Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Осиповой А.А., судей Матвеевой М.К., Смирниковой В.Г., при секретаре Захаровой А.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 01 марта 2022 г. по гражданскому делу по иску Макарова Н.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Катами», обществу с ограниченной ответственностью «Три Инвест», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Саха (Якутия) о признании недействительными публичных торгов, применении последствий недействительности договора купли-продажи путем возвращения сторон в первоначальное положение, которым

постановлено:

В удовлетворении иска Макарова Н.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Катами», обществу с ограниченной ответственностью «Три Инвест», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Саха (Якутия) о признании недействительными публичных торгов, применении последствий недействительности договора купли-продажи путем возвращения сторон в первоначальное положение отказать.

Заслушав доклад судьи Смирниковой В.Г., пояснения истца Макарова Н.Н., его представителя Иванова Н.В., представителя ответчика ООО «Три Инвест» по доверенности Колесова А.А., представителя ответчика ООО «Катами» Соколова В.Н., представителя ответчика ТУ Росимущества в РС (Я) по доверенности Максимовой Е.И., судебного пристава-исполнителя Федоровой А.В., судебная коллегия

установила:

Макаров Н.Н. обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование требований указано, что его имущественные права были нарушены вследствие существенного нарушения организатором порядка проведения торгов по продаже принадлежавшего ему арестованного заложенного имущества, а именно жилого помещения, расположенного по адресу: ........... Так, данное имущество было реализовано 16 августа 2021 г. по начальной продажной цене .......... руб. .......... коп., что не соответствует цене, установленной определением суда от 13 августа 2021г., то есть в нарушение установленной законом процедуры. Просил признать недействительными публичные торги, проведенные 16 августа 2021г. в форме электронного аукциона обществом с ограниченной ответственностью «Катами» по поручению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Саха (Якутия) № ... от 01 июля 2021 г. (протокол от 16 августа 2021 г. № ...), применить последствия недействительности договора купли-продажи, возвратив стороны в первоначальное положение.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не согласившись с решением суда, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении иска. В обоснование жалобы указано, что существенно нарушен порядок проведения торгов. Имущество было реализовано 16 августа 2021 г. по начальной продажной цене .......... руб. .......... коп., что не соответствует цене, установленной определением суда от 13 августа 2021г. 18 августа 2021г. он уведомил УФССП России по РС (Я) об изменении начальной продажной стоимости имущества.

В соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, заочным решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 15 января 2019 г., вступившим в законную силу, по иску публичного акционерного общества НБ «********» с Макарова Н.Н., Макаровой Л.И. взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на заложенное имущество –***-х комнатную квартиру № ..., расположенную на *** этажах ***-ти этажного дома по адресу: .........., общей площадью *** кв.м., принадлежащую на праве собственности Макарову Н.Н., Макаровой Л.И., с определением способа реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов с определением начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере .......... руб. .......... коп.

09 июня 2021 г. судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об оценке имущества должника Макарова Н.Н., которым определена стоимость в размере .......... руб. .......... коп., данное постановление направлено должнику 01 июля 2021 г.

29 июня 2021 г. судебным приставом-исполнителем в ТУ Росимущества в Республике Саха (Якутия) направлена заявка на торги арестованного имущества по стоимости .......... руб. .......... коп., также вынесено постановление о передаче указанного имущества на реализацию на торгах. Данное постановление также направлено должнику 01 июля 2021 г.

Также к названной заявке приложены уведомление судебного пристава-исполнителя от 01 июля 2021 г. о готовности к реализации арестованного имущества, копия акта о наложении ареста от 26 апреля 2021 г., выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 27 апреля 2021 г.

01 июля 2021 г. поручением ТУ Росимущества в Республике Саха (Якутия) № ... вышеуказанное имущество передано ООО «Катами» на реализацию.

Из материалов дела следует, что извещение о реализации заложенного имущества размещено 22 июля 2021 г. в периодическом издании газета «Якутия», приложение «Якутские ведомости» от 22 июля 2021 г. № 27 (1791), а также на официальном сайте torgi.gov.ru (извещение № ...) и на электронной площадке http://regiontorgi.ru.

Из представленных ответчиками материалов установлено, что торги проведены на электронной площадке http://regiontorgi.ru 16 августа 2021 г. с 12 ч. 00 мин. до 12 ч. 05 мин., лот № ..., общая стоимость реализованного имущества составила .......... руб. .......... коп., победителем признано ООО «Три Инвест», предложившее наибольшую стоимость за реализуемое имущество.

По итогам торгов составлен протокол о результатах электронного аукциона по продаже арестованного заложенного имущества Макарова Н.Н. от 16 августа 2021 г. № ....

20 августа 2021 г. ООО «Катами» в ТУ Росимущества в Республике Саха (Якутия) и УФССП по Республике Саха (Якутия) направлено уведомление по реализации арестованного имущества должника Макарова Н.Н.

19 августа 2021 г. по результатам вышеуказанных торгов между ООО «Катами», действующим на основании доверенности от ТУ Росимущества в Республике Саха (Якутия), организатором торгов, и ООО «Три Инвест», покупателем, заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, а именно лота № ..., ***-комнатной квартиры с кадастровым № ..., собственник Макаров Н.Н., за .......... руб. .......... коп.

19 августа 2021 г. сторонами договора подписан акт приема-передачи имущества.

Платежным поручением от 06 августа 2021 г. № ... подтверждается перечисление ООО «Три Инвест» в адрес ТУ Росимущества в Республике Саха (Якутия) задатка за вышеуказанный лот № ... в размере .......... руб. .......... коп.

Платежным поручением от 17 августа 2021 г. № ... подтверждается перечисление ООО «Три Инвест» в адрес ТУ Росимущества в Республике Саха (Якутия) окончательного расчета согласно протоколу об определении победителя электронных торгов по продаже от 16 августа 2021 г. № ... за вышеуказанный лот № ... в размере .......... руб. .......... коп.

Согласно реестровому делу и выписке из Единого государственного реестра недвижимости ООО «Три Инвест» на основании вышеуказанных документов 07 декабря 2021 г. зарегистрировал свое право собственности в отношении вышеуказанного спорного имущества.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что доказательств нарушения прав истца суду не представлено, так же как и доказательств нарушения закона при проведении торгов, в связи с чем пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

По настоящему делу юридически значимыми и подлежащими установлению обстоятельствами являются обстоятельства проведения торгов в соответствии с правилами, предусмотренными законом, а также имелись ли при их проведении существенные нарушения, повлиявшие на результаты торгов и приведшие к ущемлению прав и законных интересов истца.

Выводы суда первой инстанции об отсутствии существенных нарушений при проведении торгов являются формальными, без надлежащей оценки всех доводов истца и установления юридически значимых обстоятельств для правильного разрешения спора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку названным федеральным законом не установлены иные правила.

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

Как разъяснено в абзацах первом и третьем пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве).

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными только в том случае, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и интересов истца.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Частью 1 статьи 85 Закона об исполнительном производстве установлено, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 89 Закона об исполнительном производстве начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным актом.

Таким образом, по смыслу указанных норм закона, начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, реализуемого на торгах, не может ниже цены, определенной судебным актом.

Порядок изменения начальной продажной цены имущества в случае изменения его рыночной цены законом прямо не урегулирован, однако, в соответствии с частью 4 статьи 1, 203, 434 ГПК РФ, вопрос о пересмотре начальной продажной цены имущества может быть решен в порядке, установленном статьей 203 ГПК РФ.

Основанием для изменения порядка исполнения решения является само существенное изменение рыночной стоимости подлежащего реализации имущества настолько, что это делает невозможным исполнение решения суда либо существенно влияет на результат исполнения, в том числе, когда изменение рыночной стоимости имущества с очевидностью приведет к отсутствию результата публичных торгов либо существенно повлияет на его результаты.

Определение стоимости имущества, подлежащего реализации на торгах, или его оценка имеют существенное значение, поскольку непосредственно влияют на организацию, проведение и результат этих торгов.

Целью реализации имущества должника с публичных торгов является получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности должника, в связи с чем все процедуры по проведению торгов направлены на ее достижение.

Как следует из материалов дела, начальная продажная цена заложенного имущества была определена судом в январе 2019г.

Имущество, на которое обращено взыскание по решению суда, судебным приставом-исполнителем передано на торги 29.06.2021 года и было фактически выставлено на торги в июле 2021г., то есть через 2,5 года после определения судом начальной продажной цены заложенного имущества, в связи с чем, его рыночная стоимость могла значительно измениться.

Кроме того, имущество передано на торги по начальной продажной цене ниже, установленной судебным актом.

Так, определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 13 августа 2021г. изменена начальная продажная стоимость реализуемого на торгах имущества – *** комнатной квартиры, назначение: жилое, общая площадь *** кв.м., расположенной по адресу: .........., установлена начальная продажная стоимость реализуемого на торгах имущества в размере .......... руб.

Доводы представителей ответчиков о том, что на момент проведения торгов определение суда не вступило в законную силу, организатор торгов не был уведомлен о данном судебном акте, не имеют правового значения, поскольку на момент проведения торгов начальная продажная цена реализуемого на торгах имущества была судом изменена.

Таким образом, существенно нарушен порядок проведения торгов.

Кроме того, порядок опубликования информации о публичных торгах считается соблюденным при одновременном выполнении требований части 3 статьи 90 Закона об исполнительном производстве и пункта 4 статьи 449.1 ГК РФ, а в отношении заложенного недвижимого имущества - дополнительно и требований части 3 статьи 57 Закона об ипотеке.

Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена (часть 3 статьи 57 Закона об ипотеке).

Информация о проведении торгов, включая публичные, подлежит размещению на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов (адрес официального сайта - www.torgi.gov.ru утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 10 сентября 2012 года N 909).

Кроме того, извещение о проведении публичных торгов должно быть размещено на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа (пункт 4 статьи 449.1 ГК РФ).

Смысл извещения о проведении торгов по реализации имущества состоит в том, чтобы проинформировать наибольшее количество потенциальных покупателей и обеспечить реализацию имущества по наиболее высокой цене.

При этом материалы дела не содержат сведений о том, что извещение о проведении публичных торгов размещалось на сайте Федерального агентства по управлению федеральным имуществом "http://rosim.ru/".

При совокупности изложенных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что существенно нарушены порядок реализации арестованного заложенного имущества и правила проведения торгов, предусмотренные статьями 447 - 449 ГК РФ, главой 9 Закона "Об исполнительном производстве", главой 10 Закона "Об ипотеке", что повлекло ущемление прав и законных интересов истца.

Указанные обстоятельства судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора не были учтены. Между тем определение стоимости имущества, подлежащего реализации на торгах, или его оценка имеют существенное значение, и непосредственно влияют на организацию, проведение и результат этих торгов, поскольку целью реализации имущества должника с публичных торгов является получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности должника, в связи с чем все процедуры по реализации торгов направлены на ее достижение.

С учетом установленных нарушений процедуры проведения торгов и прав должника на получение наибольшей цены за продаваемое заложенное имущество, судебная коллегия приходит к выводу о том, что имеющиеся нарушения являются основанием для признания торгов недействительными по иску должника, чьи права и интересы напрямую затрагиваются результатами проведения процедуры торгов.

Признание торгов от 16 августа 2021г. недействительными влечет недействительность договора купли-продажи от 19 августа 2021г., заключенного с лицом, выигравшим торги – ООО «Три Инвест», и ООО «Катами» в силу положений п. 2 ст. 449 ГК РФ.

В силу п. 1, п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В суде апелляционной инстанции судебный пристав-исполнитель пояснила, что денежные средства по договору купли-продажи от 19 августа 2021г. перечислены частично взыскателю, частично должнику.

Поскольку взыскатель и должник не являются стороной оспариваемой сделки купли-продажи заложенного имущества, заключенной по результатам торгов, и последствия, предусмотренные ст. 167 ГК РФ, к взыскателю, должнику не могут применяться.

Исходя из вышеизложенного, основываясь на положениях статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит, что допущенные судом первой инстанций нарушения норм материального права являются существенными и могут быть исправлены лишь посредством отмены состоявшего по делу судебного постановления, с вынесением нового решения об удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 01 марта 2022 г. по данному делу отменить и вынести новое решение.

Признать недействительными торги, проведенные ООО «Катами» 16 августа 2021г. в форме электронного аукциона в отношении объекта -*** комнатная квартира общей площадью *** кв.м., расположенная по адресу: ...........

Признать недействительным договор купли-продажи от 19 августа 2021 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Катами» и обществом с ограниченной ответственностью «Три Инвест», предмет договора купли-продажи: *** комнатная квартира общей площадью *** кв.м., с кадастровым № ..., расположенная по адресу: ...........

Решение суда является основанием погашения записи в ЕГРН о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Три Инвест» на *** комнатную квартиру общей площадью *** кв.м., расположенную по адресу: .......... с кадастровым № ... и восстановлением записи в ЕГРН о праве собственности Макарова Н.Н. и Макаровой Л.И. на *** комнатную квартиру общей площадью *** кв.м., расположенную по адресу: .......... с кадастровым № ... с восстановлением в ЕГРН записи о государственной регистрации ограничения (обременения) права на квартиру в виде ипотеки.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи:

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 02 июня 2022г.