Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 23 сентября 2021г. дело по апелляционным жалобам истца Гусевой С.В. и ответчика Азиной (Ревякиной) Н.А. на решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 01 июня 2021 г., которым постановлено:

«Исковые требования удовлетворить частично.

Перевести на Гусеву Светлану Валентиновну права и обязанности покупателей 20/153 доли Д.А. и Я.Р. по договору купли-продажи от 01.12.2020 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

Заменить собственников 20/153 доли (по 10/153 доли) Д.А. и Я.Р. на Гусеву Светлану Валентиновну в записи о праве в ЕГРН в отношении квартиры по адресу: <адрес>.

Взыскать с Гусевой Светланы Валентиновны в пользу Азиной Натальи Александровны, действующей в интересах несовершеннолетних Д.А. и Я.Р., стоимость 20/153 доли в размере 353 333 (триста пятьдесят три тысячи триста тридцать три) рубля 32 копейки, расходы покупателя по оформлению сделки 32 000 руб., всего 385 333 (триста восемьдесят пять тысяч триста тридцать три) рубля 32 копейки.

Указанные денежные средства выплатить Азиной Наталье Александровне за счет денежных средств, внесенных Гусевой Светланой Валентиновной на счет Управления судебного департамента в <адрес> по чек-ордеру от 20.05.2021. Оставшиеся денежные средства в размере 144 666 руб. 68 коп. вернуть Гусевой Светлане Валентиновне.»

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Хабаровой Т.А., объяснения истца, его представителя, ответчика и третьего лица, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Гусева С.В. обратилась в суд с иском к Азиной (Ревякиной) Н.А. В обоснование иска указала на то, что Гусева С.В. является участником долевой собственности на жилую квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 73,7 кв.м. Другими участниками долевой собственности на данную квартиру являются Ревякина Н.А., Д.А. и Я.Р.

08 декабря 2020 года истцу стало известно о том, что Поцепня И.М. осуществил в пользу Ревякиной Н.А. и в пользу ее несовершеннолетних детей Ревякина Д.А. и Ревякина Я.Р. отчуждение своей доли в указанной выше квартире.

Сделка купли-продажи долей была совершена с нарушением преимущественного права покупки истца, которая не была надлежащим образом уведомлена о покупке долей в квартире.

С 2017 года Поцепня И.М. периодически изъявлял намерение продать свою долю (комнату) в общей долевой собственности. 13 мая 2019 года Поцепня И.М. направил в адрес Гусевой С.В. телеграмму с предложением купить его 10/51 доли за 700 000 руб. 11 июня 2019 года истец направила свое согласие на покупку его доли на предложенных условиях, в связи с чем Гусевой С.В. был взят потребительский кредит на сумму 750 000 руб. Однако, договор купли-продажи доли Поцепня И.М. так и не стал заключать без объяснения причин.

Спустя год истцу стало известно, что 12 ноября 2020 года Ревякина Л.И. оформила по договору дарения в пользу Ревякиной Н.А. свою долю в квартире. Вслед за этим, 08 декабря 2020 года Поцепня И.М. продал за 530 000 руб. свою долю в упомянутой квартире Ревякиной Н.А. по договору купли-продажи в ее пользу и пользу ее несовершеннолетних детей.

При заключении договора купли-продажи долей в квартире был не соблюден порядок извещения участника долевой собственности, было нарушено преимущественное право истца на покупку долей в части купли-продажи долей, приходящихся на посторонних лиц, то есть на Ревякина Д.А. и Ревякина Я.Р.

Истец с учетом уточненных требований просит перевести на Гусеву С.В. права и обязанности покупателей на приобретенные доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями договора купли-продажи от 01 декабря 2020 года №

Судом постановлено указанное решение, с которым не согласен ответчик Азина (Ревякина) Н.А. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что собственница знала о продаже и деталях, значит, была уведомлена о продаже доли Поцепни И.М.

Апеллянт считает, что суд это во внимание не принял и в решении не отобразил.

Суд не учел, что доля, купленная ответчиком, была приобретена за счет средств материнского капитала.

Апеллянт отмечает, что совместное использование комнаты с Гусевой С.В., а также с остальными проживающими в квартире, невозможно на фоне личной неприязни и постоянной порчи имущества ответчика.

Ответчик обращает внимание, что дети истца постоянно нарушают закон о тишине, причиняют семье моральные страдания.

С постановленным решением не согласен истец Гусева С.В., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новое, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

По мнению апеллянта, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что Поцепня И.М. направлял Гусевой С.В. уведомление о продаже своей доли за 530 000 руб. Уведомление, направленное Гусевой С.В. телеграммой, не может приниматься во внимание, поскольку была указана иная цена доли.

Кроме того, нельзя признать обоснованной ссылку суда на волю продавца (его усмотрение) при выборе покупателя, поскольку продавец нарушил закон и права истца.

Апеллянт считает, что перевод на Гусеву С.В. только части отчуждаемой доли создает препятствия в фактическом, реальном пользовании этой доли для сторон и не приводит к восстановлению нарушенных прав.

Истец обращает внимание, что восстановить права сторон возможно только полностью заменив покупателей по договору купли-продажи на Гусеву С.В. и возвратив Азиной Н.А. всю уплаченную сумму по договору купли-продажи в полном объеме для возможности приобретения для себя и детей иного жилья.

Кроме того, переведя на Гусеву С.В. 2/3 доли продавца, суд взыскал с нее расходы на риелторские услуги и госпошлину в полном объеме.

По мнению апеллянта, к взысканию подлежит лишь 2/3 от суммы расходов, то есть 21 300 руб.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

При разрешении спора, суд первой инстанции верно установил юридически значимые обстоятельства по делу, применив нормы права, подлежащие применению.

Как следует из материалов дела и установлено судом, по состоянию на 28 декабря 2015 года Гусева С.В. (93/153 доли), Ревякина Л.И. (10/51 доли) и Поцепня И.М. (10/51 доли) являлись участниками общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д 12);

19 сентября 2020 года между М.П,И. (даритель) и Ревякиной Н.А. (одаряемая) был заключен договор дарения, согласно которому даритель передает безвозмездно в дар одаряемой 10/51 доли в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, а одаряемая с благодарностью принимает дар (л.д. 48-49). Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Новосибирской области;

после совершения данной сделки, по состоянию на 12 ноября 2020 года собственниками в праве общей долевой собственности на спорную квартиру являются Гусева С.В. (93/153 доли), Ревякина (Азина) Н.А. (10/51 доли) и Поцепня И.М. (10/51 доли).

01 декабря 2020 года между Поцепня И.М. (продавец) и Ревякиной Н.А., действующей за себя лично и как законный представитель своих несовершеннолетних детей Ревякина Я.Р., Ревякина Д.А. (покупатели), был заключен договор купли-продажи №, согласно которому продавец обязуется передать покупателям в общую долевую собственность в равных долях по 1/3 доле каждому следующее недвижимое имущество:

- 10/51 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, назначение: жилое, площадь 69,7 кв.м., расположенную на третьем этаже 9-этажного жилого дома по адресу: <адрес>, а покупатели обязуются принять вышеуказанное недвижимое имущество и уплатить за него цену, определённую договором (л.д. 73-78).

Пунктом 2.1 договора установлено, что цена 10/51 долей в праве общей долевой собственности а квартиру определена по договоренности сторон в размере 530 000 рублей.

Поскольку на момент продажи Поцепня И.М. своей доли Ревякина Н.А. (Азина после смены фамилии) также являлась участником долевой собственности, наравне с Гусевой С.В., то в данном случае у Гусевой С.В. нет преимущественного права перед Азиной Н.А. Поцепня И.М. по своему усмотрению выбрал участника долевой собственности для продажи своей собственности.

Однако, по договору купили-продажи от 01.12.2020 долю Поцепни И.М. приобрела не только участник долевой собственности Азина Н.А., но и ее несовершеннолетние дети Д.А. и Я.Р., которые участниками долевой собственности не являлись, следовательно, являлись посторонними лицами, перед которыми Гусева С.В. имеет преимущественное право покупки долей, которые Поцепней И.М. были отчуждены в пользу несовершеннолетних.

Анализируя правоотношения сторон по спорному договору, и разрешая спор, суд верно руководствовался ч.1 ст.250 ГК РФ, согласно которой, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Суд первой инстанции, применяя указанную норму, обоснованно полагал, что преимущественным правом покупки доли обладают участники долевой собственности только перед посторонними лицами, таким правом перед оставшимися долевыми сособственниками они не обладают, с чем коллегия соглашается.

Продажа третьим лицам доли предполагает необходимость соблюдения порядка такой продажи, т.е. направление продавцом Поцепней И.М. в адрес Гусевой С.В. уведомления о продаже доли, что проверил суд первой инстанции и установил нарушение продавцом ч.2 ст.250 ГК РФ (регламентирующей такой порядок).

13 мая 2019 года в адрес Гусевой С.В. от Поцепни И.М. поступила телеграмма о намерении Поцепни И.М. продать 10/51 доли в общедолевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> за 700 000 руб.

11 июня 2019 года истец телеграммой направила свое согласие на покупку доли Поцепни И.М. на предложенных условиях, однако, указанная телеграмма не была получена Поцепней И.М., поскольку адресат за извещением не явился (л.д. 86).

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ N 5-КГ14-136 от 24.02.2015 года, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч.1 ст.56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

Однако, Поцепня И.М. в 2019 году свою долю не продал Гусевой С.В.

При этом, в 2020 году в нарушение требований, предусмотренных ст.250 ГК РФ продал принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение по более низкой цене третьим лицам.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что Поцепня И.М. направлял Гусевой С.В. уведомление о продаже своей доли за 530 000 руб. Суд первой инстанции обоснованно отклонил ссылку ответчика об осведомленности сына истицы о такой сделке, поскольку сын Гусевой С.В. не является участником долевой собственности, и не является представителем Гусевой С.В.

Установив нарушение закона при купле - продажи доли, суд обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Гусевой С.В. о переводе прав и обязанностей покупателей, при том, что Гусева С.В. в подтверждение своих намерений о выкупе доли, внесла на депозит Управления судебного департамента в Новосибирской области сумму, необходимую для оплаты доли в праве на квартиру по предложению продавца в сумме 530 000 руб.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, обоснованно полагая, что двое покупателей Я.Р. и Д.А. являются посторонними лицами и не обладают правом преимущественной покупки, перевел их права покупателей долей в размере 20/153 (у каждого по 10/153 доли) на Гусеву С.В., рассчитал стоимость этой доли, которая составила 353 333,32 руб. (порядок расчета и сумма никем не оспорены), и указал, что данная сумма подлежит взысканию с Гусевой С.В. в пользу Азиной (Ревякиной) Н.А., действующей в интересах несовершеннолетних детей Ревякина Д.А. и Ревякина Я.Р.

С такими выводами коллегия соглашается, отклоняя доводы апелляционных жалоб.

Доводы апелляционной жалобы Азиной (Ревякиной) Н.А., в силу вышеизложенного, отклоняются, как основанные на неверном толковании и применении норм права, касающихся порядка продажи доли (правил уведомления). Остальные доводы (об оплате доли материнским капиталом, утраты социальных льгот и трудности в использовании квартиры) не являлись предметом судебного рассмотрения и не могут повлиять на законность и обоснованность решения.

Доводы апелляционной жалобы Гусевой С.В в части необходимости перевода всех прав по спорному договору на нее, в связи с отрицанием выводов об отсутствии преимущественного права у нее перед Азиной (Ревякиной) Н.А. (при нарушении порядка уведомления о продаже), также подлежат отклонению, как не основанные на правильном толковании и применении норм материального права.

Остальные доводы также не влияют на законность и обоснованность решения, предметом спора являлся лишь перевод прав по договору, но не порядок пользования квартирой, что и было разрешено судом в соответствии со ст.196 ГПК РФ.

Вместе с тем, коллегия полагает подлежащими учету доводы жалобы Гусевой С.В. об излишнем взыскании с нее расходов за риелтерские услуги и государственной пошлины.

Азиной (Ревякиной) Н.А. при оформлении сделки осуществлены расходы в размере 32 000 рублей – 30 000 руб. на оплату услуг риелтера Ц. и 2000 руб. на оплату государственной пошлины в Управлении Росреестра по Новосибирской области, что подтверждается соответствующими чеками.

Согласно позиции изложенной в Постановлении Пленума Верхового Суда РФ от 10.06.1980г. №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», расходы, понесенные покупателем доли, права по покупке которой переведены, возмещаются как необходимые судебные расходы, следовательно, пропорционально (ст.98 ГПК РФ).

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ в п. 22 ст.333.33 предусматривает уплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 - 26, 28 - 31, 61 и 80.1 настоящего пункта, для физических лиц - в размере 2 000 руб.

Вместе с тем, при обращении за одной услугой одновременно нескольких лиц, размер госпошлины уплачивается ими в равных долях. Кроме того, законодательством определены категории граждан, для которых установлены льготы при проведении этой процедуры, на что указано в Разъяснении Росреестра от 26.07.2017 "Росреестр разъясняет порядок оплаты госпошлины за проведение регистрации прав на недвижимость".

Таким образом, расходы подлежат взысканию в размере 2/3 от их общей суммы, - 21333 руб., и в этой части решение подлежит изменению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328,330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 01 июня 2021 г. изменить в части размера взысканных расходов на оформление сделки, постановить в этой части новое решение, которым взыскать с Гусевой С.В. в пользу Азиной (Ревякиной Н.А.) 20000 руб.,

апелляционную жалобу истца Гусевой С.В. удовлетворить частично,

апелляционную жалобу ответчика Азиной (Ревякиной) Н.А. оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи