Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 1583/2020 по иску Зайцевой Е. А. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Развилка» о признании одностороннего акта приема-передачи недействительным, взыскании неустойки по договору долевого участия, штрафа, компенсации морального вреда

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Развилка» на решение Химкинского городского суда <данные изъяты> от 26 июня 2020 г. и дополнительное решение от 27 июля 2020г.,

Заслушав доклад судьи Кирщиной И.П.,

объяснения: явившегося лица,

установила:

Зайцева Е.А., уточнив исковые требования, обратилась в суд с иском к ООО «СЗ «Развилка» о признании односторонних актов приема-передачи квартир незаконными, взыскании неустойки по договорам в размере 1451056 руб. за период с 01.04.2019г. по 08.06.2020г., компенсации морального вреда в размере 50000 руб., штрафа в размере 50 %.

В обоснование иска указала, что между Зайцевой Е.А. и ООО «СЗ Развилка» 19.05.2017г. заключен договор участия в долевом строительстве №РИМ-1/13-10-695-1/АН, предметом которого является <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, с/п Развилковское, <данные изъяты>, а также <данные изъяты> был заключен еще один договор участия в долевом строительстве № РИМ-1/13-2-627-1/АН от 05.09.2017г., предметом которого является <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, с/п Развилковское, <данные изъяты>.

По договорам долевого участия стоимость <данные изъяты> составляет 2963864 руб., <данные изъяты> составляет 3507325 руб.

Согласно условиям договоров участия в долевом строительстве установлен срок передачи ответчиком объектов долевого участия не позднее 31.03.2019г. Согласно направленным в адрес истца сообщениям от 04.03.2019г. и 11.03.2019г. указано о завершении строительства многоквартирного дома и готовности объектов к передаче, а также указано о необходимости предварительной записи на сайте либо по телефону. Однако запись через сайт была невозможна, ввиду отсутствия необходимой технической возможности в личном кабинете, а по телефону оператором было указано о том, что запись на приемку квартир истца еще не открыта, информации о дате открытия оператору не известно. 29.03.2019г., 29.04.2019г., 29.05.2019г. истцом направлены по две претензии, которые оставлены без ответа.

Первый осмотр приобретенных квартир состоялся 27.07.2019г.

Истцом в адрес ответчика 30.10.2019г. направлены претензии о взыскании неустойки за просрочку передачи объектов долевого строительства, которые оставлены без удовлетворения. Кроме того, ответчик указал на составленные односторонние Акты приема-передачи от 01.07.2019г.

Решением суда исковые требования удовлетворены частично, а именно: признаны незаконными Акт о передаче объекта долевого строительства от <данные изъяты>, составленный ООО «СЗ «Развилка» по договору РИМ-1/13-10-695-1/АН от <данные изъяты> и Акт о передаче объекта долевого строительства от <данные изъяты>, составленный ООО «СЗ «Развилка» по договору РИМ-1/13- 2-627-1/АН от <данные изъяты>.

С ответчика в пользу Зайцевой Е.А. взыскана неустойка за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> по договору РИМ-1/13-10-695-1/АН от <данные изъяты> в размере 161000 рублей; неустойка за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> по договору РИМ-1/13-2-627-1/АН от <данные изъяты> в размере 190500 рублей; компенсация морального вреда 10 000 рублей; штраф 20000 рублей; расходы на оплату услуг представителя 25000 рублей.

В связи с тем, что исковые требования о взыскании неустойки были заявлены по состоянию на <данные изъяты> по обоим договорам, суд дополнительным решением от <данные изъяты> взыскал с застройщика в пользу Зайцевой Е.А. неустойку за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> по договору РИМ-1/13-10-695-1/АН от <данные изъяты> в размере 46500 рублей; неустойку за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> по договору РИМ-1/13-2-627-1/АН от <данные изъяты> в размере 55500 рублей, а всего взыскано 508500 рублей.

В апелляционных жалобах общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Развилка» просит решение суда и дополнительное решение отменить, ссылаясь на их незаконность, указывая что имело место уклонении истца от принятия объектов, по направленным передаточным актам истцом зарегистрировано право собственности и фактически квартиры приняты <данные изъяты>, что исключало взыскание неустоек с 19.10.2019г.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что 19.05.2017г. между ООО «СЗ «РАЗВИЛКА» и Зайцевой Е.А. заключен договор № РИМ-1/13-10-695-1/АН участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в срок не позднее 31.03.2019г. передать квартиру участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект от застройщика по акту приема-передачи при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Кроме того 05.09.2017г. между ООО «СЗ «РАЗВИЛКА» с одной стороны и Зайцевой Е.А. с другой стороны был заключен договор № РИМ-1/13-2-627-1/АН участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в срок не позднее 31.03.2019г. передать квартиру участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект от застройщика по акту приема-передачи при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Согласно договорам, срок передачи объектов не позднее 31.03.2019г., при условии полного и надлежащего исполнения участниками финансовых обязательств по договору, застройщик имеет право досрочно исполнить обязательство по передаче квартиры участникам, а участники обязаны приступить к принятию квартиры в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения от застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного жилого дома и о готовности квартиры к передаче при условии исполнения финансовых обязательств по договору.

Цена договора определена в п. 4.2 Договора № РИМ-1/13-10-695-1/АН от <данные изъяты> в размере 2963964 руб.; в п. 4.2 Договора № РИМ-1/13-2-627-1/АН от <данные изъяты> в размере 3507325 руб.

Согласно копии почтовых отправлений 11.03.2019г. истцу направлены сообщения о завершении строительства и готовности объектов к передаче.

Между тем, согласно представленным доказательствам, истец 29.03.2019г., 29.04.2019г., 29.05.2019г. обращалась к ответчику с претензиями о невозможности записаться на осмотр через сайт, либо по телефону через оператора застройщика.

Актами первичного осмотра <данные изъяты><данные изъяты> от 27.07.2019г., по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, секция. <данные изъяты> выявлены строительные недостатки, но ответчиком истцу информации о наличии односторонних Актов приема-передачи квартир <данные изъяты> и <данные изъяты> сообщено не было.

В ходе судебного разбирательства ответчиком представлены копии почтовых отправлений, свидетельствующих о направлении односторонних актов в адрес истца, с частично затертой печатью почты в дате отправления.

Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции в части и считает решение суда подлежащим изменению, а дополнительное решение отмене по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2.3 договоров участия в долевом строительстве от <данные изъяты> № РИМ-1/13-10- 695-1/АН и от <данные изъяты> № РИМ-1/13-2-627-1/АН передача объектов долевого строительства застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи не позднее <данные изъяты> при условии надлежащего исполнения участником обязательств по ДДУ в полном объеме.

Ответчиком представлены доказательства тому, что Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU<данные изъяты> от <данные изъяты> (то есть за месяц до даты передачи, определенной ДДУ), выданным Министерством жилищной политики <данные изъяты>, в соответствии со ст. 55 ГрК РФ разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «Первая очередь строительства комплексной жилой застройки, 17-ти секционный жилой <данные изъяты> двумя встроенно-пристроенными ДОУ на 120 мест каждое с сетями инженерно-технического обеспечения; жилой <данные изъяты> сетями инженерно-технического обеспечения, сети и сооружения инженерно-технического обеспечения по адресу: <данные изъяты>, Ленинский муниципальный район, сельское поселения Развилковское, <данные изъяты>» (Пусковой комплекс <данные изъяты>).

В соответствии с п. 4 ст. 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В соответствии с п. 5 указанной статьи участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия. («Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда России <данные изъяты>).

В адрес участника долевого строительства застройщиком <данные изъяты> ответчиком направлены сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объектов долевого строительства к передаче (по обоим объектам), в которых ответчик сообщил о завершении строительства многоквартирного дома, вводе его в эксплуатацию, необходимости приступить к приемке объекта в течение 15 рабочих дней с момента получения настоящего сообщения, но не позднее даты, предусмотренной для передачи объекта по ДДУ, и принятия квартиры по передаточному акту, то есть до <данные изъяты>, присвоении почтового адреса.

Повторно уведомления на приемку направлены истцу <данные изъяты>.

Как следует из содержания почтовых уведомлений, уведомления по обоим объектам были получены <данные изъяты> (первично) и <данные изъяты> (повторно) соответственно (л.д. 78-81).

Таким образом, в срок до <данные изъяты> (15 рабочих дней от <данные изъяты>) Истец обязана была явиться на приемку объектов, и, при отсутствии замечаний по недостаткам, принять их по передаточному акту.

Договором также предусмотрено обязательство участника долевого строительства, связанное с приемкой объекта долевого строительства - в соответствии с п. 3.2.3 ДДУ участник обязан принять Объект долевого строительства у застройщика по акту приема-передачи Объекта долевого строительства в течение 15 рабочих дней после получения соответствующего извещения застройщика о готовности объекта к передаче.

Таким образом, для целей приемки объекта в установленный договором срок участник обязан был после получения уведомления от застройщика, предусмотренного ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ, о готовности объектов к передаче явиться в установленный в сообщении срок для приемки объекта в установленный договором срок, подписать передаточный акт, а в случае обнаружения недостатков в объекте до приемки - заявить Застройщику о ее недостатках, несоответствии условиям Договора участия в долевом строительстве.

Оценив собранные по делу доказательства, суд пришел к выводу, что истец не могла принять объекты ввиду невозможности записаться на приемку на сайте застройщика, что не опровергнуто ответчиком доказательствами.

Из представленных суду апелляционной инстанции доказательств, скрытых истцом при рассмотрении дела 19.10.2019г. Зайцевой Е.А. подписаны акты ввода в эксплуатацию индивидуальных приборов учета в двух квартирах, и 19.10.2019г. как собственником квартир заключены договоры управления многоквартирным домом с управляющей компанией, что свидетельствует о том, что квартиры ей переданы и однозначно исключает взыскание неустойки за период с <данные изъяты>.

С учетом изложенного, дополнительное решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе во взыскании неустойки с 1.01.2020г. по 3.04.2020г.

Таким образом, при доказанности истцом невозможности принять объекты по вине застройщика в ее пользу подлежала взысканию неустойка за период с 1.04.2019г. по 18.10.2019г. по <данные изъяты> размере 1/150х7,75%х201 день х 2963964 руб.=307807,66 рублей, по <данные изъяты> 1.04.2019г. по 18.10.2019г. в размере 1/150х7,75% х 201 день х 3507325 руб.=364235,70 рублей.

Судом при взыскании неустоек и штрафа за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> по договорам РИМ-1/13-10-695-1/АН от <данные изъяты> и РИМ-1/13-2-627-1/АН от <данные изъяты> их размер снижен на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 161000 рублей и 190500 рублей соответственно, а штраф до 20000 рублей.

Между тем, по смыслу п. 6 ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Также из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

Указанная обязанность ответчиком не исполнена.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» следует, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).

Факт необоснованного уклонения истца от принятия надлежащего качества квартир судом не установлен.

В связи с уклонением истца как участника долевого строительства от приемки объектов долевого строительства, застройщиком <данные изъяты> составлены 2 односторонних передаточных акта по объектам, которые направлены ответчиком и получены истцом только <данные изъяты> и <данные изъяты>, в связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу что они не были составлены застройщиком в указанные в них даты 1.07.2019г., несмотря на то, что формально, условия предусмотренные п. 6 ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ для составления одностороннего передаточного акта у застройщика имелись, ввиду получения участником сообщения о завершении строительства 21.03.2019г. и 30.03.2019г., но не принятия мер в период с <данные изъяты> по <данные изъяты> (то есть до даты составления одностороннего передаточного акта) к приемке объектов долевого строительства.

После получения односторонних передаточных актов по почте 08.10.2019г. и <данные изъяты> истица предприняла фактические действия, направленные на приемку квартиры, а именно: <данные изъяты> между истицей и управляющей домом компанией АО «ВК Комфорт» в отношении обеих квартир подписаны акты ввода в эксплуатацию индивидуальных приборов учета и приемки выполненных работ, переданы паспорта на приборы учета; <данные изъяты> между Истицей и АО «ВК Комфорт» подписаны договоры управления многоквартирным домом; получены ключи от квартир.

Истцом 06.12.2019г. и <данные изъяты> зарегистрировано право собственности на оба объекта. Основанием такой регистрации, согласно вышеуказанным положениям закона, явились ДЦУ и односторонние передаточные акты, как правоподтверждающие документы.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части периода взыскания неустоек по вышеуказанным основаниям, а дополнительное решение подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе Зайцевой Е.А. в иске в части взысканных неустоек с 1.01.2020г. по 3.04.2020г.

В остальной части оснований к отмене решения суда и дополнительного решения не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Химкинского городского суда Московской области от 26 июня 2020 г. изменить в части периода взыскания неустоек, указав период взыскания с 1.04.2019г. по 18.10.2019г., в остальной части решение оставить без изменения, дополнительное решение от 27 июля 2020г. – отменить в части взыскания неустойки, в отмененной части принять новое решение, в иске Зайцевой Е. А. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Развилка» о взыскании неустоек за период с 1.01.2020г. по 3.04.2020г. – отказать, в остальной части дополнительное решение оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: