Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Шакировой З.И. гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Авиастроительного районного суда г. Казани от 10 сентября 2019 г., которым ему отказано в удовлетворении иска к ООО «Ветерок» и ООО «Финансово-строительная компания «БРИЗ» о признании договоров инвестирования доли в строительстве многоуровневого паркинга открытого типа со станцией технического обслуживания договорами участия в долевом строительстве нежилого помещения, подлежащими государственной регистрации, и возложении обязанности предоставить документы для государственной регистрации договоров.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя ФИО1 – ФИО2, поддержавшей жалобу, представителя ООО «Финансово-строительная компания «БРИЗ» ФИО3, возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с названным иском к ООО «Ветерок», в обоснование указав, что <дата>, <дата>, <дата> и <дата> заключил с ООО «Ветерок» договоры инвестирования доли в строительстве многоуровневого паркинга открытого типа со станцией технического обслуживания по <адрес>. Свидетельство о государственной регистрации права на незавершенный строительством объект серии .... выдано 21 сентября 2012 г. Спорные договоры подлежали государственной регистрации, однако застройщик необходимые для регистрации документы в Управление Росреестра по Республике Татарстан не передал. Между тем из существа договоров следует, что между сторонами сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве. В связи с этим истец просил признать спорные договоры договорами участия в долевом строительстве нежилого помещения, подлежащими государственной регистрации, обязать ООО «Ветерок» и ООО «Финансово-строительная компания «БРИЗ» предоставить в Управление Росреестра по Республике Татарстан документы для государственной регистрации данных договоров.

Протокольным определением от 4 июля 2019 г. ООО «Финансово-строительная компания «БРИЗ» привлечено к участию в деле в качестве ответчика.

В судебном заседании представитель истца иск поддержал.

Представитель ООО «Финансово-строительная компания «БРИЗ» иск не признал.

ООО «Ветерок» явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Судом в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене решения суда. Указывает, что заключенные договоры отвечают требованиям, предъявляемым к договорам участия в долевом строительстве нежилого помещения, по договорам полностью произведена оплата, однако данные обстоятельства оставлены без надлежащей судебной оценки.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ООО «Ветерок» явку представителя не обеспечило, извещено надлежащим образом.

Апелляционная жалоба на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрена в отсутствие представителя названного общества.

Судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 28 марта 2013 г. Исполнительный комитет муниципального образования г. Казань выдало ООО «Ветерок» разрешение на строительство паркинга открытого типа с СТО по адресу: <адрес>.

<дата> между ООО «Ветерок» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) заключен договор ...., предметом которого является обязательство ФИО1 инвестировать долю в строительстве указанного многоуровневого паркинга, застройщик в свою очередь обязался после окончания строительства при условии полного и надлежащего выполнения дольщиком своих обязательств по договору произвести расчет с последним путем передачи ему в собственность нежилого помещения – площадки для мойки автотранспортных средств общей площадью 136 кв.м, расположенной на первом этаже многоуровневого паркинга.

Сумма договора составляет 3 000 024 руб.

Объектом инвестирования по договору от <дата>...., заключенному между теми же сторонами, является станция технического обслуживания, общей площадью 475 кв.м, расположенная на первом этаже этого же многоуровневого паркинга.

Сумма договора составляет 7 000 075 руб.

Объектами инвестирования по договору <дата>. ...., заключенному между этими же лицами, являются парковочные места <адрес> для автотранспортных средств, общей площадью 89 кв.м, расположенные на первом этаже того же многоуровневого паркинга.

Сумма договора составляет 1 200 610 руб.

Объектами договора инвестирования от <дата>...., заключенного между теми же сторонами, являются парковочные места, общей площадью 443,89 кв.м, расположенные на первом этаже этого же многоуровневого паркинга.

Сумма договора составляет 4 000 003 руб. 80 коп.

1 февраля 2019 г. истец направил ООО «Ветерок» требование о признании заключенных договоров договорами участия в долевом строительства и предоставлении в Управление Росреестра по Республике Татарстан документов для государственной регистрации договоров.

По договору купли-продажи от <дата>.... ООО «Ветерок» продало ООО «Финансовая-строительная компания «Бриз» нулевой цикл паркинга открытого типа с СТО, с кадастровым номером ...., незавершенный строительством, со степенью готовности 60%.

Переход права собственности зарегистрирован 11 мая 2018 г.

Как следует из пояснений представителя ООО «Финансово-строительная компания «БРИЗ», в настоящее время строительство паркинга завершено.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из отсутствия доказательств оплаты полной стоимости договоров (вместо требуемых 15 200 688 руб. 80 коп. оплачено 11 280 610 руб.), а также наличия существенных условий, присущих договору участия в долевом строительстве, в том числе отсутствия государственной регистрации спорных договоров.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводом суда об отказе в иске, принимает во внимание следующее.

Согласно ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1).

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (часть 2 в ред. Федерального закона от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ)

В силу положений ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве.

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Толкование положения Закона об инвестиционной деятельности сформулировано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54).

Термины «инвестиции», «инвестиционная деятельность», «инвестиционный договор» не имеют своего собственного строгого юридического содержания и обычно используются в законодательстве в качестве общего обозначения для целой группы различных гражданско-правовых сделок, имеющих своей целью приобретение имущественных прав на возмездной основе. Из пп. 4 - 7, 11 постановления № 54 следует, что экономическим понятием «инвестиционные сделки» обозначаются, например, договоры купли-продажи, договоры участия в долевом строительстве, договоры подряда, договоры простого товарищества.

В п. 11 постановления № 54 разъяснено, что положения Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи.

Принимая во внимание, что участником спорных договоров инвестирования является гражданин, указанные договоры по своему содержанию являются договорами участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, учитывая факт переход права собственности на паркинг в целом на момент рассмотрения спора к ООО «Финансово-строительная компания «БРИЗ», которой стороной спорных сделок не является, судебная коллегия приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты интересов.

При этом, следует отметить, что отсутствие регистрации договоров не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего стоимость будущих объектов недвижимости, права требовать признания права собственности на объекты долевого строительства.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены правильного по существу решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. 199, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Авиастроительного районного суда г. Казани от 10 сентября 2019 г. по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в трехмесячный срок в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи