Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ТСН «Завершение строительства и эксплуатации объекта недвижимости «Фрунзе 28» на решение Московского районного суда г. Калининграда от 08 октября 2020 года по делу по иску ТСН «Завершение строительства и эксплуатации объекта недвижимости «Фрунзе 28» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате за содержание общего имущества.

Заслушав доклад судьи Поникаровской Н.В., объяснения представителя ТСН «Завершение строительства и эксплуатации объекта недвижимости «Фрунзе 28» ФИО2, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Товарищество собственников недвижимости «Завершение строительства и эксплуатации объекта недвижимости «Фрунзе 28» (далее ТСН «Фрунзе 28») обратилось в суд с иском к ФИО1

В обоснование заявленного иска указывало, что в связи с банкротством застройщика ООО «С-Проект» собственниками долей в незавершенном строительством административном здании, расположенном по адресу: <адрес>.

Предметом деятельности Товарищества является совместно использование имущества, находящегося в общей собственности членов товарищества, в том числе, обеспечение использования общего имущества, его содержание, эксплуатация, обслуживание, благоустройство, ремонт, охрана, строительство, реконструкция, оформление прав на объекты недвижимости, представление интересов перед третьими лицами, консультирование, ведение реестра собственников и прочее.

Общим имуществом членов Товарищества является административное здание площадью 3273,4 кв.м, готовностью 99 % по указанному адресу, переданное Товариществу застройщиком ООО «С-Проект» по акту сдачи-приемки от 30.03.2017.

Поскольку Товарищество создано в целях совместного использования здания, его обслуживание, завершение строительства, содержание и охрану осуществляет исключительно ТСН «Фрунзе 28».

Решениями общего собрания членов ТСН «Фрунзе,28», принятыми 14 апреля 2017 года, 01 марта 2018 года, 06 мая 2019 года определены размеры обязательных взносов на содержание и улучшение общего имущества долевых собственников, на аренду земельного участка, его благоустройство, корректировку проекта, его экспертизу, охрану, содержание здания.

Так, членский взнос на 2016 год установлен в размере 10 000 рублей (протокол № от 01.06.2015).

Членский взнос на 2017 год был установлен в размере 155,10 рублей на 1/10000 долю в собственности и целевой взнос на содержание и улучшение общего имущества долевых собственников здания на 2017 год в размере 2 037,17 рублей на 1/10 000 доля в собственности здания.

Членский взнос товарищества на 2018 год установлен в размер 345,74 руб. на 1/10 000 доли в собственности, а обязательный целевой взнос долевых собственников и членов товарищества на содержание и улучшение общего имущества на 2018 год в размере 923,42 рублей и на 1/10 000 доли в собственности.

Обязательный взнос собственников долей здания на счет ТСН «Фрунзе» на содержание общего имущества в 2019 году установлен в размере 551,75 рубль на 1/10 000 в собственности здания; предельный срок обязательного взноса не позднее 15 мая 2019 года; пени за задержку срока внесения обязательного взноса в размере 0,07% от суммы взноса за один день задержки платежа.

В соответствии с выпиской из ЕГРН по состоянию на 09.01.2020 ФИО1 является собственником 149/10 000 и 519/10 000 долей в незавершенном строительством административном здании, расположенном по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

Доли в здании ФИО1 приобретены как лицом, выигравшем торги, организованные Арбитражным управляющим ООО «С-Проект».

Приобретая с торгов доли в незавершенном строительством объекте недвижимости ниже рыночной стоимости, ответчик не мог не осознавать возникновения у него бремени содержания подобной собственности, логически требующей завершения строительства. Он был осведомлен о том, что необходимо взаимодействовать по этому поводу с ТСН «Фрунзе 28», организующим завершение строительства на средства собственников долей в здании.

В качестве собственника доли в здании ФИО1 должен нести расходы по содержанию здания и завершению его строительства наравне с остальными собственниками в соответствии с размерами, принятыми собственниками в ходе общих собраний и пропорционально размеру его доли в здании.

Размер расходов на содержание имущества общего пользования ФИО1, подлежащих к оплате за 2017 составляет 1 464 436,36 рублей; за 2018 год - 847 798,88 рублей; за 2019 год - 368 569 рублей.

Кроме того в соответствии с п. 7 протокола от 06 мая 2019 года об установлении пени за задержку срока внесения обязательного взноса (15.05.2019) в размере 0,07% от суммы взноса за один день задержки платежа пени от задолженности за 2019 год в размере 368 569 рублей за один день задержки составляет 257,10 (368 569 х 0,07%), что за 331 день просрочки с 16 мая 2019 года по 10 апреля 2020 года составляет 85 397,44 рубля.

