Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-15/2022 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на квартиру, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора купли – продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Центрального районного суда г. Воронежа от 14 марта 2022 года.

Заслушав доклад судьи Жигулиной М.А., судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда

установила:

истец ФИО1 обратилась в суд с иском, впоследствии уточненным, к ФИО2, ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности с ФИО2 на ФИО1 на квартиру <адрес> по договору купли-продажи квартиры от 23.12.2020 и по обязательству покупателя от 08.02.2021 к договору купли-продажи от 23.12.2020; признании договора купли-продажи от 23.12.2020 указанной квартиры между сторонами заключенным; возложении на покупателя ФИО1 обязанности по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, утвержденным Приказом Управления от 25.12.2017 № «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца», по соблюдению порядка и условий выполнения указанного Приказа, а также соблюдению запретов и ограничений, установленных законодательством об охране объектов культурного наследия; прекращении записи о праве собственности ФИО2 спорную квартиру.

В обоснование иска ФИО1 указала, что 23.12.2020 между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>, по условиям которого ФИО2 с согласия супруга ФИО3 продала ФИО1 квартиру за 2000000 руб. и обязалась сняться с регистрационного учета до 31.01.2021. В соответствии с п. 4 договора купли-продажи и передаточного акта к нему, расчеты между сторонами были произведены полностью до его подписания. 13.01.2021 Россошанский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Воронежской области (Ольховатский сектор) направил сторонам уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, поскольку представленный договор купли-продажи не содержит установленные федеральным законом ограничения прав сторон сделки, в то время как в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения об ограничениях, обременениях данного объекта недвижимости, предусмотренные Федеральным законом № 73-ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ». ФИО1 предлагала ФИО2 устранить причину приостановления регистрации договора купли-продажи, путем подписания и предъявления в Управление Росреестра по Воронежской области дополнительного соглашения к договору купли-продажи, предусматривающего обязательства покупателя по п.п. 1-3 ст. 47.3 Федерального закона «Об объектах культурного наследия». Однако ФИО2 потребовала уплаты дополнительных денежных средств для подписания указанного дополнительного соглашения к договору купли-продажи. В целях устранения препятствий для государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 23.12.2020 ФИО1 неоднократно направляла ФИО2 заявления с предложением заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи во исполнение требований об устранении препятствий по государственной регистрации прав. ФИО2 отказалась от подписания дополнительного соглашения.

ФИО2 обратилась к ФИО1 со встречными исковыми требованиями, впоследствии уточненными, о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры от 23.12.2020, указав в обоснование своих требований, что ни одна из сторон не знала об отнесении дома <адрес> к объектам культурного наследия. Сторонами не согласовано существенное условие договора купли-продажи квартиры - наличие обременения предмета договора купли-продажи, как объекта культурного наследия регионального значения.

Решением Центрального районного суда г. Воронежа от 14.03.2022 исковые требования ФИО1 удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 отказано.

В апелляционной жалобе ФИО2 просила отменить решение суда, как постановленное с нарушением норм материального права, указала, что спорный договор купли-продажи не содержал в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных в данного объекта. В связи с отсутствием в указанном договоре существенного условия сделка является не заключенной.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу представитель третьего лица Управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области по доверенности ФИО4 указала, что Приказом управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области от 25.12.2017 № № в соответствии со ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», утверждено охранное обязательство собственника или иного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Дом Лагутина» (<адрес>).

На момент заключения договора купли-продажи квартиры действовало охранное обязательство, в связи с чем, договор должен был содержать в качестве существенного условия обязательство покупателя по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия выполнения. Однако подписанный сторонами договор купли-продажи квартиры в указанном доме такого условия не содержит. В случае отсутствия в договоре предусмотренного п. 7 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» существенного условия, сделка является ничтожной.

11.02.2021 от имени ФИО1 в Управление поступило обращение «о выдаче охранного свидетельства и заключении с покупателем квартиры соответствующего договора. По результатам рассмотрения данного обращения в адрес ФИО1 направлена копия Приказа управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области от 25.12.2017 № №.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции:

ФИО2, ее представитель по доверенности ФИО5 апелляционную жалобу поддержали по заявленным основаниям, просили удовлетворить. Указали, что в квартире <адрес>, принадлежащей ФИО2 всегда проживала ее свекровь – ФИО1 Ни собственник, ни ФИО1, ни ФИО3 не знали о статусе дома, как объекте культурного наследия до момента проверки договора в Управлении Росреестра. Договор купли-продажи и текст расписки составляла сторона покупателя. Сумму в размере 2000000 руб. продавец не получала, на тот момент муж ФИО2 – ФИО3 после подписания договора дал ей 100000 руб., которые она вложила в совместный бизнес. На указанное обстоятельство она обращала внимание суда первой инстанции. Акт приема-передачи квартиры она подписала под давлением. Брак с супругом был расторгнут после сделки. ФИО1 пенсионерка, ей 90 лет, она не располагала такой суммой и никаких действий по покупке квартиры не осуществляла. Экспертиза установить дату написания расписки установить не смогла. Если бы ФИО2 знала, что дому присвоен статус объекта культурного наследия, она бы не стала продавать квартиру, сделка является ничтожной.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО6 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Указал, что расписка в получении денежных средств написана ФИО2 собственноручно, денежные средства получены, при этом ею как продавцом не сообщено покупателю при составлении текста договора купли-продажи о статусе жилого дома как объекта культурного наследия. Покупатель, узнав от сотрудников Управления Росреестра по Воронежской области указанную информацию, подал заявление, согласно которому он принимает на себя обязанности собственника объекта культурного наследия, предусмотренные охранным обязательством, предложил продавцу заключить дополнительно соглашение в отношении данного обстоятельства и совместно обратится в регистрирующий орган. Однако ФИО2 от совершения указанных действий уклонилась, злоупотребив своими правами.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в порядке главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлено.

В соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения присутствующих лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из дела и установлено судом, приказом Управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области от 25.12.2017 № № «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца» утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Дом Лагутина» (<адрес> или части объекта культурного наследия.

Объект культурного наследия регионального значения «Дом Лагутина» на основании постановлений администрации Воронежской области от 18.04.1994 № №, от 14.08.1995 № № а также положений пункта 3 статьи 64 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации за № №, о чем свидетельствуют общедоступные данные Реестра –https://opendata.nikrf.ru/opendata/7705851331-egrkn/50/154 790.

23.12.2020 между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен договор купли-продажи <адрес>, которая принадлежала ФИО2 на основании свидетельства свидетельством о регистрации прав от 27.03.2001.

Пунктом 4 договора установлено, что стороны оценили квартиру в сумму 2000000 руб. Расчеты между сторонами произведены полностью до подписания договора.

23.12.2020 между сторонами подписан передаточный акт во исполнение договора купли-продажи квартиры от 23.12.2020, согласно которому продавец передал, а покупатель принял и оплатил указанную квартиру и ФИО2 составлена расписка, согласно которой ФИО2 получила от ФИО1 денежную сумму в размере 2000000 руб. в качестве полной оплаты за проданный объект недвижимости, расположенный по адресу:
<адрес>

13.01.2021 Россошанским межмуниципальным отделом Управления Росреестра по Воронежской области (Ольховатский сектор) была приостановлена государственная регистрация прав в отношении спорной квартиры, поскольку при проведении правовой экспертизы было установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения об ограничениях, обременениях данного объекта недвижимости, предусмотренные Федеральным законом от 25.06.2002 № 72-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Однако в представленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи от 23.12.2020 продавец информирует (гарантирует), что продаваемая квартира не обременена правами третьих лиц. Данное обстоятельство является нарушением действующего законодательства. Наличие ограничений в отношении объекта недвижимости, являющегося предметом договора купли-продажи, влечет ограничение прав на использование этого объекта лицом, выступающим по данному договору покупателем. Продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях на объекты недвижимости. Представленный договор купли-продажи не содержит установленные федеральным законом ограничения прав сторон сделки. Осуществление действий по государственной регистрации прав было приостановлено до 13.04.2021.

Как установлено судом первой инстанции в связи с уклонением ФИО2 от подписания дополнительного соглашения к договору купли-продажи, совместной подачи указанного дополнительного соглашения на государственную регистрацию, и подписанного покупателем письменного обязательства, Россошанским межмуниципальным отделом Управления Росреестра по Воронежской области (Ольховатский сектор) 13.04.2021 было отказано в государственной регистрации перехода прав.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался требованиями ст.ст 12, 56, 67 ГПК РФ, ст.ст 161, 421, 425, 432, 434, 460, 551, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст.ст. 6, 20, 33, 48 Федерального закона от 26.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Анализируя оспариваемое судебное постановление с учетом доводов апелляционной жалобы ФИО2, которые сводятся к повторению позиции, изложенной ответчиком (истцом по встречному иску) при рассмотрении дела судом первой инстанции, судебная коллегия принимает во внимание следующее.

В силу п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 2 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются настоящим Федеральным законом, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации.

Установленные в соответствии с настоящим Федеральным законом ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, сохраняются при переходе права собственности или иных вещных прав на указанные объекты к другому лицу, в том числе при обращении взыскания на объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, по обязательствам собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка, при реализации объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка в процедурах банкротства должника - собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях перехода права собственности или иных вещных прав на объект культурного наследия, земельный участок в границах территории объекта культурного наследия либо земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия (п. 6 ст. 48 названного Федерального закона).

Согласно п. 3 ст. 50 указанного Федерального закона жилые помещения, являющиеся объектом культурного наследия либо частью объекта культурного наследия, могут быть отчуждены в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации, с учетом требований упомянутого Закона.

Статьей 21 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» предусмотрена выдача собственнику объекта культурного наследия паспорта объекта культурного наследия, в который вносятся сведения, составляющие предмет охраны данного объекта культурного наследия, и иные сведения, содержащиеся в реестре; при этом законом предусмотрено, что паспорт объекта культурного наследия является одним из обязательных документов, представляемых в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним при осуществлении сделок с объектом культурного наследия.

В соответствии с п.п. 3, 4 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» непосредственно при государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия.

В соответствии с п. 7 ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» охранное обязательство утверждается актом федерального органа охраны объектов культурного наследия или актом регионального органа охраны объектов культурного наследия в зависимости от категории объекта (федерального, регионального или местного значения).

Копия акта с копией утвержденного охранного обязательства вручается под роспись или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении собственнику объекта культурного наследия, собственнику или иному владельцу земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, другим лицам, к обязанностям которых относится его исполнение, а также в орган кадастрового учета для регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, не позднее трех рабочих дней со дня утверждения охранного обязательства (п. 12 ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

Пунктом 11 ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» установлено, что охранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия принадлежит на праве собственности, в том числе в случае, если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора.

Доводы ФИО2 о безденежности сделки, отсутствии денежных средств у покупателя являлись предметом проверки суда, отвергнуты как несостоятельные, поскольку в подтверждение факта наличия денежных средств и уплаты их продавцу покупателем представлены: расписка продавца ФИО2 в получении денежных средств в размере 2000000 руб., передаточный акт от 23.12.2020, заемная расписка ФИО1, согласно которой денежные средства в сумме 2000000 руб. ею получены в качестве займа от ФИО7, справки о доходах ФИО7, подтверждающие финансовую возможность заимодавца.

Судебная коллегия доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что денежные средства покупателем не передавались, также отклоняет, поскольку они опровергаются содержанием вышеперечисленных письменных доказательств, отвечающих требованиям относимости, допустимости и достаточности по настоящему делу.

Вопреки утверждению ФИО2 обременением является не статус объекта культурного наследия, а охранное обязательство, налагающее дополнительные ограничения и обязанности в отношении прав собственника, выдаваемое в связи с присвоением такого статуса объекту прав.

ФИО2, как собственнику жилого помещения в доме, отнесенном к числу объектов культурного наследия, охранное обязательство не выдавалось. Доказательств обратному в материалы дела не представлено.

Между тем данное обстоятельство не исключает возможности вручения такого охранного обязательства новому собственнику объекта культурного наследия (его части).

Соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи между сторонами сделки было достигнуто, что следует из текста договора и последующих действий сторон. В частности, действия сторон, направленные на исполнение договора (произведенный покупателем расчет, подписание сторонами договора акта приема-передачи предмета договора купли-продажи, подача документов на государственную регистрацию права и перехода права, предложение покупателя подписать дополнительное соглашение, в котором он выражает согласие на принятие обязательств по сохранению объекта культурного наследия), свидетельствуют в пользу заключения договора купли-продажи сторонами и достижения соглашения по всем его существенным условиям.

Установленные по делу обстоятельства, в совокупности подтверждают факт того, что как покупатель объекта недвижимости, ФИО1 выразила согласие взять на себя дополнительные обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия, сообщив об этом продавцу и по собственной инициативе предложив продавцу заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры <адрес>. Отказ ФИО2 от заключения дополнительного соглашения и ее последующее уклонение от регистрации перехода права на вышеуказанную квартиру направлены на злоупотребление гражданскими правами, что не допускается в силу прямого законодательного запрета (ст. 10 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» собственник жилого помещения, являющегося объектом культурного наследия, включенным в реестр, или частью такого объекта, обязан выполнять требования к сохранению объекта культурного наследия в части, предусматривающей обеспечение поддержания объекта культурного наследия или части объекта культурного наследия в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и изменения предмета охраны объекта культурного наследия.

С учетом вышеуказанных положений Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, учитывая, что спорное жилое помещение является объектом культурного наследия, включенным в реестр объектов культурного наследия регионального значения, суд первой инстанции удовлетворяя требования истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, обоснованно возложил на ФИО1 обязанность выполнять требования, установленные Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в отношении жилого помещения – квартиры <адрес>, отнесенного к объектам культурного наследия, включенным в реестр объектов культурного наследия регионального значения, в число которых входит: необходимость оформить на объект культурного наследия, включенный в реестр объектов культурного наследия регионального значения, охранное обязательство, предусмотренное ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»; выполнение требований в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия регионального значения, предусмотренных п.п. 1 - 3 ст. 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»; после получения охранного обязательства, предусмотренного ст. 47.6 упомянутого Федерального закона, обеспечить внесение в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения; при заключении договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, обеспечить включение в договор в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных п.п. 1 - 3 ст. 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию ФИО2, изложенную в суде первой инстанции, которая являлась предметом проверки и оценки суда, которая подробно приведена в постановленном по делу решении, основаны на субъективном и неверном толковании норм материального права, направлены на иную оценку доказательств, правовых оснований к отмене решения суда не содержат.

При разрешении настоящего спора судом права ФИО2 не нарушены.

Нарушений норм процессуального права, которые в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ являются безусловными основаниями к отмене решения суда первой инстанции,
в ходе рассмотрения дела судом также не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г. Воронежа от 14 марта 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 июня 2022 года.

Председательствующий:

Судьи коллегии:

<данные изъяты>