Гражданский кодекс часть 1

4 июня 2018 года рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Петропавловске-Камчатском гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО2 на решение Елизовского районного суда Камчатского края от 15 февраля 2018 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения о признании недействительным договора № 10 аренды земельного участка от 17 марта 2017 года, заключенного между Управлением имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения и ФИО1, ФИО3, ФИО4, в части установления в приложении № 2 к договору - расчет арендной платы за землю Кв=20,25, вместо Кв=4,5 - отказать.

Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя истца - ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Управлению имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения о признании недействительным договора аренды земельного участка № 10 от 17 марта 2017 года, заключенного между Управлением имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения и ФИО1, ФИО3, ФИО4, в части установления в приложении № 2 к договору коэффициента «Кв» для расчета арендной платы за землю равного 20,25 вместо 4,5. В обоснование иска указала, что является собственником нежилых помещений в здании химчистки по адресу: <адрес>, общей площадью 109,8 кв. м. В марте 2017 года между Управлением имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения и ФИО1, ФИО3, ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора на земельный участок с кадастровым №, на котором расположено здание химчистки. Здание химчистки является объектом бытового назначения, и коэффициент «Кв» должен быть применен для всех собственников помещений единый - 4,5. Вместе с тем в приложениях №№ 2, 3, 4 к договору аренды от 17 марта 2017 года содержатся разные коэффициенты для собственников помещений в здании, в то время как в аренду был передан один земельный участок, соответственно, установление в отношении ФИО1 коэффициента «Кв» равного 20,25, со ссылкой на фактическое использование земельного участка – продажу алкогольной продукции, незаконно и приводит к неравенству участников договора. Фактическое использование земельного участка связано с эксплуатацией здания химчистки и предоставление земельного участка в аренду было осуществлено как собственникам помещений в здании химчистки. Кроме того коэффициент применен к площади земельного участка 335 кв. м пропорционально доле в праве на нежилые помещения, принадлежащие ФИО1, что противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец ФИО1 участия не принимала, ее представитель ФИО2 в судебном заседании иск поддержал.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании иск не признала, пояснив, что в здании химчистки имеется несколько собственников нежилых помещений и ведется разная хозяйственная деятельность, в частности истцу принадлежат помещения 1-7 первого этажа в здании химчистки, площадью 109,8 кв. м, где находится магазин «Золотой телец» и в котором осуществляется, в том числе, продажа алкогольной продукции. Поскольку 25 января 2017 года от собственников здания химчистки, в том числе и от истца, поступили заявления о разделении арендной платы за земельный участок пропорционально долям в праве на нежилые помещения и тот факт, что нежилые помещения в здании химчистки используются собственниками по разному целевому назначению, арендодателем была рассчитана арендная плата истцу исходя из фактического использования земельного участка - в связи с осуществлением реализации алкогольной продукции.

Третьи лица ФИО3, ФИО4 и ФИО6 в судебном заседании не участвовали.

Рассмотрев дело, суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе представитель истцане соглашается с решением суда, ссылаясь на то, что решение суда противоречит нормам материального права, содержит в себе выводы и обстоятельства, не связанные с рассматриваемым спором. Повторяя доводы, изложенные в исковом заявлении, дополнительно указывает, что установление для каждого из арендаторов одного земельного участка разной арендной платы противоречит ст. 321 ГК РФ. У истца при заключении договора возникла обязанность по оплате доли от общего обязательства (арендной платы) соразмерно площади принадлежащему жилому помещению. Коэффициент «Кв» устанавливает зависимость арендной платы от фактического использования земельного участка, а не его части, не доли земельного участка, не помещений в здании, которое расположено на земельном участке. Наличие кассового чека, подтверждающего продажу алкогольной продукции, и наличие лицензии у ООО «<данные изъяты>» не может влиять на обязанность истца как арендатора земельного участка. Ни исковое заявление, ни пояснения представителя истца не указывали на оспаривание вида разрешенного использования земельного участка. По указанным основаниям просил отменить обжалуемое решение.

Выслушав участника судебного заседания, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке ст. 327¹ ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. п. 2, 10 ст. 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец с 27 марта 2013 года является собственником нежилого помещения поз. 1-7 первого этажа в здании химчистки, назначение: нежилое, общая площадь 109,8 кв. м, по адресу: <адрес>.

17 марта 2017 года между Управлением имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения и ФИО3, ФИО1, ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка № 10, согласно которому арендодатель из категории земель населенных пунктов обязуется предоставить в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадь участка 670 кв. м, с разрешенным использованием - объекты торгового и коммерческого назначения.

Исходя из приложения № 1 к договору аренды общая площадь занимаемого здания составляет 220,6 кв. м, при этом ФИО1 принадлежит <данные изъяты> доли в праве собственности на указанное здание (109,8 кв. м); ФИО3 - <данные изъяты> доли в праве собственности на здание (39,4 кв. м); ФИО4 - <данные изъяты> доли в праве собственности на здание (71,4 кв. м).

Как следует из протоколов расчета арендной платы по договору, истцу рассчитана арендная плата за пользование земельным участком исходя из площади участка пропорционально доли в праве собственности на здание, и применен коэффициент «Кв» равный 20,25, остальным арендаторам – 4,5.

Установив, что часть земельного участка, на котором находятся принадлежащие истцу помещения, сдаваемые последним в аренду ООО «<данные изъяты>», фактически используется для осуществления продажи алкогольной продукции, суд первой инстанции счел правомерным применение ответчиком при расчете арендной платы за земельный участок, подлежащей внесению истцом, коэффициента «Кв» равного 20,25, который установлен постановлением главы Елизовского муниципального района Камчатского края от 1 апреля 2009 года № 384 «Об утверждении коэффициентов, устанавливающих зависимость арендной платы от состава вида разрешенного использования земельных участков, расположенных на территории Елизовского муниципального района, государственная собственность на которые не разграничена и на которых расположены здания, сооружения, а также предоставленных для целей не связанных со строительством» для объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м (с продажей алкогольной продукции), в связи с чем отказал в удовлетворении иска ФИО1 о признании недействительным договора аренды в соответствующей части.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 321 ГК РФ, если в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, а также в силу действующих до 1 марта 2015 года положений п. 3 ст. 65 ЗК РФ и п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства Камчатского края от 27 февраля 2009 года № 96-П был установлен Порядок определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и на которых расположены здания, строения, сооружения, а также предоставленных для целей, не связанных со строительством (далее - Порядок), действовавший на момент заключения спорного договора аренды земельного участка и утративший силу в связи с изданием постановления Правительства Камчатского края от 16 мая 2017 года № 205-П.

В соответствии с указанным Порядком при расчете годового размера арендной платы за земельный участок принимается во внимание, в том числе, коэффициент «Кв», устанавливающий зависимость арендной платы от фактического использования земельного участка, определяемый и утверждаемый решениями органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов в Камчатском крае.

Постановлением главы Елизовского муниципального района Камчатского края от 1 апреля 2009 года № 384 (далее - Постановление № 384) утверждены коэффициенты, устанавливающие зависимость арендной платы от состава вида разрешенного использования земельных участков, расположенных на территории Елизовского муниципального района, государственная собственность на которые не разграничена и на которых расположены здания, строения, сооружения, а также предоставленных для целей, не связанных со строительством.

Из буквального содержания Постановления № 384 следует, что размер арендной платы за земельный участок, расположенный на территории Елизовского муниципального района, зависит от вида его разрешенного использования.

Как следует из договора аренды земельного участка от 17 марта 2017 года, в том числе, приложения № 2 к данному договору, видом разрешенного использования земельного участка указано: объекты торгового и коммерческого назначения.

При определении размера арендной платы, подлежащей внесению истцом по договору аренды земельного участка, органом местного самоуправления в оспариваемом договоре аренды был применен коэффициент «Кв» равный 20,25.

Вместе с тем, коэффициент в указанном значении согласно Постановлению № 384 установлен для вида разрешенного использования: предпринимательство, в том числе магазины; состав вида разрешенного использования земельного участка: для объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м (с продажей алкогольной продукции), что не соответствует виду разрешенного использования, указанному в договоре аренды земельного участка от 17 марта 2017 года и в протоколе расчета арендной платы применительно к арендатору ФИО1

Из договора аренды не следует, что земельный участок был предоставлен ФИО1 с разрешенным использованием, к виду которого в соответствии с Постановлением № 384 подлежит применению коэффициент «Кв» равный 20,25, так как из его содержания не следует, что органом местного самоуправления была установлена зависимость арендной платы за пользование земельными участками, расположенными на территории Елизовского муниципального района, от их фактического использования.

Поэтому и представленный ответчиком кассовый чек о покупке алкогольной продукции в магазине, расположенном на предоставленном истцу в аренду земельном участке, не является подтверждением наличия оснований для применения повышенного коэффициента при расчете арендной платы. Более того, данное доказательство не отвечает принципу относимости, так как чек выдан 22 декабря 2017 года, тогда как спорный договор аренды заключен 17 марта 2017 года.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у ответчика не имелось законных оснований для применения при расчете арендной платы за земельный участок, подлежащей внесению истцом, коэффициента «Кв» равного 20,25, так как в соответствии с оспариваемым приложением № 2 к договору аренды земельного участка к обязательству ФИО1 применен иной коэффициент, влияющий на размер арендной платы, чем к другим участникам договора, при том, что по делу не установлено каких-либо обстоятельств, позволяющих прийти к выводу о наличии оснований для отступления от установленного в ст. 321 ГК РФ, ст. 39.20 ЗК РФ принципа, согласно которому обязательство истца по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора должно быть соразмерно лишь ее доле в праве на помещения в здании.

Таким образом, оспариваемое решение суда не может быть признано законным и подлежит отмене на основании п. п. 3,4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а также неправильным применением судом норм материального права, с принятием судебной коллегией нового решения об удовлетворении иска ФИО1 к Управлению имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения о признании недействительным договора аренды земельного участка в части установления в приложении № 2 к договору арендной платы за пользование земельным участком с применением коэффициента «Кв» равного 20,25.

Руководствуясь ст. ст. 327¹, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Елизовского районного суда Камчатского края от 15 февраля 2018 года отменить.

Иск ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка № 10 от 17 марта 2017 года, заключенный между Управлением имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения и ФИО1, ФИО3, ФИО4, в части установления в приложении № 2 к договору арендной платы за пользование земельным участком с применением коэффициента «Кв» равного 20,25.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Судьи