Истец просил взыскать с ФИО1 в пользу ТСН «Фрунзе 28» задолженность за содержание общего имущества за 2016 год в размере 10 000 рублей; за 2017 год в размере 1 464 436,36 рублей; за 2018 год в размере 847 798,88 рублей; за 2019 год в размере 368 569 рублей; пени за 2019 год в размере 85 397,44 рубля, расходы по уплате госпошлины в размере 22 081,01 рублей.

Решением Московского районного суда г. Калининграда от 08 октября 2020 года в иске ТСН «Фрунзе 28» отказано.

В апелляционной жалобе ТСН «Фрунзе 28», не соглашаясь с решением суда, просит его отменить, полагая, что суд неверно применил нормы материального права и пришел к ошибочному выводу о том, что до регистрации права собственности на долю в незавершенном строительстве ФИО1 не обязан нести бремя содержания общего имущества.

Настаивают в жалобе на том, что ФИО1, действуя разумно и добросовестно, приобретая долю в праве на незавершенный строительством объект, должен был осознавать обязанность по финансированию работ по достройки объекта, в том числе и за прошлое время.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ФИО1 не явился, однако о месте и времени рассмотрения дела он извещен надлежащим образом.

Проверив законность и обоснованность принятого судом решения по изложенным в жалобе доводам, судебная коллегия находит его подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу положений ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Материалами дела установлено, что строительство административного здания в г. Калининграде по <адрес> осуществлялось застройщиком ООО «С-Проект» путем привлечения средств дольщиков – физических и юридических лиц.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 10.04.2014 года в отношении ООО «С-Проект» введена процедура банкротства наблюдение.

Решениями судов в 2014 и 2015 годах за дольщиками было признано право собственности на соответствующую долю в праве на неоконченный строительством объект (99% готовности).

В 2015 году собственниками нежилых помещений в незавершенном строительством здании по <адрес> создано товарищество собственников недвижимости «Завершение строительства и эксплуатация объекта недвижимости «Фрунзе 28».

В соответствии с п.п. 1.1 Устава ТСН предметом деятельности Товарищества является совместно использование имущества, находящегося в общей собственности членов Товарищества, в том числе, обеспечение использования общего имущества, его содержание, эксплуатация, обслуживание, благоустройство, ремонт, охрана, строительство, реконструкция, оформление прав на объекты недвижимости, представление интересов перед третьими лицами, консультирование, ведение реестра собственников и прочее.

Общим имуществом членов Товарищества является административное здание площадью 3273,4 кв.м, готовностью 99 % по адресу: <адрес>, переданное Товариществу застройщиком ООО «С-проект» по акту сдачи-приемки от 30.03.2017.

Установлено также, что решениями общих собраний членов ТСН «Фрунзе,28» в 2016-2019 годах принимались решения об установлении размера членских взносов и целевых взносов на содержание и улучшение общего имущества.

Материалами дела также подтверждено, что в соответствии с п.2 ст. 129 Федерального закона «О несостоятельности банкротстве» конкурсный управляющий ООО «С-Проект» обратился в арбитражный суд с иском о признании за ООО «С-Проект» права собственности на долю в незавершенном строительством объекте (не являющиеся предметом договоров долевого участия) и такое право на застройщиком-банкротом было признано.

В целях реализации имущества должника собрание кредиторов ООО «С-Проект» по предложению конкурсного управляющего Продавца утвердило положение о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника - ООО «С-Проект».

Согласно протоколу о проведении результатов торгов от 20 марта 2019 года ФИО1 признан победителем данных торгов по продаже имущества ООО «С-Проект 519/10 000 доли в праве общей долевой собственности, а объект незавершенного строительства (степень готовности 99%) административное здание по адресу: <адрес>, цена лота составила 3 205 000 рублей.

Согласно протоколу о проведении результатов торгов от 27.08.2019 ФИО1 признан победителем данных торгов по продаже имущества ООО «С-Проект 149/10 000 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 99%) административное здание по адресу: <адрес>, цена лота составила 1 492 089,08 рублей.

Пунктом 10 договор договоров купли-продажи, заключенных между ООО «С-Проект» в лице конкурсного управляющего Ж. и ФИО1 предусмотрено, что переход права собственности на долю в праве общей собственности на объект незавершенного строительства по настоящему договору к покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Право собственности покупателя на долю в праве общей собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости и возникает с момента государственной регистрации.

12.12.2019 года Управлением Росреестра по Калининградской области зарегистрировано право собственности ФИО1 на 149/10 000 и 519/10 000 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 99% административное здание, расположенное по <адрес>.

Принимая по делу решение и отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции, установив обстоятельства дела и руководствуясь приведенными в решении нормами материального права, правильно исходил из того, что обязанность ФИО1 по несению расходов на содержание общей долевой собственности возникает у собственника доли с момента возникновения у него соответствующего права собственности на объект недвижимости, то есть с момента государственной регистрации такого права.

Судебная коллегия соглашается с обоснованностью таких выводов, поскольку они основаны на совокупности исследованных судом доказательств, подтверждены материалами дела, основаны на законе и ему не противоречат.

Мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, а равно и результат оценки доказательств по делу подробно приведены в решении и возражений со стороны апелляционной инстанции не вызывают.

По смыслу положений ст. ст. 210, 249 ГК РФ обязанность собственника по несению расходов, связанных с содержанием имущества возникает с момента возникновения права собственности, который в свою очередь в отношении недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации.

Обязанности собственника нести бремя содержания имущества за прошлое время, то есть до возникновения у не права собственности закон не предусматривает.

Как установлено, ФИО1, в отличие от иных собственников долевой в праве на нежилое здание, не являлся участником долевого строительства указанного объекта и каких либо вещных прав на него до приобретения долей в праве на основании сделки купли-продажи не имел, в пользовании у него какие –либо помещения в здании, приходящиеся на его долю в праве не находились, то есть фактическое пользование имуществом ответчик в 2016-2019 годах не осуществлял.

Договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанное административное здание были подписаны сторонами и нотариально удостоверены 06.12.2019 года.

Вопреки, доводам подателя жалобы, закон не предусматривает иного момента возникновения права собственности на недвижимое имущество, чем момент регистрации на него права собственности, в связи с чем утверждения представителя истца о том, что право у ФИО3 возникло с момента проведения торгов по продаже доли в праве на недвижимое имущество и как минимум с указанного времени ответчик обязан вносить плату за содержание общего имущества, противоречит закону и не основано на обстоятельствах дела.

Доказательств того, что с указанного времени ФИО1 осуществлял фактическое владение недвижимым имуществом не представлено.

Условиями договоров, заключенных между ФИО1 и ООО «С-Проект» в лице конкурсного управляющего, также не предусмотрена обязанность покупателя нести расходы на содержание общего имущества ранее возникновения права собственности на него.

Доводы представителя истца о том, что стоимость приобретенной ответчиком доли устанавливалась ниже рыночной именно с учетом его обязанности по внесению обязательных платежей за прошлое время, не соответствуют материалам дела и установленным обстоятельствам.

Из представленных в материалы дела отчетов об оценке следует, что доли в праве собственности оценивались применительно к их рыночной стоимости с применением сравнительного подхода.

При этом корректировка цен аналогов производилась на степень готовности объекта – 99% оцениваемого объекта по сравнению с аналогами имеющих 100% готовности.

Данных о том, что рыночная стоимость объекта оценки – доли в праве производилась с учетом необходимости несения покупателем дополнительных расходов, отчет об оценке не содержит. Напротив, дополнительные расходы как раз и учитывались оценщиком для определения размера корректировки на степень готовности объекта. Таким образом, расходы, понесенные участниками долевого строительства на сохранение, обслуживание и улучшение общего имущества в 2016-2019 годах были учтены при определении рыночной стоимости долей в праве, за которую объекты и были приобретен ответчиком.

Разумность и добросовестность ФИО1, как приобретателя доли в незавершенном строительстве объекте, заключается в его обязанности нести все расходы, связанные с содержанием объекта недвижимости и его достройкой на будущее время. Такую свою обязанность по внесению обязательных платежей, установленных ТСН на 2020 года, ФИО1, как следует из пояснений представителя истца, не оспаривает.

Поскольку все обстоятельства возникшего спора определены и установлены судом первой инстанции полно и правильно, доказательствам по делу дана правильная правовая оценка, а нормы материального права применены в соответствии с возникшими правоотношениями, решение суда является законным и обоснованным.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы основаны на неверном применении материального закона и не могут повлиять ни на выводы суда, ни на законность решения в целом и поэтому отмену решения они не влекут.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Московского районного суда г. Калининграда от 08 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: