Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чиркова Михаила Ивановича к ООО "ЮгСпецСтрой" о признании недействительным условий договора, обязании передать квартиру по акту приема-передачи и обязании установить в квартире приборы учета, взыскании компенсации морального вреда, по апелляционной жалобе Чиркова Михаила Ивановича на решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 мая 2022 г.

Заслушав доклад судьи Головнева И.В., судебная коллегия

установила:

Чирков М.И. обратился в суд к ООО "ЮгСпецСтрой" о признании недействительным условий договора, обязании передать квартиру по акту приема-передачи и обязании установить в квартире приборы учета, взыскании компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что 31.08.2020 года между ним и ООО «ЮгСпецСтрой» был заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о долевом участии в строительстве многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН,17б. Объектом долевого строительства является жилое помещение - квартира № 88: 1-комнатная, этаж - 3, подъезд - 2, общей площадью - 43,10 кв. м.

Истец указал, что участники долевого строительства многоквартирных домов, являющихся потенциальными собственниками (до государственной регистрации права собственности), после подписания передаточного акта наделены правом по избранию и заключению договора с управляющей компанией.

Также нарушения имеются в п. 11.6 договора, где «участник долевого строительства обязуется за 30 дней до момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию передать застройщику необходимую денежную сумму до приобретения комплекта оборудования: узла учета электрической энергии; теплового счетчика, что не соответствует требованиям ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей». Стоимость счетчиков входит в общую стоимость покупаемой квартиры.

Также нарушения имеются в п. 5.3 договора, так как условие договора участия в долевом строительстве о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении не подлежит возмещению в случае расхождения менее чем на 2-3%, ущемляет права потребителей, ограничивая право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры.

Также нарушения в п. 11.5 договора, так как пункт об исчислении гарантийного срока со дня ввода дома в эксплуатацию уменьшает период защиты прав потребителя.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА истец проводился осмотр квартиры. В результате Чирковым М.И. был подписан лист-осмотра квартиры № 88, в котором указал, что паспорта на счетчики учета тепловой энергии и электроэнергии им не получены, отсутствуют приборы учета на холодное и горячее водоснабжение. 19.02.2022 года истцу отказано в выдаче акта приема передачи квартиры, документов и ключей, в связи с отсутствием оплаты в размере 12 000 рублей за приборы учета.

Кроме того, в Разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 12.01.2022 указано наличие всех приборов учета в каждой квартире.

До настоящего времени застройщик объект не передал дольщику, приборы учета не установил.

На основании изложенного, истец просил суд признать недействительным: пункт 7.4 Договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о долевом участии в строительстве многоквартирного дома «Участник долевого строительства предоставляет Застройщику право выбора Управляющей организации для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в Многоквартирном жилом дом, решения вопросов пользования указанным имуществом и предоставления коммунальных услуг гражданам, которые будут проживать в указанном доме»; пункт 11.6 Договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о долевом участии в строительстве многоквартирного дома «Участник долевого строительства обязуется за 30 дней до момента ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию, передать Застройщику необходимую денежную сумму для приобретения комплекта оборудования: узла учета электрической энергии; теплового счетчика»; пункт 5.3 Договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о долевом участии в строительстве многоквартирного дома «В случае, если по окончании строительства, фактическая площадь квартиры, с учетом площади внутриквартирных перегородок, лоджии/лоджий, балкона/балконов, в соответствии с обмером специализированной организации, имеющей право на осуществление такого вида деятельности, будет меньше проектной, более чем на 3%, то Участнику долевого строительства возвращается разница в течение 10 (Десяти) банковских дней после предоставления Участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства»; пункт 11.5 Договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о долевом участии в строительстве многоквартирного дома «Гарантийный срок для Объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, составляет 5 (пять) лет со дня ввода в эксплуатацию Объекта недвижимости при условии, что Участник долевого строительства не будет в течение данного срока самовольно производить перепланировку помещений, изменение внутренних схем тепло- водо-электроснабжения, систем пожаротушения, воздухоотводов и вентиляции», обязать Ответчика установить все приборы учета в квартире и передать квартиру участнику долевого строительства по акту приема-передачи, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в сумме 50 000 рублей.

Решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 мая 2022 г. суд обязал ООО "ЮгСпецСтрой" передать Чиркову М.И., по акту приема-передачи, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Взыскал с ООО "ЮгСпецСтрой" в пользу Чиркова М.И. компенсацию морального вреда в размере 1000 руб., штраф в сумме 500 руб., а всего 1500 руб.

В остальной части иска истцу отказал.

Также суд взыскал с ООО "ЮгСпецСтрой" государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме 600 руб.

В апелляционной жалобе Чирков М.И. просит решение суда изменить, ссылаясь на то, что участники долевого строительства многоквартирного дома, являются потенциальными собственниками, после подписания передаточного акта наделены правом по избранию и заключению договора с управляющей компанией.

Апеллянт указывает, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Кроме того, до настоящего времени объект недвижимости застройщик по передаточному акту не передал участнику долевого строительства.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ООО "ЮгСпецСтрой", опровергает доводы истца, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу Чиркова М.И. без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие сторон, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем имеется в материалах дела уведомление.

Рассмотрев материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, возражения на нее, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии с частью 2 статьи 450 данного Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании части 2 статьи 452 настоящего Кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В соответствии с ч. ч. 1, 9 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. В соответствии с п.1 ст.307 ГК Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Пунктом 2 статьи 307 ГК Российской Федерации предусмотрено, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно ст.309 ГК Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений п.1 ст.310 ГК Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из материалов дела, 31 августа 2020 года между истцом и ООО «ЮгСпецСтрой» был заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о долевом участии в строительстве многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в силу п. 3.4 Договора застройщик обязуется подготовить объект недвижимости, завершенный строительством, к вводу в эксплуатацию не позднее, чем 2 квартал 2022 года.

20.08.2021 года застройщиком ООО «ЮгСпецСтрой» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, соответственно застройщик выполнил свои обязательства перед Участником долевого строительства в установленный договором срок, передал участнику долевого строительства объект долевого строительства: жилое помещение - квартиру № 88: 1-комнатная, этаж - 3, подъезд - 2, общей площадью - 43,10 кв.м.

Из материалов дела усматривается, что государственная регистрация вышеуказанного договора долевого участия в строительстве произведена 16.09.2020 года за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Принимая такое решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 307, 309, 310, 421, 422, 450, 452, 1101 ГК РФ, Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», Федерального Закона от 27.07.2010 года № 190-ФЗ «О теплоснабжении», и исходил из того, что истцом не представлено надлежащих доказательств того, что оспариваемые ими условия договора нарушили его права как потребителя и пришел к выводу, что оспариваемые пункты договора не противоречат требованиям действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, договор участия в долевом строительстве был заключен истцом добровольно, с учетом взаимных интересов сторон; истец подписал его лично, что свидетельствует о его согласии со всеми изложенными в нем условиями.

При этом, суд указал, что действиями ответчика нарушено право истца на получение объекта долевого строительства, ему неправомерно отказано в подписании акта приема-передачи, поэтому пришел к выводу об обязании ответчика передать спорную квартиру по акту приема-передачи.

Установив факт нарушения ответчиком прав истца, как потребителя, суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда, посчитав разумным её размер в 1000 руб. и штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении приведенных норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, в их совокупности.

Довод истца о том, что необходимо признать недействительными п.п. 7.4,11.6, 5.3,11.5 Договора о долевом участии в строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 31.08.2020г., судебной коллегией не принимается во внимание, поскольку 20.08.2021г. застройщиком ООО «ЮгСпецСтрой» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, таким образом и согласно п.2.1 вышеуказанного договора застройщик выполнил свои обязательства перед Участником долевого строительства в установленный договором срок. В соответствии сп.1 ст.420 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994г. №51-ФЗ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении, прекращении гражданских прав и обязанностей.

Следовательно, подписывая данный договор стороны соглашались и устанавливали права и обязанности указанные в нем.

Согласно п.3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Закон №214-ФЗ) договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Также, согласно п.1 ст. 164 Федерального закона от 07.05.2013г. №100-ФЗ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Государственная регистрация вышеуказанного договора долевого участия в строительстве произведена 16.09.2020г. за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Таким образом, согласно п.1 ст.425 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994г. №51-ФЗ договор вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения.

Судебная коллегия отклоняет ссылки Чиркова М.И. в апелляционной жалобе на то, что участники долевого строительства многоквартирного дома, являются потенциальными собственниками, после подписания передаточного акта наделены правом по избранию и заключению договора с управляющей компанией, поскольку в соответствии с п.7.4 Договора о долевом участии в строительстве указано, что именно участник долевого строительства предоставляет застройщику выбор управляющей организации. Следовательно, решение принимает только застройщик. Мнение граждан (дольщиков) при этом в расчет не принимается. И только после оформления права собственности жильцы обретают и право голосовать, могут созывать общее собрание жильцов, выбирать эксплуатирующую организацию самостоятельно. В последующем голосовании застройщик участвует тогда, когда в доме остались непроданные квартиры с оформленным правом собственности на строительную компанию.

Согласно п.11.6 Договора участник долевого строительства обязуется за 30 дней до момента ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию передать Застройщику необходимую денежную сумму для приобретения комплекта оборудования: узла учета электрической энергии; теплового счетчика.

Исходя из условий заключенного договора, участник долевого строительства оплачивает застройщику денежную сумму для приобретения комплекта оборудования: узла учета электрической энергии; теплового счетчика и это в цену объекта не входит.

В силу п.7 ст. 13 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию с 1 января 2012 года, после осуществления строительства, реконструкции, должны быть оснащены дополнительно индивидуальными приборами учета используемой тепловой энергии.

Таким образом, в законе не определено, кто конкретно оплачивает установку и сам прибор теплового учета. Передавая квартиру дольщику, Застройщик обеспечивает техническую возможность установки теплового счетчика и оснащает прибором теплового учета за счет собственника квартиры. Счетчик устанавливается каждому собственнику при подписании им акта приемки квартиры с переходом к собственнику всех рисков утраты счетчика.

Поскольку Застройщик в любом случае обязан установить приборы учета, у него лишь может возникнуть имущественное требование к покупателю об оплате соответствующего прибора, но не право отказаться от его установки или просто не устанавливать его в случае неоплаты прибора покупателем квартиры.

В случае если в проекте нет счетчиков, но разрешение на строительство получено после 10.10.2009 года и экспертиза проекта произведена после этой даты, застройщик обязан поставить тепловые счетчики за свой счет; если в проекте есть счетчики, в договоре не указано, что они ставятся за счет дольщика, то считается, что стоимость счетчика заложена в цену договора, и Застройщик обязан установить счетчики за свой счет; если в проекте есть т/счетчики, а в договоре указано, что их установка и приобретение осуществляется за счет дольщика, то Застройщик устанавливает, а оплачивает их собственник-участник долевого строительства.

Приборы учета в соответствии с ч. 2 ст. 19 Закона «О теплоснабжении» устанавливаются в точке учета - месте в системе теплоснабжения, в котором с помощью приборов учета или расчетным путем устанавливаются количество и качество производимых, передаваемых или потребляемых тепловой энергии, теплоносителя для целей коммерческого учета.

В настоящее время установка приборов учета, исходя из смысла ч. 4 ст. 19 Закона о теплоснабжении, является обязательной.

Ввод в эксплуатацию источников тепловой энергии и подключение (технологическое присоединение) теплопотребляющих установок новых потребителей без оборудования точек учета проборами учета тепловой энергии, теплоносителя не допускаются.

Обязанность установки общедомового прибора учета при этом возложена на:

потребителей, не имеющих приборов учета, в порядки и сроки, которые определены ст. 13 Федерального Закона от 23.11.2009г № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

владельцев источников тепловой энергии, тепловых сетей.

застройщика во вводимых в эксплуатацию многоквартирных домах.

Т.е., передавая квартиру дольщику, застройщик обеспечивает техническую возможность установки теплового счетчика и оснащает прибором теплового учета за счет собственника квартиры.

Счетчик устанавливается каждому собственнику при подписании им акта приемки квартиры с переходом к собственнику всех рисков утраты счетчика.

Поскольку застройщик в любом случае обязан установить приборы учета, у него лишь может возникнуть имущественное требование к покупателю об оплате соответствующего прибора, но не право отказаться от его установки или просто не устанавливать его в случае неоплаты прибора покупателем квартиры:

-если в проекте нет тепловых счетчиков, но разрешение на строительство получено после 10.10.2009г. и экспертиза проекта произведена после этой даты, то застройщик обязан поставить тепловые счетчики за свой счет ( в договорах о ДУ отдельно не указано, что дольщик обязан оплатить стоимость счетчика и установку).

если в проекте есть тепловые счетчики, в договоре не указано, что ставятся за счет дольщика, то считается, что стоимость теплового счетчика заложена в цену договора, и застройщик обязан установить тепловые счетчики за свой счет.

если в проекте есть тепловые счетчики, а в ДДУ указано, что их установка и приобретение за счет дольщика, то застройщик устанавливает, а оплачивает собственник-участник долевого строительства (вариант ООО « ЮгСпецСтрой»).

Таким образом, пункт 11.6 договора включен в содержание договора правомерно в соответствии с действующим законодательством РФ

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы и обстоятельства, на которые ссылается апеллянт в их обоснование, правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут в силу ст.330 Гражданского процессуального кодекса РФ служить основанием к отмене в апелляционном порядке обжалуемого судебного постановления.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 мая 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Чиркова Михаила Ивановича – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 06.10.2022 г.