Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 5 июня 2019 года по докладу судьи Тарасовой Н.В. гражданское дело по апелляционной жалобе Суриных А.Ю. и Н.Н. на решение Новгородского районного суда Новгородской области от 4 марта 2019 года,

УСТАНОВИЛА:

Сурины А.Ю. и Н.Н. обратились в суд с иском к Администрации Великого Новгорода о признании права собственности по 1\2 доле за каждым на реконструированное, перепланированное и переоборудованное по нежилому назначению помещение общей площадью <...> кв.м, с кадастровым (условным) номером <...>, расположенное в <...>, указав, что являются собственниками квартиры №<...> общей площадью <...> кв.м, расположенной на 1 этаже многоквартирного жилого дома <...>. Данное помещение перепланировано под промтоварный магазин с устройством отдельного входа, с соблюдением всех норм действующего законодательства, не нарушает права иных лиц. Однако ответчиком отказано в выдаче разрешения о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном виде.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Новгородской области, ООО <...>, ООО <...>.

Решением Новгородского районного суда Новгородской области от 4 марта 2019 года иск Суриных А.Ю. и Н.Н. оставлен без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Сурины А.Ю. и Н.Н. выражают несогласие с решением суда, просят его отменить и принять новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на наличие в материалах дела протокола общего собрания собственников дома <...>, которым им дано согласие на использование перепланированного помещения. Обращают внимание на то, что они провели все необходимые работы, согласования для переоборудования жилого помещения в нежилое. С произведенной перепланировкой согласны все собственники дома, кроме ответчика, который ненадлежащим образом исполнял свои обязанности при выдаче технических условий на проект переоборудования жилого помещения истцов в нежилое.

В возражениях на апелляционную жалобу Администрация Великого Новгорода, ссылаясь на законность и обоснованность принятого судом решения, просит оставить его без изменения, а жалобу истцов – без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, выслушав представителя ответчика С., возражавшую против удовлетворения жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещение в соответствии с его назначением. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Из материалов дела следует, что Сурины А.Ю. и Н.Н., на основании договора купли-продажи квартиры от 04.02.2010г., являются собственниками квартиры №<...> общей площадью <...> кв.м, расположенной <...>.

В жилом доме <...> собственниками помещений избран способ управления - непосредственное управление. Оказание собственникам услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома осуществляет ООО <...> на основании договора от 01.07.2018г. №<...>.

В квартире №<...> по обозначенному адресу истцы, в отсутствие разрешительных документов, на основании проектной документации, разработанной ООО <...> в 2015г., обустроили магазин, для чего выполнено: устройство нового дверного проема в наружной стене для организации входа в помещение с улицы путем разборки подоконной кладки в существующем оконном проеме, демонтаж деревянных перегородок, закладка кирпичом дверного проема входа в квартиру из лестничной клетки, закладка кирпичом в нише в стене, отделяющей помещение квартиры от лестничной клетки, устройство козырька над входом в магазин с улицы.

Таким образом, истцами без согласования с органом местного самоуправления фактически была произведена перепланировка и переоборудование квартиры по нежилому назначению.

06.06.2018г. Сурины А.Ю. и Н.Н. обратились в Администрацию Великого Новгорода с заявлением №<...> о переводе принадлежащего им жилого помещения в нежилое помещение.

Администрацией Великого Новгорода 25.06.2018г. проведено обследование квартиры №<...> по адресу: <...>, в ходе которого установлено, что в квартире уже выполнены ремонтно-строительные работы по перепланировке и устройству отдельного входа в полном объеме без получения разрешительной документации. Помещение используется в качестве нежилого.

Уведомлением Администрации Великого Новгорода от 16.07.2018г. истцам отказано в переводе жилого помещения в нежилое помещение на основании п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ, несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода жилого помещения в нежилое помещение.

Протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от 15.01.2019г. №<...>, представленный истцами в подтверждение согласия собственников на перевод жилого помещения в нежилое помещение; изменение фасада дома; использование части общего имущества - участка земли площадью <...> кв.м, прилегающего к квартире № <...>, для обустройства автономного входа в нежилое помещение; изменение площади общедомового имущества, не свидетельствует о получении согласия всех собственников помещений.

Как видно из данного протокола, в голосовании приняли участие собственники, обладающие 91,66% голосов от общего числа голосов собственников.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу части 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как установлено судом, в ходе выполнения работ по реконструкции и перепланировки квартиры №<...> в доме истцов Суриными А.Ю. и Н.Н. обустроен отдельный вход в указанное помещение, который затрагивает наружные стены жилого дома и часть придомовой территории площадью <...> кв.м., являющейся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, осуществлённая истцами реконструкция влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в данном случае путем его реконструкции, возможно только с согласия всех собственников помещений (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, пунктами 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Однако такого согласия истцами получено не было.

Решением Новгородской городской Думы от 19.12.1996г. №36 утверждены Правила землепользования и застройки в <...>.

Согласно карте градостроительного зонирования, являющейся приложением №<...> к Правилам землепользования и застройки <...>, утверждённым решением Новгородской городской Думы от 19.12.1996г. №36, земельный участок с кадастровым номером <...>, на котором расположен дом истцов, находится в зоне ЖЗ (зона застройки многоквартирными домами этажностью 3-7 надземных этажей, включая цокольный и технические этажи).

Статьей 34 Правил установлен градостроительный регламент для зоны Ж3.

Вид использования объекта недвижимости - магазин на первом этаже многоквартирного дома при условии, что загрузка и входы устраиваются со стороны фасадов зданий, выходящих на улицу (в сложившейся застройке), в данной территориальной зоне, согласно Правилам землепользования и застройки не предусмотрен среди основных видов использования недвижимости.

Вместе с тем, указанный вид использования отнесен к условно разрешенным видам использования в зоне Ж.3.

Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства предусмотрен ст. 39 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому для получения такого разрешения заинтересованное лицо обязано обратиться в установленном порядке в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением с возложением на это лицо необходимых расходов.

Судом первой инстанции установлено, что истцы за предоставлением разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, в нарушение указанной нормы, не обращались.

С учетом изложенного, вывод суда об отклонении иска соответствует закону и установленным по делу обстоятельствам.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, направлены на иную оценку исследованных судом обстоятельств дела, основаны на неверном толковании закона, а потому не служат основанием к отмене законного решения.

Руководствуясь статьями 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Новгородского районного суда Новгородской области от 4 марта 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Суриных А.Ю. и Н.Н. – без удовлетворения.

Председательствующий: Бобряшова Л.П.

Судьи: Реброва И.В.

Тарасова Н.В.