Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1640/2021 по исковому заявлению Фроловой Е.А. к обществу с ограниченной ответственностью «СЗ-Альтамира», обществу с ограниченной ответственностью «СЗ-Управление Инвестиционных Программ» о взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

по апелляционной жалобе Фроловой Е.А. на решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 17 декабря 2021 года,

заслушав доклад судьи Дорожко С.И., объяснения представителя истца Фроловой Е.А. – Найденова Р.А., третьего лица Фролова В.С., представителя ответчика ООО «СЗ-Управление Инвестиционных Программ» - Беличенко А.Г., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Фролова Е.А. обратилась в суд с иском к ООО «СЗ-Альтамира», ООО «СЗ-Управление Инвестиционных Программ» и, с учетом уточнения исковых требований, просила взыскать с ответчиков солидарно: убытки в размере 3 638 400 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.03.2020 по дату вынесения решения суда; проценты за пользование чужими денежными средствами с даты вынесения решения суда по дату фактического исполнения решения суда; расходы по уплате государственной пошлины в размере 27 284 руб.

В обоснование исковых требований указано, что 19.12.2019 между Фроловой Е.А. и ООО «СЗ-Альтамира» заключено соглашение об условиях предпродажного бронирования. В соответствии с п. 1 Соглашения, участник обязуется заключить Договор участия в долевом строительстве, в соответствии с ФЗ - 214 от 30.12.2004, с Застройщиком на объект долевого строительства: жилое помещение - четырехкомнатную квартиру, обозначенную под условным номером 59 площадью 121,28 м?, расположенную на 14 этаже под порядковым номером 4 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте: «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по ул. Оборонной в г. Хабаровск, 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом». В соответствии с п. 5 Соглашения стороны договорились, что стоимость квадратного метра объекта строительства на момент подписания соглашения составляет 70 000 руб. В соответствии с п. 7 Соглашения на участника возложена обязанность в течение 10 рабочих дней, внести на расчетный счет исполнителя денежные средства в размере 100 000 руб. в счет бронирования. Чеком-ордером ПАО «Сбербанк» от 30.12.2019 (операция 4989) подтверждается факт исполнения участником обязанности, предусмотренной п. 7 Соглашения. Пунктом 11 Соглашения, сторонами согласован срок для подписания и подачи на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве – не позднее 30 рабочих дней с момента получения участником долевого строительства смс-уведомления от застройщика о готовности к заключению договора участия в долевом строительстве, но не позднее 28.02.2020. В соответствии с п. 16 Соглашения, исполнитель обязуется по настоящему соглашению оказать участнику долевого строительства услуги по бронированию у застройщика объекта долевого строительства, указанного в п. 1 настоящего соглашения по цене, согласованной Сторонами в п. 5 настоящего соглашения. Срок оказания услуги до 28.02.2020. В определенный в договоре срок, встречного исполнения по заключению договора участия в долевом строительстве от ООО «СЗ-Альтамира» не последовало. В дальнейшем, ООО «СЗ-Альтамира» в адрес Фроловой Е.А. направляло проекты соглашений о расторжении соглашения об условиях предпродажного бронирования от 19.12.2019, Фроловой Е.А. в данные проекты вносились изменения в части указания в них об инициаторе расторжения названного соглашения и об обязанности ООО «СЗ-Альтамира» осуществить оплату неустойки за ненадлежащее исполнение обязанности по заключению договора участия в долевом строительстве, однако, вышеуказанные изменения ООО «СЗ-Альтамира» внесены не были. При этом, на объекте долевого строительства произведена замена застройщика с ООО «СЗ-Альтамира» на ООО «Специализированный Застройщик – управление Инвестиционных программ».

Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 18.06.2020 частично удовлетворены исковые требования Фроловой Е.А. к ООО «СЗ-Альтамира» о расторжении соглашения о предпродажном бронировании, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа.

В связи с ненадлежащим исполнением ООО «СЗ-Альтамира» соглашения об условиях предпродажного бронирования от 19.12.2019 между ФИО1 и ООО «Инвест-ДВ» заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 24.04.2020 № 7. Согласно п. 1.1 Договора № 7 - ООО «Инвест-ДВ» обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект долевого строительства, определенный в Приложении № 1 к настоящему договору, а именно, жилое помещение, представляющее собой квартиру свободной планировки, площадью 91,6 кв.м, расположенную на 4 этаже под порядковым номером 2 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенным административным зданием, расположенный по адресу: «<адрес>». При этом, согласно п. 2.2 Договора, стоимость одного квадратного метра площади объекта долевого участия в строительстве на дату заключения договора составляет 100 000 руб. Таким образом, в результате недобросовестного поведения застройщика, выразившегося в неисполнении соглашения о предпродажном бронировании, предложении его расторгнуть, ФИО1 понесены убытки в виде разницы в стоимости 1 кв.м в приобретенной квартире, установленной согласно Договора № 7 и стоимостью 1 кв.м, установленной соглашением о предпродажном бронировании от 19.12.2019.

Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 17.12.2021 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы указано то, что при вынесении решения судом неправильно применены и истолкованы нормы материального права, а именно, при рассмотрении вопроса о взыскании с Ответчиков убытков, судом первой инстанции не верно определена юридическая природа договоров, на основании которых истец основывала исковые требования. Суд отстранился от оценки обстоятельств данного дела и принял решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 18.06.2020 как преюдициальное, однако оно не может являться таковым, поскольку его участниками являются иные лица. Выводы суда о том, что правоотношение, возникшее между вышеуказанными сторонами, было квалифицировано как договор подряда, в связи с чем, суд первой инстанции посчитал, что заключенный ФИО1 и ООО «Инвест-ДВ» договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 24.04.2020, не является сделкой, тождественной соглашению об условиях предпродажного бронирования от 19.12.2019, и как следствие, не может считаться аналогичной сделкой, также как и не может являться сделкой, замещающей неисполненное по инициативе ООО «СЗ-Альтамира» соглашение об условиях предпродажного бронирования от 19.12.2019, являются ошибочными. Условия соглашения о предпродажном бронировании, заключаемого ООО «СЗ-Альтамира» и иным лицами на указанный объект долевого строительства, неоднократно являлось предметом рассмотрения судов. Сложившаяся практика позволяет сделать вывод о том, что указанное соглашение по своей юридической природе является договором долевого участия в строительстве. Таким образом, договор с ООО «Инвест-ДВ» является сделкой, тождественной соглашению об условиях предпродажного бронирования от 19.12.2019. Учитывая, что с апреля 2020 г. произведена замена застройщика, очевидно, что ООО «СЗ-Альтамира» не исполнит обязательство по заключению договора участия в долевом строительстве, то есть фактически соглашение уже не действовало, фактически с 14.04.2020 договорные отношения прекращены, в связи с чем, вывод суда о том, что на дату заключения договора от 24.04.2020 соглашение было действующим, является неверным. Также ответчик заявляет о несогласии с судебной экспертизой, выводы которой не полны и имеют грубые существенные недостатки методологического характера. Также эксперт при производстве экспертизы занимался самостоятельным сбором доказательств, что эксперту запрещено, экспертом не были запрошены документы, которыми сторонними застройщиками была установлена цена 1 кв.м на 24.04.2020. Вышеуказанные недостатки свидетельствуют о наличии оснований для проведения повторной экспертизы, однако судом в ее проведении было отказано.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» просит решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, ссылаясь на то, что договор участия в долевом строительстве № 7 от 24.04.2020 не является аналогичным договором, заключенным взамен соглашения об условиях предпродажного бронирования от 19.12.2019, по предметам, структуре существенных условий и по целям заключения они отличаются. По соглашению об условиях предпродажного бронирования от 19.12.2019 целью совершения сделки являлось резервирование права заключения будущего возможного договора участия в долевом строительстве, а в случае договора участия в долевом строительстве № 7 от 24.04.2020, заключенного истцом с ООО «ИНВЕСТ-ДВ», - строительство квартиры в многоквартирном доме. При этом цена указанного соглашения определена стоимостью услуги и составляет 100 000 руб., а цена договора участия в долевом строительстве определена стоимостью квартиры и составляет 9 160 000 руб. Позиция истца о сопоставлении текущей спорной ситуации с делами № 2-2929/2020 и 2-5130/2020 является необоснованной и не применимой к спорной ситуации, в связи с тем, что Российское право не является преюдициальным, истец не являлся стороной по указанным делам, ранее спорным правоотношениям непосредственно по соглашению от 19.12.2019 судами уже дана характеристика договора оказания услуг (решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 18.06.2020 по делу № 2-2540/2020 и апелляционным определением Хабаровского краевого суда от 23.09.2020 по делу № 33-5543/2020). Истец заключила с ООО «ИНВЕСТ-ДВ» договор участия в долевом строительстве от 24.04.2020 до расторжения по соглашению сторон либо в судебном порядке соглашения об условиях предпродажного бронирования от 19.12.2019, то есть в период его действия. Объекты соглашения об условиях предпродажного бронирования от 19.12.2019 и договора участия в долевом строительстве № 7 от 24.04.2020 не являются аналогичными. Из адреса, цена за 1 кв.м и класса жилья видна несопоставимость данных объектов, в случае с ЖК «Петроглиф Парк» - это типовое жилье, расположенное в Индустриальном районе г. Хабаровска, в случае с ЖК «КРИСТАЛЛ» - это жилье бизнес класса в Центральном районе г. Хабаровска. Описанная позиция о несопоставимости сравниваемых объектов также была предметом проведения по делу судебной экспертизы, несогласие с результатами которой отражено в апелляционной жалобе истца.

На основании частей 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ решение суда подлежит проверке в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 405 Гражданского кодекса РФ должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой, и за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения. (п. 1).

Если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков. (п. 2).

Согласно ст. 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (п. 1).

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (п. 2).

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. (п. 3).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства. (п. 5).

В соответствии с п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).(п. 2 ст. 15).

В соответствии со ст. 393.1 Гражданского кодекса РФ, в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора. (п. 1).

Если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 настоящей статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой. Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов. (п. 2).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 393.1 ГК РФ, пунктов 1 и 2 статьи 405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась (пункт 2 статьи 393.1 ГК РФ).

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

Согласно п. 12 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, если кредитор заключил замещающую сделку взамен прекращенного договора, он вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям замещающей сделки (пункт 1 статьи 393.1 ГК РФ). Кредитором могут быть заключены несколько сделок, которые замещают расторгнутый договор, либо приобретены аналогичные товары или их заменители в той же или в иной местности и т.п.

Добросовестность кредитора и разумность его действий при заключении замещающей сделки предполагаются (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307, статья 393.1 ГК РФ).

Должник вправе представить доказательства того, что кредитор действовал недобросовестно и/или неразумно и, заключая замещающую сделку, умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению (пункт 1 статьи 404 ГК РФ). Например, должник вправе представлять доказательства чрезмерного несоответствия цены замещающей сделки текущей цене, определяемой на момент ее заключения по правилам пункта 2 статьи 393.1 ГК РФ.

Согласно п. 13 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ - заключение замещающей сделки до прекращения первоначального обязательства не влияет на обязанность должника по осуществлению исполнения в натуре и на обязанность кредитора по принятию такого исполнения (пункт 3 статьи 308 ГК РФ). Кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценами в первоначальном договоре и такой замещающей сделке при условии, что впоследствии первоначальный договор был прекращен в связи с нарушением обязательства, которое вызвало заключение этой замещающей сделки.

Из материалов дела следует то, что 19.12.2019 между ФИО1 и ООО «СЗ-Альтамира» заключено соглашение об условиях предпродажного бронирования.

В соответствии с п. 1 Соглашения, участник обязуется заключить договор участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом № 214 от 30.12.2004 с Застройщиком на объект долевого строительства: жилое помещение четырехкомнатную квартиру, обозначенную условным номером 59 площадью 121,28 кв.м, расположенную на 14 этаже под порядковым номером 4 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте: «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по ул. Оборонной в <...> этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом».

Согласно п. 7 Соглашения - на участника возложена обязанность в течение 10 рабочих дней внести на расчетный счет исполнителя денежные средства в размере 100 000 руб. в счет бронирования.

Чеком-ордером ПАО «Сбербанк» от 30.12.2019 (операция 4989) подтвержден факт исполнения участником обязанности, предусмотренной п. 7 Соглашения.

Пунктом 11 Соглашения сторонами согласован срок для подписания и подачи на государственную регистрацию Договора участия в долевом строительстве – не позднее 30 рабочих дней с момента получения участником долевого строительства смс-уведомления от застройщика о готовности к заключению Договора участия в долевом строительстве, но не позднее 28.02.2020.

В соответствии с п. 16 Соглашения, исполнитель обязуется по настоящему соглашению оказать участнику долевого строительства услугу по бронированию у застройщика объекта долевого строительства, указанного в п. 1 настоящего соглашения по цене, согласованной сторонами в п. 5 настоящего соглашения.

Срок оказания услуги – до 28.02.2020 в определенный в договоре срок, встречного исполнения по заключению договора участия в долевом строительстве от ООО «СЗ–Альтамира» не последовало, что явилось основанием для обращения истца в суд с иском о расторжении соглашения.

Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 18.06.2020 исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Указанным решением расторгнуто соглашение об условиях предпродажного бронирования от 19.12.2019, заключенное между ООО «СЗ-Альтамира» и ФИО1 В пользу истца взысканы с ООО «СЗ-Альтамира» денежные средства, уплаченные по соглашению о предпродажном бронировании в размере 100 000 руб., неустойка - 100 000 руб., денежная компенсация морального вреда - 2 000 руб., штраф - 101 000 руб., расходы на оплату банковской комиссии - 1 500 руб., расходы по оплате услуг представителя - 18 000 руб. В остальной части иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 23.09.2020 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В обоснование требований истец указала, что в связи с ненадлежащим исполнением ООО «СЗ-Альтамира» соглашения об условиях предпродажного бронирования от 19.12.2019 между ФИО1 и ООО «Инвест-ДВ» заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 24.04.2020 № 7.

Согласно п. 1.1 Договора от 24.04.2020 № 7, заключенного между ФИО1 и ООО «Инвест-ДВ», последний обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект долевого строительства, определенный в Приложении № 1 к настоящему договору, а именно, жилое помещение, представляющее собой квартиру свободной планировки, площадью 91,6 кв.м, расположенную на 4 этаже под порядковым номером 2 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенным административным зданием, расположенный по адресу: «<адрес>».

При этом, согласно п. 2.2 Договора, стоимость одного квадратного метра площади объекта долевого участия в строительстве на дату заключения договора составляет 100 000 руб.

Для целей определения наличия на дату заключения договора долевого участия от 24.04.2020 г. на рынке недвижимости аналогов объекту, который определен в Соглашении о предпродажном бронировании и определения рыночной стоимости 1 м? строящихся квартир, аналогичных объекту, была назначена определением суда от 31.03.2021 судебная экспертиза.

Согласно заключения эксперта от 17.08.2021 № 104-р/21, выполненного ООО «Хабаровское бюро экспертизы и оценки», на рынке недвижимости на 24.04.2020 имелось достаточное количество объектов-аналогов объекту долевого строительства – «четырехкомнатная квартира площадью 121,28 кв.м, расположенная на 14 этаже под порядковым номером 4 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте «Жилой комплекс «Петроглиф парк» по ул. Оборонной в <...> этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом».

Объект долевого строительства – квартира свободной планировки площадью 91,6 кв.м, расположенная на 4 этаже под порядковым номером 2 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенным административным зданием, расположенный по адресу: «<адрес>» не является рыночным аналогом объекта: четырехкомнатная квартира площадью 121,28 кв.м, расположенная на 14 этаже под порядковым номером 4 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте «Жилой комплекс «Петроглиф парк» по ул. Оборонной в г. Хабаровске. 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом, поскольку данные объекты относятся к различным классам жилья, а следовательно, не могут быть сходными по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристиками, определяющим стоимость.

Рыночная стоимость 1 кв.м строящихся квартир, аналогичных объекту: четырехкомнатная квартира площадью 121,28 кв.м, расположенная на 14 этаже под порядковым номером 4 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте «Жилой комплекс «Петроглиф парк» по ул. Оборонной в г. Хабаровске. 3 этап строительства. Жилой дом со встроенно-пристроенным детским садом, по состоянию на 24.04.2020 составляет 69 126 руб. 35 коп.

В судебном заседании суда первой инстанции эксперт ООО «Хабаровское бюро экспертизы и оценки» ФИО2, выполнивший экспертизу № 104-р/21 от 17.08.2021, будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, пояснил, что именно эти 15 аналогов были им выбраны, исходя из ст. 14 о правах оценщика, никто не может ему указать, что использовать. Им исследовались не только аналоги. В открытом доступе других объектов нет и не было, они были вынуждены направить запрос в суд, перечень огромный. В законодательстве указано, что оценщик может применять любые факторы для сравнения, чем меньше параметров отличается у объектов оценки и объектов аналогов, тем точнее и ближе результат к действительности. То есть, если бы им были применены все 22 фактора, то по ФСО 1 п. 10 это бы не являлось объектом-аналогом, поскольку не максимально близко приближен к объекту оценки по экономическим, материальным и техническим характеристикам, которые определяют его стоимость. Через суд они обращались к застройщику, поступил ответ, целевую информацию они могут запрашивать, у них имеется скриншот. Они руководствовались ст. 73. Для дачи заключения использовался метод корректировки.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствуясь ст. ст. 1, 8, 10, 15, 393, 393.1, 421, 432, 433, 524, 779 Гражданского кодекса РФ, постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений разделам I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», приняв в качестве доказательства экспертное заключение от 17.08.2021, суд первой инстанции исходил из того, что на дату заключения договора участия в долевом строительстве от 24.04.2020 соглашение о предпродажном бронировании от 19.12.2019 не было расторгнуто в судебном порядке, решение о чем вступило в законную силу только 23.09.2020, соответственно, договор участия в долевом строительстве от 24.04.2020 нельзя рассматривать как замещающую сделку, заключенную взамен соглашения об условиях предпродажного бронирования от 19.12.2019, между тем, как из буквального толкования ст. 393.1 ГК РФ, убытки подлежат возмещению только в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор; из буквального толкования условий Соглашения истцу по договору оказана услуга о предпродажном бронировании, что по мнению суда, не аналогично предмету договора об участии в долевом строительстве, при том, что при очевидных совпадениях, оплата произведена истцом только за услугу по предпродажному бронированию, что нельзя оценивать как аналогичную услугу для целей суждения о возможном несении убытков; судебным решением проведена классификация Соглашения от 19.12.2019 как договор оказания услуг, между тем, как заключенный 24.04.2020 договор квалифицируется иными нормами материального права; из положений п. 1 ст. 779 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ следует очевидность в различии предметов заключенных договоров, поскольку по договору оказания услуг предметом является совершение действий или деятельности, в то время как предметом договора участия в долевом строительстве является построенный объект долевого строительства – многоквартирный дом, что указывает на единство его правовой природы с иным договором, договором подряда, анализ договоров указывает на их различие как по структуре, так и целям их заключения, поскольку целью заключения соглашения о предпродажном бронировании для истца являлась цель заключения договора участия в долевом строительстве в будущем, за что и была оплачена цена договора в 100 000 руб., а целью заключения договора участия в строительстве для истца являлось получение объекта долевого строительства, за что и была внесена цена объекта, предварительно согласованная, в размере 9 160 000 руб., утверждение истцом об аналогичности заключенных договоров для целей возмещения убытков, является по мнению суда, ошибочным, при том, что из адреса, цены за квадратный метр, явного различия класса жилья, аналогии также не усматривается.

Принимая экспертное заключение от 17.08.2021 как допустимое и относимое доказательство по делу, суд исходил из того, что эксперт предупрежден об ответственности в соответствии с законом, заключение содержит конкретные ответы на поставленные вопросы, выполнено экспертом, допущенным к проведению такого рода экспертиз, экспертиза содержит описание проведенного исследования. Указанное экспертное заключение, с учетом пояснений эксперта, вопреки суждению стороны истца, является ясным, обоснованным и мотивированным, эксперт ясно и полно ответил на поставленные перед ним вопросы, а также был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта носят категоричный характер.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям ст. 86 ГПК РФ.

Данное заключение не вызывает сомнений, поскольку выполнено в соответствии с нормативными документами, применена соответствующая литература, выводы эксперта основаны на всестороннем и полном изучении обстоятельств, результаты, отраженные в экспертном заключении, не оспорены и сторонами, не предоставившими доказательств в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, которые бы поставили под сомнение выводы эксперта.

Принимая за основу выводы представленного заключения, судом учтено, что представленное заключение, выводы которого подтверждены экспертом, содержит научно-аргументированное обоснование выводов, соответствующие расчеты, применены методики, подлежащие применению, сведения о квалификации эксперта сомнений у суда не вызывают.

Доводы представителя истца и суждения о необъективности, недостоверности выводов, не являются основанием ставить под сомнение изложенные выводы, поскольку в представленном заключении отражены категорические ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы проверяемы, эксперт подготовил письменные пояснения на доводы стороны истца, опровергая данные доводы.

Суд не принял во внимание представленные истцом рецензию и отчет специалиста на заключение эксперта, поскольку данные рецензия и заключение не содержат достаточных и убедительных данных, опровергающих выводы эксперта, непосредственно проводившего экспертизу, у которого имелся весь объем материалов, подлежащих исследованию, при том, что специалисту, подготовившему рецензию, исходя из содержания рецензии от 20.10.2021, выполненной ООО «Северная корона», было предоставлено только заключение эксперта, что, безусловно, привело к искажению выводов и их недостоверности.

При этом, судом не поручалось проведение рецензии указанному специалисту, специалистом не представлено доказательств того, что исходя из имеющегося у него специального образования, он вправе проводить оценку на научное обоснование экспертных заключений и дачу рецензии по выводам, изложенным иными экспертами.

Кроме того, рецензия не содержит достаточных и убедительных данных, опровергающих выводы эксперта, проводившего экспертизу по поручению суда, которые изложены им в заключении.

Также суд учел, что специалист – оценщик ООО «Северная корона» не представил доказательств, которые бы подтвердили его право и компетенцию проводить рецензию и оценку заключениям, составленным иными экспертами, также включенными в государственный реестр экспертов-техников, что указывает на субъективный характер оценки, являющийся мнением одного из экспертов.

Представленная рецензия на заключение, не принята судом во внимание, поскольку данная рецензия относится к субъективному мнению иного эксперта, который в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не предупреждался, сведений о том, что данный эксперт помимо наличия права проводить оценку обладает полномочиями производить рецензирование работ иных экспертов, материалы дела не содержат.

Заключение специалиста ООО «ДВЭО «Вымпел» об иной стоимости одного квадратного метра, также не принято судом во внимание, поскольку у специалиста отсутствовали исходные данные, имеющиеся у судебного эксперта для целей проведения оценки, целью оценки являлось определение рыночной стоимости объекта оценки без учета объема имеющихся у судебного эксперта данных, в том числе, полученных по запросу суда. Из содержания заключения не следует, что данные в полном объеме были включены и учтены специалистом.

Вместе с тем, не принимая во внимание данное заключение, суд учел, что отсутствуют сомнения в объективности и правильности выводов эксперта по определению стоимости одного квадратного метра в объектах аналогах.

В части доводов о том, что таблица № 2, представленная в заключении, не идентична справочнику оценщика недвижимости 2019 г., эксперт предупрежденный об ответственности в соответствии с законом, пояснил, что классификация квартир в таблице № 2 им была представлена в табличном виде, исходя из текста, представленного в Справочнике оценщика недвижимости 2019 г., что следует из приложения к пояснениям.

Доводы истца и рецензии о том, что из 22 факторов выбрано только 2 фактора, суд отклонил, ссылаясь на то, что эксперт применяет самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки, что и имело место быть в данном случае.

Оценщик также вправе использовать самостоятельно иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

При этом, в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту предполагаемого использования результатов оценки. Оценщик может применять какие-либо факторы для сравнения объекта оценки и объектов аналогов, но не обязан данного делать.

Согласно пояснений эксперта - принцип достаточности гласит, что чем меньше параметров отличается у объектов оценки и объекта-аналога, тем точнее и ближе результат к действительности.

По поводу того, что стоимость 1 кв.м, определенная в размере 69 126,35 руб. не сходится со скриншотом, представленным на стр. 60 заключения, эксперт пояснил, что данный скриншот представлен для ознакомления с проектной документацией, представленной на официальном сайте. На представленном скриншоте, во-первых, содержится информация на дату обращения к сайту, а именно 15.08.2021, а не на дату оценки 24.04.2020, во-вторых, на скриншоте ст. 60 заключения представлена средняя цена за 1 кв.м всех квартир, в данном доме – от студии, до 4-х комнатных, а рассматриваемый объект является именно 4-х комнатной квартирой. Поэтому данный скриншот, исходя из пояснений эксперта, не имеет никакой привязанности со стоимостью, определенной в заключении эксперта.

Доводы о том, что эксперт самостоятельно не вправе собирать информацию, суд нашел неверными, поскольку самостоятельно информацию эксперт не собирал, а обращался в суд с ходатайством о необходимости направления судебных запросов и, именно полученная информация из суда, легла в основу его заключения.

Доводы стороны истца о том, что квартира не может являться аналогом объекта долевого участия, судом отклонены, как основанные на ошибочном толковании норм материального права, учитывая, что исходя из понятий, данных в Федеральном законе № 214-ФЗ, объект долевого строительства это жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Учитывая, что из заключения эксперта следует, что стоимость одного квадратного метра на дату заключения договора от 24.04.2020 по аналогичным объектам, характеристика которого содержалась в соглашении о предпродажном бронировании, составляла 69 126 руб. 35 коп., данное также указывает на отсутствие у истца убытков для целей их возмещения стороной ответчика, поскольку у истца имелась реальная возможность приобрести объект недвижимости, аналогичный по характеристикам ранее ею выбранным, по цене, даже ниже, чем отражено в ранее заключенном соглашении от 19.12.2019.

При этом, суд указал, что из поведения истца прослеживается недобросовестность поведения, что противоречит положениям статьи 10 ГК РФ, при том, что сам факт нарушения обязательств, установленный вступившим в законную силу судебным решением, не влечет безусловную обязанность застройщика, при наличии на рынке недвижимости предложений аналогичного характера по ценам, даже менее установленных соглашением об условиях предпродажного бронирования, оплачивать кредитору любые затраты, не являющиеся для него убытками по приобретению объекта недвижимости, не являющегося аналогом по характеристикам ранее желаемому к приобретению, поскольку данное приведет к неосновательному обогащению потребителя, а не к возмещению убытков по смыслу положений ст. ст. 15, 393, 393.1 ГК РФ.

Суд отказал в удовлетворении требований истца, как о взыскании убытков, так и процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, как основанных на неверном толковании норм материального права, направленных на желание получить неосновательное обогащение за счет ответчиков, что оценено судом в совокупности с положениями статьи 10 ГК РФ.

Судебная коллегия, проверяя законность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, соглашается с принятым решением и с выводами суда первой инстанции, как соответствующими обстоятельствам дела и исследованным доказательствам, которым суд дал надлежащую оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, и не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы, поскольку условием реализации положений п. 1, п. 2 ст. 405, ст. 393, пунктов 1-2 ст. 393.1, ст. 15 ГК РФ о возмещении убытков кредитора, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением должником договора, по заявленному истцом по п. 1 ст. 393.1 ГК РФ основанию, является заключение кредитором взамен его аналогичного договора, а также, сопоставимость товаров, работы или услуги прекращенного и заключенного взамен его договора.

В данном случае, заключенное между ООО «СЗ-Альтамира» и ФИО1 соглашение о предпродажном бронировании от 19.12.2019 и заключенный между ООО «ИНВЕСТ-ДВ» и ФИО1, ФИО3 договор № 7 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 24.04.2020 аналогичными не являются, так как предметом соглашения от 19.12.2019 является оказание исполнителем ООО «СЗ-Альтамира» услуги по бронированию для участника ФИО1 четырехкомнатной квартиры под условным номером 59, площадью 121,28 кв.м, на 14 этаже в Жилом комплексе «Петроглиф Парк» по ул. Оборонной в г. Хабаровске, моментом исполнения которой (услуги по бронированию) пунктом 15 Соглашения предусмотрена дата подписания между Участником и Застройщиком договора участия в долевом строительстве. Тогда как предметом и целью договора № 17 от 24.04.2020 является строительство объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1. данного Договора.

Договор участия в долевом строительстве № 7 от 24.04.2020 не является аналогичным договором, заключенным взамен соглашения об условиях предпродажного бронирования от 19.12.2019. Они отличаются не только по предмету, но и по структуре существенных условий и по целям заключения. При этом, цена указанного соглашения определена стоимостью услуги и составляет 100 000 руб., а цена договора участия в долевом строительстве определена стоимостью квартиры и составляет 9 160 000 руб.

Не отвечают критерию сопоставимости и указанные в прекращенном впоследствии Соглашении от 19.12.2019 и во вновь заключенном договоре № 7 от 24.04.2020 объекты недвижимости, первый из которых – четырехкомнатная квартира площадью 121,28 кв.м на 14 этаже многоквартирного дома в ЖК «Петроглиф Парк», относится к жилью типового класса, расположенному в Индустриальном районе г. Хабаровска, по цене 70 000 руб. за 1 кв.м, второй – квартира свободной планировки площадью 91,6 кв.м на 4 этаже многоквартирного дома в ЖК «Кристалл», относится к жилью бизнес-класса, расположенному в Центральном районе г. Хабаровска, по цене 100 000 руб. за 1 кв.м

Доводы жалобы истца о сопоставлении текущей спорной ситуации с делами № 2-2929/2020 и 2-5130/2020, судебная коллегия отклоняет как необоснованные и не применимые к спорной ситуации, в связи с тем, что действующее в Российской Федерации законодательство не является преюдициальным, истец не являлась лицом, участвующим в указанных делах. Ранее спорным правоотношениям непосредственно по соглашению от 19.12.2019 судами уже дана оценка в качестве договора оказания услуг (решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 18.06.2020 по делу № 2-2540/2020 и апелляционным определением Хабаровского краевого суда от 23.09.2020 по делу № 33-5543/2020).

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически повторяют позицию истца, изложенную в исковом заявлении и при рассмотрении дела судом первой инстанции, который дал правильную и обоснованную оценку всем этим доводам, с которой судебная коллегия согласна. Доводы жалобы выражают несогласие с выводами суда, однако по существу их не опровергают и основанием к отмене решения суда являться не могут по изложенным в настоящем апелляционном определении основаниям.

Решение суда мотивировано и постановлено с соблюдением требований процессуального и материального права, в связи с чем, подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 17 декабря 2021 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия. Судебные постановления суда первой и апелляционной инстанции могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 мая 2022 года.

Председательствующий:

Судьи: