Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Казаченко К.В., Пермякова А.А., Формазюк В.Т., ООО «Холм Весны-1», ООО «Холм Весны», ООО «Электрокомплекс», Колесова А.И., Адамович В.Б., Литау А.А., Пермякова А.А. на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 25 февраля 2022 года по гражданскому делу по иску ООО «Инвестиционно-строительная компания «Автотор-Жилстрой» к ООО «Холм Весны 1», ООО «Холм Весны», ООО «Электрокомплекс», Колесову ФИО1, Адамович ФИО2, Литау ФИО3, Формазюку ФИО4, Пермякову ФИО5, Казаченко ФИО6, Алборовой ФИО7, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, ПАО «Банк ВТБ» о признании расторжения договора незаконным, признании договора действующим, признании недействительными договоров участия в долевом строительстве, признании недействительными договоров и соглашений уступки права требования (цессии), применении последствий недействительности сделок; признании недействительной передачу квартир в собственность, возложении обязанности по передаче квартир в собственность и государственной регистрации права собственности.

Заслушав доклад судьи Ганцевича С.В., объяснения: представителей ООО «Инвестиционно-строительная компания «Автотор-Жилстрой» Строкова И.В., Микешкина Е.Н., Горбачевой Л.Л., просивших решение оставить без изменения; представителя ООО «Холм Весны-1» Монастырной М.К., представителя ООО «Холм Весны», ООО «Электрокомплекс» Данилова В.М., представителя Адамович В.Б. на основании доверенности Золотарёва М.Ю., Пермякова А.А., его представителя Русаковича Е.В., Литау А.А., Формазюка В.Т., его представителей Евтюниной О.А., Куриновой В.А., Колесова А.И., Казаченко К.В., её представителя Алымова Д.Э., поддержавших доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «Инвестиционно-строительная компания «Автотор-Жилстрой» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к ООО «Холм Весны 1» (далее – Застройщик), третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росреестра), указав, что 01.02.2021 в его адрес от Застройщика поступило уведомление от 27.01.2021 об одностороннем отказе от исполнения договора № № участия в долевом строительстве квартала жилых домов с объектами социального, культурно-бытового спортивно-оздоровительного назначения по адресу: от 20.06.2019 (Далее – Договор долевого участия от 20.06.2019), мотивированный тем, что по мнению Застройщика, Обществом в нарушение положений ч.ч. 4, 5 ст. 4, ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) не был внесён второй платеж по договору долевого участия. В адрес Застройщика было направлено уведомление от 05.02.2021 о непринятии указанного одностороннего отказа от исполнения Договора долевого участия от 20.06.2019. Согласно п.п. 2.1, 3.4 данного договора цена договора подлежит уплате участником долевого строительства в следующем порядке и в следующие сроки: 6 285 300 руб. – в течение трёх дней после регистрации договора в Управлении Росреестра; 6 285 300 руб. – после окончания строительства и ввода в эксплуатацию до подписания акта приёма-передачи. Первый платёж был внесен истцом 17.09.2019.

Согласно п. 2.4 Договора долевого участия от 20.06.2019 плановый срок окончания строительства – 4 квартал 2019 года, срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 1 квартал 2020 года. Однако объект строительства так и не был введен в эксплуатацию, уведомлений о невозможности окончания строительства в установленные договором сроки Застройщик в адрес Общества не направлял. Просило признать расторжение Застройщиком в одностороннем порядке Договора долевого участия от 20.06.2019 незаконным (недействительным), признать недействительным погашение регистрационной записи Управлением Росреестра относительно регистрации данного договора долевого участия; признать указанный договор действующим и восстановить запись о государственной регистрации договора.

Определениями Арбитражного суда Калининградской области к участию в деле привлечены ООО «Холм Весны», Управление Росреестра, Пермяков А.А., Формазюк В.Т., Колесов А.И., ООО «Электрокомплекс», Адамович В.Б., Литау А.А.

В заявлении об уточнении исковых требований, принятом Арбитражным судом Калининградской области Общество помимо требований, изложенных в исковом заявлении, просило признать Договор долевого участия от 20.06.2019, заключенный между Обществом и Застройщиком действующим (не расторгнутым); признать недействительным договор № № участия в долевом строительстве от 10.02.2021, заключенный между Застройщиком и ООО «Холм Весны» и прекратить запись о государственной регистрации № № от 19.02.2021; признать недействительным договор № № участия в долевом строительстве от 10.02.2021, заключенный между Застройщиком и ООО «Электрокомплекс» и прекратить запись о государственной регистрации № № от 24.02.2021.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 25.06.2021 дело направлено в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом.

Определением Центрального районного суда г. Калининграда от 04.08.2021 дело по иску Общества принято к производству суда.

В ходе рассмотрения гражданского дела судом Общество неоднократно уточняло исковые требования, не отказываясь от ранее заявленных требований, просило признать недействительным договор № № участия в долевом строительстве от 10.02.2021, заключенный между Застройщиком и Колесовым А.И. и прекратить запись о государственной регистрации № № от 20.02.2021; признать недействительным соглашение от 04.03.2021 об изменении, уступке права требования (цессии) и переводе долга по договору № № участия в долевом строительстве от 10.02.2021, заключенное между ООО «Холм Весны» и Формазюком В.Т. и прекратить запись о государственной регистрации № № от 16.03.2021; признать недействительным договор от 15.03.2021 уступки права требования (цессии) по договору № № участия в долевом строительстве от 10.02.2021, заключенный между ООО «Холм Весны» и Адамович В.Б. и прекратить запись о государственной регистрации № № от 16.03.2021; признать недействительным соглашение от 15.03.2021 об изменении, уступке права требования (цессии) и переводе долга по договору № № участия в долевом строительстве от 10.02.2021, заключенное между ООО «Холм Весны» и Адамович В.Б. и прекратить запись о государственной регистрации № № от 16.03.2021; признать недействительным договор от 24.02.2021 уступки права требования (цессии) по договору № № участия в долевом строительстве от 10.02.2021, заключенный между ООО «Холм Весны» и Пермяковым А.А. и прекратить запись о государственной регистрации № №; признать недействительным договор от 22.03.2021 уступки права требования (цессии) по договору № № участия в долевом строительстве от 10.02.2021, заключенный между ООО «Холм Весны» и Литау А.А. и прекратить запись о государственной регистрации № №, прекратить запись о государственной регистрации № № от 25.03.2021 ипотеки в силу закона; признать недействительным договор уступки права требования (цессии) от 18.05.2021 по договору № № участия в долевом строительстве от 10.02.2021, заключенный между ООО «Электрокомплекс» и Казаченко К.В. и прекратить запись о государственной регистрации № № от 15.05.2021 ипотеки в силу закона права требования по договору от 18.05.2021 уступки права требования (цессии) по договору № № от 10.02.2021, заключенному между ООО «Электрокомплекс» и Казаченко К.В.; возложить на Застройщика обязанность передать в собственность Общества, а на Управление Росреестра зарегистрировать право собственности на жилые помещения со строительными номерами №, №, №, №, №, №, №, №, являющиеся предметом Договора долевого участия от 20.06.2019.

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 25.02.2022 иск Общества удовлетворён частично.

Признано незаконным (недействительным) расторжение Застройщиком в одностороннем порядке Договора долевого участия от 20.06.2019.

Указано, что настоящее решение является основанием для восстановления записи о государственной регистрации Договора долевого участия от 20.06.2019 с 22.08.2019.

Признаны недействительными договоры и соглашения: № № участия в долевом строительстве от 10.02.2021, заключенный между Застройщиком и ООО «Холм Весны»; № № участия в долевом строительстве от 10.02.2021, заключенный между Застройщиком и ООО «Электрокомплекс»; № № участия в долевом строительстве от 10.02.2021, заключенный между Застройщиком и Колесовым А.И.; Соглашение от 04.03.2021 об изменении, уступки права требования (цессии) и переводе долга по договору № № участия в долевом строительстве от 10.02.2021, заключенное между ООО «Холм Весны» и Формазюком В.Т.; договор от 15.03.2021 уступки права требования (цессии) по договору № № участия в долевом строительстве от 10.02.2021, заключенный между ООО «Холм Весны» и Адамович В.Б.; Соглашение от 15.03.2021 об изменении, уступки права требования (цессии) и переводе долга по договору № № участия в долевом строительстве от 10.02.2021, заключенное между ООО «Холм Весны» и Адамович В.Б.; договор от 24.02.2021 уступки права требования (цессии) по договору № № от 10.02.2021, заключенный между ООО «Холм Весны» и Пермяковым А.А.; договор от 22.03.2021 уступки права требования (цессии) по договору № № участия в долевом строительстве от 10.02.2021, заключенный между ООО «Холм Весны» и Литау А.А.; договор уступки права требования (цессии) от 18.05.2021 по договору № № участия в долевом строительстве от 10.02.2021, заключенный между ООО «Электрокомплекс» и Казаченко К.В.

Применены последствия недействительности сделок.

Прекращены записи о государственной регистрации вышеуказанных договоров и соглашений; прекращены запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона права требования по договору от 24.03.2021 уступки права требования (цессии) по договору № № от 10.02.2021; запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона права требования по договору от 18.05.2021 уступки права требования (цессии) по договору № № от 10.02.2021.

Прекращены права собственности Адамович В.Б. на квартиры № № и № № дома № № по ул. .; Пермякова А.А. - на квартиру № № дома № № по ул. ; Литау А.А. - на квартиру № № дома № № по ул. .

Прекращена запись о государственной регистрации ипотеки от 23.12.2021 в пользу ПАО Банк ВТБ.

Признано право собственности Общества на квартиры № №, № №, № №, № № дома № № по ул. .

На Застройщика возложена обязанность передать в собственность Общества квартиры со строительными № №, №, № и № Договору долевого участия от 20.06.2019.

В удовлетворении остальной части иска Обществу отказано.

С Общества в пользу Застройщика взыскано 12 570 600 руб. в порядке оплаты по Договору долевого участия от 20.06.2019.

С Общества в пользу Общества взысканы расходы по уплате госпошлины в размере 6000 руб.

В апелляционной жалобе Казаченко К.Р. просит изменить решение, взыскав с Застройщика в её пользу денежные средства в размере 3 702 211,63 руб., поскольку суд первой инстанции, применяя последствия недействительности сделок должен был взыскать в её пользу с Застройщика в счёт возмещения реально причиненного ущерба 2 650 000 руб. – сумму, выплаченную ею по договору уступки права требования от 18.05.2021, заключенному с ООО «Электрокомплекс», проценты за пользование чужими деньгами с 18.05.2021 по 04.03.2022 в размере 152 211,63 руб., упущенную выгоду. Между тем, стоимость квартиры № №, расположенной указанному выше по состоянию на 14.02.2022 составляет 3 550 000 руб.

В апелляционной жалобе Застройщик, ООО «Холм Весны», ООО «Электрокомплекс», Колесов А.И., Адамович В.Б., Литау А.А., Пермяков А.А. просят решение отменить, вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Общества отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывают на то, что иск судом был принят в отсутствие сведений об уплате госпошлины или оснований для отсрочки (рассрочки) уплаты госпошлины. В нарушение условий Договора долевого участия от 20.06.2019 первый платеж был внесен истцом 17.09.2019, а не 26.08.2019, то есть по истечении трех дней с момента регистрации указанного договора в Управлении Росреестра. Условие Договора долевого участия от 20.06.2019 о внесении второго платежа истцом после окончания строительства дома противоречит нормам Закона № 214-ФЗ. Поскольку истец не оспаривал действия застройщика по регистрации в Управлении Росреестра одностороннего отказа в исполнении Договора долевого участия от 20.06.2019, у застройщика возникло право на распоряжение спорными квартирами. В виду необходимости привлечения денежных средств для окончания строительства Застройщик передал по рыночным ценам добросовестным покупателям спорные квартиры. Выполненные работы ООО «Электрокомплекс» не были оплачены Застройщиком, в виду чего был произведен зачёт требований и переданы данному обществу квартиры. Полученные от истца денежные средства были возвращены ему с процентами. Суд, принимая решение по делу, не учел, что стоимость квартир в настоящее время возросла, что не позволит добросовестным покупателям-гражданам приобрести иное жилье.

В апелляционной жалобе Пермяков А.А. просит отменить решение, отказать в полном объёме в удовлетворении исковых требований Общества, в том числе в отношении его квартиры, указывает, что он ненадлежащий ответчик по делу, поскольку является добросовестным покупателем, исполнившим свои обязательства по оплате квартиры со строительным № № в полном объёме и её регистрации в установленном законом порядке. Законных оснований для признания Договора долевого участия от 20.06.2019, заключенного между Обществом и Застройщиком, действующим не имеется, какого-либо существенного ущерба Обществу не причинено, денежные средства возвращены. Судом первой инстанции были оставлены без внимания доводы о нарушении сроков Обществом внесения первого платежа по Договору долевого участия от 20.06.2019, невозможности окончания строительства объекта в виду изменения его технических характеристик: этажности дома и увеличение количества лифтов, о том, что рассматриваемые события имели место в период карантинных мер из-за распространения пандемии коронавируса, Обществом игнорировались предложения о продлении срока действия Договора долевого участия от 20.06.2019 и уведомления о неисполнении Обществом принятых на себя обязательств по договору. Согласие Общества на расторжение Договора долевого участия от 20.06.2019 не требовалось. Только, исчерпав все законные способы урегулирования возникшего спора с Обществом, Застройщик направил в адрес Общества уведомление о расторжении договора и, зарегистрировав расторжение Договора долевого участия от 20.06.2019, получил законное право на распоряжение спорными квартирами. Кроме того, ранее полученные Застройщиком денежные средства от Общества по Договору долевого участия от 20.06.2019 были ему возвращены.

В апелляционной жалобе Формазюк В.Т. просит отменить решение в части удовлетворения исковых требований Общества, принять в указанной части новое решение об отказе в их удовлетворении, в остальной части решение оставить без изменения. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на то, что суду первой инстанции при рассмотрении дела надлежало установить на основании анализа всех фактических обстоятельств дела единство воли Застройщика и участника долевого строительства на установление иного срока оплаты цены Договора долевого участия от 20.06.2019. Вследствие нарушения участником долевого строительства своих обязательств по уплате цены договора в установленные сроки, Застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. О соблюдении Застройщиком процедуры отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке свидетельствует решение Управления Росреестра о прекращении регистрационной записи о Договоре долевого участия от 20.06.2019. В этой связи вывод суда первой инстанции о том, что Договор долевого участия от 20.06.2019 является действующим, а запись о его государственной регистрации подлежит восстановлению является ошибочным. Следовательно, не могли быть признаны недействительными договоры участия в долевом строительстве и соглашения о переуступке прав требований, заключенные после расторжения Застройщиком в одностороннем порядке Договора долевого участия от 20.06.2019. В результате принятия судом обжалуемого решения он и его жена были лишены их единственного жилья.

Неявившиеся в судебное заседание лица извещены о месте и времени рассмотрения апелляционных жалоб надлежащим образом.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учётом доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 328, п.п. 3,4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение. Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права.

В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно п.п. 2,3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Учитывая приведённые выше правовые нормы и разъяснения Пленума ВС РФ № 23, установленные обстоятельства по делу, судебная коллегия считает, суд первой инстанции, сделав обоснованный вывод о незаконности расторжения Договора долевого участия от 20.06.2019 в одностороннем порядке, неправильно применил нормы материального права, признавая последующие сделки в отношении спорных квартир недействительными и применяя последствия недействительности данных сделок, поэтому решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований Общества.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Законом № 214-ФЗ (ч. 1 ст. 1 указанного закона).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В ст. 8 Закона № 214-ФЗ установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (ч. 1).

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2).

Из ч. 1, 2 ст. 12 Закона № 214-ФЗ следует, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а обязательства участника долевого строительства - с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела усматривается, что между Обществом (участником долевого строительства) и Застройщиком был заключен Договор долевого участия от 20.06.2019, в соответствии с условиями которого застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект долевого строительства, расположенный по адресу: , многоквартирный жилой дом № № (далее - МКД), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а Общество приняло на себя обязательство уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта (п. 2.1).

Согласно п. 2.2 указанного договора, принимая участие в инвестировании проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию объекта в порядке и объеме, которые предусмотрены настоящим договором, участник долевого строительства приобретает право собственности на объект долевого строительства в виде конкретного жилого помещения, а также право общей долевой собственности на общее имущество объекта.

В п. 2.3 данного договора указаны характеристики объектов долевого строительства – жилых помещений с проектными номерами: № - проектной площадью № кв.м. стоимостью 1 872 500 руб.; № – проектной площадью № кв.м. стоимостью 1 270 150 руб.; № – проектной площадью № кв.м. стоимостью 1 270 150 руб.; № – проектной площадью № кв.м. стоимостью 1 872 500 руб.; № –проектной площадью 53,50 кв.м. стоимостью 1 872 500 руб.; № – проектной площадью № кв.м. стоимостью 1 270 150 руб.; № – проектной площадью № кв.м. стоимостью 1 270 150 руб.; № – проектной площадью № кв.м. стоимостью 1 872 500 руб.

Пунктом 2.4 договора установлен плановый срок окончания строительства объекта – 4 квартал 2019 года, срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства – 1 квартал 2020 года.

Цена договора согласована Застройщиком и участником долевого строительства, исходя из условной стоимости одного квадратного метра – 35 000 руб. (п. 3.2) и составляет 12 570 600 руб. (п. 3.1), подлежит уплате в следующем порядке и в следующие сроки: 6 285 300 руб. – уплачиваются в течение трех дней после регистрации настоящего договора в Управлении Росреестра; 6 285 3000 руб. – уплачиваются после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи (п. 3.4).

Договор долевого участия от 20.06.2019, заключенный между Обществом и Застройщиком, был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра 22.08.2019 за номером регистрации №.

17.09.2019 Общество платежным поручением № 172 перечислило на расчетный счёт Застройщика в счёт оплаты по Договору долевого участия от 20.06.2019 денежные средства в сумме 6 285 300 руб.

10.01.2020 Застройщик уведомил Общество об изменении срока завершения строительства объекта и необходимости заключения дополнительного соглашения об изменении договора участия в долевом строительстве объекта в части переноса срока ввода в эксплуатацию объекта на 3 квартал 2020 года. Указанное уведомление было вручено Обществу 13.01.2020.

19.10.2020 аналогичное уведомление с предложением изменить срок ввода объекта в эксплуатацию на 1 квартал 2021 года было направлено Застройщиком в адрес Общества и получено им 29.10.2020.

16.06.2020, 05.08.2020 и 27.01.2021 Застройщик направлял в адрес Общества предупреждения о невыполнении обязательств по уплате цены Договора долевого участия от 20.06.2019, в котором уведомлял Общество о наличии у последнего задолженности по уплате 6 285 300 руб. по договору, образовавшейся после начала 1 квартала 2020 года (получены Обществом 22.06.2020, 17.08.2020 и 01.02.2021 соответственно).

27.01.2021 Застройщик направил в адрес Общества уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, которое было получено Обществом 01.02.2021, мотивированное тем, что Обществом в срок до 1 квартала 2020 года не были исполнены обязательства по оплате цены договора в сумме 6 285 300 руб., в связи с чем, на основании ч. 3 ст. 9 Закона № 214-ФЗ Застройщик в одностороннем порядке отказывается от исполнения указанного договора.

Действительно, ч. 3 ст. 9 Закона № 214-ФЗ предусмотрено право застройщика в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В ч. 5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ указано, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

27.01.2021 Застройщик представил в ГКУКО «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» заявление о государственном кадастровом учёте недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в котором просил осуществить регистрацию расторжения Договора долевого участия от 20.06.2019.

05.02.2021 Общество направило в адрес Застройщика уведомление о непринятии одностороннего отказа от исполнения Договора долевого участия от 20.06.2019.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Учитывая приведенные выше правовые нормы, то обстоятельство, что установленный Обществом и Застройщиком Договором долевого участия от 20.06.2019 срок уплаты второй части цены договора – после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию (п. 3.4) на момент направления Застройщиком Обществу уведомления об одностороннем отказе от исполнения данного договора не наступил, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о наличии правовых оснований к признанию недействительным расторжения указанного договора.

Вместе с тем, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, удовлетворив заявленные Обществом исковые требования о признании заключённых Обществом последующих сделок в отношении спорных квартир недействительными и применении последствий недействительности данных сделок.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (ст. 398 ГК РФ). Если вещь еще не передана, право отобрания ее у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника. По смыслу ст. 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

В п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Согласно материалам дела после регистрации расторжения Договора долевого участия от 20.06.2019, заключенного между Обществом и Застройщиком, последним были заключены следующие договоры участия в долевом строительстве в отношении спорных объектов недвижимости:

- № № от 10.02.2021 с ООО «Холм Весны» в отношении жилых помещений с проектными номерами: № стоимостью 3 250 000 руб.; № стоимостью 2 400 000 руб.; № стоимостью 3 250 000 руб.; № стоимостью 3 250 000 руб.; № стоимостью 2 400 000 руб.; № стоимостью 3 250 000 руб. (зарегистрирован 19.02.2021 за номером №);

- № № от 10.02.2021 с ООО «Электрокомплекс» в отношении жилого помещения с проектным номером № стоимостью 2 500 000 руб. (зарегистрирован 24.02.2021 за номером №);

- № № от 10.02.2021 с Колесовым А.И. в отношении жилого помещения с проектным номером 163 стоимостью 2 450 000 руб. (зарегистрирован 20.02.2021за номером №).

24.02.2021 между ООО «Холм Весны» и Пермяковым А.А. был заключен договор уступки права требования (цессии) по договору № № от 10.02.2021, заключенному между Застройщиком и ООО «Холм Весны», в отношении жилого помещения со строительным номером № стоимостью 3 250 000 руб. (зарегистрирован 09.03.2021 за номером №).

04.03.2021 между ООО «Холм Весны» и Формазюком В.Т. было заключено соглашение об уступке права требования (цессии) по договору № № от 10.02.2021, заключенному между ООО «Холм Весны 1» и ООО «Холм Весны», в отношении жилого помещения со строительным номером № стоимостью 3 250 000 руб. (зарегистрирован 16.03.2021 за номером №).

15.03.2021 между ООО «Холм Весны» и Адамович В.Б. был заключён договор уступки права требования (цессии) по договору № № от 10.02.2021, заключенному между Застройщиком и ООО «Холм Весны», в отношении жилого помещения со строительным номером № стоимостью 2 400 000 руб. (зарегистрирован 25.03.2021 за номером №).

Кроме того, между Адамович В.Б. и ООО «Холм Весны» 15.03.2021 был заключен договор уступки права требования (цессии) по договору № № от 10.02.2021, заключенному между Застройщиком и ООО «Холм Весны», в отношении жилых помещений со строительными номерами: № и №, общей стоимостью 5 640 000 руб. (зарегистрирован 25.03.2021 за номером №).

22.03.2021 между ООО «Холм Весны» и Литау А.А. был заключён договор уступки права требования (цессии) по договору № № от 10.02.2021, заключённому между Застройщиком и ООО «Холм Весны», в отношении жилого помещения со строительным номером № стоимостью 3 300 000 руб. (зарегистрирован 25.03.2021 за номером №; ипотека в силу закона зарегистрирована 25.03.2021 за номером №).

18.05.2021 между ООО «Электрокомплекс» и Казаченко К.В. был заключен договор уступки права требования (цессии) по договору № № от 10.02.2021, заключенному между Застройщиком и ООО «Электрокомплекс», в отношении жилого помещения со строительным номером № стоимостью 2 650 000 руб. (зарегистрирован 15.06.2021 за номером №; ипотека в силу закона зарегистрирована 15.06.2021 за номером №).

Договор уступки права требования (цессии) по договору № № от 10.02.2021, заключенному между Застройщиком и Колесовым А.И., заключенный между Колесовым А.И. и Алборовой К.Р. 04.05.2021 в отношении жилого помещения со строительным номером №, не был зарегистрирован Управлением Росреестра в связи с вынесением Арбитражным судом Калининградской области определения от 16.02.2021 о принятии обеспечительных мер по делу по иску Общества в виде запрета Управлению Росреестра производить какие-либо регистрационные и иные действия в отношении объектов (квартир), относящихся к Договору долевого участия от 20.06.2019.

20.01.2022 Колесовым А.И. и Алборовой К.Р. достигнуто соглашение о расторжении заключенного между ними договора цессии от 04.05.2021.

17.11.2021 Застройщиком получено разрешение № № от 17.11.2021 на ввод в эксплуатацию МКД.

01.12.2021 по актам приема-передачи квартир в МКД Застройщик передал квартиру со строительным номером № Адамович В.Б. с присвоением № №; квартиру со строительным номером № – Литау А.А. с присвоением номера № №; 03.12.2021 - квартиры МКД со строительными номерами № и № Адамович В.Б. с присвоением номеров № № и № № соответственно; 10.12.2021 – квартиру МКД со строительным номером № Пермякову А.А. с присвоением номера № №; 12.01.2022 – квартиру МКД со строительным номером № Формазюку В.Т. с присвоением номера № №; 31.01.2022 – квартиру МКД со строительным номером № Колесову А.И. с присвоением номера № №.

Адамович В.Б. были зарегистрированы права собственности на квартиру № № в установленном законом порядке 14.12.2021 за номером государственной регистрации №, на квартиру № № – 13.12.2021 за номером государственной регистрации №.

Пермяковым А.А. зарегистрировано право собственности на квартиру № № в установленном законом порядке 21.12.2021 за номером государственной регистрации №.

Литау А.А. зарегистрировано право собственности на квартиру № № в установленном законом порядке 23.12.2021 за номером государственной регистрации №.

Учитывая приведенные выше правовые нормы, разъяснения Пленума Верховного суда РФ, отсутствие у Застройщика спорных объектов недвижимости со строительными номерами №, №№, №, №, №, № в связи с передачей их после введения МКД в эксплуатацию участникам долевого строительства в соответствии с условиями заключённых с ними договоров, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для возложения на Застройщика или на указанных владельцев квартир обязанности передать данные квартиры в собственность Общества.

Однако, учитывая, что квартира со строительным номером № № не была передана в установленном законом порядке Застройщиком на основании указанного выше договора долевого участия и соглашения к нему Казаченко К.В., то требование Общества о передачи данной квартиры в собственность последнего является обоснованным.

Кроме того, подлежат аннулированию записи о государственной регистрации № от 24.02.2021 договора № № от 10.02.2021, заключенного между Застройщиком и ООО «Электрокомплекс», запись о государственной регистрации № от 15.06.2021 договора уступки права требования (цессии) от 18.05.2021 по договору № № от 10.02.2021, заключенного между ООО «Электрокомплекс» и Казаченко К.В., запись о государственной регистрации № от 15.06.2021 ипотеки в силу закона в отношении объекта долевого строительства со строительным № №.

При этом в пользу Застройщика подлежит взысканию с Общества стоимость указанной квартиры, определенная Договором долевого участия от 20.06.2021, - 1 270 150 руб., поскольку ранее уплаченные Обществом денежные средства по данному договору были ему возвращены Застройщиком.

В удовлетворении остальной части исковых требований Общества правовых оснований судебная коллегия не находит.

При этом судебная коллегия отмечает, что Общество, а также Казаченко К.В. не лишены возможности требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договоров.

Также судебная коллегия считает необходимым на основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ взыскать с Застройщика в пользу Общества расходы по уплате госпошлины в сумме 6000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Калининграда от 25 февраля 2022 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования ООО «Инвестиционно-строительная компания «Автотор-Жилстрой» удовлетворить частично.

Признать незаконным расторжение ООО «Холм Весны 1» в одностороннем порядке договора № № участия в долевом строительстве квартала жилых домов с объектами социального, культурно-бытового спортивно-оздоровительного назначения по адресу: от 20 июня 2019 года, заключенного между ООО «Холм Весны 1» (ОГРН №, ИНН №) и ООО «Инвестиционно-строительная компания «Автотор-Жилстрой» (ОГРН №, ИНН №).

Настоящее решение является основанием для восстановления записи о государственной регистрации договора № № участия в долевом строительстве квартала жилых домов с объектами социального, культурно-бытового спортивно-оздоровительного назначения по адресу: от 20 июня 2019 года, заключенного между ООО «Холм Весны 1» и ООО «Инвестиционно-строительная компания «Автотор-Жилстрой» с 22 августа 2019 года в отношении объекта долевого строительства, расположенного по адресу: , строительный номер №.

Аннулировать запись о государственной регистрации № от 24.02.2021 о государственной регистрации договора № № участия в долевом строительстве квартала жилых домов с объектами социального, культурно-бытового спортивно-оздоровительного назначения по адресу: от 10 февраля 2021 года, заключенного между ООО «Холм Весны 1» и ООО «Электрокомплекс» (ОГРН №, ИНН №).

Аннулировать запись о государственной регистрации № от 15 июня 2021 года о государственной регистрации договора уступки права требования (цессии) от 18 мая 2021 года по договору № № участия в долевом строительстве квартала жилых домов с объектами социального, культурно-бытового спортивно-оздоровительного назначения по адресу: от 10 февраля 2021 года, заключенного между ООО «Электрокомплекс» и Казаченко Кристиной Вячеславовной (паспорт № № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ года).

Аннулировать запись о государственной регистрации № от 15 июня 2021 года ипотеки в силу закона в отношении объекта долевого строительства, расположенного по адресу: , строительный номер №.

Обязать ООО «Холм Весны-1» передать в собственность ООО «Инвестиционно-строительная компания «Автотор-Жилстрой» квартиру со строительным номером № многоквартирного жилого дома №, расположенного по адресу: , по договору № № участия в долевом строительстве от 20 июня 2019 года.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ООО «Инвестиционно-строительная компания «Автотор-Жилстрой» - отказать.

Взыскать с ООО «Инвестиционно-строительная компания «Автотор-Жилстрой» в пользу ООО «Холм Весны 1» денежную сумму в размере 1 270 150 руб. в счёт оплаты стоимости квартиры со строительным номером № многоквартирного жилого дома № №, расположенного по адресу: , по договору № № участия в долевом строительстве от 20 июня 2019 года.

Взыскать с ООО «Холм Весны 1» в пользу ООО «Инвестиционно-строительная компания «Автотор-Жилстрой» расходы по уплате госпошлины в размере 6000 руб.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 7 сентября 2022 года.

Председательствующий:

Судьи: