Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Булатова А.В., Булатовой Н.П. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 21 июля 2023 года по исковому заявлению Булатовой ФИО1, Булатова ФИО2 к ООО «УК Мой дом» о признании недействительным решения собрания собственников помещений, оформленного протоколом от 29 июля 2021 года, о понуждении произвести перерасчёт платы за жилищно-коммунальные услуги.

Заслушав доклад судьи Ганцевича С.В., объяснения: Булатова А.В., действовавшего в своих интересах и в качестве представителя Булатовой Н.П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы; представителя ООО «УК Мой дом» Куцановой Л.О., просившей решение оставить без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Булатова Н.П., Булатов А.В. обратились в суд с иском к ООО «УК Мой дом» (далее – Общество), указав, что 13.01.2016 между сторонами заключён договор управления (далее – Договор) административным зданием, расположенным по адресу: <адрес> (далее – Здание) с учётом мест общего пользования (далее – МОП) - 150,1 кв.м. В указанном здании на праве собственности им принадлежат доли 1732/10000 и 1736/10000 соответственно, что подтверждается свидетельствами от 13.01.2016. Условиями Договора установлено, что Общество обязано выполнять работы по содержанию общего имущества: выполнение уборки и санитарно-гигиенической очистки МОП исходя из стоимости таких работ, равной 12,95 руб. за кв.м (п.п. 1.7, 3.1.1 Договора). Однако в нарушение условий Договора Общество ежемесячно начисляет дополнительную оплату по распределению расходов за уборку туалета и коридора, что входит в работы по содержанию МОП. Согласование начисления такой платы с заказчиками Обществом не проводилось. Кроме того, из условий соглашения № 1 от 31.03.2018 стоимость охранных услуг, оказываемых ООО «<данные изъяты>», составляет 38 280 руб., площадь Здания – 3978,60 кв.м., следовательно, стоимость услуг по охране должна составлять 9,62 руб. с 1 кв.м, что не соответствует сведениям, указанных в начислениях. Просили суд возложить на Общество обязанность исключить из начислений платы за жилищно-коммунальные услуги по нежилому помещению № в Здании (далее - Помещение) за период с 01.12.2020 по 30.04.2022 плату за дополнительные услуги в виде распределения расходов за уборку туалета и коридора, произвести перерасчёт; произвести перерасчёт платы по услуге охраны Здания за период с 01.12.2020 по 30.04.2022 по Помещению из расчета 9,62 руб. за 1 кв.м; взыскать с Общества расходы по уплате госпошлины.

В заявлениях об уточнении исковых требований Булатова Н.П., Булатов А.В. указали, что представленная Обществом копия решения общего собрания собственников помещений от 20.11.2019, находящихся на четвертом этаже Здания, и обращение указанных лиц к Обществу являются ничтожными, поскольку в собрании, на котором, по мнению Общества, были приняты решения, изложенные в представленном им документе, участвовали только собственники, владеющие 622,50 кв.м., при общей площади Здания 3978,60 кв.м., а истцы указанное обращение не подписывали. Следовательно, начисление платы по распределению затрат по уборке туалетов и коридора четвертого этажа Здания незаконно. Кроме того, из представленных расчётов за потребленную воду, канализацию за период с 01.09.2018 по 30.04.2022 следует, что начисление платы за потребленную воду, канализацию, сброс загрязняющих веществ сверх нормы производилось исходя из количества работающих людей в Здании, что противоречит условиям Договора. Также Обществом принимались к учёту показания счётчиков потребления воды в МОП Здания, однако данные счётчики не были приняты к учёту ресурсоснабжающей организацией, их поверка не проводилась. Незаконным является и начисление платы за сброс загрязняющих веществ сверх установленных нормативов за период январь-май 2021 года по тарифу 53,49 руб. за 1 м3 воды, поскольку на данный период был установлен тариф в размере 10,698 руб. за 1 м3 воды. Просили суд возложить на Общество обязанность исключить из начислений платы за жилищно-коммунальные услуги по Помещению за период с 01.01.2021 по 30.04.2022 плату за дополнительные услуги в виде распределения расходов за уборку туалета и коридора, произвести перерасчёт; произвести перерасчёт платы за охрану Здания за период с 01.01.2021 по 30.04.2022 по Помещению из расчёта Булатову А.В. – 0,6779 %, Булатовой Н.П. – 0,6766 % от суммы договора оказания охранных услуг, заключенного между Обществом и ООО «ОП Карест-Безопасность»; перерасчёт платы по услуге водопотребления и водоотведения по Зданию за период с 01.09.2018 по 30.04.2022 по Помещению из расчёта Булатову А.В. – 0,6779 %, Булатовой Н.П. – 0,6766 % от количества водопотребления и водоотведения по Зданию; произвести перерасчёт платы за сброс загрязняющих веществ сверх нормы по Зданию за период с 01.09.2018 по 30.04.2022 по Помещению из расчета Булатову А.В. – 0,6779 %, Булатовой Н.П. – 0,6766 % от количества сброса загрязняющих веществ сверх нормы по заданию с применением тарифа за период январь-май 2021 года 10,698 руб. за 1 м3 воды; взыскать с Общества расходы по уплате госпошлины.

Кроме того, Булатова Н.П., Булатов А.В. обратились в суд с иском к Обществу, указав, что по инициативе Общества было проведено собрание собственников помещений в Здании. Период проведения собрания в очно-заочной форме с 07.07.2021 по 28.07.2021. Из протокола общего собрания собственников помещений от 29.07.2021 (далее – Протокол от 29.07.2021) следует, что по вопросу 12 повестки дня принято решение об утверждении проведения работ между собственниками четвертого этажа в размере 14,29 руб. с 1 кв.м. занимаемой площади. О данном решении им стало известно в январе 2023 года в судебном заседании мирового судьи 3-го судебного участка Московского района при рассмотрении дела о взыскании с них в пользу Общества задолженности. Ранее Обществом копия Протокола от 29.07.2021 в их адрес не направлялась. Решение по данному вопросу принято с нарушением требований закона, нарушает их права и законные интересы, возлагая исключительно на них бремя содержания общего имущества Здания, расположенного на четвертом этаже. В соответствии с условиями Договора Общество обязано выполнять работы, уборку и санитарно-гигиеническую очистку мест общего пользования. Коридоры и туалеты в Здании являются общим имуществом всех собственников помещений, расходы по их содержанию должны нести все собственники. Просили признать недействительным Протокол от 29.07.2021 в части принятого решения по вопросу 12 повестки, взыскать с Общества в пользу Булатова А.В. судебные расходы.

На основании определения суда от 22.05.2023 гражданское дело по иску Булатова А.В., Булатовой Н.П. к Обществу о возложении обязанности произвести расчёт платы за жилищно-коммунальные услуги и гражданское дело по иску Булатова А.В., Булатовой Н.П. к Обществу о признании решения собрания собственников помещений недействительным объединены в одно производство.

Определением суда от 21.07.2023 принят отказ Булатова А.В. от искового заявления к Обществу о признании недействительным Протокола от 29.07.2021, производство по гражданскому делу в указанной части в связи с отказом истца от исковых требований прекращено.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 21.07.2023 исковые требования ФИО1 и ФИО2 к Обществу оставлены без удовлетворения, поскольку все начисления за оказанные жилищно-коммунальные услуги Обществом производились исходя из действовавших в спорный период времени тарифов, доказательств неоказания или ненадлежащего оказания Обществом услуг в спорный период времени не представлено.

В апелляционной жалобе ФИО1 и ФИО2 просят решение отменить. Настаивают на доводах, изложенных в иске. Указывают на то, что судом первой инстанции не приняты во внимание доводы о ничтожности Протокола от 29.07.2021, не выполнено требование п. 106 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а именно: не поставлен на обсуждение вопрос о неприменении Протокола от 29.07.2021 к рассматриваемым правоотношениям в виду его ничтожности. Выводы, отраженные в определении Калининградского областного суда от 08.06.2022, не могут изменять требования гражданского законодательства и приводить к узакониванию действий Общества, выразившихся в нарушении существенных условий Договора. Судом также проигнорированы доводы об отсутствии их подписей в обращении от 24.10.2019 к Обществу о взятии на себя работы по уборке МОП, незаключении договора с Обществом на выполнение данных работ, а как следствие, незаконном выставлении Обществом счетов за данные услуги ежемесячно начиная с 2021 года, отсутствии актов выполненных работ. При рассмотрении вопроса о возложении обязанности на Общество произвести перерасчёт платы за охрану здания, судом первой инстанции не учтено, что собственниками помещений в Здании не было принято решение об исключении <данные изъяты> и ООО «<данные изъяты>» из числа лиц, обязанных оплачивать данную услугу, в связи с заключением ими самостоятельных договоров с охранными предприятиями.

Неявившиеся в судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учётом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав регулируются гражданским законодательством, которое основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 2 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 1 ГК РФ установлены принципы добросовестного осуществления гражданских прав и исполнения гражданских обязанностей участниками гражданских правоотношений (п. 1) и запрета на извлечение преимущества из своего незаконного поведения (п. 4).

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции принял по делу правильное решение.

Из материалов дела следует, что Здание является нежилым, собственниками помещений в нём до конца 2015 года являлись юридические лица.

В силу п. 1 ст. 209 и ст. 210 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, при этом он несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) – п. 2 ст. 244 ГК РФ.

Из п. 1 ст. 247 ГК РФ следует, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Статьей 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.

В п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25) разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Исходя из смысла ст. 289, п. 1 ст. 290 ГК РФ с учётом приведенных разъяснений Пленума ВС РФ, применительно к рассматриваемым правоотношениям, собственнику помещения в нежилом здании наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество здания. Собственникам помещений в нежилом здании принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения нежилого здания, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование нежилого здания, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, в нежилом здании, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 ГК РФ.

Дополнительным соглашением от 22.11.1998 к протоколу № 9 от 25.03.1998 собрания участников совместной деятельности и организаций-дольщиков, осуществлявших реконструкцию Здания, определены доли таких организаций в Здании, в частности ЗАО «<данные изъяты>»: 26/100 доли в помещениях четвертого этажа Здания. К расчёту приняты площади помещений, находившихся в собственности организации – 140,7 кв.м, МОП – 42,4 кв.м, а всего: 183,1 кв.м. Размер расходов на содержание МОП, подлежащих возмещению ЗАО «<данные изъяты>», определялся исходя из площади помещений равной 183,1 кв.м.

Согласно п. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (п. 5 ст. 46 ЖК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В п. 103 Постановления Пленума ВС РФ № 25 разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Из приведенных правовых норм и разъяснений Пленума ВС РФ следует, что общее собрание собственников помещений, находящихся в нежилом здании, вправе определять порядок управления общим имуществом здания и несения расходов на содержание и ремонт общего имущества, размер платы за содержание и ремонт общего имущества путем выражения своей воли в решении общего собрания собственников, которое является обязательным для всех собственников помещений.

Протокольным определением общего собрания организаций-собственников и владельцев помещений в Здании от 20.08.2007 в качестве обслуживающей организации в Здании с 01.09.2007 выбрано Общество, организациям и лицам, владеющим помещениями в Здании поручено заключить с Обществом договоры на оказание услуг по обслуживанию Здания и обеспечению коммунальных услуг в срок до 25.08.2007 согласно установленных протоколом распределения расходов на оплату услуг, в том числе ЗАО «Калининградская правда» с долей в расходах – 2489 руб.

22.10.2007 между Обществом и МУП КХ «<данные изъяты>» заключён договор на отпуск питьевой воды, приём сточных вод и загрязняющих веществ, в соответствии с которым МУП КХ «Водоканал» приняло на себя обязательства осуществлять отпуск питьевой воды на нужды объектов абонента, получивших технические условия, из централизованной системы питьевого водоснабжения города, прием сточных вод и загрязняющих веществ от объектов абонента в централизованную систему канализации города (п. 1.1), а Общество приняло на себя обязанности оплачивать предоставленные услуги. Стоимость услуг, оплачиваемых абонентом по настоящему договору, определяется в соответствии с действующими на момент предоставления услуг тарифами на водопотребление и водоотведение (п. 2.1). Сумма оплаты за оказанные услуги зависят от фактического водопотребления и водоотведения абонента и изменения тарифов (с даты их утверждения в установленном порядке) без дополнительного согласования сторонами (п.. 2.2). Объем водопотребления абонента определяется за расчетный период следующим образом: п. 5.2.1 по показаниям средств измерений, установленных на подключениях объектов абонента к централизованной системе водоснабжения, расположенных по адресу: <...>, подвал Здания, марка «Метрон», № водомера 5316763, дата установки 31.05.2003, начальные показания: <данные изъяты> м3, межповерочный срок - 6 лет, госповерка по паспорту - ДД.ММ.ГГГГ при условии надлежащего оформления подключения новых объектов в соответствии с настоящим договором; п. 5.2.2 – по среднемесячному показателю потребления за последние шесть месяцев работы водомера, предшествовавших расчетному периоду (при условиях, указанных в данном пункте); п. 5.2.3 – по пропускной способности устройств и сооружений для присоединения к системе централизованного водоснабжения при их круглосуточном действии полным сечением со скоростью 1,2 м/с в любом из случаем (указанных в данном пункте).

22.10.2007 между Обществом и МУП КХ «<данные изъяты>» подписано приложение № 1 к договору от 22.10.2007, которым утвержден расчет потребности воды и сброса сточных вод исходя из количества сотрудников и рабочих Здания, унитазов и раковин, общее потребляемое количество воды и общий сброс сточных вод определены в размере по 259 м3 в месяц.

Из протокола повторного общего собрания организаций-собственников и владельцев помещений в Здании от 25.01.2008 следует, что стоимость охранных услуг в размере 40 000 руб. в месяц распределена между собственниками, из которых 1840 руб. должно платить ЗАО «<данные изъяты>», собственники помещений уведомлены о повышении лимита водопотребления для Здания до 379 м3 с января 2008 года. Кроме того, Агентству по обеспечению занятости населения Калининградской области, ГУ Калининградской области «<данные изъяты>» и <данные изъяты> установлен недельный срок для решения вопроса о способе оплаты охранных услуг: напрямую охранному предприятию или через Общество.

18.04.2014 между Обществом и ООО «<данные изъяты>» заключен договор № № на оказание услуг, в соответствии с условиями которого охранное предприятие прияло на себя обязанности по охране объектов имущества в Здании, а Общество приняло на себя обязательства оплачивать эти услуги в размере 38 280 руб. (с учётом соглашения № 1 от 31.03.2018 к указанному договору).

Протоколом собрания владельцев нежилых помещений Здания от 25.06.2015 по второму вопросу повестки дня собственниками помещений в Здании утверждено решение оставить без изменения доли, определенные дополнительным соглашением от 22.11.1998 к протоколу № 9 от 25.03.1998, организаций в Здании площадью 3978,60 кв.м., а именно на долю ЗАО «<данные изъяты>» приходится 140,7 кв.м - помещения, находившиеся в собственности организаций, 42,4 кв.м - МОП, а всего: 183,1 кв.м.

13.01.2016 в установленном законом порядке зарегистрированы права собственности на Помещение на четвертом этаже Здания общей площадью 150,1 кв.м ФИО1 (1732/10000 в праве общей долевой собственности) и ФИО2 (1736/10000 в праве общей долевой собственности).

Из пояснительной записки экономиста Общества следует, что в декабре 2015 года помещение, ранее принадлежавшее ЗАО «<данные изъяты>», продано по частям пяти новым собственникам. При этом общая площадь проданных помещений составляет 150,1 кв.м, продавцом является ФИО3 Документы о смене владельца с ЗАО «<данные изъяты>» на ФИО4., а также об изменении площади помещения с 140,7 кв.м на 150,1 кв.м не найдены (разница составляет 9,4 кв.м). Для пяти новых собственников помещений общей площадью 150 кв.м распределён объём общей долевой собственности по аналогии с прежним порядком, установленным для ЗАО «<данные изъяты>», с сохранением общей суммы площадей, находившихся в собственности и общей долевой собственности, в размере 183,1 кв.м. При этом площадь общей долевой собственности составила не 42,4 кв.м, а 33 кв.м, что соответствует разнице между площадями в собственности – 9,4 кв.м.

Соответственно, Обществом к расчёту платы за жилищно-коммунальные услуги были приняты следующие данные: ФИО1 приобретен офис площадью 26 кв.м (по договору от 23.12.2015), площадь общей долевой собственности в соответствии с дополнительным соглашением от 22.11.1998 к протоколу № 9 от 25.03.1998 – 5,72 кв.м, общая площадь для распределения расходов на содержание МОП – 31,72 кв.м; ФИО2 приобретён офис площадью 26,05 кв.м (по договору от 23.12.2015), площадь общей долевой собственности в соответствии с дополнительным соглашением от 22.11.1998 к протоколу № 9 от 25.03.1998 – 5,73 кв.м, общая площадь для распределения расходов на содержание МОП – 31,78 кв.м.

13.01.2016 между Обществом и ФИО1, ФИО2, ФИО5., ФИО6., ФИО7 – собственники помещения общей площадью 150,1 кв.м, расположенного на четвертом этаже Здания, заключён Договор.

Договором установлено, что состав общего имущества утвержден собственниками помещений на общем собрании (п. 1.1). Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательство в соответствии с условиями и в течение срока действия договора осуществлять комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества здания в границах эксплуатационной ответственности, обеспечить предоставление заказчику коммунальных ресурсов по внутридомовым сетям, а заказчик обязуется оплачивать услуги исполнителя в порядке, определенном настоящим договором (п. 2.1). Дополнительные работы и услуги по содержанию, ремонту общего имущества исполнитель выполняет после предварительного согласования их объема и стоимости с заказчиком (п. 2.2). Исполнитель от своего имени, но за счет заказчика заключает договор на охрану общего имущества и представляет заказчика перед охранным предприятием по вопросам организации охраны в период действия данного договора (п. 2.3). Исполнитель обязан выполнять работы по содержанию, ремонту общего имущества здания в соответствии с условиями настоящего договора. Обеспечить через присоединенную сеть получение коммунальных ресурсов заказчиком по холодному водоснабжению и водоотведению, электроснабжению, горячему водоснабжению и отоплению. В этих целях Общество от своего имени заключает соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями, обеспечивает контроль за качеством, количеством поставляемых ресурсов. Для получения отопительного ресурса заказчик самостоятельно заключает договор с ОАО «<данные изъяты>» (п. 3.1.1). Ежемесячная плата заказчика за услуги по содержанию, ремонту общего имущества рассчитываются на основании затрат исполнителя, размера площади помещения заказчика с учетом его доли в общем имуществе. Основанием и моментом для производства расчета и выставления его к оплате заказчику является заключение настоящего договора, акта передачи помещения заказчику с указанием идентификационных данный и показаний приборов учета (п. 4.1). Плата за потребленные коммунальные ресурсы оплачивается в размере утвержденных тарифов и согласно показаниям приборов в помещении заказчика; в МОП – в соответствии с показаниями общедомовых приборов учета пропорционально общей площади помещений заказчика, а при их отсутствии – по нормативу и пропорционально общей площади принадлежащего заказчику помещения (п. 4.3).

Приложением к Договору установлен перечень работ и услуг и расчет их стоимости по содержанию и обслуживанию общего имущества Здания, в соответствии с которым: ежедневная санитарная уборка лестничной клетки с первого по четвертый этажи – 1,00 руб./ кв.м помещения; осмотр целостности стояков до первого запорного устройства в туалете мужском на четвертом этаже – 0,01 руб./кв.м помещения, осмотр целостности стояков до первого запорного устройства в туалете женском на четвертом этаже – 0,01 руб./кв.м помещения.

Согласно Приложению № 2 к Договору в состав общего имущества Здания среди прочих входят: туалет мужской на четвертом этаже площадью 5,3 кв.м, туалет женский на четвертом этаже площадью 5,3 кв.м.

Пунктом 1 ст. 420 ГК РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п. 1 ст. 779, п. 1 ст. 781 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ установлен запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Таким образом, между Обществом и новыми собственниками помещений в Здании, в том числе ФИО1 и ФИО2, был заключён договор возмездного оказания услуг, которым согласованы объемы оказываемых услуг и способы их оплаты.

При этом судебная коллегия отмечает, что Договором не предусмотрено каких-либо иных работ, которые обязано производить Общество на четвертом этаже Здания, кроме осмотра целостности стояков в санузлах.

24.10.2019 Обществом было принято обращение ООО «<данные изъяты>», <данные изъяты> и ОАО «<данные изъяты>» об обеспечении нормального обслуживания четвертого этажа Здания путём организации работ по уборке туалетов четвертого этажа и прилегающего к ним коридора как МОП с выставлением собственникам помещений четвертого этажа платы за указанные услуги.

Решением общего собрания собственников помещений, находящихся на четвертом этаже Здания, от 20.11.2019 принято решение о возложении на Общество обязанности по уборке МОП четвертого этажа Здания, утверждена стоимость работ по уборке туалетов и коридора, расположенных на четвертом этаже Здания, в размере 5550 руб., то есть по 8,92 руб. с 1 кв.м занимаемой площади.

Указанное решение подписано ФИО1 и ФИО2

В соответствии с п.п. 1,2 ст. 432, ст. 433 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной, и считается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта, при условии, что между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договор.

Из п. 1 ст. 435 ГК РФ следует, что офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным (п. 1). Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (п. 3).

