Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Онищенко Т.С. гражданское дело по иску ФИО6 и ФИО7 к ФИО8, ФИО9, ФИО12 и ФИО13 о признании права собственности на квартиру, третьи лица – ФИО14, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым и Администрация г. Ялта Республики Крым, по апелляционной жалобе представителя ФИО9 – Кондауровой Л.И. на решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 08 октября 2019 года,

УСТАНОВИЛА:

ФИО6 и ФИО7 11 марта 2019 года обратились в суд с данным иском и просили:

признать недействительным заключённый между ФИО8 и ФИО12 договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по отчуждению земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированный в реестре за номером 1-1062;

признать недействительным заключённый между ФИО8 и ФИО12 договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по отчуждению жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированный в реестре за номером 1-1058;

признать недействительным заключённый между ФИО9 и ФИО12 договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по отчуждению земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированный в реестре за номером 1-1070;

признать недействительным заключённый между ФИО9 и ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ по отчуждению жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированный в реестре за номером 1-1066;

признать недействительным заключённый между ФИО12 и ФИО13 договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по отчуждению земельных участков с кадастровыми мерами № и №, расположенных по адресу: <адрес>, и расположенных на них объектов с кадастровыми номерами № и № по адресу: <адрес>;

применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение, прекратить право собственности ФИО12, ФИО13 на земельные участки с кадастровыми номерами № и №, расположенные по адресу: <адрес>, объекты недвижимости с кадастровыми номерами № и №, расположенные по адресу: <адрес>;

признать за ФИО6 право собственности на 1/2 долю <адрес> общей площадью 30,7 кв.м, расположенной на 3 (третьем) этаже в корпусе №, в жилом доме по адресу: <адрес>;

признать за ФИО7 право собственности на 1/2 долю <адрес> общей площадью 30,7 кв.м, расположенной на 3 (третьем) этаже в корпусе №, в жилом доме по адресу: <адрес> /т.1, л.д. 1-8/.

Заявленные требования истцы обосновывали тем, что ими в 2014 году с полномочным представителем собственника земельного участка заключён предварительный договор купли-продажи, по условиям которого они финансируют строительство части объекта недвижимости (помещения - квартиры), а продавец осуществляет строительство объекта и после его сдачи в эксплуатацию передаёт им помещение - квартиру в собственность. В предварительном договоре купли-продажи, который необходимо квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, стороны отразили все его существенные условия. К договору также должны применяться положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Они полностью оплатили оговорённую договором стоимость квартиры, которая передана им по акту приёма-передачи, и с этого времени являются её законными владельцами. Однако, ответчики ФИО8 и ФИО9, от чьего имени действовали полномочные представители ФИО12, ФИО14, свои обязательства по договорам не выполнили, а именно, не передали объект строительства истцам в собственность. При этом, ФИО9 и ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ незаконно распорядились в пользу ФИО12 принадлежащими им земельными участками с кадастровыми номерами № и №, расположенными по адресу: <адрес>, а также возведёнными на них объектами незавершённого строительства с кадастровыми номерами № и № по адресу: <адрес>. В свою очередь, ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ заключил договор купли-продажи указанных четырёх объектов недвижимости с ФИО13, достоверно зная, что квартиры ранее были проданы гражданам по предварительным договорам.

Определением Ялтинского городского суда Республики Крым от 08 октября 2019 года производство по делу в части исковых требований о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, прекращено, в связи с отказом от иска в данной части /т.3, л.д. 58/.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 08 октября 2019 года исковые требования ФИО6 и ФИО7 удовлетворены.

Признано за ФИО6 право собственности на долю в объекте незавершённого строительства - жилом доме (кадастровый №) по адресу: <адрес> общей площадью 30,7 кв.м.

Признано за ФИО7 право собственности на долю в объекте незавершённого строительства - жилом доме (кадастровый №) по адресу: <адрес> общей площадью 30,7 кв.м.

В удовлетворении исковых требований ФИО6 и ФИО7 к ФИО13 и ФИО12 о признании права собственности на квартиру отказано.

Взыскано с ФИО8 и ФИО9 в пользу ФИО6 судебные расходы по оплате государственной пошлины по 1 000 руб. с каждого.

Взыскано с ФИО8 и ФИО9 в пользу ФИО7 судебные расходы по оплате государственной пошлины по 1 000 руб. с каждого /т.3, л.д. 59-75/.

Не согласившись с данным решением суда, представитель ответчика ФИО9 – Кондаурова Л.И. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права /т.3, л.д. 83-86/.

В частности, основные доводы жалобы заключаются в том, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, не принял во внимание доводы представителя, ошибочно признал ФИО9 надлежащим ответчиком, при этом не учёл, что все имеющиеся на представленных истцом документах подписи под фамилией ФИО9 поставлены не ФИО9, а иным лицом, эти обстоятельства нашли своё подтверждение в ходе расследования уголовного дела.

Возражений на апелляционную жалобу не поступало.

Представитель ответчика ФИО9 – адвокат Кондаурова Л.И. в заседании суда апелляционной инстанции жалобу поддержала по изложенным в ней доводам в полном объёме и просила её удовлетворить.

Стороны и третьи лица, будучи надлежащим образом извещёнными о времени и месте рассмотрения дела, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах своей неявки не сообщили, что с учётом положений части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционное производство как один из процессуальных способов пересмотра, не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку законности и обоснованности решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства, если признает, что они не могли быть представлены стороной в суд первой инстанции; подтверждает указанные в обжалованном решении суда факты и правоотношения или устанавливает новые факты и правоотношения.

Заслушав доклад судьи Онищенко Т.С., выслушав представителя ответчика ФИО9 – адвоката Кондаурову Л.И., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьёй 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, исходя из нижеследующего.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О судебном решении» №23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение суда первой инстанции соответствуют изложенным требованиям.

Согласно статье 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции при принятии решения таких нарушений не допустил.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ Регистрационной службой Ялтинского городского управления юстиции АР Крым выдано свидетельство серии САК № (индексный №) о праве собственности ФИО8 на недвижимое имущество – земельный участок площадью 0,06 га, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, целевое назначение для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок).

ДД.ММ.ГГГГ Регистрационной службой Ялтинского городского управления юстиции АР Крым на основании указанного свидетельства от ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО8 на земельный участок площадью 0,06 га, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, целевое назначение для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок).

ДД.ММ.ГГГГ Регистрационной службой Ялтинского городского управления юстиции АР Крым выдано свидетельство серии САК № (индексный №) о праве собственности ФИО9 на недвижимое имущество – земельный участок площадью 0,06 га, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, целевое назначение для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок).

ДД.ММ.ГГГГ Регистрационной службой Ялтинского городского управления юстиции АР Крым на основании указанного свидетельства от ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО9 на земельный участок площадью 0,06 га, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, целевое назначение для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок).

ДД.ММ.ГГГГ заказчикам – ФИО9 и ФИО8 Главным Управлением градостроительства, архитектуры и регионального развития Ялтинского городского совета за №.2-06/469 выданы Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, название объекта строительства - «Строительство индивидуального жилого дома, хозяйственных построек и сооружений по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Архитектурно-строительной инспекцией Республики Крым за №РК 082140001936 зарегистрирована Декларация о начале выполнения строительных работ, заказчики – ФИО9 и ФИО8, по объекту строительства – жилой дом, почтовый/строительный адрес: <адрес>; проектная документация разработана ООО «Спец-Проект», экспертиза проекта проведена филиалом ГП «УРКГОССТРОЙЭКСПЕРТИЗА» в Республике Крым; площадь земельного участка – 0,1199 га; основные технико-экономические показатели объекта строительства: этажность – жилой дом: цоколь + 3 этажа + эксплуатируемая кровля, гостевой дом: 2 этажа; общая площадь: жилой дом 1 852,34 кв.м, гостевой дом 275,47 кв.м; предельно допустимая высота зданий – до 15м.

ДД.ММ.ГГГГФИО9 выдал нотариально удостоверенную доверенность, которой уполномочил ФИО12 и ФИО14: вести строительство и ввести в эксплуатацию жилые строения со служебными и хозяйственными постройками и сооружениями на земельном участке, находящемся по адресу: <адрес>, кадастровый №, производить все действия, связанные со строительством, проектированием и технической подготовкой ввода в эксплуатацию произведённых построек, закупать необходимые стройматериалы, нанимать подрядчиков на выполнение строительных работ, заключать с ними договоры подряда, расплачиваться за выполненные работы, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех необходимых зарегистрированных документов.

ДД.ММ.ГГГГФИО8 выдал нотариально удостоверенную доверенность, которой уполномочил ФИО12, ФИО15 и ФИО14: вести строительство и ввести в эксплуатацию жилой дом со служебными строениями и сооружениями на земельном участке кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>, производить все действия, связанные со строительством, проектированием и технической подготовкой ввода в эксплуатацию произведённых построек, закупать необходимые стройматериалы, нанимать подрядчиков на выполнение строительных работ, заключать с ними договора подряда, расплачиваться за выполненные работы, в том числе заключать предварительные договора купли-продажи принадлежащей ему доли жилого дома со служебными строениями и сооружениями, расположенного на земельном участке кадастровый №, по адресу: <адрес>, за цену и на условиях по своему усмотрению, для чего предоставил право, в том числе производить необходимые расчёты, заключать необходимые договоры, подписывать предварительные договора.

ДД.ММ.ГГГГ постановлениями Главы администрации г. Ялты Республики Крым (№-п и№-п) земельным участкам с кадастровыми номерами № и №, расположенным по адресу: <адрес>, установлена категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – «Среднеэтажная жилая застройка (строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома высотой не выше восьми этажей» (код 2.5).

ДД.ММ.ГГГГ МУП «БТИ» г. Ялты заказчикам – ФИО9 и ФИО8 выдано техническое заключение о возможности присвоения адреса незавершённому строительством жилому дому и незавершённому строительством гостевому дому, а именно, присвоен почтовый адрес: <адрес>.

Согласно сообщению МУП «БТИ» г. Ялты от ДД.ММ.ГГГГ№, по материалам инвентаризационного дела на домовладение № в <адрес> процент готовности незавершённого строительством жилого дома лит. А составляет 37%, процент готовности незавершённого строительством гостевого дома лит. Б – 67%.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12, действующим от имени и в интересах ФИО8 на основании доверенности, как продавцом, и ФИО6 и ФИО7, как покупателями, заключён в письменной форме предварительный договор купли-продажи, по условиям которого покупатели финансируют строительство части объекта недвижимости (доли домовладения), возводимом на земельном участке площадью 0,0600 га (кадастровый №) по адресу: <адрес>, с характеристиками, определёнными в пункте 1.3 Договора (общая площадь ориентировочно 37,83 кв.м, на третьем этаже в блоке №), а Продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передаёт долю Покупателям в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2).

Срок окончания строительства определён не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.4).

Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 2 080 000 руб.

Стороны определили, что этот договор считается заключённым и вступает в силу с момента его подписания и действует до передачи доли покупателю в собственность (пункт 5.1).

Со стороны покупателей ФИО6 и ФИО7 обязательства по данному предварительному договору по оплате продавцу стоимости доли домовладения исполнены своевременно и в полном объёме, выплаты произведены: 26 ноябрь 2014 года – на сумму 1 080 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – на сумму 500 000 руб. и ДД.ММ.ГГГГ – на сумму 500 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГФИО14, действующий от имени и в интересах ФИО8 на основании доверенности, как продавец, передал ФИО6 и ФИО7, как покупателям, а последние приняли помещение, являющееся предметом Предварительного договора купли-продажи, о чём в письменной форме составлен соответствующий акт.

В техническом паспорте, составленном МУП «БТИ» г. Ялта ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом лит. А, расположенный по адресу: <адрес>, переданное истцам по указанному договору помещение обозначено как <адрес> площадью 30,7 кв.м, находящаяся на 3 (третьем) этаже в корпусе № указанного жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ объекту незавершённого строительства площадью 179,4 кв.м, со степенью готовности 67%, проектируемое назначение – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в пределах земельного участка с кадастровым номером №, присвоен кадастровый № (лит. Б).

ДД.ММ.ГГГГ МУП «БТИ» г. Ялта составлен технический паспорт на жилой дом лит. А, расположенный по адресу: <адрес>.

Также, ДД.ММ.ГГГГ МУП «БТИ» г. Ялта составлен технический паспорт на жилой дом лит. Б, расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ объекту незавершённого строительства со степенью готовности 37%, расположенному по адресу: <адрес>, в пределах земельных участков с кадастровыми номерами № и №, присвоен кадастровый № (лит. А).

ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, (предыдущий кадастровый №), площадью 600+/-8 кв.м, разрешённое использование – Среднеэтажная жилая застройка, правообладатель – ФИО9, поставлен на кадастровый учёт и ему присвоен кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> (предыдущий кадастровый №), площадью 600 кв.м, разрешённое использование – Среднеэтажная жилая застройка (кадастровые номер объектов капитального строительства №), правообладатель – ФИО8, поставлен на кадастровый учёт и ему присвоен кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9, от имени которого действовала представитель – ФИО10 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, как продавцом, и ФИО12, как покупателем, заключён нотариально удостоверенный (реестровый №) договор купли-продажи объекта незавершённого строительства, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил объект незавершённого строительства – жилой дом, степень готовности объекта – 37%, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый №, расположенный на земельном участке кадастровый № общей площадью 600+/-8 кв.м по адресу: <адрес>.

Также, указанным договором купли-продажи предусмотрено, что одновременно с объектом незавершённого строительства – жилым домом покупателю по этому договору отчуждается вышеуказанный земельный участок.

Также, указанным договором купли-продажи предусмотрено, что на земельном участке выстроен объект незавершённого строительства – жилой дом, степень готовности объекта – 37%, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый №, который отчуждается одновременно с земельным участком.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8, от имени которого действовала представитель – ФИО11 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, как продавцом, и ФИО12, как покупателем, заключён нотариально удостоверенный (реестровый №) договор купли-продажи объекта незавершённого строительства, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил объект незавершённого строительства – жилой дом, степень готовности объекта – 67%, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 179,4 кв.м, кадастровый №, расположенный на земельном участке кадастровый № общей площадью 600+/-8 кв.м по адресу: <адрес>.

Также, указанным договором купли-продажи предусмотрено, что на земельном участке выстроен объект незавершённого строительства – жилой дом, степень готовности объекта – 67%, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 179,4 кв.м, кадастровый №, который отчуждается одновременно с земельным участком.

ДД.ММ.ГГГГ Государственным комитетом государственной регистрации и кадастра Республики Крым на основании вышеуказанных договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО12 на следующие объекты недвижимости:

объект незавершённого строительства, степень готовности объекта – 37%, проектируемое назначение – объект незавершённого строительства, находящийся по адресу: <адрес>, имеющий кадастровый №, расположенный в пределах земельных участков кадастровый № и №;

объект незавершённого строительства – жилой дом, степень готовности объекта – 67%, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 179,4 кв.м, проектируемое назначение – жилой дом, имеющий кадастровый №, расположенный в пределах земельного участка кадастровый №;

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12, как продавцом, и ФИО13, как покупателем, заключён в письменной форме договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купила объекты незавершённого строительства:

объект незавершённого строительства, степень готовности объекта – 37%, проектируемое назначение – данные отсутствуют, находящийся по адресу: <адрес>, имеющий кадастровый №, расположенный на земельных участках кадастровый № общей площадью 600+/-8 кв.м и кадастровый № общей площадью 600+/-8 кв.м по адресу: <адрес>

объект незавершённого строительства – жилой дом, степень готовности объекта – 67%, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 179,4 кв.м, назначение – жилое, имеющий кадастровый №, расположенный на земельном участке кадастровый № общей площадью 600+/-8 кв.м по адресу: <адрес>.

Также указанным договором купли-продажи предусмотрено, что одновременно с передачей права собственности на объекты незавершённого строительства покупатель по этому договору приобретает право собственности на вышеуказанные земельные участки.

ДД.ММ.ГГГГ Государственным комитетом государственной регистрации и кадастра Республики Крым на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО13 на следующие объекты недвижимости:

земельный участок кадастровый № (предыдущий кадастровый №), площадью 600+/-8 кв.м; категория земель: Земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: Среднеэтажная жилая застройка; расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер расположенного в пределах этого земельного участка объекта недвижимости – <адрес>;

земельный участок кадастровый № (предыдущий кадастровый №), площадью 600+/-8 кв.м; категория земель: Земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: Среднеэтажная жилая застройка; расположенный по адресу: <адрес>, кадастровые номера расположенных в пределах этого земельного участка объектов недвижимости – № и №.

Материалами дела подтверждается, что истцы, заключившие предварительный договор купли-продажи, свои обязательства по внесению денежных сумм исполнили надлежащим образом в установленном этим договором размере.

Из указанного акта приёма-передачи, следует, что стороны подтвердили отсутствие материальных и иных претензий стороны друг к другу, полный расчёт произведён каждым из покупателей в установленный в предварительном договоре купли-продажи срок. С момента подписания этого акта стороны пришли к соглашению, что помещение переходит к покупателю, обязанность продавца по передаче квартир считается исполненной.

Вместе с тем, ФИО8 и ФИО9 лично либо через своих представителей основной договор купли-продажи квартиры с истцами не заключили, жилые дома до настоящего времени в эксплуатацию не введены, переход права собственности на квартиру не зарегистрирован.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают, в частности из договоров. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года (Закон №214-ФЗ), данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Положениями Закона №214-ФЗ установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 статьи 1).

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4).

По смыслу указанных правовых норм, сделка, совершенная с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока не оспорена гражданином.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года), суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки, с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона №214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Как установлено и следует из заключённого предварительного договора купли-продажи, несмотря на то, что он именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путём заключения основного договора купли-продажи, застройщиком является физическое лицо, однако стороны согласовали условия о предмете – индивидуально определённое помещение в строящемся объекте недвижимости (пункты 1.1, 1.3 договора), о его стоимости (пункт 2.1 договора), о выплате в момент заключения договора части денежной суммы, а остальной в соответствии с установленным графиком, но до окончания строительства многоквартирного дома и передачи квартиры в собственность (пункт 2.2 договора), о сроке исполнения обязательств продавцом в отношении предмета договора (пункты 1.4, 3.7, 5.1 договора).

При таких обстоятельствах, заключённый с истцами договор содержит все существенные условия, характерные для договора участия в долевом строительстве, в связи с чем к нему подлежит применению положения Закона №214-ФЗ.

В силу части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

Как усматривается из спорных правоотношений, ФИО9 и ФИО8, действуя через полномочных представителей, осуществляли привлечение денежных средств физических лиц для строительства многоквартирного дома с грубым нарушением закона, без заключения и регистрации договора участия в долевом строительстве, не являясь лицами, которых закон наделяет правом на осуществление такой деятельности.

Отсутствие заключённого и зарегистрированного с гражданами в установленном законом порядке такого договора, в силу части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», препятствует регистрации права собственности истцов на объект долевого строительства и, как следствие, не позволяет им в полной мере осуществлять правомочия собственника.

Между тем, нормы Закона №214-ФЗ, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве – заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путём лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (пункт 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года).

Таким образом, несмотря на нарушение застройщиком требований закона о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве с их регистрацией в установленном законом порядке, право граждан на получение результата строительства подлежит судебной защите.

Нормами Закона №214-ФЗ урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком.

Признание за участником долевого строительства права собственности на объект долевого строительства в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты законом прямо не предусмотрено.

В тоже время, следует учесть, что согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года), в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного кодекса, а способы защиты – в статье 12 этого кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права.

В силу положений статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На возможность защиты нарушенного права путём предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество указано в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года.

Кроме того, применение указанного способа защиты является необходимым и тогда, когда неопределённость субъективного права приводит к невозможности его использования или затрудняет такое использование. Признание же права как раз и является средством устранения неопределённости во взаимоотношениях субъектов, создания необходимых условий для его реализации и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению.

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьёй 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершённого строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Статьёй 40 действующего Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершённого строительства.

При этом, законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, конституционное право гражданина иметь в собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Кроме того, правила ведения реестра недвижимого имущества и внесения в него записей являются производными от права иметь в собственности такое имущество, предназначены для реализации этого права и не могут рассматриваться как основания ограничения такого права.

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путём внесения платы за квартиру в полном объёме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путём предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершённом строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершённого строительства.

МУП «БТИ» г. Ялты в 2016 году была проведена техническая инвентаризация жилого дома литер «А» (кадастровый №), состоящего из двух корпусов (корпус № имеет 24 квартиры, корпус № – 19 квартир), и жилого дома литер «Б» (кадастровый №), состоящего из 3 квартир, расположенных по адресу: <адрес>, в пределах земельных участков с кадастровыми номерами № и №, установлена их общая площадь, а также общая площадь в отдельности каждой из квартир.

Вид разрешённого использования земельных участков (среднеэтажная жилая застройка) допускает строительство на них указанных объектов недвижимости (до 8 этажей, приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года №540 «Об утверждении классификатора видов разрешённого использования земельных участков»).

Учитывая вышеуказанные положения закона, обстоятельства того, что истцы полностью внесли плату за строительство квартиры, спорные жилые дома достроены и данные объекты могут быть индивидуализированы, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что требования о признании права собственности на квартиру подлежат удовлетворению. При этом, определяя площадь квартиры, суд первой инстанции обосновано исходил из данных технической инвентаризации, проведённой МУП «БТИ» г. Ялты, которые также были приняты во внимание экспертом.

При разрешении заявленных требований о признании права собственности на квартиру, суд также исходил из того, что многочисленные нарушения, допущенные застройщиками при заключении договора участия в долевом строительстве, поименованного предварительным договором купли-продажи (в том числе, заключение их лицами, которых закон не наделяет правом на осуществление такой деятельности, отсутствие регистрации договора, нарушение сроков, установленных договором, отсутствие полных сведений о квартире (нумерации), неверные сведения об адресе земельного участка – <адрес> вместо правильного <адрес>, последующая реализация земельных участков и объектов незавершённого строительства), могут лишь свидетельствовать о допущенных застройщиками нарушениях, но не могут служить основанием для возложения ответственности на граждан за допущенные нарушения, влекущем отказ в заявленных ими исковых требованиях и не являются основанием для освобождения застройщиков от передачи в собственность гражданам квартир.

Доводы, что ФИО12, ФИО15 и ФИО14 при заключении предварительного договора и передачи квартиры истцам действовали от своего имени, а собственник земельного участка ФИО3 не одобрял и полномочий на его заключение не давал, несостоятельны, в связи с чем отклоняются, поскольку опровергаются материалами дела.

Из текста договора следует, что при его заключении ФИО12 действовал от имени ФИО8 на основании доверенности.

При этом, как следует из нотариально удостоверенной доверенности, ФИО8 уполномочил ФИО12, ФИО15 и ФИО14: вести строительство и ввести в эксплуатацию жилой дом со служебными строениями и сооружениями на земельном участке кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>; производить все действия, связанные со строительством, проектированием и технической подготовкой ввода в эксплуатацию произведённых построек, закупать необходимые стройматериалы, нанимать подрядчиков на выполнение строительных работ, заключать с ними договора подряда, расплачиваться за выполненные работы, в том числе заключать предварительные договора купли-продажи принадлежащей ему доли жилого дома со служебными строениями и сооружениями, расположенного на земельном участке кадастровый №, по адресу: <адрес>, за цену и на условиях по своему усмотрению, для чего предоставил право, в том числе производить необходимые расчёты, заключать необходимые договоры, подписывать предварительные договора.

Многоквартирные жилые дома литер «А» (кадастровый №) и литер «Б», расположены в пределах земельных участков с кадастровыми номерами № и №, т.е. в т.ч. на земельном участке ФИО9

Всего в указанных многоквартирных жилых домах расположено 46 квартир, из них: 24 квартиры в корпусе № литер «А», 19 квартир в корпусе № литер «А» и 3 двухэтажные квартиры в литер «Б».

Земельные участки с кадастровыми номерами № (первичный правообладатель – ФИО9) и № (первичный правообладатель – ФИО8) имеют площадь 600 кв.м каждый.

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод, что каждый из собственников земельных участков с кадастровыми номерами № и № имел возможность распорядиться квартирами в построенных жилых домах. Доказательств о достижении между ними иного соглашения не предоставлено и материалы дела не содержат.

В соответствии с пунктом 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создаёт, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

ФИО12, ФИО15 и ФИО14 нотариально удостоверенной доверенностью были уполномочены ФИО8, как на заключение и подписание предварительных договоров по цене и на условиях по своему усмотрению, так и на осуществление необходимых расчётов по этим договорам.

Таким образом, заключённый ФИО12 с истцами предварительный договор купли-продажи, который по существу является договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, создают правовые последствия для ФИО8, в т.ч. в виде обязанности у ФИО8 относительно постройки дома и передачи истца в собственность оплаченной ими квартиры.

Действительно, доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 не уполномочивал ФИО12 на заключение договоров и осуществление расчётов по отчуждению квартир (доли жилого дома).

Однако, как ранее указывал ФИО9 в письменных пояснениях, во второй половине 2014 года ему, как собственнику земельного участка № (на тот момент предыдущий кадастровый №) поступило предложение от ФИО12 купить у него в рассрочку данный земельный участок. ФИО9 согласился на это предложение и, получив от ФИО12 аванс, выдал на его имя и на имя его партнёра – ФИО14 доверенность. О намерениях ФИО12 строить на земельном участке многоквартирный жилой дом ФИО9 ничего не было известно, каких-либо действий с ним не согласовывалось, документация ему не показывалась. Весной 2017 года, когда ФИО9 узнал о построенном многоквартирном жилом доме, то он настоял на оформлении купли-продажи земельного участка, для чего по просьбе ФИО12 выдал доверенность на имя ФИО16, на основании которой ДД.ММ.ГГГГ были заключены сделки по купли-продажи, как земельного участка, так и объекта незавершённого строительства. По распискам получил от ФИО12 за куплю-продажу всего 2 060 496,80 руб. С ФИО8 он (ФИО9) не знаком и никогда с ним не общался.

Изложенное в совокупности позволяет сделать вывод, что ФИО12, заплатив в 2014 году ФИО9 аванс за земельный участок № (на тот момент предыдущий кадастровый №), при заключении ДД.ММ.ГГГГ договора с истцами действовал формально от имени ФИО9, но фактически в отношении себя лично. При этом, ФИО9 не давал своего согласия ФИО12 на совершение этой сделки. Доказательств обратного не предоставлено и материалы дела не содержат.

В соответствии с пунктом 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

По смыслу указанной правовой нормы, сделка, совершенная при указанных обстоятельствах, не признается законом ничтожной, а является оспоримой. При этом, признание такой сделки недействительной судом возможно только по иску представляемого.

Положениями статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключённой от имени и в интересах совершившего её лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путём заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от неё в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.

Последующее одобрение сделки представляемым создаёт, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента её совершения.

Как следует из письменных объяснений, ФИО9 о продаже квартир в построенном на его земельном участке многоквартирном жилом доме и продаже квартир стало известно ещё в начале 2018 года.

Однако, договор, заключённый с истцами, собственниками земельных участков (ФИО8 либо ФИО9) в суде до настоящего времени не оспорен, в связи с чем этот договор является действительным.

Также, ФИО12, которому достоверно было известно о договоре с истцами, не оспорил этот договор и каких-либо претензий к истцам не предъявлял.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 28 июня 2019 года по гражданскому делу №2-91/2019 (№33-4200/2019) признаны недействительными:

нотариально удостоверенный (зарегистрирован в реестре: №), договор купли-продажи объекта незавершённого строительства - жилого дома, степень готовности объекта - 37%, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО12;

нотариально удостоверенный (зарегистрирован в реестре: №) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО12;

нотариально удостоверенный (зарегистрирован в реестре: №) договор купли-продажи объекта незавершённого строительства - жилого дома, степень готовности объекта - 67%, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО12;

договор купли-продажи, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО13 по отчуждению объектов незавершённого строительства с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: <адрес>, и земельных участков с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: <адрес>.

В данном апелляционном определении указано, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записей о прекращении права собственности ФИО12 и ФИО13 на объекты незавершённого строительства с кадастровыми номерами №, №, и на земельные участки с кадастровыми номерами № и №.

При этом, при принятии решения о признании сделок недействительными, судебная коллегия исходила из того, что договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ были заключены в условиях осведомлённости о правах на объекты недвижимости участников долевого строительства, в том числе приобретателя ФИО12, которым ранее по доверенности от продавца были заключены с физическими лицами предварительные договора. Заключение сделок по отчуждению объектов недвижимости без согласия участников долевого строительства привело к нарушению требования закона и посягает на права и законные интересы участников долевого строительства. А договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключён во исполнение ничтожной предыдущей сделки.

Таким образом, поскольку указанные сделки признаны недействительными вышеуказанным вступившим в законную силу судебным актом, и право собственности ФИО12 и ФИО13 на объекты незавершённого строительства и на земельные участки прекращено, то суд пришёл к выводу, что ФИО12 и ФИО13 не являются надлежащими ответчиками по заявленным требованиям о признании права собственности на квартиру, в связи с чем к ним в иске отказал.

Судебная коллегия соглашается с таким разрешением спора, поскольку суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно, нарушений норм процессуального права судом не допущено.

Выводы суда мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам и требованиям закона и в апелляционной жалобе не опровергнуты.

С оценкой доказательств, изложенной судом в решении, судебная коллегия соглашается, оснований для иной оценки не усматривает.

Судебная коллегия отклоняет доводы жалобы, поскольку ФИО9, равно как и ФИО8, является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям о признании права собственности на квартиру, т.к. объект недвижимости с кадастровым номером № (незавершённый строительством жилой дом лит. А) расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами № и №.

Ссылки представителя ФИО9 на непринадлежность последнему подписи на определенных документах не могут быть приняты во внимание, поскольку данные документы не были оспорены, а подпись, выполненная на них от имени ФИО9, не опровергнута последним в установленном законом порядке

С учётом изложенного, остальные доводы апеллянта, изложенные в жалобе, не имеют правового значения, поскольку не содержат фактов, которые не были учтены судом первой инстанции и имели бы юридическое значение для вынесения решения по существу, влияли бы на его законность и обоснованность либо опровергали бы выводы суда.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению судом первой инстанции определены правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем доводы жалобы по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность вынесенного решения.

Иных доводов, которые бы имели правовое значение для разрешения спора и могли повлиять на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, апелляционная жалоба не содержит.

Каких-либо нарушений процессуального закона, влекущих отмену или изменение состоявшихся по делу решений, судебной коллегией также не установлено.

Учитывая обстоятельства, установленные судебной коллегией в ходе проверки законности и обоснованности обжалуемого судебного постановления, оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и к отмене решения суда не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, -

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 08 октября 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ФИО9 – Кондауровой Л.И. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи