Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бакинова Д.А. к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка, признании факта пользования земельным участком, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка по апелляционной жалобе представителя ответчика Эрднеева Л.Ю. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 23 июня 2022 г.

Заслушав доклад судьи Джульчигиновой В.К. об обстоятельствах дела, выслушав объяснения представителя ответчика Эрднеева Л.Ю., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца Андреева А.В., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

установила:

Бакинов Д.А. обратился в суд с указанным иском к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее - Министерство), ссылаясь на следующее. 27 февраля 2015 г. между ним и администрацией г. Элисты заключен договор аренды № Х земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, площадью Х кв.м, с кадастровым номером Х, расположенного по адресу: Х, сроком на 5 лет. По окончании срока действия договора он продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель в лице Министерства против этого не возражал, вопрос об освобождении земельного участка не ставил, арендные платежи принимал, иным лицам земельный участок не предоставлялся. 23 марта 2022 г. он обратился в Министерство с заявлением о продлении срока аренды земельного участка на основании ст. 8 Федерального закона от 14 марта 2022 г. № 58 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Письмом от 04 апреля 2022 года ему было отказано в продлении срока аренды. Просил суд признать незаконным отказ Министерства в продлении срока договора аренды земельного участка; признать за ним факт пользования вышеуказанным земельным участком; обязать Министерство заключить с ним дополнительное соглашение к договору аренды № Х от 27 февраля 2015 г. сроком на 3 года.

В судебное заседание истец Бакинов Д.А., его представитель Андреев А.В., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям

Республики Калмыкия Баянов М.В. в судебное заседание также не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором исковые требования не признал. Указал, что срок обращения с заявлением о продлении договора аренды истцом пропущен, в выписке из ЕГРН сведения об объектах недвижимости, принадлежащих Бакинову Д.А., отсутствуют.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 23 июня 2022 г. исковые требования Бакинова Д.А. к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка, признании факта пользования земельным участком, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка удовлетворены.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия Эрднеев Л.Ю. просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. Договор аренды земельного участка от 27 февраля 2015 г., заключенный между администрацией г. Элисты и Бакиновым Д.А., не был зарегистрирован в установленном порядке. В связи с отсутствием государственной регистрации данный договор каких-либо правовых последствий для Министерства не влечет, в связи с чем обязанность заключить с истцом дополнительное соглашение у ответчика отсутствует.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Эрднеев Л.Ю. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца Андреев А.В. возражал против удовлетворения доводов жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Истец Бакинов Д.А., надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об уважительности причины неявки суду не сообщил, ходатайство об отложении дела не заявил.

На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены обжалуемого решения.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 8 Федерального закона от 14 марта 2022 г. № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 58-ФЗ), установив наличие совокупности условий для заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, предусматривающего увеличение срока его действия, пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований и незаконности отказа Министерства в продлении срока договора аренды.

С такими выводами суда следует согласиться, поскольку они основаны на нормах материального закона и соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

В силу п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подп. 15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39:12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Согласно п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства (подп. 3 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением администрации г. Элисты от 27 февраля 2015 г. № Х Бакинову Д.А. был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером Х, площадью Х кв.м, расположенный по адресу: Х, сроком на 5 лет.

27 февраля 2015 г. между администрацией г. Элисты и Бакиновым Д.А. заключен договор № Х аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером Х, площадью Х кв.м., расположенного по адресу: Х, сроком на 5 лет.

В соответствии со ст. 2 Закона Республики Калмыкия от 20 ноября 2015 г. № 147-V-3 «О перераспределении полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста Республики Калмыкия» с 01 января 2016 г. полномочия по распоряжению земельными участками на территории г. Элисты, государственная собственность на которые не разграничена, переданы в Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия.

23 марта 2022 г. представитель Бакинова Д.А. по доверенности - К. обратился в Министерство с заявлением о заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 27 февраля 2015 г. № Х на три года на основании п. 3 ст. 8 Федерального закона от 14 марта 2022 г. № 58-ФЗ.

Письмом от 04 апреля 2022 г. Министерство отказало Бакинову Д.А. в продлении срока договора аренды земельного участка в связи с поступлением его заявления по истечении срока действия данного договора, а также ввиду отсутствия оснований для перезаключения договора на новый срок без проведения торгов.

Вместе с тем, статьей 8 Федерального закона от 14 марта 2022 г. № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившего в законную силу 14 марта 2022 г., установлены некоторые особенности при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду в 2022 г.

В соответствии с п. 3 ст. 8 Федерального закона № 58-ФЗ до 01 марта 2023 г. арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Согласно п. 4 ст. 8 вышеназванного закона срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (п. 5 ст. 8 Федерального закона № 58-ФЗ).

По смыслу приведенных норм, до 01 марта 2023 г. арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии указанной в законе совокупности условий, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды о его продлении на срок не более трех лет, независимо от оснований заключения договора аренды, факта наличия или отсутствия задолженности по арендной плате.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на дату обращения представителя Бакинова Д.А. - К. (23 марта 2022 г.) с заявлением о продлении договора аренды земельного участка срок действия указанного договора истек.

Вместе с тем, согласно объяснениям представителя ответчика Эрднеева Л.Ю. в суде апелляционной инстанции до настоящего времени с требованием о расторжении оспариваемого договора Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия в суд не обращалось.

При этом сведения о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании Бакиновым Д.А. спорного земельного участка в материалах дела отсутствуют и ответчиком не представлены.

Таким образом, на дату обращения Бакинова Д.А. в Министерство с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего продление его срока, совокупность условий, указанных в п. 3 ст. 8 Федерального закона № 58-ФЗ (отсутствие требования о расторжении договора и сведений о нарушении арендатором земельного законодательства при использовании земельного участка), истцом была соблюдена.

Следовательно, в силу п. 5 ст. 8 Федерального закона № 58-ФЗ арендодатель в лице Министерства обязан был в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора заключить с ним дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка о продлении срока его действия.

Кроме того, как правильно отметил суд первой инстанции, после окончания срока действия договора (27 февраля 2020 г.) истец продолжал пользоваться земельным участком, осуществлял арендные платежи, при этом каких-либо возражений по поводу указанных действий от ответчика не поступало.

Более того, по истечении срока действия договора арендодатель имел право обратиться к арендатору либо в суд с требованием о расторжении договора, однако он таким правом не воспользовался, соответствующее требование к арендатору не предъявил, с исковым заявлением о расторжении договора в суд не обратился.

При таких обстоятельствах вывод суда о незаконности отказа Министерства в продлении срока договора аренды земельного участка от 27 февраля 2015 г. № Х, заключенного между администрацией г. Элисты и Бакиновым Д.А., является обоснованным.

Установив отсутствие у ответчика законных оснований для отказа истцу в заключении дополнительного соглашения к договору, предусматривающего продление срока его действия, суд первой инстанции пришел также к обоснованному выводу об удовлетворении требований Бакинова Д.А. о признании за ним факта пользования спорным участком и возложении на Министерство обязанности заключить с ним дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.

Ссылка в жалобе на отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о регистрации договора аренды земельного участка от 27 февраля 2015 г. № Х, ввиду чего невозможна и регистрация дополнительного соглашения к нему, является несостоятельной.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Вместе с тем в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что данное соглашение связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса РФ).

Также согласно разъяснениям, приведенным в абз. 3 п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 Гражданского кодекса РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды.

Пунктом 11.1 договора аренды земельного участка от 27 февраля 2015 г. № Х определено, что договор вступает в силу со дня его подписания, а в случае требования законодательства о государственной регистрации договора - со дня государственной регистрации, в этом случае условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с начала срока аренды, установленного пунктом 1.1 настоящего договора.

Из п. 10.3 договора следует, что реорганизация арендодателя, а также перемена собственника участка не является основанием для одностороннего расторжения договора.

С 01 января 2016 г. полномочия по распоряжению земельными участками на территории г. Элисты, государственная собственность на которые не разграничена, переданы в Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, соответственно, к Министерству перешли права и обязанности стороны арендодателя по договору аренды земельного участка от 27 февраля 2015 г. № Х, заключенного между администрацией г. Элисты и Бакиновым Д.А.

Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что спорный земельный участок был фактически передан арендодателем в пользование арендатору, арендатор его принял, при этом соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе о размере платы за пользование имуществом, между сторонами достигнуто и ими исполнялось.

Таким образом, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора аренды, такой договор влечет правовые последствия для сторон сделки с момента достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Следовательно, сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании отказывать в продлении срока его действия при наличии совокупности условий, указанных в п. 3 ст. 8 Федерального закона № 58-ФЗ.

Кроме того, ответчиком не учтено, что по условиям сделки обязанность обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка прямо не возложена ни на одну из сторон, следовательно, такая обязанность в равной степени могла быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, и не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия,

определила:

решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 23 июня 2022 года оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий Л.Д. Коченкова

Судьи М.Б. Кашиев

В.К. Джульчигинова

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20 октября 2022 года.