Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-14/2022 (УИД 38RS0036-01-2021-001869-56) по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате за коммерческий найм квартиры, судебных расходов, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора найма жилого помещения незаключённым, о признании устного договора аренды квартиры ничтожным и незаключённым,

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Свердловского районного суда г.Иркутска от 3 февраля 2022 года,

установила:

ФИО1 обратился с иском к ФИО2, в котором просил взыскать задолженность по оплате за коммерческий найм квартиры за период с Дата изъята по Дата изъята в размере 92009,74 руб., а также расходы по составлению искового заявления 2 500 руб., расходы по уплате государственной пошлины 2 960 руб.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: Иркутск, <адрес изъят>. Между истцом и ответчиком был заключен договор коммерческого найма жилого помещения с Дата изъята , без установления срока его окончания. Цена найма 16 000 руб. в месяц, а также оплата коммунальных расходов.

Дата изъята квартира по вине ООО «УК Прогресс» была затоплена с чердака дома, однако ответчик договор найма не расторгла, ключи не передала, вещи не вывезла, продолжила пользование квартирой. В квартире пострадала одна комната, оставшейся частью квартиры площадью 20,8 кв.м. ФИО2 пользовалась со Дата изъята по Дата изъята ; после ремонта пользовалась всей квартирой до Дата изъята .

Весной 2020 года стороны оформили письменный договор найма квартирой, в котором с Дата изъята установили только плату за найм в размере 16 000 руб., без коммунальных расходов.

Ответчик ФИО2 предъявила встречный иск, в котором просила признать письменный договор найма жилого помещения от Дата изъята , представленный в суд истцом по первоначальному иску, незаключённым, признать устный договор аренды квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>, ничтожным, признать устный договор аренды квартиры незаключённым в связи с отсутствием даты государственной регистрации сделки.

Решением Свердловского районного суда г.Иркутска от 3 февраля 2022 года исковые требований ФИО1 оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования ФИО3 удовлетворены частично. Письменный договор найма жилого помещения квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят><адрес изъят>, от Дата изъята признан незаключенным. Встречные исковые требования ФИО2 о признании устного договора аренды квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>, ничтожным и незаключённым оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение суда в части отказа ФИО1 во взыскании задолженности за коммерческий найм квартиры с Дата изъята по Дата изъята , удовлетворения встречного требования ФИО2 о признании письменного договора найма жилого помещения квартиры незаключенным, отменить, принять в указанной части новое решение.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, установленные решением суда обстоятельства, не доказаны, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального права. Считает, что доводы его искового заявления не рассмотрены, судом не дана квалификация правовых отношений между истцом и ответчиком. Правоотношения, в которые вступили стороны по использованию жилого помещения, по своей природе являются правоотношениями по коммерческому найму жилья и подлежат разрешению с учетом положений главы 35 ГК РФ и наличие таких отношений подтверждено материалами дела. Обращает внимание на то, что ответчик в суде не отрицала, что нанимала квартиру истца, существует только спор о произведенных платежах в связи с чем, у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении его требований.

Считает, что ФИО2 неверно выбрала способ защиты своего права, поскольку наличие в договоре поддельной (или нанесенной ранее) подписи одного из его участников, при том, что в нем присутствуют все существенные условия, свидетельствует о недействительности договора, но не о его незаключенности, поскольку формальные требования к его заключению соблюдены. В письменных возражениях ответчик ФИО2 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Заслушав объяснения сторон и их представителей, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от Дата изъята N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Обжалуемое решение суда этим требованиям не отвечает.

Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции предусмотрены ст. 330 ГПК РФ.

Такими основаниями в данном деле являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального и процессуального права.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу <адрес изъят><адрес изъят>.

Из объяснений сторон суд установил, что на основании устной договоренности с истцом ФИО2 проживала в принадлежащей ему квартире с осени 2016 года на условиях внесения ежемесячной оплаты за найм в размере 16000 рублей и оплаты коммунальных услуг.

Дата изъята в указанном жилом помещении по вине управляющей организации произошел залив, в результате которого повреждены потолки в двух комнатах, стены и полы ( намокание) в большой комнате, о чем свидетельствует акт о затоплении помещения Номер изъят от Дата изъята , составленный специалистом ООО «УО Прогресс».

Дата изъята между собственником квартиры № Номер изъят и ООО «УО Прогресс» было достигнуто мировое соглашение о добровольной компенсации причиненного ущерба, в рамках которого собственнику были выплачены денежные средства в размере 190 670 рублей 76 копеек.

Из объяснений данных ФИО2 суду первой инстанции, которые она повторила и в суде апелляционной инстанции следует, что в квартире она проживала до затопления, то есть до Дата изъята , после затопления полностью данной квартирой стало пользоваться невозможно, в связи с чем, она проживала у друзей; в квартире оставались ее вещи от которых она освободила квартиру и передала ключи истцу Дата изъята . То обстоятельство, что после Дата изъята в квартире не проживала, но не освободила её и не возвращала истцу ключи, ответчик объяснила тем, что в квартире оставалось принадлежащее ей имущество, поврежденное заливом, компенсацию за утрату которого она рассчитывала получить от управляющей организации.

В связи с тем, что ответчик оспаривала факт подписания договора найма жилого помещения от Дата изъята , представленного истцом в материалы дела, определением суда была назначена судебная техническая экспертиза документа.

Согласно заключению эксперта №Номер изъят от Дата изъята ФБУ «Иркутская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции России», в договоре найма жилого помещения от Дата изъята сначала выполнены подписи от имени ФИО2 и записи (расшифровки подписей) «Клинова Н.Л», а затем отпечатан текст, тем самым нарушена естественная последовательность выполнения реквизитов. Учитывая в совокупности результаты проведённых исследований, эксперт делает вывод о том, что листы 1 и 2 Договора найма жилого помещения выполнены способом монтажа.

Установив на основании заключения судебной экспертизы, что договор найма жилого помещения от Дата изъята ФИО2 не подписывала, руководствуясь п. 3 ст. 154, п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об удовлетворении встречных исковых требований, признав письменный договор найма жилого помещения незаключенным; оснований для удовлетворения требований о признании устного договора аренды квартиры ничтожным и незаключенным суд не усмотрел, исходя из того, что установленная законом письменная форма договора не соблюдена.

Отказывая в удовлетворении иска Б.А.НБ., суд исходил из того, что между сторонами в требуемой форме не был заключен договор найма и не согласованы его существенные условия, что после произошедшего Дата изъята залива, проживание в квартире стало невозможным ввиду отсутствия необходимых санитарных требований к жилому помещению.

Судебная коллегия с выводами суда согласиться не может, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам спора, основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно ч. 2 ст. 68 ГПК РФ, признание стороной обстоятельств, на которых другая сторонам основывает свои требования, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

Отказывая в удовлетворении иска ФИО1, суд первой инстанции указанные положения процессуального закона не учел, в частности, не учел, что ответчик не оспаривала факт передачи ей квартиры истцом для проживания на условиях оплаты, поясняя суду, что с сентября 2016 года она проживала в квартире, внося ежемесячно оплату за найм 16000 рублей и оплачивая коммунальные платежи.

В соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (ч. 1 ст. 196 ГПК РФ).

Суд первой инстанции при рассмотрении исковых требований в результате неправильного применения норм материального права и существенного нарушения норм процессуального права неверно определил юридически значимые обстоятельства.

Проживание ответчика в жилом помещении истца с 2016года до 2019года, при согласованности условий пользования им за плату, фактически свидетельствует о том, что между сторонами сложились отношения по найму жилого помещения с установлением платы за найм в размере 16 000 руб. в месяц и оплатой коммунальных платежей.

Ответчик не оспаривала, что освободила квартиру и передала ключи истцу Дата изъята , что свидетельствует о прекращении отношений по найму Дата изъята .

Само по себе несоблюдение сторонами письменной формы договора найма, при установленном факте сложившихся в период с 2016 года по 2019 год фактических правоотношениях по найму жилого помещения, учитывая, что ФИО2, несмотря на произошедшие изменения с предметом найма, обусловленные затоплением, не заявила о прекращении возникших правоотношений, не освободила квартиру, не является основанием для освобождения её от обязанности внесения платы за пользование жилым помещением до момента фактического прекращения правоотношений по найму, имевшего место Дата изъята .

В данном случае, как правильно указал апеллянт, установлению подлежал лишь размер задолженности по оплате за найм.

В силу п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п. 3 ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии с п. 1 ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

В силу ч. 1 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).

В соответствии с ч. 11 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

В силу п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Согласно п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Приведенные нормативные положения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре найма жилого помещения в их взаимосвязи с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации судом первой инстанции применены не были, вследствие чего все обстоятельства, имеющие значение для дела, определены неверно, исковые требования разрешены неправильно.

В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Принимая во внимание установленные при разрешении данного спора обстоятельства, учитывая приведенные нормативные положения, регулирующие спорные правоотношения, принимая во внимание, что до Дата изъята ответчик не заявляла требований о прекращении отношений по найму квартиры, указанные ею обстоятельства невозможности полноценного использования квартиры для проживания, не являются основанием для освобождения от обязанности вносить оплату за найм.

Истец, заявляя требования о взыскании задолженности, признавая указанные ответчиком обстоятельства того, что в результате произошедшего Дата изъята залива, ухудшилось состояние квартиры, что обусловило необходимость проведения ремонтных работ в период с июня до октября 2019 года, счел возможным уменьшить размер ежемесячной платы на период ремонта до 9300 рублей в месяц, исходя из заключения эксперта о стоимости права пользования (арендная ставка) в месяц частью жилого помещения – принадлежащей истцу двухкомнатной квартирой общей площадью 45,1 кв.м. без учета жилой комнаты площадью 18,8 кв.м. и кухни площадью 5,5 кв.м. ( Т.2 л.д. 102-107).

Применяя по аналогии права положения пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего право арендатора при обнаружении недостатков объекта аренды потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы, судебная коллегия, принимая новое решение, полагает возможным применить предложенную истцом методику расчета задолженности, но с учетом его корректировки исходя из обстоятельств дела.

Утверждая, что арендные отношения возникли Дата изъята , истец производит расчет исходя из истечения месячного периода, приходящегося на 30 число каждого месяца, при этом размер месячной арендной платы определяет применительно к стоимости одного дня аренды в зависимости от количества дней в месяце, с чем согласиться нельзя.

Из объяснений сторон следует, что плата за найм вносилась в размере 16000 рублей в месяц, то есть независимо от количества дней в месяце. Каких либо достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что отношения между сторонами по найму возникли Дата изъята , материалы дела не содержат. Равно как материалы дела не содержат достаточных и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что ремонт в квартире завершен Дата изъята , после чего истец производит расчет задолженности с Дата изъята исходя из размера платы 16 000 рублей в месяц.

Из объяснений ответчика, данных в судебном заседании Дата изъята следует, что ремонт в квартире производился с июня до начала октября 2019 года; допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО6 показал суду, что ремонт в квартире производился со второй половины июня до середины сентября 2019 года; свидетель ФИО7 показал, что точно не помнит, сколько продолжался ремонт в квартире - август, сентябрь или октябрь.

Учитывая невозможность точного установления даты окончания ремонта в квартире, судебная коллегия полагает возможным для расчета задолженности по оплате за найм из расчета 16 000 руб. в месяц принять период с Дата изъята по Дата изъята ; до ремонта - с Дата изъята по Дата изъята .

При этом судебная коллегия полагает, что представленная истцом справка Номер изъят о стоимости права пользования (арендная ставка) жилым помещением, составленная экспертом ООО «Оценщик» ФИО8, может быть признана допустимым доказательством, поскольку подготовлена квалифицированным специалистом, выводы о стоимости арендной ставки сделаны в отношении жилого помещения истца в спорный период.

Таким образом, размер задолженности по оплате за найм составит 87264 рубля из расчета: май 2019 года 16000 рублей + июнь- сентябрь 2019 года 37200 рублей (9300 рублей*4 месяца) + октябрь-ноябрь 32000 рублей (16000 рублей*2 месяца) + 4 дня декабря 2019 года 2064 рубля (16000 рублей/31 день*4 дня).

Доводы ответчика о том, что задолженность за май 2019 года ею оплачена, судебная коллегия отклоняет, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ доказательств оплаты за май 2019 года ответчик не представила.

При этом вопреки доводам ответчика, обстоятельства внесения оплаты в размере 16000 рублей за май 2019 года не могут быть подтверждены свидетельскими показаниями, которые в данном случае в силу требований ст. 161, 162 Гражданского кодекса Российской Федерации, является недопустимыми.

Истцом также заявлены требования о взыскании судебных издержек: расходов по уплате государственной пошлины 2960 рублей и расходов на оплату услуг юриста по составлению искового заявления 2500 рублей.

Факт несения указанных расходов подтвержден документально, поэтому в силу положений ст. 98 ГПК РФ истец вправе претендовать на их возмещение пропорционально удовлетворенных требований.

В данном случае судебная коллегия признала обоснованными требования истца в сумме 87264 рубля, что составляет 95% от заявленных требований. В связи с чем, в его пользу с ответчика подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины 2812 руб. (95% от 2960 рублей) и расходы на оплату услуг юриста по составлению искового заявления 2375 рублей (95% от 2500 рублей).

Оценивая встречные исковые требования, судебная коллегия не усматривает оснований для их удовлетворения.

В соответствии с п. 3 ст. 423 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частично исполнение договора либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).

Принимая во внимание установленный факт наличия между сторонами правоотношений по найму жилого помещения, оснований для удовлетворения встречного иска о признании устного договора найма ничтожным и незаключенным не имеется, равно как, учитывая запрет на противоречивое поведение, установленный принципом «эстопелль», не имеется оснований для удовлетворения требований о признании недействительным письменного договора найма от Дата изъята незаключенным, поскольку принимая исполнение по договору найма, подтверждая его действие, ФИО2 не вправе заявлять требования о его незаключенности.

Руководствуясь ст.ст. 328,329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 3 февраля 2022 года по данному гражданскому делу отменить полностью. Принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате за коммерческий найм квартиры, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по оплате за коммерческий найм квартиры 87264 (восемьдесят семь тысяч двести шестьдесят четыре) рубля, расходы по оплате государственной пошлины 2812 ( две тысячи восемьсот двенадцать) рублей, расходы на оплату услуг юриста 2375 (две тысячи триста семьдесят пять) рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 в большем размере - отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о признании договора найма жилого помещения от Дата изъята незаключённым, о признании устного договора аренды квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят> ничтожным и незаключённым - отказать.

Судья-председательствующий	В.О. Шабалина
Судьи	Н.Н. Шишпор
Судьи	С.А. Кулакова

Мотивированное апелляционное определение составлено 31.05.2022.