Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционным жалобам ФИО1, ФИО3, ФИО4, апелляционному представлению Бологовского межрайонного прокурора на решение Бологовского городского суда Тверской области от 12.10.2020, которым:

- отказано в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО2 о понуждении ФИО3, ФИО4, ФИО2 к заключению договоров купли-продажи долей в квартире по адресу: <адрес> на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры от 07.04.2005;

- отказано в удовлетворении встречного иска ФИО3, ФИО4 к ФИО1, ФИО5, ФИО6 о признании утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, снятии с регистрационного учёта и выселении, взыскании судебных расходов.

Судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 и ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи доли квартиры на условиях, определённых предварительным договором, указав в обоснование иска, что в 2004 году она договорилась с ФИО3 о приобретении у него квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, после её приватизации им, и 21.09.2004 она передала ему 4360 долларов США, что эквивалентно 127350 рублей, в счёт оплаты стоимости квартиры. После оформления права собственности на квартиру на ФИО3 и двоих его несовершеннолетних детей в порядке приватизации сделка купли-продажи не состоялась в связи с отсутствием согласия органов опеки и попечительства, которое было затруднительно получить ввиду выезда семьи ФИО3 в другой город. 07.04.2005 стороны заключили предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям которого ФИО3, а также несовершеннолетние ФИО4 и ФИО2 в лице своего законного представителя ФИО3, обязались в будущем – ФИО3 и ФИО4 в течение одного года с момента достижения ФИО4 совершеннолетия, то есть не позднее 26.04.2020, а ФИО26 - в течение одного года с момента достижения им совершеннолетия, то есть не позднее 21.10.2022, заключить с ФИО1 договор купли-продажи и передать ей принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру в счёт ранее полученных от неё денежных средств.

По наступлению срока заключения основного договора купли-продажи ФИО3 потребовал передачи ему дополнительно к ранее полученной сумме 1 млн. 400 тыс. рублей, что свидетельствует о его уклонении от заключения договора купли-продажи и недобросовестности, поскольку ранее деньги за квартиру им получены в полном объёме, на протяжении всего этого времени истец проживала в спорной квартире, была зарегистрирована в ней, оплачивала коммунальные услуги, каких-либо претензий к ней со стороны ФИО3 не имелось.

ФИО3 и ФИО4 обратились в суд со встречным иском к ФИО1, ФИО5 и ФИО6 о признании их утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учёта и выселении, взыскании судебных расходов, которое мотивировали тем, что ФИО3 в 2004 году дал разрешение ответчикам на проживание и регистрацию в спорной квартире. С момента заселения в квартиру и по настоящее время ответчики не оплачивают налоги за квартиру.

В судебном заседании истец по первоначальному иску (далее истец) ФИО1 и её представитель – адвокат Карандашёв Р.Н. первоначальный иск поддержали, встречный иск не признали.

Ответчик по первоначальному иску (далее ответчик) ФИО3 первоначальный иск не признал, встречный иск поддержал, пояснив, что действительно выдавал ФИО8 доверенность с правом продать квартиру, расписку о получении им денежных средств за квартиру не оспаривает, дополнительные деньги с истца ФИО1 не требовал, о том, что квартира до настоящего времени не оформлена на неё, узнал только в 2019 году, когда пришли квитанции за налоги. До этого уведомления о налогах ему не приходили.

Представитель ответчиков ФИО3 и ФИО4 ФИО9 просил в удовлетворении иска ФИО1 отказать, встречный иск удовлетворить, пояснив, что ФИО3 не отрицает расписку, по которой получена промежуточная оплата и после которой семье истца было разрешено заселиться в квартиру. Цена квартиры определялась в сумме около 10 тыс. долларов США. ФИО1 расчёт не произвела, с требованиями о заключении договора не обращалась. Считал, что оригинал предварительного договора не представлен истцом в связи с тем, что он сфальсифицирован, поскольку такой договор не заключался, и одновременно указал, что договор купли-продажи не заключен по вине ФИО8, который не выполнил своих обязанностей, возложенных на него ФИО3 на основании доверенности. Подтверждал, что ФИО3 узнал о том, что квартира до настоящего времени не переоформлена в собственность ФИО1, в 2019 году после получения налоговых уведомлений.

Ответчик по первоначальному иску (далее ответчик) ФИО4 и третье лицо ФИО10 выразили несогласие с первоначальным иском без приведения обоснованных правовых и фактических возражений, поддержали встречный иск.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, ФИО8 первоначальный иск поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать, пояснив, что при заключении данных сделок он действовал в интересах ФИО1, но как представитель ФИО3, который выдал ему доверенность на приватизацию и продажу квартиры. Заключить договор купли-продажи квартиры сразу им не удалось в связи с отсутствием согласия органа опеки и попечительства г.Химки, которое ФИО3 не смог получить, поскольку его родители отказались оформлять на его несовершеннолетних детей свою квартиру. Полученные от ФИО1 деньги он тоже вернуть не смог. Тогда по согласованию с ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи, чтобы гарантировать права ФИО1 на квартиру. По достижении старшим ребёнком Есенина совершеннолетия он обратился к нему и предложил оформить часть квартиры, но ФИО11 потребовал дополнительно 1 млн. 400 тыс. рублей. Впоследствии ФИО3 отказался от контактов с ним. Подлинник предварительного договора, так же как и доверенность от ФИО3 на оформление квартиры, уничтожены пожаром.

Представитель органа опеки и попечительства – ГКУ ЦСПН Бологовского района Тверской области ФИО12 просил вынести решение с учётом интересов несовершеннолетних.

Прокурор Корнилова Н.В. просила иск ФИО1 удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в суд не явились, позицию по нему не высказали.

Судом постановлено приведённое выше решение.

В апелляционном представлении старший помощник Бологовского межрайонного прокурора Корнилова Н.В. приводит доводы о несогласии с решением суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска ФИО1

До начала рассмотрения дела судом апелляционной инстанции от прокурора поступило заявление об отзыве апелляционного представления.

Разрешая данное заявление, судебная коллегия учитывает, что в силу положений ст.326 ГПК РФ отказ от апелляционных жалобы, представления допускается до вынесения судом апелляционного определения. Заявление об отказе от апелляционной жалобы, представления подаётся в письменной форме в суд апелляционной инстанции. О принятии отказа от апелляционной жалобы, представления суд апелляционной инстанции выносит определение, которым прекращает производство по соответствующим апелляционной жалобе, представлению. Прекращение производства по апелляционной жалобе, представлению в связи с отказом от них не является препятствием для рассмотрения иных апелляционных жалоб, представлений, если соответствующее решение суда первой инстанции обжалуется другими лицами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 №13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», лицо, подавшее апелляционную жалобу, а также прокурор, принесший апелляционное представление, вправе отказаться от апелляционных жалобы, представления в любое время до вынесения судом апелляционной инстанции апелляционного определения. Заявление об отказе от апелляционных жалобы, представления должно быть подано в суд апелляционной инстанции в письменной форме. Суд апелляционной инстанции принимает отказ от апелляционных жалобы, представления, если установит, что такой отказ носит добровольный и осознанный характер.

Оснований сомневаться в том, что отказ прокурора от апелляционного представления по данному делу носит осознанный и добровольный характер, не имеется, в связи с чем отказ принимается судебной коллегией, апелляционное производство по апелляционному представлению прокурора подлежит прекращению с рассмотрением по существу апелляционных жалоб иных участников процесса.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение в части отказа в удовлетворении её иска отменить, иск удовлетворить.

Находит необоснованным вывод суда о том, что отсутствуют доказательства того, что подлинник предварительного договора купли-продажи уничтожен огнём, поскольку это подтверждено постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела.

Отмечает, что в п.3.2 предварительного договора подтверждена полная оплата указанной в договоре денежной суммы.

Считает, что суд не учёл фактические обстоятельства дела, подтверждающие факт заключения предварительного договора и его условия, в том числе получение ФИО3 денежных средств по расписке, выдача им доверенности ФИО8 на продажу квартиры, выполнение условий договора в части регистрации её в квартире, отсутствие попыток со стороны ФИО3 выселить её и членов её семьи из жилого помещения.

Возражая против выводов суда о неполучении согласия органа опеки и попечительства на совершение данной сделки и о несоблюдении законных интересов несовершеннолетних Есениных Анны и ФИО7, указывает, что со своей стороны действовала добросовестно и выполнила условия предварительного договора, а обязанность обеспечить соблюдение прав детей и совершить необходимые действия по получению согласия органов опеки и попечительства лежала на ФИО3

В настоящее время ФИО3, подтверждая договорённости о продаже квартиры и получение оговорённой суммы денежных средств и отказываясь от заключения договора купли-продажи квартиры, злоупотребляет своими правами.

В апелляционной жалобе ФИО3 и ФИО4 просят решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска отменить, встречный иск удовлетворить, указывая, что суд необоснованно сослался на договор, который подписан ненадлежащим лицом и является фиктивным.

Отмечают, что в качестве основания для отказа в удовлетворении их иска, суд сослался на наличие у Е-ных жилья, что не может препятствовать выселению из квартиры ответчиков.

Обращают внимание на то, что квартира предоставлялась ФИО13 в 2005г. временно, она и её семья с момента заселения в квартиру коммунальные платежи и налог на имущество не платили. В настоящее время ими принято решение о предоставлении квартиры в пользование другим лицам.

Приводя положения ст. 40 Конституции РФ, ст. 1, 11, 30, 35 ЖК РФ, ст.288, 209, 292 ГК РФ, указывает на отсутствие у Б-вых оснований для проживания в спорной квартире и на нарушение ими прав собственников этой квартиры.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО3 и ФИО4 представитель ФИО1 – адвокат Карандашёв Р.Н. указывает, что решение суда в обжалуемой ответчиками части является законным и обоснованным, сам ФИО3 в судебном заседании признавал, что намеревался продать квартиру, получил за неё деньги, предоставил право постоянно проживать ответчице в квартире. Так же он признавал, что все коммунальные услуги оплачивались ФИО1, задолженности нет. Полагает, что занимаемая истцом по встречному иску позиция свидетельствует о злоупотреблении правом. Считает, что с учётом обоснованных исковых требований ФИО1 встречный иск удовлетворению не подлежит.

В заседании суда апелляционной инстанции истец ФИО1, её представитель – адвокат Карандашёв Р.Н., третье лицо ФИО8 апелляционную жалобу истца поддержали, в удовлетворении апелляционной жалобы ответчиков ФИО3 и ФИО4 просили отказать.

Истец ФИО1 дополнительно пояснила, что проживает в спорной квартире с мужем и сыном с 2004 года, они содержат её, оплачивают все платежи, в настоящее время она с мужем на пенсии, не работают, являются инвалидами, другого жилья не имеют. Деньги ФИО3 за квартиру передавали в долларах США до подписания предварительного договора, он заверял, что на них купит квартиру своим детям и что в будущем все необходимые документы подпишет.

Представитель истца – адвокат Карандашёв Р.Н. дополнительно указал, что имеются основания для удовлетворения иска как минимум к ФИО3 в части обязания его продать свою долю в праве на спорную квартиру ФИО1, поскольку его поведение является явно недобросовестным.

Прокурор Обиход И.Д. просил решение суда оставить без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле, в том числе ответчики ФИО3 и ФИО4, явка которых признавалась судом обязательной, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, в соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционных жалоб и возражений, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3, ФИО4 и ФИО2 с принятием в этой части нового решения о частичном удовлетворении этих требований.

В остальной части решение подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такого рода нарушения, выразившиеся в несоответствии выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела и в неправильном применение норм материального права, допущены судом при рассмотрении иска ФИО1

В остальной части такого рода нарушений судом по данному делу не допущено.

Судом первой инстанции при соблюдении принципа состязательности и равноправия сторон, а также при верном распределении обязанностей по доказыванию, исследованы и оценены по правилам ст.67 ГПК РФ представленные сторонами доказательства, в целом правильно установлены обстоятельства данного дела, которые подробно приведены в обжалуемом решении.

В частности, судом установлено и усматривается из материалов дела, что ФИО3, действующий за себя и за своих несовершеннолетних детей ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 25.05.2004 выдал ФИО8 две нотариально удостоверенные доверенности, которыми уполномочил его заключить от их имени договор передачи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в собственность граждан (договор приватизации), а также продать эту квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению с правом подписания договора купли-продажи, передаточного акта и получения документов в регистрирующих и иных органах. Доверенность на право продажи квартиры выдана сроком на три года.

14.09.2004 ФИО8 заключил от имени указанных доверителей с администрацией ЗАТО Озёрный договор передачи квартиры в собственность граждан, что послужило основанием для регистрации 14.10.2004 В ЕГРН права общей долевой собственности ФИО3, ФИО4, ФИО2, по 1/3 доли в праве за каждым.

Семья ФИО3, а именно, он, его супруга ФИО10, которая отказалась от приватизации указанной квартиры, и их несовершеннолетние дети ФИО4 и ФИО2, сняты с регистрационного учёта по данному адресу 28.10.2004 и 11.11.2004 зарегистрированы в квартире по адресу: <адрес>Б, <адрес>, которая принадлежала и принадлежит до настоящего времени родителям ФИО3 – ФИО17 и ФИО18

Эти обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН, копиями паспортов ФИО3 и ФИО4, а также представленными ФИО8 частично сгоревшими оригиналами доверенности, согласия супруги ФИО10 на приватизацию квартиры, договора от 14.09.2004 о приватизации, справкой МУП ЖКХ ЗАТО Озёрный, другими фактическими данными и не оспаривались сторонами.

Также копией расписки от 21.09.2004, которую также не оспаривал ФИО3, подтверждено, что он получил от ФИО1 деньги в сумме 4360 долларов США в счёт продажи квартиры по адресу: <адрес>.

Из копии предварительного договора купли-продажи квартиры от 07.04.2005 следует, что ФИО8, с одной стороны, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности от имени ФИО3 и несовершеннолетних ФИО4 и ФИО2 (продавцы), и ФИО1 с другой стороны (покупатель), заключили договор, по которому продавцы приняли на себя обязательство заключить в будущем - ФИО3 и ФИО4 в течение одного года с момента достижения ФИО4 совершеннолетия, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а ФИО27 в течение одного года с момента достижения им совершеннолетия, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ, договоры купли-продажи долей квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по которым продавцы обязуются передать в собственность ФИО1 принадлежащие каждому из них 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, а ФИО1 обязуется принять доли в праве в свою собственность и оплатить их (п.1.1, 1,2, 2.1 предварительного договора).

В разделе 3 предварительного договора указано, что сторонами согласована покупная цена данной квартиры, составляющая 127350 рублей, при стоимости 1/3 доли в праве – 42450 рублей; на момент подписания настоящего предварительного договора ФИО3, действующий за себя и за своих несовершеннолетних детей, получил от покупателя 21.09.2004 денежную сумму в указанном размере, что подтверждается распиской, в результате чего при заключении будущих договоров купли-продажи долей квартиры обязанность покупателя по оплате стоимости долей, принадлежащих продавцам, должна считаться полностью исполненной (п.3.1, 3.2, 3.3).

В разделе 4 предварительного договора определено, что с момента его подписания и до заключения договоров купли-продажи долей покупатель имеет право использовать указанную квартиру для своего проживания и проживания членов своей семьи с регистрацией по постоянному месту жительства и с возложением расходов по оплате жилья и коммунальных услуг на покупателя и членов его семьи.

04.04.2005 ФИО3 выдал ФИО1, ФИО5 и ФИО6 нотариально удостоверенное согласие на проживание их и регистрацию по месту жительства в спорной квартире.

Как указывала истец ФИО1, она и члены её семьи – муж и сын, до настоящего времени проживают в этой квартире.

Разрешая исковые требования ФИО1 и встречный иск ФИО3 и ФИО4, суд первой инстанции руководствовался приведёнными в решении положениями ст.1, 8, 9, 153, 421, 445 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) о свободе граждан в заключении договоров и о случаях обязательного заключения договора, ст.429, 432, 454, 549 ГК РФ о предварительном договоре и о договоре купли-продажи недвижимости, в том числе об обязательных его условиях, учитывал отсутствие оригинала предварительного договора и объективных данных, подтверждающих уничтожение его пожаром, и одновременно проанализировал копию предварительного договора и указал на то, что в его п.2.1 (фактически приведён п.1.2) и п.3 имеются противоречия, касающиеся того, исполнена ли обязанность ФИО1 по оплате за доли в праве, которые в будущем должны быть переданы ей продавцами, в связи с чем пришёл к выводу о том, что фактически соглашение об основных условиях договора купли-продажи квартиры сторонами не достигнуто.

Также суд согласился с пояснениями представителя ФИО3 о том, что денежные средства по расписке получены за часть квартиры, поскольку это соответствует условиям договора об обязательствах ФИО1 по оплате долей квартиры, принадлежащих несовершеннолетним, по достижению ими совершеннолетия.

Помимо этого, суд сослался на положения ст.60 Семейного кодекса РФ (СК РФ), ст. 26, 28, 37, п.1 ст.173.1, п.4 ст.292 (в редакции на 21.09.2004) ГК РФ и ч.2 ст.3 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», устанавливающие обязательное получение согласия органов опеки и попечительства на совершение сделок по отчуждению имущества несовершеннолетних и жилых помещений, в которых они проживают, а также на положения ст.246, 247, 250 ГК РФ о порядке владения, пользования и распоряжения, в том числе с соблюдением права преимущественной покупки, долями в праве общей долевой собственности на имущество, и, приняв во внимание, что ФИО8 и ФИО1 было известно об отсутствии согласия органов опеки и попечительства и о невозможности его получения, а также, что права несовершеннолетних не были соблюдены, пришёл к выводу о том, что договор между сторонами фактически не состоялся.

Дополнительно, отказывая в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, суд отметил, что определённый предварительным договором срок отчуждения его доли в праве на квартиру не наступил.

Отказывая в удовлетворении встречного иска ФИО3 и ФИО4, суд первой инстанции сослался на положения ст.40 Конституции РФ, ст.3, 10, 11, 30 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), п.8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принял во внимание, что спорное жилое помещение истцами по встречному иску не используется длительное время, они зарегистрированы в другом городе и не нуждаются в данном жилом помещении, отметил, что ФИО1 и члены её семьи пользуются данным жилым помещением с согласия ФИО3, несут бремя по его содержанию и по оплате коммунальных услуг, в связи с чем пришёл к выводу об отсутствии законных оснований для признания их утратившими право пользования жилым помещением и для выселения из него.

С выводами суда, послужившими основаниями для отказа в удовлетворении иска ФИО1, судебная коллегия согласиться не может.

При этом, ссылки суда на положения п.3 ст.60 СК РФ и ст.37 ГК РФ, устанавливающие обязательное получение согласия органов опеки и попечительства на совершение сделок по отчуждению имущества несовершеннолетних, являются правильными, так же как и выводы суда о том, что такого согласия при заключении предварительного договора купли-продажи от 07.04.2005, предусматривающего отчуждение в будущем долей в праве общей долевой собственности на квартиру, принадлежащих несовершеннолетним ФИО4 и ФИО2, получено не было.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст.168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения рассматриваемого предварительного договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Заключение указанного предварительного договора купли-продажи в отсутствие согласия органа опеки и попечительства, при том, что права и законные интересы несовершеннолетних фактически не были обеспечены предоставлением им в собственность равнозначного имущества или зачислением денежных средств на их личные счета, на что также верно указано судом, в силу действовавших на момент заключения договора положений ст.168 ГК РФ, как нарушающее требования закона и права несовершеннолетних ФИО4 и ФИО28 влечёт его недействительность (ничтожность).

В силу п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

При таких обстоятельствах предварительный договор купли-продажи от 07.04.2005, заключенный от имени несовершеннолетних ФИО4 и ФИО2, должен быть признан недействительным (ничтожным) с момента его совершения, а не незаключенным, как указал суд первой инстанции.

В этой части решение суда как основанное на неверном применении норм материального права на основании п.2 ст.328 ГПК РФ подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске ФИО1 к ФИО4 и ФИО2 по указанным судебной коллегией основаниям.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о том, что она со своей стороны действовала добросовестно и выполнила условия предварительного договора, а обязанность обеспечить соблюдение прав детей и совершить необходимые действия по получению согласия органов опеки и попечительства лежала на ФИО3, отвергаются судебной коллегией по следующим основаниям.

В силу п.1 ст.302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.

По смыслу этих положений закона собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения помимо его воли (п.39 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Применительно к этим положениям закона и разъяснениям высшей судебной инстанции и обстоятельствам данного дела, в котором проверяется факт заключения и действительность предварительного договора купли-продажи, судебная коллегия учитывает, что по делу достоверно установлено, что предварительный договор купли-продажи в отношении долей, принадлежащих несовершеннолетним ФИО4 и ФИО2, заключен с нарушением прямых требований закона о получении согласия органа опеки и попечительства, а также вопреки воле несовершеннолетних и без учёта их прав и законных интересов. При таких обстоятельствах добросовестность другой стороны – покупателя, правового значения не имеет.

Кроме того, судебная коллегия находит необходимым отметить, что действия ФИО1 при заключении спорного договора нельзя признать добросовестными, поскольку она при совершении данной сделки явно не проявила надлежащей степени заботливости и осмотрительности о своих интересах и не убедилась в соответствии сделки интересам других её несовершеннолетних участников.

Это не лишает её права требовать возврата полученного по ничтожной сделке (п.2 ст.167 ГК РФ).

Таким образом, оснований для удовлетворения её иска в данной части не имеется.

Рассматривая её исковые требования и доводы жалобы в остальной части, судебная коллегия учитывает, что по предварительному договору от 07.04.2005 обязательства по отчуждению своей доли в праве на спорную квартиру принял и сам ФИО3

При этом, судебная коллегия отмечает, что при личном участии в заседании суда первой инстанции ФИО3 не оспаривал заключение предварительного договора, на который ссылалась сторона истца, не указывал на то, что этого договора не существовало и что он не знал о его заключении или что он не уполномочивал ФИО8 на заключение такого договора. Кроме того, он признавал, что выдал ФИО8 нотариально удостоверенную доверенность на право по своему усмотрению распорядиться спорной квартирой, а также выдачу ФИО1 расписки о получении от неё денег за квартиру в размере 4360 долларов США.

Более того, он заявлял в судебном заседании, что до 2019 года был уверен, что сделка купли-продажи квартиры уже состоялась, и весь этот период не имел каких-либо притязаний на спорную квартиру и претензий к истице о выплате каких-либо дополнительных сумм, ни за найм квартиры, ни за передачу её в собственность ФИО1

В дальнейшем представитель ФИО3 ФИО9 в суде стал заявлять о фиктивности предварительного договора, ссылаться на отсутствие его оригинала, а также на то, что полученные его доверителем 4360 долларов США являются оплатой только за часть квартиры. При этом, он также не отрицал, что ФИО4 считал сделку купли-продажи состоявшейся.

Такие противоречия в позиции стороны ответчика ФИО3, учитывая, что сам он не оспаривал предварительный договор купли-продажи, свидетельствуют о надуманности доводов его представителя и о его безосновательной попытке поставить под сомнение обязательство ФИО3 об отчуждении своей доли в праве собственности на квартиру.

Предложение суда апелляционной инстанции явиться в суд и дать объяснения с целью устранения приведённых противоречий и доведения до суда своей определённой фактической и правовой позиции по делу, проигнорировано ответчиком, при этом каких-либо доказательств невозможности явки в суд им не представлено.

Изложенное позволяет судебной коллегии исходить из позиции самого ФИО3, который не оспаривал заключение предварительного договора купли-продажи, своего обязательства о передаче принадлежащей ему доли в праве собственности на квартиру и получение от ФИО1 денежных средств в размере 4360 долларов США за всю квартиру, а также признавал, что считал данную сделку фактически состоявшейся.

При этом, с выводом суда первой инстанции о том, что в п.1.2 и разделе 3 предварительного договора имеются противоречия относительно того, обязуется ли ФИО1 передать денежные средства по договору в будущем в счёт оплаты приобретаемых долей или подтверждает, что передала эти денежные средства, судебная коллегия согласиться не может, поскольку такого рода указания в договорах купли-продажи о принятии на себя лицом какого-либо обязательства (передать деньги, имущество) и одновременно указания на то, что это обязательство фактически исполнено до или при подписании договора сторонами, является обычной практикой и не противоречит закону (ст.223, 224, 432, 433 ГК РФ).

Кроме того, факт получения ФИО3 от ФИО1 денежных средств подтверждается распиской, которую он также не оспаривал, о чём указано выше.

Также судебная коллегия учитывает, что согласно общедоступным официальным данным, содержащимся на сайте Центрального Банка РФ (cbr.ru), при курсе рубля к доллару США в 29,22 рублей по состоянию на 21.09.2004 4360 долларов США эквивалентны 127399 рублей, то есть, с небольшой погрешностью, той сумме, которая указана в предварительном договоре купли-продажи.

Таким образом, как факт согласования всех существенных условий предварительного договора, в том числе его цены, так и факт получения ФИО3 от ФИО1 указанной денежной суммы, составляющей полную согласованную сторонами стоимость квартиры, достоверно установлен судебной коллегией.

Это, а также признаваемый ФИО3 факт того, что он до 2019 года считал, что квартира уже переоформлена на ФИО1 и не предъявлял к ней каких-либо претензий, указывает на то, что он имел действительную волю на отчуждение ей спорной квартиры, в том числе и своей доли в праве, с получением денежных средств в счёт её стоимости.

Судебная коллегия учитывает, что предварительный договор в части обязательства несовершеннолетних ФИО4 и ФИО2 заключить в будущем договор купли-продажи в отношении принадлежащих им долей в праве на квартиру является недействительным.

Оснований же для признания недействительным предварительного договора в части обязательства ФИО3 по отчуждению в будущем своей доли в праве судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы ФИО3 и ФИО4 о подписании предварительного договора ненадлежащим лицом и о его фиктивности, а также об отсутствии его оригинала, отвергаются судебной коллегией.

Как установлено по делу, ФИО3 выдал ФИО8, подписавшему предварительный договор купли-продажи от его имени, нотариально удостоверенную доверенность за право продать за цену и на условиях по своему усмотрению спорную квартиру с правом подписать договор купли-продажи и передаточный акт, а также зарегистрировать договор и переход права собственности в соответствующем учреждении.

Таким образом, между ФИО3 и ФИО8 заключен договор поручения на продажу квартиры.

Согласно п.1 ст.971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счёт другой стороны (доверителя) определённые юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершённой поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

В силу ст.973 ГК РФ поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными. Поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Поверенный обязан уведомить доверителя о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным.

В соответствии со ст.974 ГК РФ поверенный обязан, среди прочего, сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения, передавать доверителю без промедления всё полученное по сделкам, совершённым во исполнение поручения, по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истёк, и представить отчёт с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.

В заседании суда первой инстанции ФИО8 пояснял, что заключил с ФИО1 предварительный договор купли-продажи на указанных условиях по согласованию с ФИО3, который не смог обеспечить получение согласия органа опеки и попечительства на отчуждение долей детей и вернуть полученные от ФИО1 деньги.

Ответчик ФИО3, который, как усматривается из материалов дела и из его позиции по делу, не воспользовался своим правом и не потребовал от поверенного ФИО8 сообщения о ходе выполнения его поручения и отчёта о его выполнении, каких-либо возражений против этих доводов третьего лица ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной жалобе не привёл, то есть сообщённые ФИО8 сведения не отрицал, так же как и не оспаривал содержание копии предварительного договора.

При таких обстоятельствах, учитывая пояснения ФИО8 о том, что оригинал предварительного договора уничтожен пожаром, и имеющееся в материалах дела постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 11.02.2019, подтверждающее факт пожара и содержащее сведения об уничтожении в нём документов на спорную квартиру (т.2 л.д.65), оснований сомневаться в том, что такой предварительный договор заключался, и что ФИО8, подписывая предварительный договор от имени ФИО3, действовал в рамках поручения последнего, не имеется.

Помимо этого, судебная коллегия соглашается с доводами представителя истца – адвоката Карандашёва Р.Н. о том, что, заявляя такого рода возражения и фактически отказываясь от заключения договора купли-продажи на условиях, определённых предварительным договором, ответчик ФИО3 явно злоупотребляет своим правом.

В соответствии с ч.3 ст.17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п.3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.4).

Согласно положениям ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п.1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п.1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учётом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п.2).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п.5).

Как разъяснено в п.1 и 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учётом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

С учётом приведённых норм закона и разъяснений высшей судебной инстанции, а также приведённых выше обстоятельств, судебная коллегия отмечает, что ФИО3, выдав в мае 2004 года доверенность ФИО8 на право продажи квартиры, получив от ФИО1 полностью оговорённую сумму в качестве оплаты за неё, выехав со своей семьёй из квартиры в другой город и предоставив квартиру в пользование семье истца, на протяжении 15 лет не интересовался ни ходом выполнения его поручения ФИО8, ни судьбой спорной квартиры, доли в праве собственности на которую принадлежат также его детям, не нёс каких-либо расходов по её содержанию, по оплате коммунальных услуг, по уплате налогов, считая, что более не является её собственником, что признавалось им в суде, а по наступлению срока передачи своей доли в праве на эту квартиру на основании договора купли-продажи, заключение которого предусмотрено предварительным договором, отказался от этого по мотивам, основанным на том, что ФИО8 не выполнил возложенное на него поручение по продаже квартиры, а в последствии – на том, что предварительный договор фиктивен (согласно позиции его представителя).

Вместе с тем, указанное поведение ФИО3 на протяжении 15 лет, явно отклоняющееся от обычного поведения собственника жилого помещения, давало основание ФИО1 полагать, что достигнутые договорённости, отражённые в предварительном договоре купли-продажи, будут им исполнены, и в совокупности с занимаемой им по данному делу противоречивой позиции, о чём указано в данном апелляционном определении выше, свидетельствует о явной его недобросовестности.

Согласно п.5 ст.166 ГК РФ и п.70 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Таким образом, оснований для признания предварительного договора купли-продажи от 07.04.2005 в части обязательства ФИО3 по заключению договора купли-продажи своей доли по доводам, приводимым в апелляционной жалобе ФИО3 и ФИО4, не имеется.

Судебная коллегия учитывает также, что в силу положений ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечёт недействительность прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

Кроме того, в силу положений ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников (п.1). Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при её возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме указанных в данной статье случаев (п.1).

Порядок реализации этого права и последствия его нарушения предусмотрены п.2 и 3 этой статьи ГК РФ.

Обстоятельства данного дела, указывают на то, что при выдаче доверенности ФИО3 ФИО8 в 2004 году и при заключении последним от имени ФИО3 предварительного договора купли-продажи квартиры в 2005 году стороны, в том числе ФИО3 и ФИО1, исходили из намерения продать и соответственно купить спорную квартиру целиком, а не какую-либо долю в праве собственности на неё, в связи с чем и в силу приведённых положений закона при обычных условиях гражданского оборота и при добросовестном поведении всех его участников становится очевидным, что предварительный договор, предусматривающий отчуждение в будущем только 1/3 доли в праве на квартиру, принадлежащей ФИО3, в том числе без соблюдения права преимущественной покупки этой доли других участников долевой собственности, не был бы заключен.

Однако, особенностью данного гражданского дела является то, что, как указано выше, и ФИО1, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры без получения согласия органов опеки и попечительства, не удостоверившись в соблюдении прав и законных интересов указанных в договоре в качестве продавцов несовершеннолетних Есениных Анны и ФИО7, действовала неосмотрительно, и ФИО3, получив денежные средства за квартиру от ФИО1, не обеспечив своих несовершеннолетних детей равноценным имуществом, фактически отказался от правомочий собственника имущества и бремени по его содержанию, предусмотренных ст.209 и 210 ГК РФ и принадлежащих ему лично и как законному представителю своих несовершеннолетних детей, считая, что эти правомочия перешли к ФИО1, в связи с чем действовал и действует в настоящее время, оспаривая договор по надуманным основаниям, явно недобросовестно, на что указано выше.

При этом, при разрешении данного гражданского спора суду следует учитывать не только эти обстоятельства, но и то, что семья ФИО3, в том числе ФИО4 и ФИО2, длительное время не использует спорное жилое помещение для проживания, тогда как для семьи ФИО1 оно является единственным жилым помещением, в силу своего возраста и нетрудоспособности приобрести другое жилое помещение они не могут.

Право на жилище, так же как и право собственности гарантированы Конституцией РФ и обеспечиваются судебной защитой (ст.35, 40, 46 Конституции РФ).

В силу сформулированной Конституционным Судом РФ правовой позиции (см. например Постановление №11-П от 14.05.2012) право собственности и иные имущественные права - в силу статей 7, 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 46 и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости - подлежат защите на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота.

Целью гражданского судопроизводства является разрешение гражданско-правовых споров и эффективное восстановление в правах (ст.2 и 3 ГПК РФ).

Применяя эти правовые нормы и принципы и реализуя предоставленные суду дискреционные полномочия, судебная коллегия полагает, что сохранение за ФИО3 права собственности на принадлежащую ему долю в праве с учётом его явно недобросовестного поведения является несправедливым, поскольку лишит ФИО1 не только имущества, за которое она передала ФИО3 денежные средства и которое она исходя из его поведения рассчитывала получить, но и единственного жилища.

Поэтому, с учётом положений п.2 ст.10 ГК РФ и приведённых выше разъяснений, содержащихся в п.8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25, судебная коллегия находит необходимым отказать в защите имущественного права ФИО3 и удовлетворить иск ФИО1 частично, обязав его исполнить принятые на себя обязательства по заключению договора купли-продажи принадлежащей ему доли в праве с ФИО1 на условиях предварительного договора купли-продажи от 07.04.2005.

Такой подход к разрешению данного спора не нарушит жилищных прав ФИО4 и ФИО2, которые не используют, и как следует из их позиции по делу, не намерены использовать для проживания спорную квартиру. При этом, их имущественные права, а именно право собственности на принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на эту квартиру, а также их право на преимущественную покупку перешедшей к ФИО1 доли в праве в случае её отчуждения ею, останутся защищёнными.

В силу п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренныеп.4 ст.445настоящего Кодекса.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течениешести месяцевс момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно п.4 ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправеобратитьсяв суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Поскольку предварительным договором от 07.04.2005 определено, что обязательство ФИО3 по заключению основного договора возникает по достижении ФИО4 совершеннолетия, то есть 26.04.2019, и должно быть исполнено не позднее 26.04.2020, его отказ заключить такой договор на момент обращения истца в суд подтверждён материалами дела и позицией самого ФИО3, судебная коллегия, руководствуясь п.4 ст.445 ГК РФ, а также п.2 ст.328 ГПК РФ, отменяет решение суда в части отказа в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 и постановляет в этой части новое решение об удовлетворении её исковых требований.

В п.29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абз.2 п.5 ст.429 ГК РФ, который является специальным по отношению к п.4 ст.445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Таким образом, учитывая условия предварительного договора купли-продажи от 07.04.2005, ФИО3 обязывается заключить договор купли-продажи своей доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру с ФИО1, по которому он (продавец) передаёт в собственность ФИО1 (покупателю) 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, общей площадью 45,7 кв.м, в том числе жилой - 28,2 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес> стоимостью 42450 рублей, а ФИО1 принимает в собственность указанную долю в праве.

Поскольку фактически деньги по договору получены ФИО3 и передача указанной доли в праве собственности фактически состоялась на момент вынесения данного апелляционного определения, судебная коллегия считает необходимым указать на это в резолютивной части апелляционного определения.

Помимо этого, учитывая, что указанный договор купли-продажи считается заключенным с момента вступления в законную силу данного апелляционного определения, в целях определения порядка исполнения этого решения в соответствии со ст.204 ГПК РФ судебная коллегия считает необходимым указать на то, что настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о государственной регистрации перехода права собственности на указанную долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество от ФИО3 к ФИО1

Учитывая приведённые выводы суда и возникновение у ФИО1 права собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, она, а также вселённые ею в эту квартиру с согласия предыдущего собственника доли ФИО3, на что верно указал суд, члены её семьи – ФИО5 и ФИО6, которые не отказывались от своего права пользования этой квартирой, выселению из неё не подлежат ввиду отсутствия для этого правовых оснований.

Доводы апелляционной жалобы ФИО3 и ФИО4 о том, что ответчики по встречному иску не платили коммунальные платежи и налог на имущество, а также, что в настоящее время истцами принято решение о предоставлении квартиры в пользование другим лицам, не подтверждены какими-либо объективными данными и необоснованны, поскольку обязанности платить налоги на имущество у ответчиков не имелось, задолженности по коммунальным платежам у ответчиков нет, что признавалось самим ФИО3, решение о сдаче квартиры другим лицам при наличии права собственности ФИО1 на долю в праве на эту квартиру и права пользования жилым помещением у членов её семьи противоречит положениям ст.246 и 247 ГК РФ, устанавливающих возможность решения вопросов о совместном владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности, только по соглашению всех участников долевой собственности, а также положениям п.1 ст.10 ГК РФ, запрещающим действовать исключительно с намерением причинить вред другому лицу и иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ФИО3 и ФИО4 не имеется.

Руководствуясь статьями 326, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Принять отказ прокурора от апелляционного представления, апелляционное производство по апелляционному представлению прокурора прекратить.

Апелляционную жалобу ФИО1 удовлетворить частично.

Решение Бологовского городского суда Тверской области от 12.10.2020 в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО2 отменить, принять в этой части новое решение, которым исковые требования ФИО1 к ФИО3 удовлетворить.

Обязать ФИО3 заключить договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> на условиях заключенного им с ФИО1 07.04.2005 предварительного договора, а именно:

- ФИО3 (продавец) передаёт в собственность ФИО1 (покупатель) 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, общей площадью 45,7 кв.м, в том числе жилой - 28,2 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, стоимостью 42450 рублей, а ФИО1 принимает в собственность указанную долю в праве;

- передача указанной доли в праве на недвижимое имущество продавцом и принятие её покупателем, а также расчёт между сторонами договора произведён.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о государственной регистрации перехода права собственности на указанную долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество от ФИО3 к ФИО1.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 и ФИО2 отказать.

В остальной части решение Бологовского городского суда Тверской области от 12.10.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 в остальной части, а также апелляционную жалобу ФИО3 и ФИО4 оставить без удовлетворения.

Председательствующий Л.Г. Буланкина

Судьи С.В. Василевский

В.О. Рязанцев