Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО2 на решение Ленинского районного суда г.Самары от 05 июля 2022 г., которым постановлено:

«Исковые требования ФИО3 ФИО10 к ФИО1 ФИО11 о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 ФИО12 в пользу ФИО3 ФИО13 сумму арендных платежей в размере 54000 рублей, денежные средства в счет оплаты за коммунальные услуги в размере 16696,46 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 3780 рублей; расходы по оплате госпошлины в размере 958,02 руб.

В удовлетворении требований остальной части иска - отказать.».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Маликовой Т.А. судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, указав, что между ней и ответчиком был заключен договор аренды <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.1 договора, арендодатель за плату предоставляет принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение арендатору в пользование для проживания в нем. Указанное жилое помещение находится по адресу: <адрес>. Данная квартира была передана ответчику по акту приема-передачи от 21 августа 2020 года. В соответствии с п. 3.2. Договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за квартиру арендодателю в сроки и в порядке, установленном договором и оплачивать все платежи, начисляемые по счетам с момента подписания акта приема-передачи, включая счета за горячую и холодную воду, вывоз мусора, отопление, домофон, интернет, капитальный ремонт, содержание жилого помещения и общедомового имущества. Согласно п. 4.1. договора ежемесячная арендная плата устанавливается в размере 18 000 рублей РФ. В нарушение указанных пунктов договора по состоянию на «01» ноября 2021 г. арендные платежи за период с «01» март 2021 г. по «01» ноября 2021 г. в размере 144 000 рублей. За период аренды жилого помещения сумма за коммунальные платежи, согласно приложенным квитанциям, ставила 43390 рублей 54 копейки. Из указанной суммы ответчиком было оплачено 19 297,63 руб. Истец исполнял условия договора, надлежащим образом, исполнил принятые на себя обязательства, предусмотренные договором, в то время как ответчик уклонился от своевременного внесения арендной платы. Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить задолженность и возвратить арендуемое имущество, однако претензия оставлена ответчиком без удовлетворения. Истец 31.05.2021 г. направил в адрес ответчика заказное письмо с письменным требованием, в котором потребовал оплатить задолженность по арендной плате в размере: 31 800 рублей; оплатить задолженность за коммунальные услуги в размере за коммунальные услуги в размере 17 546 рублей 68 копеек; Подписать приложенные к претензии соглашение о расторжении Договора и передать квартиру и ключи от квартиры по акту приема-передачи квартиры в течение 5 календарных дней, с момента получения указанного требования. Ответчик указанное письмо проигнорировал. Квартира и ключи от квартиры по акту приема-передачи не переданы, денежные средства ответчиком не оплачены.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточнений, истец просил расторгнуть договор аренды <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО1, взыскать с ответчика в пользу истца сумму арендных платежей за период с 01.03.2021 по 01.06.2022 в размере 270 000 рублей; задолженность по оплате за коммунальные услуги за период с 01.02.2021 по 01.06.2021 в размере 62546,85 руб.; расходы на оплату услуг представителя в размере 53 000 рублей; расходы по оплате госпошлины в размере 4562 руб.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда первой инстанции отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении иска отказать в полном объеме. Указывает, что, удовлетворяя требования истца, суд пришел к выводу о том, что ответчиком не доказан факт направления в адрес истицы уведомления о расторжении договора в письменной форме за месяц до расторжения договора, СМС-переписка не может быть принята судом в качестве доказательства надлежащего уведомления истицы о предстоящем расторжении договора, т.к. договором установлен иной способ уведомления о расторжении договора - письменный. Между тем, использование информационно-телекоммуникационной сети мессенджера как способ переписки являлся обычной сложившейся деловой практикой между сторонами. При этом, ранее обмен корреспонденцией (направление документов, подтверждающих оплату Договора, направление платежных документов по оплате коммунальных услуг) осуществлялся только таким образом. Переписка, имеющаяся в деле, свидетельствует о том, что истец принял уведомление ответчика о намерении расторгнуть Договор. Встреча для передачи ключей, подписания необходимых для расторжения договора аренды документов не состоялась 27.02.2021 по вине истца. Судом установлено, что арендуемая у истца квартира была освобождена ответчиком 27.02.2022. Вместе с тем суд делает вывод, что освобождение нанимателем жилого помещения не свидетельствует о том, что договор аренды жилого помещения следует считать расторгнутым. Тот факт, что после наниматель не пользовался жилым помещением, само по себе не освобождает его от обязанности по внесению платы по договору аренды. Кроме того, 31.05.2021 истец направил в адрес ответчика с требованием оплатить задолженность по арендным и коммунальным платежам с приложением акта приема-передачи квартиры и соглашения о расторжении Договора. Указанное письмо было направлено истцом по истечении 5 месяцев с момента, когда она узнала о намерении расторгнуть Договор и по истечении 4 месяцев (27.02.2021), когда истец намеривалась, но не подготовила документы для расторжения Договора. Указанное свидетельствует заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав истцом.

В суде апелляционной инстанции ФИО1, ее представитель доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объёме.

Представитель ФИО3 просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, своих представителей в суд не направили, каких-либо ходатайств не представили. Кроме того, информация о движении дела размещена на официальном интернет-сайте Самарского областного суда. В связи с чем, судебная коллегия в соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК Российской Федерации полагала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В силу ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Так, согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 4 названной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.(ч.5)

Согласно ст.620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно положениям пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с положениями абзаца 3 статьи 678, пункта 3 статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как следует из ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст.452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. (ч.2)

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор аренды <адрес>, согласно которому, истица за плату предоставляет принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение ответчику в пользование для проживания в нем.

Указанное жилое помещение находится по адресу: <адрес>.

Согласно п. 4.1. договора, ежемесячная арендная плата устанавливается в размере 18 000 рублей.

Квартира была передана ответчику по акту приема-передачи от 21 августа 2020 года.

Судом также установлено, что ответчик перестал вносить арендную оплату, предусмотренную договором, с марта 2021 года.

В связи с указанным, истец 31.05.2021г. обратилась к ответчику с претензией, а также направила в ее адрес соглашение о расторжении договора от 23.04.2021 и акт приема-передачи квартиры, подписанные со стороны ФИО3

Однако указанные документы оставлены без удовлетворения.

Разрешая требования истца в части расторжения договора аренды, суд первой инстанции, проанализировав п.п.6.1-6.2 договора, указал, что по инициативе ответчика договор не расторгался, что подтверждается отсутствием письменного уведомления, направленного в адрес истца в письменной форме, в соответствии с условиями договора, соглашение о расторжении договора было направлено истцом в адрес ответчика 31.05.2021, следовательно, договор считается расторгнутым с июня 2021 года, независимо от неполучения письма ответчиком от другой стороны, направленной по надлежащему адресу. При указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу, что договор уже расторгнут, следовательно, требования истца о расторжении указанного договора удовлетворению не подлежат.

При этом, отклоняя доводы ответчика о том, что договор был расторгнут в феврале 2021 года, поскольку ею было направлено СМС-сообщение истице с намерением выехать из квартиры, суд отметил, что по условиям договора, стороны договорились, что его расторжение возможно только в письменной форме, ответчиком не доказан факт направления в адрес истицы уведомления о расторжении договора в письменной форме, за месяц до расторжения договора. СМС-уведомление не может быть отнесено к письменной форме уведомления, равно как и направление в адрес истицы конверта с ключами от квартиры, учитывая также, что указанный конверт был направлен ответчиком по адресу арендованной квартиры: <адрес>, тогда как ФИО1 было известно, что ФИО3 по указанному адресу не проживает. Адрес места жительства истицы указан в договоре: <...>, кв.3а.

Требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам за период с 01.03.2021 по 01.06.2021, а также задолженности по оплате за коммунальные услуги за период с 01.02.2021 по 01.06.2021 суд первой инстанции также посчитал обоснованными.

Вместе с тем, суд первой инстанции посчитал, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, а именно за период с 01.03.2021 по 31.05.2021 в размере 54000 руб. (18000 руб. (ежемесячный размер арендной платы)*3 мес. (период задолженности по арендным платежам)), подлежит частичному удовлетворению, поскольку в указанный период договор действовал и обязательства по оплате должны были исполняться ответчиком надлежащим образом.

К аналогичному выводу суд пришёл в части разрешения требований истца, о взыскании с ответчика платежей в счет оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги, приняв во внимание период действия договора, а также то обстоятельство, что ответчиком коммунальные услуги не оплачивались, в том числе в феврале 2021 года, взыскав с ответчика задолженность за период с февраля 2021 года по май 2021 года, в сумме 16696,46 руб.

Вопрос о взыскании понесенных истцом расходов разрешен в соответствии с положениями статей 98, 100 ГПК РФ.

Основания и мотивы, по которым суд пришел к таким выводам, а также доказательства, принятые судом во внимание, подробно приведены в мотивировочной части решения, и оснований считать их неправильными не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что СМС-переписка сторон подтверждает факт надлежащего уведомления о расторжении договора, отклоняется судебной коллегией как основание для отмены решения суда.

Так, на основании ст.160 ГК РФ, письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

В силу ч.1 ст.252 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу разъяснений, данных в пункте 13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021г. N 18, направление обращения с использованием информационно-телекоммуникационной сети (например, по адресу электронной почты, в социальных сетях и мессенджерах) свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора в случае, если такой порядок установлен нормативным правовым актом, явно и недвусмысленно предусмотрен в договоре либо данный способ переписки является обычной сложившейся деловой практикой между сторонами и ранее обмен корреспонденцией осуществлялся в том числе таким образом.

При разрешении вопроса о том, имел ли место факт направления обращения с использованием информационно-телекоммуникационной сети, допустимыми доказательствами будут являться, в том числе, сделанные и заверенные лицами, участвующими в деле, распечатки материалов, размещенных в такой сети (скриншот), с указанием адреса интернет-страницы, с которой сделана распечатка, а также точного времени ее получения (статьи 55 и 60 ГПК РФ, статьи 64 и 68 АПК РФ).

Аналогичные разъяснения содержатся и в пункте 5 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020.

Согласно пункту 6.1-6.2 Договора, договор может быть расторгнут по требованию любой из сторон, если другая сторона не соблюдает условия договора. При этом сторона, по инициативе которой происходит расторжение договора, обязана уведомить обязана уведомить другую сторону в письменной форме за 30 дней до момента прекращения договора.

Арендатор имеет право расторгнуть договор в любое время, письменно уведомив арендодателя за 30 дней до момента прекращения договора.

Из материалов дела следует и по существу не оспаривается сторонами, что действительно стороны ранее обменивались информацией путем СМС-сообщений, ФИО3 не оспаривала получение сообщения о досрочном расторжении договора за один месяц с конца февраля.

Вместе с тем, сообщая о намерении досрочно расторгнуть договор с конца февраля 2021г., ФИО1 в установленном порядке квартиру истцу не передала, в том числе не передала ключи от спорной квартиры.

Так, достоверных и допустимых доказательств фактического освобождения арендуемого помещения ответчиком в феврале 2021 года в материалы дела, в соответствии с положениями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено, не приведено таких доказательств и суду апелляционной инстанции.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Согласно позиции Верховного суда РФ, высказанной неоднократно в судебных постановлениях (определение ВС РФ от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908 по делу N А53-6435/2018, определение ВС РФ от 02.11.2020 N 273-ПЭК20 по делу N А35-6435/2018), отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

Вопреки доводам ответчика, судебной коллегией учтено, что в отсутствие иных доказательств, пояснения как самого ответчика, так и свидетеля о том, что ответчик освободил квартиру, не могут свидетельствовать о невозможности использования спорного жилого помещения в заявленный истцом период.

При этом из материалов дела следует, что ответчик, уведомленная при заключении договора о месте жительства арендодателя-истца (<адрес>, направила 02.03.2021г. (т.е. после заявленной даты расторжения договора 27.02.21г.) ключи почтовым отправлением по адресу аренды квартиры (<адрес>. 181-101). Таким образом, оснований считать жилое помещение возвращенным в указанный ответчиком срок арендодателю не имеется. После возврата почтового отправления ключи оставались у ответчика до рассмотрения дела по существу в суде первой инстанции, что не оспаривалось сторонами в суде апелляционной инстанции.

Соответственно, оснований считать, что ответчик не имела возможности пользоваться спорной квартирой, отказалась от пользования и возобновления договора не имеется.

Как указано в п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020), п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2017)). В данном случае таких обстоятельств судом не установлено.

Вместе с тем, оснований считать в действиях истца недобросовестность, а также уклонение от принятия квартиры не имеется. Из представленной в материалы дела СМС-переписки между сторонами также следует, что истец поставила ответчика в известность о принятии квартиры после совместного осмотра и подписании соглашения о расторжении (л.д.139), а также получения ключей после подписания указанных документов (л.д.140). При этом обязанность по возврату арендованного жилого помещения при досрочном расторжении договора возложена на арендатора.

Так, пункт 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи.

Вместе с тем, в силу ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Поскольку ключи от арендуемого жилого помещения не были возвращены арендодателю до рассмотрения дела по существу, оснований считать договор аренды расторгнутым с 27.02.2021г. у суда не имелось. При изложенных обстоятельствах факт неиспользования арендованного жилого помещения при наличии такой возможности не может освобождать ответчика от оплаты арендной платы и коммунальных платежей за период действия договора, установленный судом.

Указание представителя ответчика в апелляционной жалобе на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.05.2020 по делу N 310-ЭС19-26908 в данном случае необоснованное, поскольку судом учитывались обстоятельства, присущие конкретному делу и основанные на доказательствах, представленных участвующими в деле лицами. В рассматриваемом случае суд оценил обстоятельства конкретного дела и сделал вывод об отсутствии оснований считать договор аренды квартиры от 21.08.2020г. расторгнутым с 27.02.2022г.

Иные доводы жалобы, не опровергают выводы суда, не подтверждают наличие предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, по существу повторяют позицию истца в суде первой инстанции, которая была предметом исследования и получила надлежащую оценку при разрешении спора, выражают несогласие с оценкой обстоятельств дела. Оснований для иной оценки спорных правоотношений не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г.Самары от 05 июля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 – ФИО2 - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи