Гражданский кодекс часть 1

председательствующего	Пименовой С.Ю.,
судей	Байрамаловой А.Н., Никоновой Ж.Ю.
при секретаре	Винник Е.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску председателя совета многоквартирного дома № 15 по ул. Мира г. Вилючинска Камчатского края Штернера Александра Юрьевича к обществу с ограниченной ответственностью «ГолдАртМаркет» о расторжении договора аренды нежилых помещений

по апелляционным жалобам представителя истца председателя совета многоквартирного дома № 15 по ул. Мира г. Вилючинска Камчатского края Штернера Александра Юрьевича Юшкова Константина Олеговича, третьего лица Блудова Александра Валентиновича на решение Вилючинского городского суда Камчатского края от 22 июня 2020 года.

Заслушав доклад судьи Байрамаловой А.Н., объяснение третьего лица Блудова А.В., его представителя Юшкова К.О., судебная коллегия

установила:

председатель совета многоквартирного дома № 15 по ул. Мира г. Вилючинска Камчатского края Штернер А.Ю., уполномоченный решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 30 ноября 2019 года (т.1 л.д. 43-49), обратился с иском к ООО «ГолдАртМаркет» о расторжении договора аренды нежилых помещений.

В обоснования заявленных требований истец указал, что 10 января 2012 года между собственниками помещений многоквартирного дома по указанному адресу (арендодатель) и ООО «ГолдАртМаркет» (арендатор) заключен договор аренды № 1-М15 нежилых подвальных помещений указанного дома, на срок по 10 января 2032 года. В соответствии с п. 9 договора арендатор в счет арендной платы обязался производить работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома согласно перечню работ и услуг, являющемуся приложением № 3 к договору аренды. Согласно перечню услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, который предоставляет собственникам арендатор жилого помещения, к работам относятся: обслуживание и уборка лестничных клеток, уборка территории домовладений, текущий ремонт фундаментов, стен, фасадов, крыши, подъезда жилого дома, а также ревизия и ремонт осветительной арматуры освещения входных групп подъезда. В приложении № 3 к договору аренды указаны сроки выполнения работ. При этом ряд услуг и работ должен производиться арендатором с периодичностью 1 раз в неделю.

Пунктом 14 договора аренды предусмотрено, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Какие-либо изменения в договор аренды в установленном законом порядке, а также по условиям, установленным п. 14 договора аренды от 10 января 2012 года № 1-М15, сторонами не рассматривались и не вносились.

За весь период действия договора аренды арендатором его обязанность по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с перечнем работ и услуг ни разу не исполнялась.

Поскольку общее имущество многоквартирного дома находится в запущенном состоянии, требует уборки и ремонта, придомовая территория нуждается в очистке снега и посыпке песком, внеочередным общим собранием собственников помещений от 9 декабря 2019 года принято решение о расторжении указанного договора аренды. Кроме того, 13 декабря 2019 года ответчику направлялось предупреждение о необходимости исполнения им своих обязательств по договору аренды, которое осталось без исполнения, 16 января 2020 года - предложение о расторжении договора аренды.

По этим основаниям истец просил расторгнуть договор аренды нежилых помещений многоквартирного дома № 15 по ул. Мира г. Вилючинска Камчатского края от 10 января 2012 года № 1-М15, заключенный между собственниками помещений указанного дома и ООО «ГолдАртМаркет».

Судом постановлено решение, которым в удовлетворении требований о расторжении договора аренды нежилых помещений отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца Юшков К.О. ставит вопрос об отмене решения суда. В обоснование жалобы указывает, что вопреки положениям ГК РФ и ГПК РФ суд возложил бремя доказывания факта невнесения арендной платы на арендодателя, фактически освободив ответчика (арендатора) от обязанности представить доказательства внесения арендной платы. Полагает, что представленные договоры возмездного оказания услуг, заключенные с ФИО1. не подтверждают выполнение работ по договору аренды, так как речь в договоре идет только об уборке территории магазина «<данные изъяты>». Кроме того, договоры возмездного оказания услуг подтверждают только выполнение работ в 2016 году. Судом также не учтено, что договор аренды, являющийся предметом спора, является смешанным, состоит из элементов договора аренды, договора оказания услуг и договора подряда. Никаких актов о выполнении ответчиком работ по договору не предоставлялось. Оспаривает установленный судом факт заключения между сторонами дополнительного соглашения к договору аренды от 16 марта 2019 года, согласно которому с 16 марта 2019 года арендная плата уплачивается ответчиком в виде ежемесячных платежей в сумме 10000 руб., поскольку решение по данному вопросу не было включено в повестку собрания. Более того, не все собственники жилых помещений принимали участие в собрании, кворума не было. Таким образом, решение общего собрания собственников помещений от 16 марта 2019 года является ничтожным. Кроме того, лицо, подписавшее дополнительное соглашение от 16 марта 2019 года № 1 ФИО2., не наделен полномочиями на подписание данного документа от имени собственников. Считает, что копии протокола общего собрания от 16 марта 2019 года, дополнительного соглашения от 16 марта 2019 года, бюллетеней для голосования участников общего собрания собственников не могут быть положены в основу решения суда, в связи с чем не являются надлежащими доказательствами по делу.

В апелляционной жалобе третье лицо Блудов А.В. полагает решение суда незаконным и необоснованным, просит его отменить. Указывает, что в судебном заседании были приобщены многочисленные документы, в том числе отзыв ответчика на иск, однако в нарушение п. 3 ст. 71 ГПК РФ, указанные документы в его адрес не направлялись. Кроме того, после ознакомления с материалами дела стало известно, что дополнительное соглашение от 16 марта 2019 года № 1 подписано им, однако он данный документ не подписывал, считает его подложным. Дополнительное соглашение от 16 марта 2019 года № 1 не было направлено в его адрес, в связи с чем он был лишен возможности выразить свое отношение к данному документу и заявить ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы. Полагает необходимым назначить почерковедческую экспертизу. Считает, что представленные договоры возмездного оказания услуг, заключенные с ФИО1., не подтверждают выполнение работ по договору аренды, так как относятся только к уборке территории магазина «<данные изъяты>». Оспаривает доводы ответчика, указывающие на наличие у него документов, подтверждающих выполнение работ применительно к исполнению п. 9 договора аренды. Также указывает, что работы обществом по договору аренды никогда не выполнялись и доказательств этому у него не имеется.

В заседании суда апелляционной инстанции третье лицо Блудов А.В. и его представитель Юшков К.О. доводы апелляционных жалоб поддержали.

Другие, лица участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились.

С учетом положений ч. 1 ст. 327, ч.ч. 3,4 ст. 167 ГПК РФ, принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, знали о рассмотрении дела в суде, извещены о времени и месте судебного заседания по имеющимся в материалах дела адресам за срок достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не сообщили суду о причинах неявки, уважительных причин неявки в судебное заседание не установлено, для проверки доводов апелляционных жалоб личного участия и дачи объяснений не требуется, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможности рассмотрения апелляционных жалоб при установленной явке.

Выслушав третье лицо Блудова А.В., его представителя Юшкова К.О., исследовав материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Положениями ст. 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между собственниками помещений многоквартирного дома № 15 по ул. Мира в г. Вилючинске Камчатского края (далее-собственники МКД), в лице уполномоченного представителя Штернера А.Ю. (арендодатель) с одной стороны, и ООО «ГолдАртМаркет» (далее-общество), в лице Блудова А.В. (арендатор) с другой стороны, на основании решения общего собрания собственников от 10 января 2012 года заключен договор аренды от 10 января 2012 года № 1-М15 нежилого подвального помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Камчатский край, г. Вилючинск, ул. Мира, д. 15, общая площадь сдаваемых в аренду помещений 163, 2 кв.м. Помещение передается согласно акту приема-передачи.

Согласно п. 5 договора срок действия аренды установлен с 10 января 2012 года по 10 января 2032 года.

Пунктом 9 договора стороны согласовали, что арендная плата определена с учетом реально складывающихся затрат по содержанию объектов недвижимости, цен и тарифов и состоит из расходов, связанных с содержанием и текущим ремонтом общего имущества многоквартирного дома. Перечень работ и услуг (приложение № 3) по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома является неотъемлемой частью настоящего договора. Арендатор в счет арендной платы производит работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества подъезда № 1 многоквартирного дома № 15 по ул. Мира г. Вилючинска, согласно перечню работ и услуг.

Пунктом 14 договора предусмотрено, что изменения условий договора, его расторжение, прекращение допускается по соглашению сторон, оформляется дополнительным соглашением.

По акту приема-передачи от 11 января 2012 года помещение передано обществу.

Из материалов дела следует, что 20 января 2016 года между собственниками МКД в лице представителя Штернера А.Ю., действующего на основании протокола от 10 января 2012 года, и обществом в лице директора Блудова А.В., подписано соглашение № 01 о расторжении договора аренды от 10 января 2012 года № 1-М15.

30 мая 2016 года между индивидуальным предпринимателем Блудовым А.В. и Штернером А.Ю. (представитель собственников помещений МКД) подписан договор аренды указанного помещения, а затем это же помещение по договору субаренды от 1 июня 2016 года индивидуальный предприниматель Блудов А.В. передал ООО «ГолдАртМаркет», подписав от имени общества договор субаренды.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 24 января 2018 года соглашение от 20 января 2016 года № 01 о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 10 января 2012 года № 1-М15 признано недействительной сделкой.

Определением Арбитражного суда Камчатского края от 16 апреля 2019 года утверждено мировое соглашение между ООО «ГолдАртМаркет» и Блудовым А.А. по делу по иску ООО «ГолдАртМаркет» к Блудову А.В. о признании недействительным договора субаренды нежилого подвального помещения в МКД, заключенного между индивидуальным предпринимателем Блудовым А.В. и обществом, в следующей редакции: решением Арбитражного суда Камчатского края от 24 января 2018 года по делу № А24-3766/17 соглашение о расторжении договора аренды от 10 января 2012 года № 1-М15 признано недействительной сделкой. Договор аренды от 10 января 2012 года № 1-М15 не расторгнут и действует на дату заключения настоящего соглашения, арендатором помещения является ООО «ГолдАртМаркет»; Блудов А.В. и ООО «ГолдАртМаркет» расторгают недействительный договор субаренды нежилого подвального помещения в многоквартирном доме по адресу: Камчатский край, г. Вилючинск, ул. Мира, 15, заключенного между ИП Блудовым А.В. и ООО «ГолдАртМаркет».

Таким образом, фактически помещение не выбывало из владения и пользования общества, договор аренды от 10 января 2012 года № 1-М15 является действующим.

30 ноября 2019 года в МКД по адресу: г. Вилючинск, ул. Мира, 15 проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в форме очно-заочного голосования, решения которого оформлены протоколом от 9 декабря 2019 года. Собрание проведено при наличии кворума.

Пунктом 6 повестки дня общего собрания предусмотрено принятие решения о расторжении договора аренды от 10 января 2012 года № 1-М15 нежилых подвальных помещений, площадью 163,2 кв. м, заключенного с ООО «ГолдАртМаркет», в связи с неисполнением условий данного договора со стороны арендатора на протяжении всего срока аренды.

По данному вопросу принято решение о расторжении договора аренды от 10 января 2012 года № 1-М15.

Предметом иска является досрочное расторжение договора в связи с неисполнением обществом обязанности по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с перечнем работ и услуг, предусмотренных договором аренды от 10 января 2012 года № 1-М15.

Отказывая в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды нежилого помещения, суд первой инстанции указал, что обстоятельств, позволяющих расторгнуть договор по основанию п. 3 ст. 619 ГК РФ, не имеется. Суд пришел к выводу, что истец в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представил доказательств, подтверждающих факт неисполнения условий договора аренды по оплате арендной платы ответчиком. При принятии решения суд также учел дополнительное соглашение от 16 марта 2019 года в части изменения условий и размера арендной платы по договору от 10 января 2012 года № 1-М15.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может ввиду следующего.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и сохраняется в течение всего времени осуществления полномочий владения и пользования объектом аренды.

Поскольку внесение арендной платы в соответствии с условиями договора аренды является обязанностью арендатора, именно на нем, вопреки выводу суда, лежит бремя доказывания факта отсутствия задолженности по договору.

Между тем относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательств в подтверждения данного факта ответчиком в материалы дела не представлено.

Фотографии территории дома доказательствами факта исполнения условий договора аренды по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества подъезда № 1 дома № 15 по ул. Мира, г. Вилючинска не являются (т.2 л. д.48-67).

Договоры возмездного оказания услуг, заключенные с Горяниковой Н.Н. за 2016 год, также не могут быть приняты во внимание, поскольку из содержания данных договоров следует, что ФИО1. обязуется по заданию ответчика выполнять уборку территории магазина «<данные изъяты>». Также указанные договоры предоставлены только за 2016 год, тогда как договор аренды должен исполняться с 2012 года по настоящее время.

Ссылки ответчика на корпоративный конфликт между учредителями ООО «ГолдАртМаркет», злоупотребление правом со стороны одного из учредителей также не являются юридически значимыми для данного дела. Доказательств наличия обстоятельств, освобождающих арендатора в период корпоративного спора от обязанности по внесению арендных платежей, ответчиком не представлено.

Относительно дополнительного соглашения от 16 марта 2019 года № 1 судебная коллегия отмечает следующее.

В силу ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В силу ч. 2 ст. 46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума.

Пунктом 9 решения общего собрания собственников МКД от 16 марта 2019 года принято заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 10 января 2012 года; изменить порядок, условий внесения арендной платы, размер арендной платы; установить для общества размер арендной платы за пользование подвальным помещением в размере 10000 руб., освободить общество от оказания коммунальных услуг, отменить приложение № 3 к договору аренды от 10 января 2012 года № 1-М15 «Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, которые предоставляет собственникам арендатор нежилого помещения», наделить Коваля О.П. правом на получение от общества арендных платежей в интересах собственников МКД.

Однако, данные вопросы в повестку дня общего собрания собственников помещений МКД от 16 марта 2019 года включены не были. Вопрос о заключении дополнительного соглашения на общем собрании не рассматривался.

Кроме того, в общем собрании собственников МКД от 16 марта 2019 года принимали участие лица, не являющиеся собственниками помещений: <данные изъяты>

Протокол общего собрания содержит недостоверные сведения, в нем не указаны площади всех жилых, нежилых помещений для проверки наличия на собрании кворума, протокол представлен в суд в копии документа.

Таким образом, представленные в материалы дела копия протокола общего собрания собственников помещений МКД от 16 марта 2019 года, листы регистрации собственников МКД, бюллетени для голосования участников общего собрания не могут быть приняты в качестве допустимых доказательств, подтверждающих правомочность (кворум) общего собрания собственников МКД от 16 марта 2019 года.

При таких условиях решение общего собрания собственников МКД от 16 марта 2019 года является ничтожным. Такое решение в силу ст. 167 ГК РФ правовых последствий не порождает.

Также общим собранием собственников МКД от 16 марта 2019 года не принималось решение о наделении ФИО2 полномочиями по заключению дополнительного соглашения от 16 марта 2019 года.

Ввиду того, что собственники МКД не давали свое согласие на изменение условий договора аренды и не уполномочивали ФИО2 на заключение дополнительного соглашения от 16 марта 2019 года, то такое соглашение действительным не является.

Другие доказательства в подтверждение факта исполнения условий договора аренды от 10 января 2012 года № 1-М15 ответчик суду не представил.

При таком положении, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды по п. 3 ст. 619 ГК РФ не является правильным, поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела (выполнение условий договора ответчиком), устанавливались судом на основании недействительного соглашения.

При рассмотрении дела ответчик не подтвердил факт надлежащего исполнения им обязательств в рамках спорного договора.

Учитывая изложенные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора по требованию истца. В этой связи обжалуемое решение подлежит отмене на основании п.п. 2, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ.

Согласно ч. 3 ст. 98 ГПК РФ в случае, если суд вышестоящий инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.

В абз. 2 п. 55 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» разъяснено, что в случае если суд апелляционной инстанции изменил состоявшееся судебное постановление суда первой инстанции или отменил его и принял новое решение по делу, он вправе изменить распределение судебных расходов.

Согласно ч. 4 ст. 329 ГПК РФ в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционных жалобы, представления.

Судебной коллегией установлено, что при подаче апелляционной жалобы на решение Петропавловск-Камчатского городского суда от 22 июня 2020 года Штернером А.Ю. была уплачена государственная пошлина в размере 150 руб., Блудовым А.В. – 150 руб. Государственная пошлина подлежит взысканию с ООО «ГолдАртМаркет» в пользу Штернера А.Ю. и Блудова А.В.

Руководствуясь ст.ст. 327.1 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Вилючинского городского суда Камчатского края от 22 июня 2020 года отменить.

Расторгнуть договор аренды от 10 января 2012 № 1-М15, заключенный между общим собранием собственников помещений многоквартирного дома № 15, расположенного по адресу: Камчатский край, г. Вилючинск, ул. Мира и обществом с ограниченной ответственностью «ГолдАртМаркет».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГолдАртМаркет» в пользу Штернера Александра Юрьевича государственную пошлину 150 руб., в пользу Блудова Александра Валентиновича - 150 руб.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого определения, через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 26 октября 2020 года.