Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 02 июля 2020 года гражданское дело по иску администрации р.п. Краснообска Новосибирского района Новосибирской области, Дубковой Н. С., Вагнера В. В., Шатовкиной Т. Л., Черноротова Г. С., Самохваловой Л. И., Петухова А. В., Петуховой Ю. В., Зайлер И. А., Ломакиной Т. Ю., Сысоевой Р. И., Н. В. Н., Козлова И. В., Штундюка М. В., ЗеленцоваАлексея С. К.Е. А., Малеванной М. В., Латникова А. А.ича, Шевель И. М. к Федорченко А. С. и ООО «Рент Сейл Билдинг» о признании недействительным решения общего собрания, договора аренды части земельного участка

по апелляционным жалобам администрации р.п. Краснообска Новосибирского района Новосибирской области, представителя Дубовой Н.С., Вегнера В.В., Шатовкиной Т.Л., Черноротовой Г.С., Самохваловой Л.И., Петухова А.В., Петуховой Ю.В., Зайлер И.А., Ломакиной Т.Ю., Сысоевой Р.И., Николаевой В.Н., Козлова И.В., Штундюка М.В., Зеленцова А.С., Киселева Е.А., Малеванной М.В., Латникова А.А. и Шевель И.М. – Загорской Е.А. на решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 27 февраля 2020 года.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Коваленко В.В., объяснения Шатовкиной Т.Л., представителя Зайлер И.А., Латникова А.А., Малеванной М.В., Самохваловой Л.И., Шатовкиной Т.Л., Вегнера В.В., Зеленцова А.С., Петуховой Ю.В., Петухова А.В., Черноротовой Г.С., Шевель И.М., К. Е.А., Н. В.Н., Козлова И.В., Ломакиной Т.Ю., Штундюка М.В., Дубовой Н.С. и Сысоевой Р.И. – Загоской Е.А., представителя ООО «Рент Сейл Билдинг» Юрченко М.Н., представителей третьего лица МУП «Краснообск» - Дагаева А.Ю. и Буровой А.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Администрация р.п. Краснообска Новосибирского района Новосибирской области обратилась в суд с иском к Федорченко А.С. и ООО «Рент Сейл Билдинг» в котором просила: признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, р.п №, площадью 400 кв.м., заключенный между Федорченко А.С. от имени собственников помещений многоквартирного дома и ООО «Рент Сейл Билдинг»; исключить из ЕГРН запись об аренде части земельного участка 54:19:180109:384, площадью 400 кв.м., дата государственной регистрации 14.08.2019 г., номер государственной регистрации №

В обоснование иска указано, что муниципальное образование р.п Красносбск является собственником <адрес> р.<адрес>. Собственниками многоквартирного <адрес> р.<адрес> проведено очно-заочное собрание, результаты которого оформлены протоколом № 2/2019 от 22.07.2019 г. На основании вышеуказанного решения общего собрания заключен договор аренды с ООО «Рент Сейл Билдинг» части земельного участка с кадастровым номером №, площадью 400 кв.м, на срок 15 лет для установки и эксплуатации нестационарного объекта (павильона).

Данное решение является ничтожным по причине отсутствия кворума. Так, в протоколе допущена арифметическая ошибка при подсчете голосов, указано, что «за» принятие решения проголосовало 2725,71 кв.м., однако, при пересчете голосов истцом обнаружено, что голосовало 2689,78 кв.м. Из этого количества подлежат исключению голоса по недействительным бюллетеням в количестве 393,31 кв.м., поскольку отсутствуют документы, подтверждающие полномочия Теплова В.П., Кавтырева Ю.Н., Стрелкова А.В., Давыдовой Н.В., Глазкова А.В., Горской О.А., Ситникова Н.А., Козлова И.В., Супрун Я.А., Осокина О.В. на участие в общем собрании и голосование за другое лицо; подписи Каличкиной А.А. и Каличкина А.В. в двух бюллетенях идентичны; площади квартир №, 217, 403 не соответствуют сведениям о площадях объектов недвижимости, указанным в ЕГРН. Таким образом, количество голосов по вопросу о предоставлении земельного участка в аренду составляет 57,55% голосов, что менее 2/3.

Кроме того, решение принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания. Так, площадь земельного участка дома № 244 составляет 9680 кв.м. Участок имеет не прямоугольную форму и расположен в непосредственной близости к торговому центру, в связи с чем, обустройство парковки в непосредственной близости к дому невозможно. Для парковки машин собственникам многоквартирного дома № 244 специально был выделен земельный участок, прилегающий к проезду со стороны улицы, площадью около 900 кв.м., большая часть которого в настоящее время занята строительной площадкой ООО «Рент Сейл Билдинг».

В процессе голосования собственники не были ознакомлены с проектной документацией и подробным планом размещения объекта, однако, согласно сведениям, полученным из средств массовой информации, павильон займет почти всю часть арендуемого земельного участка.

Торговый павильон для ведения деятельности должен иметь подъездные пути к помещениям для разгрузки товара и сырья, площадку для сбора и вывоза отходов, парковку для работников и посетителей, однако, организация данной инфраструктуры будет невозможна ввиду того, что практически вся часть арендуемого земельного участка будет занята самим павильоном, владелец вынужден будет использовать смежные земельные участки, что приведет к нарушению прав и законных интересов владельцев смежных участков, а также к нарушению санитарно-эпидемиологических норм.

Размещение торгового объекта противоречит п.п. 2.10, 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», поскольку на территории дворов жилых домов запрещается размещать предприятия питания и торговли, а также не допускается разгрузка материалов, продукции для помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома.

Возведение на земельном участке объекта торговли противоречит виду разрешенного использования земельного участка, нарушает нормы земельного и градостроительного законодательства.

Установка торгового павильона нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц, поскольку нарушит исторический ансамбль, загородит проход к парковой зоне, ограничит проход и проезд к парковой зоне, нарушит целостность газона и асфальтового покрытия, ограничит проход и проезд к торговому центру. Таким образом, сделка договора аренды части земельного участка посягает на публичные интересы, интересы неопределенного круга лиц.

Расположение торгового объекта на арендуемой части земельного участка приведет к существенному уменьшению количества парковочных мест жильцов <адрес>.

Работа торгового павильона предполагает подключение к коммунальным сетям, электро-, водо-, теплоснабжения, водоотведения. Подключение спорного объекта к вышеуказанным сетям возможно только путем присоединения к инженерным сетям <адрес>, однако, соответствующее решение на общем собрании не принималось.

Поскольку решение общего собрания является ничтожным, заключенный на основании данного решения договор аренды части земельного участка является недействительным, в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

Определениями Новосибирского районного суда Новосибирской области от 07.10.2019 г. и от 05.12.2019 г. к участию в деле качестве соистцов были привлечены Дубкова Н.С., Вагнер В.В., Шатовкина T.Л., Черноротов Г.С., Самохвалова Л.И., Петухов А.В., Петухова Ю.В., Зайлер И.А., ЛомакинаТ.Ю., Сысоева Р.И., Н. В.Н., Козлов И.В., Штундюк М.В., Зеленцов А.С., К. Е.А., Малеванная М.В., Латников А.А. и Шевель И.М.

Решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от 27 февраля 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель администрация р.п. Краснообска Новосибирского района Новосибирской области Ионина М.Ю. просит решение отменить, признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу <адрес>, р.<адрес>, оформленное протоколом № от 22.07.2019 г., признать недействительным договор аренды от 22.07.2019 г. части земельного участка с кадастровым номером № площадью 400 кв.м., заключенный между Федорченко А.С. от имени собственников помещений многоквартирного дома и ООО «Рент Сейл Билдинг».

В обоснование апелляционной жалобы выражает несогласие с выводами суда о том, что поскольку земельный участок с кадастровым номером № находится в территориальной зоне Ж-1, к условно разрешенными видам использования земельного участка относятся в том числе и магазины, то размещение торгового объекта на арендуемом земельном участке не противоречит Правилам землепользования и застройки.

При этом указывает, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования рабочего поселка <адрес>, утвержденными решением №-й сессии Совета депутатов рабочего поселка Краснообска ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, с разрешенным использованием для обслуживания <адрес>, относится к зоне Ж-1 зона застройки многоэтажными и среднеэтажными жилыми домами.

Основными видами разрешенного использования, в указанной зоне являются: Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6), Среднеэтажная жилая застройка (2.5), Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (2.1.1), Земельные участки (территории) общего пользования (12.0). Иного основного вида разрешенного использования в данной зоне не предусмотрено.

Как следует из пунктов 2.6, 2.5., 2.1.1, 12.0 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, содержащий описание основных видов разрешенного использования земельного участка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 указанные виды разрешенного использования не предусматривают возможность размещения на нем торгового павильона, а также объектов общественного питания.

Такие виды разрешенного использования как «магазины» и «общественное питание» являются условно разрешенными для зоны Ж-1, в которой находится земельный участок с кадастровым номером 54:19:180109:384. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства требует особой процедуры и осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 ГрК РФ. Однако процедура для предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства не проводилась.

Также апеллянт указывает, что передавая часть земельного участка в аренду для установки нестационарного объекта, в том числе для организации деятельности «предприятия общественного питания», общее собрание вышло за пределы своей компетенции, поскольку фактически самостоятельно определило условно разрешенный вид использования земельного участка без проведения указанных в статьях 37, 39 ГрК РФ административных процедур, в том числе организации и проведения публичных слушаний.

Представитель Дубовой Н.С., Вегнера В.В., Шатовкиной Т.Л., Черноротовой Г.С., Самохваловой Л.И., Петухова А.В., Петуховой Ю.В., Зайлер И.А., Ломакиной Т.Ю., Сысоевой Р.И., Н. В.Н., Козлова И.В., Штундюка М.В., Зеленцова А.С., К. Е.А., Малеванной М.В., Латникова А.А., Шевель И.М. – Загорская Е.А., в своей апелляционной жалобе, просит решение отменить и принять по делу новое решение, удовлетворив уточненные исковые требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы утверждает, что суд не дал оценку доводам истцов о недействительности договора аренды части земельного участка с кадастровым номером № от 22.07.2019 г.

Указывает, что в договоре аренды части земельного участка не согласовано существенное условие о размере и форме арендной платы.

Также указывает, что договор аренды заключен в нарушение требования статей 36, 37, 39 ГрК РФ, поскольку установленный вид разрешенного использования земельного участка «для обслуживания <адрес>» не допускает передачи земельного участка или его части для размещения объекта торговли.

Кроме того, апеллянт указывает, что сдача в аренду части придомовой территории прямо нарушает п.2.10 СанПин 2.1.2.2645-10, а принятие решения по вопросу, прямо нарушающему действующее законодательство, права и законные интересы собственников многоквартирного дома, а также всех жителей посёлка Краснообска, выходит за пределы компетенции общего собрания собственников МКД.Апеллянт полагает, что суд необоснованно отказал в принятии уточнений к иску, содержащих требование о применении последствий недействительности сделки договора аренды части земельного участка от 22.07.2019 г.

Рассмотрев дело в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцы, а также ответчик Федорченко А.С. являются собственниками квартир в многоквартирном <адрес>.

Указанный многоквартирный дом расположен на земельном участке площадью 9 680 кв.м., кадастровый №, который относится к категории земель – земли населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования - для обслуживания многоквартирного <адрес>.

В период с 16.05.2019 г. по 14.07.2019 г. в очно-заочной форме было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в указанном многоквартирном доме. На собрании было принято решение, отраженное в протоколе № от 22.07.2019 г., а именно о заключении договора аренды с ООО «Рент Сейл Билдинг» части земельного участка с кадастровым номером №, площадью 400 кв.м, в соответствии с экспликацией к договору сроком на 15 лет для установки и эксплуатации нестационарного объекта (павильона) с оплатой в следующем порядке: с момента заключения договора аренды до начала установи павильона не позднее 15.07.2019 г. арендная плата составляет 15 000 руб. в месяц. С момента начала строительства торгового павильона до окончания строительства 25 000 руб. в месяц, но не позднее 15.10.2019 г. После окончания строительства арендная плата будет составлять 40 000 руб. в месяц. Арендная плата вносится арендатором не позднее 5 числа каждого месяца путем перечисления необходимой суммы на расчетный счет МУП ЖКХ «Краснообск» на статью «текущий ремонт». Объект построенный на земельном участке может использоваться для осуществления любого вида деятельности, не противоречащего закону, в том числе, для организации деятельности предприятия общественного питания, за исключением предприятий общественного питания, работа которых сопряжена с открытым огнем и дымом. Утверждено лицо, уполномоченное на подписание договора аренды и определение иных условий договора аренды, в том числе по порядку оплаты – Федорченко А.С. (т. 1 л.д. 14-17).

22 июля 2019 г. между собственниками многоквартирного дома в лице Федорченко А.С. (Арендодатель) и ООО «Рент Сейл Билдинг» (Арендатор) был заключен договор аренды части земельного участка, согласно которому Арендодатель предоставляет Арендатору за плату во временное владение и пользование часть земельного участка, площадью 400 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>, кадастровый №, а Арендатор обязуется принять вышеуказанную часть земельного участка. Объект аренды передается в аренду для использования земельного участка под установку и эксплуатацию торгового павильона модульного типа согласно эскизу, который будет предназначен для использования и осуществления в нем любого вида деятельности, не противоречащего закону, в том числе, для организации деятельности предприятия общественного питания (т. 1 л.д. 18-23).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое решение общего собрания было принято в пределах его компетенции при наличии необходимого кворума. Также суд пришел к выводу о том, что договор аренды, заключенный во исполнение оспариваемого решения общего собрания, не противоречит закону, в том числе Правилам застройки и землепользования р.<адрес>, СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, как соответствующими закону и обстоятельствам дела, которым дана надлежащая оценка.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания (п. 3 ст. 181.5 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, относятся: принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме; принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания (п.п. 2, 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

В силу указанных выше положений закона собственники помещений многоквартирного <адрес> были вправе принять на общем собрании решение о заключении с ООО «Рент Сейл Билдинг» договора аренды части земельного участка, на котором расположен указанный многоквартирный дом, и уполномочить Федорченко А.С. на подписание такого договора.

При таких обстоятельствах доводы апелляционных жалоб о ничтожности решения общего собрания, как принятого по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, а также о ничтожности договора аренды, заключенного на основании решения собрания, подлежат отклонению.

Доводы апелляционных жалоб о том, что размещение павильона, для которого часть земельного участка передана в аренду, нарушает положения Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), а также Правила землепользования и застройки муниципального образования рабочего поселка <адрес>, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и были обоснованно отвергнуты.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 ГрК РФ законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, сносу, а также по эксплуатации зданий, сооружений (далее - градостроительные отношения).

По смыслу п. 10 ст. 1 ГК РФ объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Некапитальные строения, сооружения это - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений) (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).

Поскольку ГрК РФ, а также принятые на его основе Правила землепользования и застройки муниципального образования рабочего поселка Краснообска Новосибирского района Новосибирской области регулируют правоотношения, возникающие в сфере возведения объектов капитального строительства, а павильон, для размещения которого заключен оспариваемый договор аренды, к таким объектам не относится, то на спорные правоотношения действие указанных нормативно-правовых актов не распространяется. Доводы апелляционных жалоб об обратном основаны на неправильном применении норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы представителя истцов – Загорской Е.А. о том, что оспариваемым договором аренды не определено его существенное условие о размере арендной платы, являются несостоятельными, поскольку разделом 2 данного договора достаточно четко определены размеры, сроки и порядок внесения арендной платы.

Доводы апелляционной жалобы представителя истцов – Загорской Е.А. о том, что размещением торгового павильона на дворовой территории будут нарушены положения п. 2.10 СанПиН 2.1.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», также являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и были обоснованно отклонены.

Так, указанным пунктом 2.10 СанПиН 2.1.2645-10 установлено, что на территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производственные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви, а также автостоянок, кроме гостевых.

Как правильно указал суд первой инстанции, под двором понимается часть земли, прилегающая к дому и с которой осуществляется вход в дом.

Однако, как видно из фотографий, представленных в материалы дела, (т. 2 л.д. 99-106) переданная в аренду часть земельного участка не является дворовой территорией, поскольку расположена вдоль оживленной магистрали, не огорожена, не примыкает к дому, вход в дом с этой части земельного участка не осуществляется. Из заключения кадастрового инженера Маньковского А.Н. видно, что расстояние от арендуемой части земельного участка до жилого <адрес> составляет около 40 метров (т. 3 л.д. 39).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что переданная в аренду часть земельного участка является двором жилого <адрес>, а потому нарушений п. 2.10 СанПиН 2.1.2.2645-10 не имеется.

Доводы апелляционной жалобы представителя истцов – Загорской Е.А. о том, что суд отказал в принятии части уточненных исковых требований - о возложении на ООО «Рент Сейл Билдинг» обязанности освободить земельный участок и привести его в первоначальное состояние (т. 2 л.д., 20, 146-147, 211 оборот), не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку данные требования фактически сводились к применению последствий недействительности ничтожной сделки – оспариваемого договора аренды, который, как указано выше, недействительным не является.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы, не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, основаны на неправильном применении норм материального права, фактически повторяют доводы искового заявления (первичного и уточненного), которые получили надлежащую правовую оценку в обжалуемом решении.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения суда первой инстанции, исходя из доводов апелляционной жалобы, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 27 февраля 2020 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы, администрации р.п. Краснообска Новосибирского района Новосибирской области, представителя Дубовой Н.С., Вегнера В.В., Шатовкиной Т.Л., Черноротовой Г.С., Самохваловой Л.И., Петухова А.В., Петуховой Ю.В., Зайлер И.А., Ломакиной Т.Ю., Сысоевой Р.И., Н. В.Н., Козлова И.В., Штундюка М.В., Зеленцова А.С., К. Е.А., Малеванной М.В., Латникова А.А. и Шевель И.М. - Загорской Е.А. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи