Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации ... к К о признании сделки недействительной и применении последствий её недействительности,

по апелляционной жалобе К на решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 07 ноября 2019 года.

Заслушав доклад судьи Мацкив Л.Ю., объяснения ответчика К и его представителя Д, возражения представителя истца Администрации г. А, судебная коллегия

установила:

Администрация ... обратилась в суд с иском к К о признании недействительным заключенного (дата) между сторонами договора купли-продажи жилого помещения, по условиям которого ответчик приобрел у истца часть ... площадью 50,4 кв.м. в ... в ..., и применении последствий недействительности данной сделки, восстановлении в ЕГРН записи о регистрации права муниципальной собственности на указанную часть квартиры, в обоснование указав, что по результатам прокурорской проверки на предмет соблюдения бюджетного законодательства при распоряжении муниципальным имуществом установлен факт продажи Администрацией ...К упомянутого объекта недвижимости по заниженной цене, равной 650700 руб., тогда как согласно подготовленному ООО «Деловой центр» отчету об оценке от (дата) рыночная стоимость спорной части квартиры по состоянию на (дата) составляет 806600 руб.

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмет спора – прокурора ..., извещенного о времени и месте рассмотрения дела.

В судебном заседании представитель истца А иск поддержала.

Ответчик К и его представитель И иск не признали, заявив о применении последствий пропуска годичного срока исковой давности по заявленным требованиям (п. 2 ст. 181 ГК РФ), сославшись на то, что заключенный между сторонами спора договор, не посягающий на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, является оспоримой сделкой. Указывают на отсутствие оснований для признания договора недействительным, поскольку при его заключении ответчик действовал добросовестно, а порядок продажи находящегося в муниципальной собственности жилого помещения был соблюден.

Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 07.11.2019 исковые требования Администрации ... удовлетворены, признан недействительным договор купли-продажи от (дата) № жилого посещения - части ... общей площадью 50,4 кв.м. в ... в ..., применены последствия недействительности сделки в виде возврата К указанной части квартиры в собственность муниципального образования ..., а также в виде возврата Администрацией ...К уплаченных по сделке денежных средств в сумме 650700 руб.; восстановлена в ЕГРН произведенная (дата) Управлением Росреестра по ... запись регистрации № о праве собственности муниципального образования ... на спорную часть квартиры. Разрешен вопрос по госпошлине (т. 2 л.д. 11-14).

В апелляционной жалобе К просит решение суда отменить и принять новое об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. Указывает на отсутствие правовых оснований для признания договора недействительным по заявленным основаниям. Поскольку сделка является оспоримой, истцом пропущен годичный срок исковой давности. Судом не дана оценка тем обстоятельствам, что ответчик является добросовестным приобретателем спорной части квартиры; был согласен на изменение цены договора и доплату 155900 руб. (т. 2 л.д. 26-28).

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Статьей 59 ЖК РФ регламентирован порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире.

Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях (ч. 1).

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления (ч. 2).

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления (ч. 3).

Решением Смоленского городского совета от (дата) № утвержден Порядок продажи и передачи в аренду муниципальных жилых помещений.

Согласно п. 2.1 указанного Порядка объектом купли-продажи являются освободившиеся изолированные жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, в виде комнаты или нескольких комнат в коммунальной квартире.

Продажа жилых помещений в коммунальных квартирах осуществляется проживающим в этих квартирах гражданам (нанимателям, собственникам) при отсутствии нуждающихся в улучшении жилищных условий других граждан из числа проживающих в коммунальной квартире либо граждан, имеющих жилую площадь менее установленной нормы жилой площади на одного человека (при этом учитывается право на жилую дополнительную площадь).

При отсутствии желающих приобрести жилое помещение распоряжение им производится в соответствии с жилищным законодательством (п. 2.2. Порядка).

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании распоряжения ТУ Росимущества в ... от (дата) №-р и акта приема-передачи от (дата) в собственность муниципального образования ... передана часть коммунальной ... площадью 50,4 кв.м. в ... в ..., о чем в ЕГРН (дата) внесена запись регистрации № (т. 1 л.д. 42, 76, 108, 114, 120, 121).

(дата) К как собственник части указанной квартиры площадью 17,1 кв.м., обратился с заявлением к Главе ... о заключении договора купли-продажи освободившегося жилого помещения - спорной части коммунальной квартиры (т. 1 л.д. 85).

Постановлением Администрации ... от (дата) №, вынесенным на основании решения общественной комиссии по жилищным вопросам при Администрации ... (протокол заседания от (дата) №) К продана в собственность часть квартиры общей площадью 50,4 кв.м. (т. 1 л.д. 84, 131-134).

На основании вышеуказанного постановления (дата) между Администрацией ... и К заключен договор № купли-продажи названной части квартиры, выкупная стоимость которой согласно п. 3 определена на основании отчета ООО «Независимая оценочная компания» об оценке имущества от (дата) № (подготовлен во исполнение заключенного между обществом и органом местного самоуправления договора от (дата) № с расчетом выкупной стоимости по состоянию на (дата) с использованием сравнительного подхода) равной 650700 руб. (т. 1 л.д. 6-8, 11-41, 78, 98-101, 110-113, 135-137).

(дата) в рамках исполнения договора купли-продажи ответчиком в бюджет ... перечислено 650700 руб., спорный объект по акту приема-передачи передан К с последующей регистрацией права собственности на него последним (т. 1 л.д. 8, 10, 80-83, 125, 127).

По результатам проведенной в отношении Администрации ... прокурорской проверки на предмет соблюдения бюджетного законодательства при распоряжении муниципальным имуществом, (дата) в адрес истца прокурором ... направлено представление об устранении выявленных нарушений закона, из которого следует, что Администрацией ... перед отчуждением ответчику части квартиры по цене, определенной в отчете ООО «Независимая оценочная компания» равной 650700 руб., не произведен анализ такого отчета и не поставлены под сомнение содержащиеся в нем выводы, поскольку на момент совершения оспариваемой сделки кадастровая стоимость данного объекта недвижимости составляла 2246761 руб. 44 коп., в связи с чем продажа последнего К осуществлена по заниженной цене, что привело к сокращению поступления неналоговых доходов в бюджет ... (т. 1 л.д. 44-46).

Во исполнение названного предписания по заявке Администрации ... ООО «Деловой центр» проведена независимая оценка рыночной стоимости части квартиры, согласно которой по состоянию на (дата) стоимость определена равной 806600 руб. (т. 1 л.д. 45-75, 95-97).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда ... от (дата) Администрации ... отказано в удовлетворении иска к ООО «Независимая оценочная компания» о признании отчета об оценке имущества от (дата) № недействительным, а определенной в нем величины рыночной стоимости объекта оценки – недостоверной, с указанием на то, что оспаривание достоверности названной величины после заключения между Администрацией ... и К договора купли-продажи от (дата) № недопустимо, соответствующий вопрос может быть рассмотрен в рамках разрешения конкретного спора о признании упомянутой сделки недействительной (т. 1 л.д. 145-146).

(дата) Администрацией ... в адрес К направлено требование о дополнительном перечислении в доход местного бюджета недополученной по сделке (дата) денежной суммы в размере 155900 руб. (806600- 650700), которое оставлено без удовлетворения (т. 1 л.д. 9, 89-95).

Определением суда от (дата) по ходатайству представителя истца по делу назначена судебно-оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр оценки и экспертиз» (т. 1 л.д. 183).

Согласно заключению ООО «Центр оценки и экспертиз» № от (дата) , подготовленный ООО «Независимая оценочная компания» отчет от (дата) № не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Расчет рыночной стоимости объекта оценки - спорной части квартиры сделан с допущением ошибочных суждений и выводов, которые привели к искажению величины рыночной стоимости данного объекта. В частности, эксперт выявил нарушения, связанные с несоблюдением требований федеральных стандартов оценки относительно параметров содержания и оформления отчета об оценке, а также относительно параметров расчета в рамках использования сравнительного подхода к оценке (отсутствие данных о составе объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей; не приведена информация о характеристиках объекта оценки и ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики; отсутствие информации анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования; отсутствие корректного обоснования примененных корректировок и сопоставления их величин на соответствие рыночным данным; отсутствие детального обоснования причин использования выбранных объектов жилой недвижимости (квартир) в качестве объектов-аналогов для оцениваемого объекта жилой недвижимости; применение в сравнительном подходе оценщиком объектов-аналогов с существенными отличиями от объекта оценки (выбранные оценщиком объекты жилой недвижимости (квартиры) в качестве объектов-аналогов для объекта оценки в рамках расчета по сравнительному подходу не совсем сопоставимы с объектами аналогами, ввиду их значительного отличия по месторасположению и, соответственно, по ценовому диапазону, что привело к выбору этих аналогов из ценового диапазона, не соответствующего объекту оценки (из более низкого ценового диапазона) и существенному занижению итоговой рыночной стоимости объекта оценки).

Рыночная стоимость части квартиры по состоянию на (дата) определена равной 1527019 руб. (т. 1 л.д. 195-242).

Согласно выписке из ЕГРН на (дата) кадастровая стоимость всей квартиры составляет 4319666 руб. 34 коп. (т. 1 л.д. 80-82).

Удовлетворяя иск и признавая оспариваемый договор ничтожным в целом, как не соответствующий требованиям законодательства и при этом посягающим на публичные интересы, суд первой инстанции, правильно руководствуясь нормами о недействительности сделок (ст.ст. 166-168 ГК РФ), исходил из того, что реализация спорного муниципального имущества произведена по заниженной (более чем в два раза) цене, чем нарушаются права муниципального образования на соразмерное получение в соответствующий бюджет денежных средств от продажи муниципального имущества.

Применяя последствия недействительности ничтожной сделки, суд обоснованно обязал каждую сторону возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Поскольку данная сделка является ничтожной, срок исковой давности для применения последствий ее недействительности составляет три года.

Указанный срок на момент подачи иска (дата) не пропущен, в связи с чем ходатайство ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности не подлежит удовлетворению.

Судебная коллегия с указанными выводами суда согласна, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и нормам материального права.

Реализация муниципального имущества по заниженной цене влечет нарушение публичных интересов на соразмерное получение денежных средств в соответствующий бюджет.

Признаков добросовестности в отношении ответчика К не усматривается.

Из документов, приобщенных судом апелляционной инстанции в качестве дополнительных доказательств по делу, видно следующее.

Согласно протоколу № от (дата) на заседании ученого совета Смоленского государственного университета (далее - СмолГУ) постановлено приобрести на вторичном рынке жилья квартиру для служебного пользования, стоимостью около 3000000 руб., для проживания ректора К

(дата) , по договорам купли - продажи, заключенным с З.С., И.Г., З, СмолГУ приобрело спорную часть квартиры, общей стоимостью 2999700 руб. (999900 х 3) на праве оперативного управления, о чем (дата) в ЕГРН сделана запись регистрации №.

При этом одна комната площадью 17,1 кв.м. приобретена самим К по договору купли - продажи от (дата) .

(дата) между СмолГУ и К заключен договор пользования частью квартиры (из трех комнат) составом семьи: К, супруга К.О., дочь К.Д.

(дата) в адрес СмолГУ от ТУ Росимущество по ... направлено предложение рассмотреть вопрос о включении указанной части квартиры в состав специализированного жилья либо о передаче в муниципальную собственность в случае, если СмолГУ не нуждается в данном жилом помещении.

(дата) ФГБОУ ВПО «Смоленский государственный университет» (за подписью ректора К) обратилось в Министерство образования и науки РФ с ходатайством о согласовании передачи спорной части квартиры из федеральной в муниципальную собственность.

(дата) Минобрнауки России согласовало отказ СмолГУ в казну РФ от права оперативного управления на указанный объект недвижимости, при условии, что это не повлечет неблагоприятных последствий для осуществления уставной деятельности СмолГУ.

Распоряжением ТУ Росимущества в ... от (дата) №-р прекращено право оперативного управления СмолГУ на федеральное недвижимое имущество в виде спорной части квартиры, первоначальной стоимостью 2999700 руб., остаточной стоимостью 2 433 100 руб.

Распоряжением ТУ Росимущества в ... от (дата) №-р указанное недвижимое имущество передано из федеральной собственности в муниципальную.

(дата) Жилищное управление Администрации ... направило в адрес К уведомление об освобождении части квартиры с разъяснением о том, что он как собственник части квартиры площадью 17,1 кв.м. вправе претендовать на освободившееся жилое помещение.

(дата) К в Администрацию ... подано заявление о продаже освободившегося жилого помещения.

(дата) , на основании протокола заседания общественной комиссии по жилищным вопросам при Администрации ... от (дата) № и постановления Администрации ... от (дата) №-адм, между Администрацией ... и К заключен договор № купли-продажи части квартиры площадью 50,4 кв.м. по цене 650700 руб.

В суде апелляционной инстанции К пояснил, что работал ректором СмолГУ в период с (дата) по (дата) годы.

Из материалов дела видно, что именно К как ректор СмолГУ в 2016 году заключал договоры купли-продажи трех комнат в коммунальной квартире (при этом четвертую комнату приобрел в свою собственность); впоследствии вел переписку с Министерством образования и науки РФ ТУ Росимущества по ... и др. по вопросу передачи спорной части квартиры из федеральной в муниципальную собственность, подписывал акт приема-передачи федерального имущества в казну РФ от (дата) , где указана первоначальная стоимость части квартиры в размере 2999700 руб., остаточная - 2433100 руб.

Таким образом, ответчик не мог не обратить внимания на несоответствие цены, указанной в договорах купли - продажи от (дата) , по которым СмолГУ приобретало спорное жилое помещение (2999700 руб.), остаточной стоимости, указанной в акте от (дата) (2433100 руб.), и цены, указанной в договоре купли-продажи от (дата) (650700 руб.).

При приобретении спорного имущества К было очевидно, что цена, по которой он приобрел часть квартиры, общей площадью 50,4 кв.м., гораздо ниже той, за которую спорную недвижимость приобретал СмолГУ, почти в 4,5 раза.

Доводы ответчика о том, что цены на недвижимость резко упали, несостоятельны, противоречат данным предоставленной им же справки ООО «ОценкаБизнесКонсалтинг» от (дата) , по которым цена продажи квартир в ... в 2009 году составляла 27000 - 35000 руб., в 2016 году - 32000 - 39000 руб.

Согласно экспертному заключению ООО «Центр оценки и экспертиз» № от (дата) рыночная стоимость части квартиры по состоянию на (дата) составляла 1527019 руб., то есть в 2,3 раза больше продажной.

Согласно выписке из ЕГРН на (дата) кадастровая стоимость всей четырехкомнатной квартиры из составляет 4319666 руб. 34 коп. (т. 1 л.д. 80-82).

Указанное свидетельствует о явной экономической нецелесообразности сделки, о заниженной цене жилого помещения.

При этом судебная коллегия учитывает, что фактически сам К (будучи собственником одной комнаты) инициировал вопрос об изъятии из оперативного управления СмолГУ части квартиры в муниципальную собственность, которую впоследствии приобрел по заниженной цене.

При таких обстоятельствах ответчик не может быть признан добросовестным приобретателем.

Судебная коллегия полагает, что правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ; доводы апелляционной жалобы ответчика не опровергают выводов суда, направлены на иную оценку доказательств, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 07 ноября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: