Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-155/2020 по апелляционным жалобам истца, ответчика общества с ограниченной ответственностью «Карельская обслуживающая компания» на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 07октября 2020 года по иску ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Карельская обслуживающая компания», обществу с ограниченной ответственностью «Орион», индивидуальному предпринимателю ФИО5 о взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи Маловой Н.Б., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ООО «Карельская обслуживающая компания» о взыскании денежных средств по тем основаниям, что она является собственником квартиры (.....), а также председателем Совета дома в указанном многоквартирном доме (далее – МКД). С ХХ.ХХ.ХХ и по настоящее время управляющей организацией дома является ООО «Карельская обслуживающая компания» на основании решения собственников, оформленного протоколом общего собрания от ХХ.ХХ.ХХ. Согласно протоколу общего собрания собственников, оформленного ХХ.ХХ.ХХ, собственники наделили председателя Совета дома ФИО4 полномочиями представлять интересы собственников по вопросам взыскания с управляющей организации убытков и платежей, предусмотренных договорами аренды. В рамках оказания услуг по управлению домом, со стороны управляющей организации допущены действия/бездействия, повлекшие причинение убытков собственникам помещений МКД. В частности: в соответствии с решениями общего собрания и Совета дома ООО «Карельская обслуживающая компания» были заключены договоры аренды в отношении общего имущества собственников помещений (подвальных помещений общей площадью (...) кв.м) с ООО «Орион» и ИП ФИО5 Указанные договоры аренды были досрочно расторгнуты с ХХ.ХХ.ХХ. Управляющая организация в силу заключенных договоров аренды обязана была осуществить приемку помещений от арендаторов и в случае ухудшения состояния помещений (сверх нормального износа) потребовать возмещения причиненного ущерба. Помещения были переданы Совету дома в ненадлежащем состоянии. В целях определения рыночной стоимости ущерба был привлечен независимый оценщик, стоимость услуг которого составила 11000 руб. Согласно отчету № стоимость ремонтно-строительных работ для устранения ущерба, причиненного нежилым помещениям, составила 663594 руб. В связи с отсутствием прямых договорных отношений между собственниками дома и арендаторами, допущением со стороны управляющей организации ненадлежащего отношения арендаторов к общедомовому имуществу, истец считает, что бездействием со стороны ООО «Карельская обслуживающая компания» собственникам причинены убытки в размере 663594 руб. Договорами аренды подвальных помещений была предусмотрена обязанность арендаторов по оплате электрической, тепловой энергии, водоснабжения, водоотведения и коммунальных услуг дополнительно к фиксированной ежемесячной сумме. Указанная обязанность арендаторами не исполнялась, со стороны управляющей организации каких-либо действий по получению денежных средств с арендаторов за коммунальные услуги не предпринималось. Напротив, ХХ.ХХ.ХХ от OОО «Карельская обслуживающая компания» в адрес Совета дома поступило письмо, в котором управляющая компания указала на то, что у собственников нет оснований для получения указанных средств независимо от условий договоров аренды. Сумма по отоплению за период ХХ.ХХ.ХХ - ХХ.ХХ.ХХ на арендуемые площади ((...) кв.м) составила 169894,79 руб. В связи с бездействием управляющей организации, выразившемся в неосуществлении действий по получению указанных сумм с арендаторов, отсутствием прямых договорных отношений между собственниками помещений и арендаторами истец считает, что бездействием со стороны ООО «Карельская обслуживающая компания» собственникам причинены убытки в размере 169894,79 руб. Согласно протоколу № собрания Совета дома № от ХХ.ХХ.ХХ ООО «Карельская обслуживающая компания» обязана осуществлять ежемесячно, не позднее (...) числа месяца, в котором должны быть получены денежные средства за аренду, перечисление полученной от арендаторов части арендной платы в размере 25000 руб. в безналичном порядке на расчетный счет, открытый на имя председателя Совета дома. С ХХ.ХХ.ХХ ООО «Карельская обслуживающая компания» неоднократно нарушало данное обязательство, деньги переводились с нарушением (...) срока. По состоянию на ХХ.ХХ.ХХ сумма процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет 3168,83 руб. Также до настоящего времени ООО «Карельская обслуживающая компания» не перечислена арендная плата за ХХ.ХХ.ХХ и ХХ.ХХ.ХХ в размере 50000 руб. При этом, как указано управляющей организацией с ее стороны были удержаны суммы 14147,67 руб. в качестве банковских расходов. Данные действия не соответствуют закону, поскольку согласно ст. 309.2 Гражданского кодекса Российской Федерации должник несет расходы по исполнению обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором. ХХ.ХХ.ХХ в адрес ответчика была представлена претензия с предложением в добровольном порядке оплатить указанные в ней суммы, а также дать письменный ответ на претензию. До настоящего времени письменный ответ на претензию ответчиком не представлен, денежные средства не перечислены. На основании изложенного, истец, с учетом неоднократного уточнения предмета иска, просил суд взыскать солидарно с ООО «Карельская обслуживающая компания», ООО «Орион», ИП ФИО5 денежные средства в размере 147196 руб. - стоимость ремонтно-строительных работ для устранения ущерба, причиненного нежилым помещениям, которые являются общедомовым имуществом, 11000 руб. - расходы на оплату услуг оценщика, 169894,79 руб. - оплата коммунальной услуги по отоплению согласно договоров аренды, взыскать с ООО «Карельская обслуживающая компания» денежные средства в размере 54324,86 руб., в том числе: 4324,86 руб. - проценты в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за несвоевременное перечисление средств, полученных от арендаторов, 50000 руб. - арендная плата за ХХ.ХХ.ХХ и ХХ.ХХ.ХХ.

Определением суда от ХХ.ХХ.ХХ изменен процессуальный статус ООО «Орион» и ИП ФИО5 с третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на соответчиков.

Решением суда исковые требования удовлетворены частично. Суд, с учетом вынесенного определения от ХХ.ХХ.ХХ об исправлении арифметической ошибки, взыскал с Общества с ограниченной ответственностью «Карельская обслуживающая компания» в пользу ФИО4 стоимость ремонтно-восстановительных работ для устранения ущерба, причиненного нежилым помещениям, в размере 147196 руб., расходы по оплате коммунальной услуги по отоплению в размере 169192,23 руб., арендную плату в размере 25000 руб., проценты в размере 1773,80 руб., расходы по оценке ущерба в размере 10162 руб. В удовлетворении остальной части иска и в иске к обществу с ограниченной ответственностью «Орион», индивидуальному предпринимателю ФИО5 отказал. Взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Карельская обслуживающая компания» в бюджет Петрозаводского городского округа госпошлину в размере 6631,62 руб.

С постановленным судом решением не согласен ответчик ООО «Карельская обслуживающая компания», в апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО6, действующий на основании доверенности, просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что при разрешении спора суд первой инстанции вышел за пределы иска в соответствии с заявленным предметом и основанием иска, неправильно определил правовую природу заключенных договоров и правоотношений, в которых состояли стороны, поскольку правовая природа первоначального иска, предъявленного к ООО «Карельская обслуживающая компания», в первоначальной редакции, являлась требованием из ненадлежащего исполнения договора на управление многоквартирным домом, а также договоров аренды, заключенных с третьими лицами, то есть являлась требованием о договорной ответственности. С каждым из привлекаемых ответчиков заключены договора аренды на разные помещения, разной площади и назначения, согласно заключению экспертизы помещения разных арендаторов находятся в разном состоянии, следовательно, правила о солидарной ответственности, установленные ст.322 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть применены. Требование о возмещении вреда по правилам гл.59 Гражданского кодекса Российской Федерации является деликтным обязательством, возникающим не из договора, а из факта причинения вреда и имеет иную правовую природу. Таким образом, принятие судом к производству изменения истцом основания иска исключает рассмотрение требования по первоначальному основанию иска. Отмечает, что правовая позиция о недопустимости таких действий подробно изложена в правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 28.11.2019 № 3108-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО7 на нарушение его конституционных прав частью первой статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации». Полагает, что судом неправильно применены положения договора на управление многоквартирным домом, заключенным ответчиком с истцом и иными сособственниками. Выражает несогласие с выводом суда о том, что ответчик как управляющая компания приняла на себя обязательства по обслуживанию имущества многоквартирного дома (.....), которое приведено в ненадлежащее состояние в результате действий арендаторов и в силу этого обязано возместить ущерб, причиненный собственникам помещений МКД. Считает, что судом необоснованно удовлетворено требование о взыскании стоимости услуг по отоплению, поскольку помещение, являющееся предметом аренды - подвал, не имеет отдельных теплопринимающих устройств и приборов учета, отопление подвала осуществляется за счет теплопотерь систем отопления и горячего водоснабжения и дополнительно отапливалось арендатором с использованием электрических тепловых обогревателей. Оплата за электроэнергию арендаторами производилась в полном объеме по счетчикам. Ссылаясь на правовую позицию, изложенную в определении Верховного суда Российской Федерации от 30.08.2016 по делу № 71-КГ 16-12, указывает, что теплопотери являются технологическим расходом тепловой энергии транзитных труб во внутридомовых сетях жилого дома, расходы по теплопотерям включаются в общедомовые нужды собственников жилых помещений дома, учитываются в составе тарифа на услуги по передаче тепловой энергии по тепловым сетям. Кроме того, выражает несогласие с взысканием судом задолженности по арендной плате и процентами по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что между собственниками и ООО «Карельская обслуживающая компания» не заключался агентский договор, либо договор комиссии, с выплатой в пользу ООО «Карельская обслуживающая компания» комиссионного вознаграждения. Договоры аренды были заключены ООО «Карельская обслуживающая компания» от своего имени непосредственно с арендаторами помещений.

С решением суда также не согласна истец ФИО4, в апелляционной жалобе просит его изменить в части взыскания с ООО «Карельская обслуживающая компания» арендной платы за ХХ.ХХ.ХХ, процентов и расходов по оценке ущерба. Вобоснование доводов жалобы указывает, что суд в подтверждение перечисления арендных платежей необоснованно учел платежное поручение № от ХХ.ХХ.ХХ, которым Банк вернул денежные средства ООО «Карельская обслуживающая компания» без исполнения. Выражает несогласие с произведенным судом расчетом процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО «Карельская обслуживающая компания» представитель истца – ФИО8, действующая на основании доверенности, просит оставить апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец и представитель истца – ФИО8, действующая на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы истца поддержали по изложенным в ней основаниям, возражали против удовлетворения жалобы ответчика.

ИП ФИО5, также являющийся директором ООО «Карельская обслуживающая компания» и ООО «Орион», а также представитель ООО «Карельская обслуживающая компания» - ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержали доводы апелляционной жалобы ООО «Карельская обслуживающая компания» по изложенным в ней основаниям, возражали относительно удовлетворения жалобы истца.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, проверив материалы настоящего гражданского дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражения на жалобу ответчика, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено, что ФИО4 является собственником квартиры № (.....), также истец является председателем Совета дома в указанном МКД.

С ХХ.ХХ.ХХ управляющей организацией дома является ООО «Карельская обслуживающая компания» на основании решения собственников, оформленного протоколом общего собрания от ХХ.ХХ.ХХ.

Протоколом общего собрания собственников данного МКД от ХХ.ХХ.ХХ согласована передача в возмездное пользование (аренду) нежилых помещений технического подвала, обозначенных в техническом паспорте дома по номерам №, общей площадью (...) кв.м. Условия договоров аренды, в том числе существенные (арендатор, цена, порядок и срок оплаты, срок договора), определяются единогласным решением членов Совета дома. Распоряжение средствами, полученными по договорам аренды, осуществляется по единогласному решению членов Совета дома. Управляющая организация уполномочена на подписание договоров аренды в интересах собственников.

Протоколом внеочередного общего собрания собственников от ХХ.ХХ.ХХ определено, что в соответствии с п.п. 5 п. 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации наделить председателя Совета дома ФИО4 полномочиями выступать в суде в качестве представителя собственников помещений в доме по делам, связанным с управлением домом, а именно по искам к ООО «Карельская обслуживающая компания», арендаторам общедомового имущества об обязании произвести определенные действия по ремонту и содержанию общедомового имущества, взысканию арендных и иных платежей, предусмотренных договорами аренды, взысканию компенсационных расходов связанных с ненадлежащим исполнением договоров управления и аренды, а также по искам о взыскании убытков, причиненных собственникам действиями/бездействиями управляющей организацией и третьими лицами. В рамках данных полномочий председатель Совета дома наделяется всеми правами, предоставленными стороне по делу, в том числе правом подписания и предъявления искового заявления в суд, с правом уточнения, изменения основания или предмета иска, отказа от исковых требований, заключения мирового соглашения, предъявления исполнительного документа к взысканию, получения присужденного имущества или денежных средств, в том числе путем получения их на расчетный счет в банке, открытого на имя председателя Совета дома (расходование полученных денежных средств будет производиться по решению Совета дома на ремонт общедомового имущества). Также председателю Совета дома предоставляется право в целях представления интересов собственников привлекать третьих лиц для осуществления представительства в суде (оказание юридической помощи), в том числе с правом передоверия предоставленных полномочий.

На основании изложенного ФИО4 как председатель Совета дома была наделена полномочиями для предъявления данного иска в суд.

В соответствии с решениями общего собрания и Совета дома ООО «Карельская обслуживающая компания» были заключены договоры аренды в отношении общего имущества собственников помещений (подвальных помещений общей площадью (...) кв.м) с ООО «Орион» и ИП ФИО5

Согласно договору аренды общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме № от ХХ.ХХ.ХХ, заключенного между ООО «Карельская обслуживающая компания» (арендодатель) и ООО «Орион» (арендатор) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на условиях, определяемых договором, по акту приема-передачи часть нежилого помещения технического подвала, обозначенного в техническом паспорте дома под номером №, общей площадью (...) кв.м, расположенные по адресу: (.....), для осуществления розничной торговли непродовольственными сантехническими товарами.

Пунктом № договора аренды № от ХХ.ХХ.ХХ предусмотрена стоимость аренды арендуемой площади в размере 11.900 руб. в месяц без учета налогов и сборов.

Согласно договору аренды общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме № от ХХ.ХХ.ХХ, заключенного между ООО «Карельская обслуживающая компания» (арендодатель) и ИП ФИО5 (арендатор) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на условиях, определенных договором, по акту приема-передачи нежилые помещения технического подвала общей площадью (...) кв.м, обозначенные на плане арендуемых помещений под номерами №, в том числе (...) лестницы в подвал общей площадью по (...) кв.м каждая, вход в подвал общей плошадью (...) кв.м и тамбур общей площадью (...) кв.м, расположенные по адресу: (.....).

Пунктом № договора аренды № от ХХ.ХХ.ХХ предусмотрена стоимость аренды арендуемой площади в размере 38.100 руб. в месяц без учета налогов и сборов.

Указанные договоры аренды были досрочно расторгнуты с ХХ.ХХ.ХХ.

Арендаторы в силу заключенных договоров аренды (п. № договоров аренды) обязаны при прекращении действия/расторжения договоров в последний день аренды передать арендодателю по акту приема-передачи арендуемые помещения в состоянии не хуже того, в котором оно было получено, а в случае если были произведены неотделимые улучшения, с такими улучшениями.

Согласно п. № договоров аренды в случае ухудшения (сверх нормативного износа) состояния переданных в аренду помещений на момент их возращения по окончании срока действия договоров аренды и при их досрочном расторжении арендаторы (ООО «Орион», ИП ФИО5) возмещает арендатору (ООО «Карельская обслуживающая компания») нанесенный им ущерб.

После расторжения с ООО «Орион» и ИП ФИО5 договоров аренды нежилые помещения были переданы Совету дома в ненадлежащем состоянии.

Истцом в целях определения рыночной стоимости ущерба был привлечен независимый оценщик. Согласно отчету ИП ФИО9№ стоимость ремонтно-строительных работ для устранения ущерба, причиненного нежилым помещениям, составила 663594 руб.

Ответчиком ООО «Карельская обслуживающая компания» оспаривались результаты оценки, произведенной ИП ФИО1 Определением суда от ХХ.ХХ.ХХ по делу назначена комплексная судебная экспертиза, проведение которой было поручено (...).

Согласно заключению (...)№.ХХ.ХХ.ХХ от ХХ.ХХ.ХХ подвесной потолок является отделимым улучшением, так как его конструкция имеет модульную, разборную конструкцию. При демонтаже подвесного потолка на стенах и бетонном потолке остались отверстия от крепления каркаса, которые нанесли несущественный вред объекту. Электропроводка является неотделимым улучшением. Электропроводка, обеспечивающая работу осветительных приборов и приборов учета имеется во всех помещениях, искусственное освещение помещений находится в работоспособном состоянии. Пожарная сигнализация является неотделимым улучшением. Наличие пожарной сигнализации не выявлено. На видео, имеющимся в материалах дела, в отдельных помещениях, можно увидеть специальные датчики, что говорит о существовавшей ранее системе пожарной сигнализации. Установить схему пожарной сигнализации, места прохождения проводки, количество датчиков, тип и размещение блока управления не представляется возможным. Соответственно определить существенность причиненного объекту ущерба, при демонтаже пожарной сигнализации также невозможно. Дверные полотна, сантехническое оборудование и лампы освещения (светильники) являются отделимым улучшением. Присутствуют в помещениях. Покрытие пола из керамической плитки является неотделимым улучшением. Демонтаж керамической плитки не производился ни в одном помещении, за исключением помещения №, которому причинен существенный ущерб при демонтаже торгового оборудования. В заключении указано, что в акте приемки-передачи № (приложение №) к договору аренды общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме от ХХ.ХХ.ХХ№, заключенному между ООО «Карельская обслуживающая компания» и ИП ФИО5 указано помещение №, общей площадью (...) кв.м, имеющее техническое состояние не соответствующее текущему состоянию в части конструкции пола. В акте приемки-передачи № (приложение №) к договору аренды общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме от ХХ.ХХ.ХХ№, заключенному между ООО «Карельская обслуживающая компания» и ООО «Орион» указаны помещения №, №, лестницы в подвал, имеющее техническое состояние не в полной мере, соответствующее текущему состоянию, в основном в части характеристик покрытия пола и материала конструкции стен. Эксперты пришли к выводам, что нежилые помещения технического подвала, расположенные в доме (.....) пригодны к эксплуатации по назначению - как помещения технического подвала. Действия арендатора привели к повреждению: покрытия пола из плитки в помещении №, где керамическая плитка снималась при демонтаже торгового оборудования; повреждениям стен в верхней части (наличие отверстий) при демонтаже конструкций подвесного потолка, типа (...) в помещении № и помещениях №№, а также в лестничной клетке, обеспечивающей вход в помещение №; повреждениям стен (наличие отверстий) при демонтаже навесного оборудования в помещении № и помещениях №№. Остальные выявленные повреждения являются следствием физического (естественного) износа. Эксперты также пришли к выводу, что отопление в нежилых помещениях технического подвала осуществляется за счет теплопотерь трубопроводов системы отопления (нижний розлив однотрубной системы отопления многоквартирного дома, проходящий через все помещения подвала) и горячего водоснабжения. Стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 147196 руб. 00 коп.

Оснований сомневаться в правильности выводов экспертизы у суда не имелось, с чем судебная коллегия соглашается, поскольку эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеют соответствующую квалификацию, длительный стаж работы в данной области.

Руководствуясь положениями ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что размер ущерба, подлежащий возмещению, составляет 147196 руб. 00 коп., в соответствии с заключением (...)№.ХХ.ХХ.ХХ от ХХ.ХХ.ХХ.

При этом правильно применив положения п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, положения договора МКД суд пришел к правильному выводу о том, что ООО «Карельская обслуживающая компания», как организация принявшая на себя обязательства по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома (.....), которое приведено в ненадлежащее состояние в результате действий, вытекающих из договорных отношений с арендаторами, обязано возместить ущерб, причиненный собственникам помещений МКД.

Судебная коллегия с такими выводами суда соглашается, полагая в этой части несостоятельными доводы апелляционной жалобы ООО «Карельская обслуживающая компания».

Управляющая компания ООО «Карельская обслуживающая компания» в силу заключенных договоров аренды должна была осуществить приемку помещений от арендаторов и в случае ухудшения состояния помещений (сверх нормального износа) потребовать от арендаторов возмещения причиненного ущерба, однако какие-либо действия, направленные на получение от арендаторов возмещения в связи с причинением общему имуществу МДК ущерба, ООО «Карельская обслуживающая компания» произведены не были.

Кроме того, в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца пояснил, что фактически работы по демонтажу имущества арендаторов производили работники ООО «Карельская обслуживающая компания», что подтверждается установленными по делу обстоятельствами (в том числе пояснениями свидетеля ФИО2, допрошенного судом первой инстанции). При таких обстоятельствах истец полагает, что ущерб помещениям был причинен действиями работников ООО «Карельская обслуживающая компания», что также указывает на необходимость взыскания такого ущерба с ООО «Карельская обслуживающая компания».

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания ущерба в солидарном порядке с ООО «Карельская обслуживающая компания», ООО «Орион», ИП ФИО5, взыскав денежные средства с управляющей компании ООО «Карельская обслуживающая компания».

Согласно протоколу № собрания Совета дома № от ХХ.ХХ.ХХ ООО «Карельская обслуживающая компания» обязана осуществлять ежемесячно, не позднее (...) числа месяца, в котором должны быть получены денежные средства за аренду, перечисление полученной от арендаторов части арендной платы в размере 25000 руб. в безналичном порядке на расчетный счет, открытый на имя Председателя Совета дома.

Протоколом собрания Совета дома №, расположенного в (.....)№ от ХХ.ХХ.ХХ утверждены условия договоров аренды с ООО «Орион» и ИП ФИО5, размер арендных платежей определен в размере 50000 руб. ежемесячно. Управляющая компания обязана осуществлять ежемесячно, не позднее (...) числа месяца, в котором должны быть получены денежные средства за аренду, перечисление полученной от арендатора ООО «Орион» части арендной платы в размере 25000 руб. в безналичном порядке на расчетный счет, открытый на имя председателя Совета дома. Средства, полученные председателем Совета дома, должны быть направлены на оплату ремонтных работ и обслуживание дома в соответствии с решением Совета дома на основании заключенных договоров. Управляющая компания обязана заключить договор уборки помещений, входящих в состав общего имущества по адресу (.....), с ИП ФИО4 Стоимость оплаты 25000 руб. ежемесячно из оставшейся части арендных платежей.

Истец указывает, что с ХХ.ХХ.ХХ ООО «Карельская обслуживающая компания» неоднократно нарушало данное обязательство, деньги переводились с нарушением (...) срока, просит взыскать арендную плату за ХХ.ХХ.ХХ и ХХ.ХХ.ХХ в размере 50000 руб., проценты в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за несвоевременное перечисление средств, полученных от арендаторов, в размере 4324,86 руб.

Проанализировав представленные документы, суд пришел к выводу, что с ООО «Карельская обслуживающая компания» подлежат взысканию денежные средства в сумме 25000 руб. (...) в счет арендной платы за ХХ.ХХ.ХХ.

Однако судебная коллегия с такими выводами согласиться не может, полагая в этой части обоснованными доводы апелляционной жалобы истца.

Из представленных ООО «Карельская обслуживающая компания» платежных поручений усматривается, что в счет арендных платежей были внесены денежные средства в размере (...), что подтверждается представленным в материалы дела расчетом ответчика (т.№.л.д.№), при этом не входят в расчет два платежа от ХХ.ХХ.ХХ и ХХ.ХХ.ХХ, которые были возвращены банком, в том числе платеж по платежному поручению № от ХХ.ХХ.ХХ на 25000 руб. возвращенный банком платежным поручением № от ХХ.ХХ.ХХ.

Таким образом, всего ответчиком ООО «Карельская обслуживающая компания» произведен перевод на счет истца арендных платежей на общую сумму (...). при том, что должна была быть произведена оплата арендных платежей в размере (...). Доводы представителя ответчика о том, что денежные средства по поручению истца переводились на иные нужды, материалами дела не подтверждается, доказательств такой позиции ответчиком не представлено. Решений Совета дома о переводе таких средств на иные нужды не имеется.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что с ООО «Карельская обслуживающая компания» подлежат взысканию денежные средства в сумме 50000 руб. (...) в счет не переведенной истцу арендной платы за ХХ.ХХ.ХХ и ХХ.ХХ.ХХ, как и было заявлено истцом. Решение суда в указанной части подлежит изменению.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Карельская обслуживающая компания» ФИО6 пояснил, что вся арендная плата, в том числе за указанные месяцы, управляющей компанией получена, истцу не перечислялась.

Ссылку ответчика ООО «Карельская обслуживающая компания» на то обстоятельство, что при составлении расчета о взыскании арендных платежей истцом не учтен тот факт, что арендная плата, поступающая в ООО «Карельская обслуживающая компания» от арендаторов, является объектом налогообложения в соответствии с действующим налоговым законодательством РФ, в связи с чем расчет суммы арендной платы, подлежащей выплате в пользу собственников общедомового имущества, подлежит уменьшению на сумму налогов, судом обоснованно не принята, поскольку полученная ООО «Карельская обслуживающая компания» от арендаторов арендная плата не является доходом управляющей компании от этого вида деятельности, т.к. подлежала перечислению на расчетный счет, открытый на имя председателя Совета дома. Доходы от использования общего имущества принадлежат собственникам помещений в указанном МКД соразмерно их долям в праве общей долевой собственности на общее имущество. ООО «Карельская обслуживающая компания» протоколом общего собрания собственников наделялось лишь полномочиями по заключению договоров аренды и получению арендных платежей, которые должны были быть направлены на оплату ремонтных работ и обслуживание дома в соответствии с решением Совета дома. Доводы жалобы ответчика в указанной жалобе подлежат отклонению.

Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, однако удовлетворил их частично.

Судебная коллегия с учетом изменения решения в части взыскания арендный платежей в размере 50000 рублей приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика ООО «Карельская обслуживающая компания» процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в заявленном истцом размере 4324,86 руб., сочтя представленный истцом расчет арифметически верным, ответчиком не оспоренным. Решение суда первой инстанции в указанной части подлежит изменению.

Истец также просил взыскать с ответчиков оплату за коммунальную услугу по отоплению, согласно договоров аренды, в размере 169894 руб. 79 коп. Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности указанных требований, удовлетворив их частично.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции в части указанных выводов не соглашается, полагая решение суда в этой части подлежащим отмене.

Протоколом собрания Совета дома № от ХХ.ХХ.ХХ утверждены условия договоров аренды и расходование средств, получаемых от использования (сдача в аренду) общедомового имущества. Согласно п. № договоров аренды №№ от ХХ.ХХ.ХХ. Арендная палата, установленная настоящим договором, не включает в себя стоимость потребленной Арендатором электрической, тепловой энергии, водоснабжения, водоотведения, в том числе вывоз мусора, телефонный связи, которые оплачиваются Арендатором самостоятельно, в том числе на основании самостоятельно заключенных договоров с соответствующими организациями.

Согласно п.№ Договоров аренды №№ от ХХ.ХХ.ХХ платежи за потребленные Арендатором электрическую, тепловую энергию, водоснабжение, водоотведение, коммунальные услуги, в том числе вывоз мусора, телефонную связь (пропорционально занимаемой Арендатором площади либо согласно показаний приборов учета) оплачиваются арендатором самостоятельно.

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ст.ст. 421, 431, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что цена договора является существенным условием аренды, исходя из буквального толкования условий договора, судебная коллегия приходит к выводу, что Арендатор приобрел обязанность оплатить именно потребленную им тепловую энергию, путем заключения самостоятельных договоров.

Как следует из заключения (...)№.ХХ.ХХ.ХХ от ХХ.ХХ.ХХ в ходе экспертного осмотра установлено, что в помещении № расположен водомерный узел, в помещении № расположен тепловой узел. Через все помещения технического подвала проходят трубопроводы инженерных коммуникаций многоквартирного дома. Часть трубопроводов не имеет тепловой изоляции. Отопление в нежилых помещениях технического подвала осуществляется за счет теплопотерь трубопроводов системы отопления (нижний розлив однотрубной системы отопления многоквартирного дома, проходящий через все помещения подвала) и горячего водоснабжения.

Допрошенный в судебном заседании ХХ.ХХ.ХХ эксперт ФИО3 указал, что в ходе обследования технического подвала измерялись параметры микроклимата, температура в помещениях технического подвала была зафиксирована (...) градусов, что соответствует требованиям к эксплуатации именно технических подвалов. Эксперт пояснил, что такая температура могла быть достигнута только теплопотерями в трубопроводах. На момент обследования приборы учета отопления в данных помещениях отсутствовали.

Отношения по поставке электрической, тепловой и иных видов энергии в целях содержания многоквартирных домов регулируются общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, специальными нормами об энергоснабжении (раздела 6 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также жилищным законодательством (Жилищный кодекс Российской Федерации).

Частью 1 ст. 157 Жилищного кодекса Российской Федерации, установлено, что размер платы за коммунальные услуги определяется на основании показаний приборов учета, а при их отсутствии - нормативов потребления коммунальных услуг.

Отношения по поставке коммунальных ресурсов в жилые и нежилые помещения многоквартирного дома регулируются Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее - Правила N 354). Поскольку спорное нежилое помещение находится в многоквартирном доме, указанные правила распространяются на данные отношения.

Вместе с тем, само по себе нахождение нежилого помещения в многоквартирном доме и нахождение в нем разводящих трубопроводов системы отопления и системы горячего водоснабжения, осуществляющих подачу теплоносителя в многоквартирный дом, не свидетельствует о бездоговорном потреблении тепловой энергии, технологический расход (потери) тепловой энергии в сетях, расположенных во внутридомовой инженерной системе теплоснабжения, не является услугой по отоплению и не подлежит оплате.

Исходя из анализа положений, предусмотренных в пунктах 1 и 2 статьи 539, пункте 1 статьи 544 и пункте 1 статьи 548 Гражданского кодекса Российской Федерации абонент (потребитель) обязан оплатить энергоснабжающей организации фактически принятое количество тепловой энергии, поданной на энергопринимающее устройство абонента, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации.

При этом согласно части 9 статьи 2 Федерального закона от 27 июля 2010 года № 190-ФЗ «О теплоснабжении» потребителем тепловой энергии является лицо, приобретающее тепловую энергию (мощность), теплоноситель для использования на принадлежащих ему на праве собственности или ином законном основании теплопотребляющих установках либо для оказания коммунальных услуг в части горячего водоснабжения и отопления.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 30 августа 2016 г. № 71-КГ16-12, при отсутствии в нежилом помещении отопительных приборов факт прохождения через это помещение стояков системы теплоснабжения многоквартирного дома сам по себе не свидетельствует о наличии оснований для взыскания с его собственника или пользователя платы за отопление, поскольку данный объем тепловой энергии является технологическим расходом (потерями) тепловой энергии транзитных труб во внутридомовых сетях дома, который включается в общедомовые нужды собственников помещений дома.

В данном случае, принимая во внимание отсутствие в подвальном помещении каких-либо отопительных приборов системы отопления, теплопринимающих устройств вышеуказанных систем теплоснабжения в пределах данного помещения, которые могли бы служить для обеспечения теплового режима данного помещения, учитывая, что прохождение энергии по внутридомовым тепловым сетям не обусловлено необходимостью поставки этой тепловой энергии непосредственно арендатору нежилого помещения, а ее поставкой всему многоквартирному дому, а также учитывая то обстоятельство, что оборудование подвального помещения многоквартирного дома приборами отопления не предусмотрено, приборы отсутствуют, помещение пригодно для эксплуатации только как помещение технического подвала, судебная коллегия приходит к выводу, что наличие в нежилом помещении элементов общедомовой системы отопления, при отсутствии радиаторов отопления, не подтверждает факт поставки и получения ответчиком тепловой энергии как арендатором данного помещения, а подтверждает только факт прохождения транзитом тепловой энергии от общедомовых сетей многоквартирного дома.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, задолженности по оплате тепловой энергии у собственников МКД перед ресурсоснабжающей организацией не имеется. Договор на поставку тепловой энергии отдельно по арендуемым помещениям не заключался, приборы отопления, а также счетчики учета тепловой энергии в арендованных помещениях отсутствуют.

Действительно, собственники и иные законные владельцы помещений многоквартирного дома, обеспеченного внутридомовой системой отопления, подключенной к централизованным сетям теплоснабжения, потребляют тепловую энергию на обогрев принадлежащих им помещений через систему отопления, к элементам которой, по отношению к отдельному помещению, расположенному внутри многоквартирного дома, помимо отопительных приборов относятся полотенцесушители, разводящий трубопровод и стояки внутридомовой системы теплоснабжения, проходящие транзитом через такие помещения, а также ограждающие конструкции, в том числе плиты перекрытий и стены, граничащие с соседними помещениями, и через которые в это помещение поступает теплота («ГОСТ Р 56501-2015. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания внутридомовых систем теплоснабжения, отопления и горячего водоснабжения многоквартирных домов. Общие требования», введен в действие приказом Росстандарта от 30.06.2015 № 823-ст).

При этом собственники помещений в МКД оплачивая тепловую энергию, поставляемую в принадлежащие им помещения также оплачивают и объем тепловой энергии, который является технологическим расходом (потерями) тепловой энергии транзитных труб во внутридомовых сетях дома, который включается в общедомовые нужды собственников помещений дома. Оснований для взыскания с ответчика стоимости теплопотерь не имеется.

Требования истца в части взыскания платы за отопление, в том числе компенсации такой платы собственникам, противоречат как требованиям законодательства, так и условиям заключенных договоров аренды, не содержащих такого условия и обусловленного им права требования. Приведенный истцом расчет требований в указной части является произвольным и необоснованным.

При таких обстоятельствах, оснований для взыскания платы за коммунальную услугу по отоплению (в том числе стоимости теплопотерь, компенсации платы собственникам) с любого из ответчиков не имеется. Требования истца в указанной части являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению, решение суда первой инстанции в части взыскания платы за отопление подлежит отмене.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчиков расходов по оценке стоимости ремонтно-строительных работ для устранения ущерба, причиненного нежилым помещениям, произведенной ИП ФИО1, в размере 11000 руб. Указанные расходы подтверждаются квитанцией № от ХХ.ХХ.ХХ.

В силу ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей; расходы на проезд и проживание сторон, понесенные ими в связи с явкой в суд; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» указано что, перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Заявленные исковые требования истца в части взыскания ущерба удовлетворены полностью, при таких обстоятельствах требования по оценке ущерба также подлежат удовлетворению в полном объеме, а именно в размере 11000 рублей. Расходы, связанные с оценкой ущерба, суд обоснованно признал необходимыми расходами. Решение суда первой инстанции в указанной части подлежит изменению.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В связи с частичным изменением решения суда первой инстанции с Общества с ограниченной ответственностью «Карельская обслуживающая компания» в бюджет Петрозаводского городского округа необходимо взыскать государственную пошлину в размере 5325,20 руб.

На основании изложенного, руководствуясь 1, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 07октября 2020 года по настоящему делу необходимо отменить в части взыскания с Общества с ограниченной ответственностью «Карельская обслуживающая компания» в пользу ФИО4 расходов по оплате коммунальной услуги по отоплению в размере 169192,23 руб. В указанной части принять решение об отказе в удовлетворении требований. Изменить решение суда в части взыскания с Общества с ограниченной ответственностью «Карельская обслуживающая компания» в пользу ФИО4 арендных платежей, процентов и расходов по оценке ущерба. Изложить абзацы второй и четвертый резолютивной части решения в следующей редакции: Абзац второй: «Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Карельская обслуживающая компания» в пользу ФИО4 стоимость ремонтно-восстановительных работ для устранения ущерба, причиненного нежилым помещениям, в размере 147196 руб., арендную плату в размере 50000 руб., проценты 4324,86 руб., расходы по оценке ущерба в размере 11000 руб.». Абзац четвертый: «Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Карельская обслуживающая компания» в бюджет Петрозаводского городского округа госпошлину в размере 5325,20 руб.».

Оснований для удовлетворения иных доводов апелляционной жалобы ООО «Карельская обслуживающая компания» судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 07октября 2020 года по настоящему делу отменить в части взыскания с Общества с ограниченной ответственностью «Карельская обслуживающая компания» в пользу ФИО4 расходов по оплате коммунальной услуги по отоплению в размере 169192,23 руб. В указанной части принять решение об отказе в удовлетворении требований.

Изменить решение суда в части взыскания с Общества с ограниченной ответственностью «Карельская обслуживающая компания» в пользу ФИО4 арендных платежей, процентов и расходов по оценке ущерба.

Изложить абзацы второй и четвертый резолютивной части решения в следующей редакции:

Абзац второй: «Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Карельская обслуживающая компания» в пользу ФИО4 стоимость ремонтно-восстановительных работ для устранения ущерба, причиненного нежилым помещениям, в размере 147196 руб., арендную плату в размере 50000 руб., проценты 4324,86 руб., расходы по оценке ущерба в размере 11000 руб.».

Абзац четвертый: «Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Карельская обслуживающая компания» в бюджет Петрозаводского городского округа госпошлину в размере 5325,20 руб.».

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи