Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1538\2019 по иску ФИО1, ФИО2 к ООО "Домстрой", 3-е лицо: Администрация Белокалитвинского городского поселения Ростовской области, о признании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома незаключенным, по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 13 ноября 2019 года.

Заслушав доклад судьи Сеник Ж.Ю., судебная коллегия,

установила:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что договором об изъятии жилого помещения, непригодного для проживания от 11.07.2017, заключенным между истцами и Администрацией Белокалитвинского городского поселения, Администрация изымает у истцов жилое помещение, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (п. 1 Договора об изъятии), состоящее из двух жилых комнат, назначение: жилое, площадь: общая 47,3 кв.м., в том числе жилая площадь 28,4 кв.м., этаж: 6, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (п.2 Договора об изъятии) за социальную выплату в размере 1763900 рублей.

14 февраля 2017 года между ООО «ДомСтрой», в лице директора Бабина Д.В. и истцами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, объектом долевого строительства по которому является квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, состоящая из 2-х комнат, кухни, санузла, коридора, проектной площадью 47,40 кв.м., в том числе проектной площадью балкона 0,8, расположенной на 6-м этаже и доля в праве на общее имущество многоквартирного дома, подлежащая передаче участникам долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Описание (подробная характеристика) квартиры приведено в п. 2.1 Договора. План расположения квартиры на этаже и самой квартиры приведены в Приложении № 1 к Договору долевого участия (п. 1.3 Договора долевого участия). Цена договора долевого участия (то есть размер денежных средств, подлежащих уплате истцами для строительства (создания) квартиры ) согласована сторонами в размере 1763900 рублей.

При подписании Договора долевого участия истцам не были предоставлены полномочия представителя ответчика на его подписание.

Между сторонами не достигнуто соглашение по существенному условию, которым является предмет договора, указанным в пункте 1.3 Договора долевого участия, а именно не определена доля в праве на общее имущество многоквартирного дома, подлежащая передаче участникам долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В договоре отсутствуют условия, предусмотренные ч.4 статьи 5 Федерального закона №214-ФЗ, в частности не указан класс энергоэффективности, о материале наружных стен, сейсмостойкости, помещений вспомогательного использования, что является основанием для признания договора не заключенным.

На основании изложенного, истцы просили суд признать договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 2-46 от 14 февраля 2017 года между ООО «ДомСтрой» и ФИО1, ФИО2, незаключенным и взыскать в пользу ФИО1 денежные средства в размере 587 966 рублей 66 копеек и ФИО2 денежные средства, в размере 1 175 933 рубля 33 копейки. Взыскать с ООО «ДомСтрой» в пользу ФИО1 штраф в размере 293 983 рубля 33 копейки, ФИО2 штраф в размере 587 966 рублей 66 копеек.

Решением Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 13 ноября 2019 года исковые требования ФИО1, ФИО2 оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 просят отменить решение суда и вынести новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

По мнению апеллянтов, по делу не доказано, что сторона истца приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору, якобы получив акт, ключи и другие документы. Ссылаются на то, что, представленный ответчиком отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, в котором отражено, что бандероль получена адресатом, не заверен Почтой России, а истцом была получена справка, выданная Почтой России о том, что корреспонденция (бандероль) была утеряна Почтой России.

Ссылаются на то, что судом не доказан факт совершения истцами действий, направленных на оплату договора, а также действий, направленных на прием объекта долевого строительства и уклонения истцов от подписания акта передачи объекта долевого строительства. Обращают внимание, что договор об изъятии жилого помещения, непригодного для проживания, согласно которого третьим лицом по делу произведена оплата квартиры, был заключен между истцом и третьим лицом 11.07.2017, а Договор долевого участия был подписан истцом и ответчиком 14.02.2017.

В жалобе отмечается, что суд не применил закон, подлежащий применению, а именно пункт 2 статьи 42 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Доля в праве на общее имущество многоквартирного дома, подлежащая передаче истцу, не передана. Судом не установлена дата получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Кроме того, объектом долевого строительства является квартира №46, состоящая из двух комнат, кухни, санузла, коридора, проектной площадью 47,40 кв.м/, а том числе, проектной площадью балкона 0,8 кв.м., что является нарушением части 5 статьи 15 ЖК РФ, п.1.3 прил 2 к Приказу Минэкономразвития РФ от 18.02.2008 №32, п.6 ч.1 ст.7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», п.6 ст.12 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, согласно позиции апеллянтов в Договоре долевого участия отсутствуют основные характеристики объекта долевого строительства (квартиры №46), общая площадь многоквартирного дома, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкость, помещения вспомогательного использования.

В полученном ответчиком разрешении на ввод объекта в эксплуатацию указан материал стен «кирпичный», перекрытия «сборные железобетонные плиты», что не соответствует действительности. Стены-фибропенобетон, облицован в 0,5 кирпича, перекрытия-монолитные. Уведомлением от 23 мая 2019 года внесены изменения в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, внесены изменения в материал стен-кирпичные, на «из прочих материалов», что не соответствует классификатору, применяемому при ведении Единого государственного реестра объектов капитального строительства и согласно ст. 55 ГрК РФ внесение изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, не предусмотрено.

Ссылаются на то, что поскольку договор между сторонами был подписан после принятия новой редакции ч.4 ст.4 ФЗ 214-ФЗ, он должен был полностью соответствовать требованиям закона.

Выражают несогласие с выводом суда о том, что проектная декларация, опубликованная застройщиком 08.11.2016, полностью соответствует действующему на момент ее опубликования законодательству.

С позиции апеллянтов, вышеуказанные обстоятельства не позволяют считать такой договор заключенным.

В дополнение к апелляционной жалобе ФИО1 указывает на то, что односторонний акт передачи объекта долевого строительства, составленный застройщиком при несоблюдении условий, указанных в ч.6 ст.8 ФЗ от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, не имеет юридической силы. Так же ссылается на то, что согласно закону, при отсутствии в договоре долевого участия обязательных условий, предусмотренных ст.4 Закона №214-ФЗ, такой договор считается незаключенным.

Представитель ответчика ООО «ДомСтрой» подал свои возражения на апелляционную жалобу и дополнения к ним, в которых просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2 без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав ФИО1, представителя ФИО1 на основании доверенности ФИО3, представителя ООО «ДомСтрой» на основании доверенности Колотухина В.В., судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст.330 ГПК РФ для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы, ввиду следующего:

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.1 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

В соответствии с ч.5 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Судом установлено, что 14.02.2017 между ООО "ДомСтрой" (застройщиком) и истцами (дольщиками) был подписан договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (далее по тексту договор), согласно которому дольщики обязались обеспечить уплату согласованной цены 1 763 900рублей за счет средств, предоставляемых ими на основании соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд единовременным платежом в течение 5 календарных дней с момента государственной регистрации договора, но не ранее выделения соответствующих средств по соглашению об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд. При этом, участники долевого строительства направляют в соответствующее муниципальное образование заявление с просьбой перечисления денежных средств, предоставляемых им на основании соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, непосредственно застройщику в рамках обеспечения обязательств по Договору, не позднее 3 рабочих дней с даты регистрации договора (п.п.3.1,3.3Договора). (л.д.9-17).

В силу п.4.4 Договора исполнение застройщиком своего обязательства по передаче участникам долевого строительства квартиры стороны признают встречными по отношению к исполнению участниками долевого строительства своего обязательства по уплате Долевого взноса.(ст.328ГК РФ)

Согласно п.4.5 Договора у участника долевого строительства при возникновении права собственности на квартиры одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на квартиры.

В соответствии с условиями договора передача доли осуществляется после ввода в установленном порядке объекта в эксплуатацию.

Как установил суд первой инстанции и подтверждается материалами дела, истцами, в лице Администрации Белокалитвинского городского поселения, обязательства по внесению денежных средств исполнены, ответчиком обязательство так же исполнено: в установленный договором срок не позднее 01.03.2019 дом строительством завершен и в эксплуатацию в установленном порядке сдан.

Как следует из материалов дела, договор участия в долевом строительстве, заключенный с истцами, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 19.04.2017г., номер регистрации: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Принимая решение по делу и отказывая в удовлетворении требований истцов о признании данного договора не заключенным, суд первой инстанции исходил из того, что разрешение на строительство объекта было выдано ООО "ДомСтрой" 31.10.2016, то есть до вступления в силу изменений, внесенных в ФЗ от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", тогда же разработана проектная документация на дом, которая не содержала все те необходимые сведения, которые были предусмотрены действующими на момент ее разработки и утверждения требованиям. Все те положения, которые должны быть включены в договор участия в долевом строительстве в нем отражены и соответствуют информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора, что не противоречит положениям п.4.1 ст. Закона о долевом участии в строительстве.

Так, в соответствии с положениями пунктов 3, 4, 5 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключен в письменной форме, прошел государственную регистрацию и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор содержит необходимые определенные законом условия, согласованные и подписанные сторонами.

Как указал суд, истцами совершены действия направленные на оплату договора, действия направленные на приемку объекта долевого строительства (акты осмотра квартиры от 07.02.2019 и 16.01.2019 с их участием), направлялись письма с замечаниями, то есть свидетельствующие о действии договора и его исполнении сторонами, однако от подписания акта передачи объекта долевого строительства истцы уклонились.

22.01.2019г. ООО «ДомСтрой» получено уведомление ФИО1, ФИО2 от 06.12.2018г. об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении договора долевого участия со ссылкой на п.3 ч.1 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ - на существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, что свидетельствует о том, что договор не только был заключен между сторонами, но и исполнялся ими.

Письмом от 22.01.2019г. ООО «ДомСтрой» отказало истцам в расторжении договора по причине того, что претензия Погореловыми была направлена ООО «ДомСтрой» - 6.12.2018 года, то есть еще до получения ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (19.12.2018г.), кроме того, отсутствовали доказательства существенных нарушений. Действия застройщика обжалованы не были.

14 июня 2019г. в соответствии с положениями ч. 6 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ ООО «ДомСтрой» был составлен односторонний акт передачи объекта долевого строительства и направлен надлежащим образом в адрес истцов. 17 июня 2019г. документы и ключи получены истцами, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, бандероль получена адресатом (л.д.60-62, 71-73).

С учетом изложенного суд не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований П-вых о признании договора не заключенным в полном объеме, в том числе в части взыскания денежных средств и штрафа, как вытекающих из основного требования, в удовлетворении которого истцам отказано.

Ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», где указано, что если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (Пункт 6 Постановления, пункт 3 статьи 432 ГК РФ), суд первой инстанции пришел к выводу, что основания для удовлетворения требований истцов и признания договора незаключенным, отсутствуют.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции и постановленным по делу решением, поскольку они основаны на исследовании доказательств, их оценке в соответствии с правилами, установленными в ст. 67 ГПК РФ, и правильном применении норм материального права, регулирующих спорное правоотношение.

Доводы жалобы о том, что истцы не получали от ответчика исполнение по договору, так как не получили по почте акт, ключи и другие документы, опровергаются представленными по делу доказательствами, а именно отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором с официального сайта «Почта России» (л.д.60) и ксерокопией описи вложения (л.д.61), которые свидетельствуют о направлении ответчиком истцам акта и ключей.

Приведенные судом доказательства в данном случае, отвечают требованиям ст.60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о допустимости и ст. 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предъявляемым к доказательствам, учитывая отсутствие установленных пунктом 2 настоящей статьи оснований для истребования у истца подлинников.

При указанных обстоятельствах названные копии документов с учетом требований, предъявляемых к ним процессуальным законодательством, могут быть признаны надлежащими доказательствами по делу. Почтовые идентификаторы являются общедоступной информацией.

То обстоятельство, что истцом ФИО1 была получена справка, выданная Почтой России о том, что указанная корреспонденция (бандероль) была утеряна Почтой России (л.д.189), напротив, свидетельствует о том, что застройщик надлежащим образом исполнил свою обязанность по направлению необходимых документов и ключей, возложенную на него законом, но по независящим от него причинам бандероль доставлена ФИО4 не была.

Соответственно, неполучение истцами по почте направленных ООО «ДонСтрой» акта, ключей и других документов, исходя из представленных истцами доказательств, не может быть поставлено в вину ответчику и не свидетельствует о неисполнении ответчиком требований закона по составлению одностороннего акта и направления его ФИО4 вместе с ключами от квартиры, принимать которую от застройщика истцы отказываются.

Кроме того, как следует из материалов дела, истцами совершались фактические действия, направленные на приемку объекта долевого строительства, что подтверждено имеющимися в материалах дела письменными доказательствами (актами осмотра квартиры от 07.02.2019 и 16.01.2019), предъявляемыми ими застройщику претензиями относительно качества работ, а так же тем, что оплата по договору за истцов была произведена по их согласию и в связи с заключением ими договора участия в долевом строительстве, который П-вы просят признать не заключенным.

Несмотря на то, что рассматриваемый Договор был подписан истцами и ответчиком 14.02.2017, то есть еще до заключения договора об изъятии жилого помещения, непригодного для проживания от 11.07.2017, денежные средства в счет оплаты по договору долевого участия были перечислены за счет средств, предоставляемых истцам на основании соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд.

Вопреки доводам истцов оплата согласованной цены по договору была произведена за счет средств, предоставляемых ими на основании соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд единовременным платежом. Доказательств обратному, а именно внесения истцами платы по договору за счет собственных средств, либо о невнесении никакой оплаты, ни истцы, ни Администрация Белокалитвинского городского поселения, как плательщик по договору, не представили.

Что касается доводов истцов о том, что в договоре отсутствуют указания на класс энергоэффективности здания, сведения о виде, общей площади многоквартирного дома, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, сейсмостойкости, помещений вспомогательного использования в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №2-46 от 04.02.2017 заключенном с истцами, то следует отметить, что договор на стр. 7 содержит указание о том, что истцы ознакомлены с проектной декларацией, которая содержала большую часть указанных сведений: о виде, назначении, об этажности многоквартирного дома и, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий. Сведения о помещениях вспомогательного использования приведены в полном объеме в пункте 1.3 договора и приложении № 1 к договору стр. 8 договора.

Отсутствие показателя класса энергоэффективности и класса сейсмостойкости МКД объясняется тем, что проектная документация была разработана в 2016 году, когда действующее законодательство еще не содержало обязательного требования о наличии данного показателя, и на дату окончания строительства застройщиком паспорт энергоэффективности МКД изготовлен и сведения об этом показателе содержатся в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию.

При этом, как указано ответчиком и подтверждается материалами дела, класс энергоэффективности дома является самым высоким согласно установленной шкалы, то есть права истцов и в данном случае так же ничем не нарушены.

Проектная декларация, опубликованная застройщиком 08.11.2016, полностью соответствует действовавшему на момент её опубликования законодательству. На дату окончания строительства застройщиком паспорт энергоэффективности МКД изготовлен и сведения об этом показателе содержатся в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию. 23.05.2019г. застройщику выдано уведомление о внесении изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №61-504-147-2018 от 19.12.2018г., согласно которому многоквартирный дом имеет класс энергоэффективности А++(л.д.63, 56-59).

Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 6 июня 2016 года N 399/пр "Об утверждении Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов" зарегистрирован в Минюсте РФ 8 августа 2016 года, разрешение на строительство дома была выдано 31 октября 2016 года, соответственно, на момент разработки проектной документации, получения застройщиком положительного заключения экспертизы проектной документации и рассмотрения вопроса о выдаче разрешения на строительство, действовали другие критерии энергоэффективности.

Ссылка истцов на то, что в договоре не определена доля в праве на общее имущество многоквартирного дома, отклоняется, поскольку часть 4 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, не содержит прямого указания на необходимость согласования такого условия в договоре.

При этом, в соответствии с ч.1 ст.36 ст. ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, и в силу ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Доводы жалобы о том, что судом не установлена дата получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию; в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию указан материал стен «кирпичный», перекрытия «сборные железобетонные плиты», что не соответствует действительности; в нарушение ст. 55 ГрК РФ были внесены изменения в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, с учетом существа заявленных исковых требований о признании Договора участия в долевом строительстве незаключенным, правового значения не имеют. Указанные доводы по существу сводятся к оспариванию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что в рамках рассматриваемого спора, недопустимо.

При этом, в материалах дела имеется копия разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Что касается доводов о том, что объектом долевого строительства является квартира №46, состоящая из двух комнат, кухни, санузла, коридора, проектной площадью 47,40 кв.м., в том числе, проектной площадью балкона 0,8, что является нарушением части 5 статьи 15 ЖК РФ, п.1.3 прил. 2 к Приказу Минэкономразвития РФ от 18.02.2008 №32, п.6 ч.1 ст.7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», п.6 ст.12 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то данные доводы также являются несостоятельными, учитывая, что Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 19.04.2017, номер регистрации: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Требования о признании данного Договора недействительным в настоящем деле не рассматривались. Как указал представитель ответчика, в производстве того же суда имеется иск П-вых об оспаривании договора долевого участия в строительстве, то есть данные требования рассматриваются в ином процессе.

Судебная коллегия также отмечает, что согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

При установленных обстоятельствах признание незаключенным договора, который был подписан сторонами, зарегистрирован в установленном порядке, фактически исполненного стороной и принявшей исполнение от другой стороны, не соответствует принципу добросовестности.

В данном случае, уже после подписания рассматриваемого Договора участия в долевом строительстве, от истцов в адрес ответчика ООО «ДомСтрой» неоднократно поступали претензии с перечислением имеющихся, по их мнению, недостатков объекта долевого строительства, истцы предлагали ответчику подписаться соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве, то есть с момента подписания Договора истцы своими конклюдентными действиями фактически признавали Договор заключенным.

Более того, до момента обращения в суд с настоящим иском, в обращениях к ответчику истцы не ссылались на то, что договор они считают не заключенным, напротив, активно участвовали в его исполнении, многократно осматривая объект долевого строительства, направляя застройщику письма и претензии с указанием на недостатки, которые по их мнению имеются в данном объекте.

Доводы о том, что договор между сторонами был подписан после принятия новой редакции ч.4 ст.4 ФЗ 214-ФЗ, а потому он должен был полностью соответствовать требованиям закона, не могут повлечь отмену судебного акта, поскольку в силу ч. 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По смыслу названной нормы закона, прошедший государственную регистрацию договор считается заключенным.

Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Ссылка истцов на положения п.5 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ так же не свидетельствует о наличии оснований для удовлетворения иска, поскольку как указано выше, невключение в договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №2-46 от 04.02.2017 указания на класс энергоэффективности здания, сведений о виде, общей площади многоквартирного дома, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, сейсмостойкости, составе помещений вспомогательного использования вызвано тем, что в силу ч.4 п.4.1 ст.4 Закона, условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.

Проектная документация составлялась и была опубликована в 2016 году.

Поскольку сведения, включенные в договор от 4.02.2017 года, соответствовали проектной декларации на момент заключения договора, оснований полагать договор не заключенным в связи с отсутствием в нем сведений, не включенных в проектную декларацию на момент заключения договора, не имеется. Следовательно, приведенный довод подлежит отклонению.

С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам жалобы.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в силу ст. 330 ГПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного постановления, судом первой инстанции допущено не было, в связи с чем решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст.ст.328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 13 ноября 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23 марта 2020 года.