с заключением эксперта в части стоимости арендной платы, ответчики в апелляционной жалобе ссылаются на то, что использование подвальных помещений для коммерческой деятельности не допускается, их предназначение ограничивается лишь техническим обслуживанием здания, в связи с чем считает, что в расчет при определении арендной платы площадь подвала не подлежит включению.

Вместе с тем, с указанными суждениями нельзя согласиться.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, учитывая, что в рамках настоящего дела объектом аренды является здание в целом, а не отдельные его помещения, расчет арендной платы экспертом правильно производился, исходя из всей его площади. С учетом данного обстоятельства при проведении исследования подбирались аналоги. Кроме того, арендатор по общему правилу осуществляет текущий ремонт здания, отсюда ему требуется доступ и к постоянному использованию технических его этажей. Оснований для исключения при расчете арендной платы из общей площади здания площади технических этажей не имеется.

Истец ФИО3 и его представитель ФИО7 в судебном заседании суда апелляционной инстанции ссылались на то, что при определении арендной платы экспертом не учитывалась обязанность истца по внесению коммунальных платежей, текущих расходов по содержанию имущества.

Вместе с тем, в экспертном заключении от <...>№ <...> указано, что в публикуемых объявлениях о сдаче в аренду помещения их арендные ставки могут как включать в себя плату за коммунальные услуги, так и не включать. При этом оценщиком арендная ставка определялась без учета коммунальных услуг «очищенная» с условием о том, что потенциальный арендатор оплатит коммунальные услуги по фактическим затратам дополнительно; содержание охраны и бесплатное пользование парковкой входит в арендную плату, при расчете экспертом принимались аналоги с тем же набором услуг, которые имеет оцениваемый объект (л.д. 221, т. 2).

Судебная коллегия обращает внимание на то, что при постановке вопросов эксперту перед ним не ставилась задача по определению размера арендной платы, с учетом стоимости коммунальных услуг при том, что экспертиза судом назначена по ходатайству истца, который мог такой вопрос перед экспертами поставить.

Кроме того, как ранее было указано, п. 2 ст. 617 ГК РФ установлена обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Более того, как указано выше, в стоимость арендной ставки не включены лишь расходы по уплате коммунальных платежей, которые оплачиваются арендатором по фактическим затратам, т.е. оплата горячей, холодной воды, водоотведения, электроэнергии. Спорное помещение находится только в пользовании ответчиков. ФИО3 помещение фактически не использует, т.е. коммунальными услугами не пользуется, в связи с чем и обязанность у него по их уплате не возникает. Содержание помещения, что входит в обязанности и ФИО3, как собственника, независимо от того использует он его или нет, входит в размер арендной платы.

Таким образом, определение экспертом арендной платы без учета стоимости коммунальных платежей и текущих расходов истца его права не нарушает.

Доводы апелляционной жалобы ФИО3 о том, что при проведении исследования экспертом избран неверный сегмент рынка (назначение здания), неверно взяты аналоги при расчете арендной платы (в отсутствие их точного адреса, что не позволяет определить доступность, состояние здания; его целевое назначение, площадь) отмену постановленного судом решения повлечь не могут.

Так, в судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт Л.М.Г. пояснила, что ею были подобраны аналоги, наиболее сходные с объектом исследования (площадь свободного назначения), поскольку не представляется возможным найти на рынке точную копию объекта экспертизы – здания для сдачи под траурные мероприятия. При производстве исследования проанализировано несколько аналогов и выведена наиболее вероятная рыночная стоимость. Стоимость аренды залов для траурных обрядов во внимание не принималась, поскольку они существенно отличаются от объекта исследования – здания в целом, а не одного лишь зала для прощания.

Согласно приведенной в экспертном заключении таблице, при расчете стоимости арендной платы экспертом принимались во внимание здания-аналоги, расположенные в Центральном административном округе города Омска, в хорошем состоянии, свободного назначения; оценивалась одинаковая привлекательность местоположения. Далее экспертом применялись корректировки итоговой стоимости на скидку при аренде помещений торгово-офисного назначения равной среднему значению для торговых помещений (коэффициент 0,9415). Для объектов аналогов № 2,3,5 была применена корректировка 1,49 на расположение объекта (среднее значение), исходя из отношения цен офисных объектов, расположенных внутри территории режимных предприятий с пропускной системой, к ценам аналогичных объектов, имеющих выход на улицу со свободным доступом, а также отношения цен офисных объектов, расположенных в промышленных зонах города, к ценам аналогичных объектов, расположенных в общественно-деловых зонах города. Экспертом применена также корректировка на площадь здания.

Учитывая изложенное, не могут быть приняты во внимание доводы стороны истца о неверном избрании экспертом аналогов и их ненадлежащей оценке, поскольку все необходимые факторы ценообразования при производстве экспертизы были учтены.

Доводы представителя истца о том, что при определении размера арендной платы экспертом неправильно была определена площадь аналога № 3, не могут быть приняты во внимание.

Так, согласно приложению № 1 к заключению экспертов (источники информации) объект аналог № <...> предлагается в целях сдачи со следующими параметрами: предлагается в аренду имущественный комплекс по ул. <...> в составе: двухэтажное здание площадью 916,8 кв.м., асфальтированный земельный участок общей площадью 2424 кв.м., холодные склады площадью 350 кв.м., отапливаемый гараж со смотровой площадкой 90 кв.м. (т. 2 л.д. 239).

Из буквального содержания указанного объявления не усматривается, что с учетом назначения объекта аналога площадь вспомогательных помещений была учтена при размере арендой платы. Из пояснений эксперта Л.М.Г. в суде апелляционной инстанции следует, что она должна была уточнить у арендодателя вопрос об определении размера арендной платы и о ее составляющих. С учетом этого ею была определена стоимость одного квадратного метра указанного аналога только исходя из площади основного помещения (двухэтажного здания площадью 916,8 кв.м.).

Кроме этого, судебная коллегия отмечает, что определение размера арендной платы 1 кв.м. данного аналога исходя из площади всех помещений в составе указанного имущественного комплекса, вопреки доводам жалобы истца, не приведет к увеличению размера арендной платы.

Относительно доводов апелляционной жалобы ФИО3, что в разделе анализа рынка жилой коммерческой недвижимости указано, что использовался бюллетень за первый квартал 2021 года, а в разделе 8 на странице 10 экспертного заключения указано, что использовался бюллетень за четвертый квартал 2020 года эксперт в судебном заседании суда апелляционной инстанции пояснила, что ссылка на 4 квартал 2020 года является опиской; фактически при проведении исследования использовались данные за первый квартал 2021 года; принимались во внимание аналоги на дату проведения экспертизы. Вопреки суждениям истца в жалобе, источник информации по объектам аналогам является общедоступным.

Доводы истца о том, что судом необоснованно было отказано в назначении повторной судебной экспертизы, о том, что имеются основания для её назначения в суде апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание коллегией судей.

В силу ч. 2 ст. 87 ГПК РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Суд апелляционной инстанции принимает дополнительные доказательства, которым также является заключение повторной экспертизы, только в исключительных случаях.

Вместе с тем, применительно к обстоятельствам настоящего дела оснований для назначения повторной экспертизы у коллегии судей не имеется, поскольку представленные в материалы дела заключения ООО «Стройтехэксперт» в полной мере соответствуют требованиям относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств; содержат выводы на все поставленные перед экспертом вопросы, которые являются мотивированными. Исследование выполнено компетентными экспертами, которыми даны пояснения относительно избранных методов исследования; каких-либо неустранимых противоречий в заключениях не имеется; сомнений в достоверности заключений у суда апелляционной инстанции не имеется. При этом само по себе несогласие истца с определенной стоимостью арендной платы основанием к назначению повторной судебной экспертизы не является.

Ответчики в жалобе ссылаются на то, что при расчете арендной платы следует руководствоваться отчетом ООО «Консалтинговый центр «АКМБ» от <...>№ <...>.

Так, согласно указанному отчету, на <...> стоимость аренды спорного объекта составляет: нежилые помещения 1 этажа общей площадью 210,7 кв.м; нежилые помещения 2 этажа общей площадью 271,1 кв.м, находящиеся в трёхэтажном здании по адресу: <...> составляют 210,93 руб. за 1 кв.м.

Вместе с тем, при проведении исследования оценщиком Б.Р.В.. расчет арендной платы производился, исходя из аналогов – нежилых (офисных) помещений с последующим суммированием полученных результатов, исходя из площади помещений 1 и 2 этажа в спорном здании.

Однако ранее судебной коллегией уже обращалось внимание на то, что при рассмотрении настоящего спора определялась стоимость аренды всего здания (в том числе подвального помещения), а не отдельных помещений в нём, поскольку в данном случае имеют место не только арендные правоотношения, а определение порядка пользования зданием между сособственниками, установить который в натуре, с учетом приведенных обстоятельств, невозможно. Кроме того, третий из избранных экспертом аналогов находится в Советском административном округе города Омска, корректировка на местоположение указанного объекта отсутствует; отсутствуют данные и о доступности аналогов, при том, что они все расположены в районе крупных промышленных предприятий (возможно режимных объектов).

В указанной связи установленную в заключении судебной экспертизы ставку арендной платы судебная коллегия находит достоверной; оснований для принятия во внимание иной досудебной оценки, при том, что оценщик Б.Р.В. не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выполнял оценку по заказу ответчиков, у суда не имеется.

Учитывая изложенное, доводы апелляционных жалоб сторон направлены на переоценку верных выводов суда и представленных в материалы дела доказательств, которые проанализированы судом по правилам ст. 67 ГПК РФ. Нормы материального права применены судом верно, процессуальных нарушений не допущено, в связи с чем оснований для отмены постановленного судом решения не имеется.

руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 14 июля 2021 года оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 26.10.2021

Председательствующий: Петерс А.Н. Дело № 33-5446/2021

№ 2-14/2021

55RS0002-01-2020-005877-63