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Например, если работы выполнены до согласования всех существенных условий договора подряда, но впоследствии сданы подрядчиком и приняты заказчиком, то к отношениям сторон подлежат применению правила о подряде и между ними возникают соответствующие обязательства (п. 6).

В п. 13 указанного постановления Пленума ВС РФ разъяснено, что акцепт, в частности, может быть выражен путем совершения конклюдентных действий до истечения срока, установленного для акцепта. В этом случае договор считается заключенным с момента, когда оферент узнал о совершении соответствующих действий, если иной момент заключения договора не указан в оферте и не установлен обычаем или практикой взаимоотношений сторон (пункт 1 статьи 433, пункт 3 статьи 438 ГК РФ).

По смыслу пункта 3 статьи 438 ГК РФ для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. При этом не требуется выполнения всех условий оферты в полном объеме.

Учитывая условия заключенного между новыми собственниками помещений в Здании Договора, то обстоятельство, что санузлы и коридор входили в состав имущества, принадлежащего ЗАО «Калининградская правда», уборка и обслуживание которых осуществлялось его силами, а после продажи помещений четвертого этажа разным собственникам указанные помещения приобрели статус МОП, обязанность по содержанию которых лежала в силу закона на новых собственниках, судебная коллегия считает, что фактически новыми собственниками в адрес Общества была направлена оферта на заключение договора по оказанию услуг по уборке вновь образованных МОП, поименованная решением общего собрания собственников помещений, находящихся на четвертом этаже Здания, от 20.11.2019, которая Обществом была принята.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы ФИО1 и ФИО2 о необходимости исключения указанной платы из ежемесячных начислений, поскольку коридоры и туалеты являются МОП, обязанность по содержанию которых передана Обществу при заключении Договора, опровергаются установленными по делу обстоятельствами, а доводы об отсутствии их подписи в обращении, направленном Обществу с просьбой оказать дополнительные услуги - правового значения для рассматриваемого спора не имеют.

Согласно Протоколу от 29.07.2021, проведенного в период с 07.07.2021 по 28.07.2021 в очно-заочной форме, собственники помещений не приняли решения о перераспределении долей собственников помещений для распределения расходов на содержание и обслуживание общего имущества (вопрос 2 повестки дня); об исключении из распределения расходов на услуги ООО «<данные изъяты>» (1 этаж Здания) для собственников помещений, имеющих отдельный вход (вопрос 3 повестки дня); принято решение об утверждении проведения работ по распределению расходов за уборку туалета и коридора четвертого этажа между собственниками четвертого этажа в размере 14,29 руб. с кв.м занимаемой площади (вопрос 12 повестки дня).

В п. 6 ст. 46 ЖК РФ указано, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно не удовлетворил исковые требования ФИО1 о признании Протокола от 29.07.2021 недействительным.

Обществом при рассмотрении дела судом первой инстанции представлены доказательства несения затрат на содержание МОП, его охрану, обеспечение коммунальными услугами и распределения указанных затрат между собственниками помещений в Здании в соответствии с установленным ими порядком распределения таких затрат, утвержденным соответствующими решениями общих собраний собственников.

Доводы апелляционной жалобы ФИО2 и ФИО1 о ничтожности Протокола от 29.07.2021 опровергаются материалами дела.

Статьей 181.5 ГК РФ предусмотрены основания, в силу которых решение собрания может быть признано ничтожным, в частности: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Из содержания ст. 48 ЖК РФ следует, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя (п. 1). Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п. 3).

Из протокола общего собрания собственников помещений в Здании от 29.07.2021 следует, что в общем собрании собственников помещений в Здании принимало участие 8 собственников, владеющих 3380,90 кв.м, то есть представляли 88,01 % от всех голосов, голосование проводилось по каждому вопросу повестки дня с указанием принятого решения и количества проголосовавших «за», «против» и воздержавшихся.

Таким образом, оснований для признания указанного протокола общего собрания ничтожным у суда первой инстанции не имелось.

Учитывая приведенные выше правовые нормы, разъяснения Пленума ВС РФ, установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 и ФИО2 исковых требований.

Состоятельность доводов апелляционной жалобы истцов не нашла своего подтверждения в суде апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не являются основанием (ст. 330 ГПК РФ) для отмены или изменения решения суда, которое судебная коллегия находит законным и обоснованным, поэтому подлежащим оставлению без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 21 июля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 2 ноября 2023 года.

Председательствующий:

Судьи: