Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Кашликовой Е.И. рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 11 мая 2022 года гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 19 августа 2021 года, которым постановлено:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Применить последствия недействительности ничтожной (притворной) сделки - договора дарения 81/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером **** и 8/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером ****, находящиеся по адресу: ****, заключенного 13 февраля 2021 года между ФИО1 и ФИО3.

Признать договор дарения 81/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером **** и 8/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером ****, находящиеся по адресу: ****, заключенный 13 февраля 2021 года между ФИО1 и ФИО3 и договор купли-продажи 529/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером **** и 53/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером ****, находящиеся по адресу: ****, заключенный 26 февраля 2021 года между ФИО1 и ФИО3 единой сделкой - договором купли-продажи 610/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером **** и 61/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером ****, находящиеся по адресу: ****.

Перевести права покупателя по указанному договору купли-продажи на ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку города Владимира.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 уплаченную по договору купли-продажи сумму в размере 960 000 (девятьсот шестьдесят тысяч) рублей из средств, находящихся на депозите Управления Судебного департамента во Владимирской области.

Взыскать в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины по 150 (сто пятьдесят) рублей с каждого из ответчиков – ФИО1 и ФИО3.

В удовлетворении иной части требований отказать.

Заслушав доклад судьи Белоглазовой М.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 и ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО1 и ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателей по договору купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок. Иск обосновали тем, что истцам на праве общей долевой собственности принадлежит жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ****. Другим участником в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости в настоящее время является ответчик ФИО3 В марте 2021 года истцам стало известно об отчуждении ФИО1 принадлежавших ему долей ФИО3 путем совершения двух сделок: договора дарения от 13.02.2021 и договора купли-продажи от 26.02.2021. Истцы полагали, что ответчиком ФИО1 нарушено их право преимущественной покупки долей в объектах недвижимости.

В процессе рассмотрения дела ФИО4 отказалась от исковых требований, определением суда от 21.07.2021 производство по гражданскому делу в части требований данного истца прекращено.

Истец ФИО2 в окончательной редакции исковых требований просила суд: перевести на нее права и обязанности покупателя по договору дарения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, заключенному между ответчиками 13.02.2021, а также права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, заключенному между ответчиками 26.02.2021 (л.д. 33-35 т. 2).

В судебном заседании ФИО2 исковые требования поддержала, дополнительно пояснив, что неоднократно обращалась к ФИО5 с просьбой о продаже доли жилого дома и земельного участка, имела для покупки необходимые денежные средства. Однако ее просьба осталась без удовлетворения. Считала договор дарения мнимой сделкой, совершенной в целях заключения договора купли-продажи без соблюдения правил о преимущественной покупке.

Ответчики ФИО1 и ФИО3 в судебное заседание не явились. В письменном отзыве указали, что на момент заключения оспариваемой сделки наряду с истцами имели статус участников общей долевой собственности на дом и земельный участок, поскольку ФИО3 уже являлась собственником доли жилого дома и земельного участка. ФИО2 и ФИО4 задолго до совершения сделки было известно о намерении ФИО1 продать принадлежащую ему долю. Полагали обращение истцов в суд злоупотреблением правом, просили в иске отказать (л.д. 146-148 т. 1).

Представитель ФИО1 - ФИО6 возражал против удовлетворения иска по изложенным выше доводам отзыва. Также указал, что в настоящее время доли истцов в жилом доме не существует, поскольку они ее разрушили и возвели на ее месте новое кирпичное строение.

Третье лицо ФИО7 (супруг ответчика ФИО3) в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В письменном отзыве исковые требования не признал, поддержав позицию ответчиков (л.д. 223-224 т. 1).

Третье лицо нотариус нотариального округа г. Владимира ФИО8 в судебное заседание не явился. Представил письменный отзыв, в котором указал, что на дату удостоверения им договора купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок ФИО3 уже являлась сособственником дома и земельного участка, в связи с чем согласия других сособственников на отчуждение имущества не требовалось (л.д. 44 т.1).

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Владимирской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области в судебное заседание не явились. Ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, разрешение спора оставили на усмотрение суда.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился ФИО1, подав апелляционную жалобу. В обоснование жалобы указал на нарушение судом норм процессуального права, что выразилось в ненадлежащем его извещении о времени и месте рассмотрения спора, а также о выходе судом за пределы исковых требований в части применения последствий недействительности сделки. Полагал, что вывод суда о притворности договора дарения основан на неправильном применении норм материального права; судом не дана оценка доводам ответчика об отсутствии у истца ФИО2 какой-либо реальной доли в жилом доме. Просил отменить решение суда и принять новое решение об отказе в иске (л.д. 1-2 т. 3).

В процессе апелляционного рассмотрения на основании ч. 5 ст. 330 ГПК РФ определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 30.03.2022 осуществлен переход к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена ФИО9, являющаяся собственником 0,041 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Также определением суда апелляционной инстанции, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена ФИО4

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО1 и его представитель ФИО10 (по доверенности – л.д. 31-32 т. 3) на доводах апелляционной жалобы настаивали. Представитель ответчика пояснила, что фактически право собственности истцов на жилой дом отсутствует, поскольку часть объекта, находившаяся в их пользовании, разрушена, а на ее месте возведено другое строение. Просила принять во внимание, что суд, признав договор дарения притворной сделкой, не установил стоимость отчужденной по данному договору доли. Принадлежавшие ФИО1 доли в объектах недвижимости фактически были проданы за 1 600 000 руб., факт уплаты данных средств подтверждается распиской. О намерении ответчика продать свои доли истцу было известно, однако у ФИО2 отсутствовали необходимые денежные средства для их приобретения объекта по предложенной ФИО1 цене.

Ответчик ФИО3 поддержала позицию ФИО1, полагая решение суда незаконным и необоснованным. Подтвердила, что приобрела доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок за 1 600 000 руб., при этом в договоре была указана меньшая сумма. Обе сделки удостоверены нотариально и соответствуют закону.

Истец ФИО2 и ее представитель ФИО11 возражали против доводов апелляционной жалобы, полагали решение законным и обоснованным. Указали, что при отчуждении ФИО1 нарушил преимущественное право истца на покупку доли. При этом ФИО2 обладала необходимыми денежными средствами для приобретения объекта, в том числе и за счет кредитных средств. Поддержали позицию, изложенную в письменном отзыве (л.д. 116-118 т. 3).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ФИО9 в суде апелляционной инстанции не возражала против перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи на ФИО2 Указала, что также не была уведомлена о продажи ФИО1 своей доли.

Третьи лица: ФИО7, нотариус нотариального округа г. Владимира ФИО8, ФИО12 и представители третьих лиц Управления Росреестра по Владимирской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом (л.д. 141, 142, 154-158, 162-165 т. 3).

ФИО4 посредством телефонограммы сообщила, что поддерживает позицию ФИО2, просила ее требования удовлетворить и рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, разрешение спора оставил на усмотрение суда.

На основании положений ст. 117, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) судом апелляционной инстанции определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В силу п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Поскольку в нарушение ст. 43 ГПК РФ суд рассмотрел спор по существу и принял решение в отсутствие третьего лица (собственника доли в праве на жилой дом), судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм процессуального права, с принятием по делу нового решения в соответствии с ч. 2 ст. 328 ГПК РФ.

Рассмотрев дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ, изучив материалы дела и исследовав письменные доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (п. 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).

В соответствии с п. 1, 3, 4 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п. 4).

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В абзаце первом п. 1 ст. 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Судом первой инстанции установлено, что собственниками жилого дома № **** по ул. **** в **** на момент разрешения спора являются: ФИО3 (61/100 доли в праве), ФИО13 (349/2000 доли в праве), ФИО4 (349/2000 доли в праве), а собственниками земельного участка, на котором расположен дом: ФИО3 (610/1000 доли в праве), ФИО13 (349/2000 доли в праве), ФИО4 (349/2000 доли в праве) (л.д. 27-30, 47-48 т.1).

ФИО4 и ФИО2 доли в праве общей долевой собственности принадлежат на основании свидетельства о праве на наследство по закону после смерти ФИО14, выданного нотариусом г. Владимира ФИО15 11.12.2002, и договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на право личной собственности, удостоверенного ФИО16 нотариусом Владимирской Государственной нотариальной конторы 13.08.1951 (л.д. 123, 126 оборот, 127 т.1).

Также суд указал, что до 13.02.2021 оставшаяся доля в праве общей долевой собственности на жилой дом принадлежала ФИО1 на основании договора дарения между ФИО1 и ФИО17 от 10.07.2019 (л.д. 114-115 т.1).

Доли всех установленных судом первой инстанции собственников объектов недвижимости в своей совокупности не образуют целое число (1), а составляют 0,959.

Между тем, из материалов дела следует, что 349/1000 доли в праве собственности на жилой дом перешли к ФИО14 (наследодателю ФИО2 и ФИО4) от ФИО18 и ФИО19 на основании договора дарения доли жилого дома от 25.07.2000 (л.д. 86-87 т.1).

В свою очередь, ФИО19 унаследовала принадлежавшую ей долю после смерти сына ФИО20, умершего 13.07.1994, как наследник по закону и за счет отказа от наследства иных двух наследников, а всего ? доли от наследственного имущества, принадлежавшего ФИО20 (0,166 доли в праве на жилой дом), что подтверждается представленными по запросу Владимирского областного суда материалами наследственного дела № **** (л.д. 89-105 т.3).

Согласно материалам наследственного дела, представленного по запросу суда апелляционной инстанции, в установленный законом срок с заявлением о принятии наследства после смерти ФИО20 помимо ФИО19 обратилась ФИО21 - в интересах несовершеннолетней дочери умершего ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (л.д. 91 т.3), доля которой в наследстве составила ?, что соответствует 0,041 доли в праве собственности на жилой дом.

Таким образом, до совершения ФИО1 сделок дарения и купли-продажи собственниками жилого дома № **** по ул. **** в г. Владимире являлись: ФИО1 - 610/1000 доли в праве; ФИО13 - 349/2000 доли в праве, ФИО4- 349/2000 доли в праве, ФИО9 – 41/1000 доли.

Собственниками земельного участка под ним: ФИО1 - 61/100 доли в праве; ФИО13 - 349/2000 доли в праве, ФИО4- 349/2000 доли в праве.

Поскольку на момент принятия ФИО19 и ФИО9 наследства земельный участок под жилым домом находился в пользовании наследодателя на основании договора бессрочного пользования, указанный земельный участок не вошел в состав наследства. Права на 41/1000 доли земельного участка в настоящее время не зарегистрированы.

Как следует из материалов дела, 13.02.2021 между ФИО1 (дарителем) и ФИО3 (одаряемой) заключен договор дарения 81/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и 8/100 доли в праве на жилой дом; договор удостоверен нотариусом нотариального округа г. Владимира ФИО8 (л.д. 64, 65 т. 1).

26.02.2021 между ответчиками заключен договор купли-продажи оставшихся долей в размере 529/1000 в праве собственности на земельный участок и 53/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, принадлежавших ФИО1; договор удостоверен нотариусом нотариального округа г. Владимира ФИО8 (л.д. 70, 71 т. 1).

Таким образом, в настоящее время собственником 610/1000 доли жилого дома и 61/100 доли земельного участка является ФИО3 Полагая нарушенным свое право преимущественной покупки, сособственники ФИО2 и ФИО4 (впоследствии отказавшаяся от иска) в установленный законом трехмесячный срок (29.03.2021) обратились в суд с иском о переводе прав и обязанностей по договору дарения и купли-продажи, заключенным между ФИО1 и ФИО3 В обоснование своей позиции истец ФИО2 также ссылалась на недействительность договора дарения доли по мотиву мнимости (притворности).

В ходе апелляционного рассмотрения представитель истца ФИО11, настаивая на доводах иска ФИО2, пояснил, что требование о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи является последствием недействительности ничтожной сделки.

Разрешая заявленные исковые требования, суда первой инстанции установил факт нарушения со стороны ответчика ФИО1 правил преимущественной покупки, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, поскольку в адрес ФИО4 и ФИО2 не направлялось в письменной форме извещение о продаже принадлежавшей ему доли с указанием продажной цены.

С данным выводом судебная коллегия соглашается.

В суде апелляционной инстанции ФИО1 не отрицал факт отсутствия письменного уведомления о продаже.

Доводы ответчика о том, что он неоднократно устно сообщал ФИО2 о намерении продать свою долю и предлагал ей реализовать право на приобретение, а также показания допрошенной в суде первой инстанции в качестве свидетеля ФИО17 о том, что о продаже дома она и ее брат ФИО1 в октябре 2019 года ставили в известность ФИО4, не могут быть приняты во внимание, поскольку не свидетельствуют о соблюдении продавцом положений закона об извещении в установленной законом форме.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что продажа имущества состоялась гораздо позже в 2021 году, при этом со стороны ФИО1 не были предприняты меры к установлению всех собственников жилого дома, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица на стадии апелляционного рассмотрения ФИО9 (собственник 0, 041 доли) также не уведомлялась о продаже доли в какой-либо форме.

Оценивая доводы истца о ничтожности договора дарения, судебная коллегия исходит из следующего.

Пунктом 1 ст. 572 ГК РФ предусмотрено, что по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением; к такому договору применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 170 настоящего Кодекса.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пп. 87, 88 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила… Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Например, если судом будет установлено, что участник общества с ограниченной ответственностью заключил договор дарения части принадлежащей ему доли в уставном капитале общества третьему лицу с целью дальнейшей продажи оставшейся части доли в обход правил о преимущественном праве других участников на покупку доли, договор дарения и последующая купля-продажа части доли могут быть квалифицированы как единый договор купли-продажи, совершенный с нарушением названных правил. Соответственно, иной участник общества вправе потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя...

Допрошенная в процессе рассмотрения дела судом первой инстанции свидетель ФИО17 подтвердила наличие у ответчика намерения именно продать, а не подарить принадлежавшее ему имущество.

Пояснения свидетеля в данной части согласуются с поступившим на запрос суда ответом ООО «Октябрьский», из которого следует, что 10.08.2019 между обществом и ФИО1 был заключен договор оказания услуг на поиск приобретателей объекта - доли в праве общей долевой собственности на жилой дом – 61/100, начальная цена - 2 200 000 руб. (со снижением до 1 800 000 руб.), срок действия которого продлевался до 08.08.2020 и до 09.02.2021, а стоимость доли снижалась до 1 800 000 руб. 05.12.2020 стороны расторгли договор по основанию: заказчик передумал продавать объект, решил оставить себе (л.д. 1-7 т. 2).

Принимая во внимание, что ответчик ФИО3 не является родственником ФИО1; учитывая размер отчужденной по договору дарения доли и отсутствие реальной возможности вступления во владение и пользование данной долей, очередность совершения сделок и небольшой временной период между заключением договора дарения и договора купли-продажи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что при заключении договора дарения действительная воля сторон была направлена на возмездное отчуждение принадлежащей ФИО1 доли в праве собственности на объекты недвижимого имущества.

Тем самым, судебная коллегия полагает, что передачей доли в дар оба ответчика фактически прикрывали единый договор купли-продажи долей от 26.02.2021 с целью обхода установленных законом требований о предоставлении возможности реализовать преимущественное право покупки иным долевым собственникам.

Поскольку требование истца о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи по существу заявлено в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки, учитывая предусмотренное ч. 3 ст. 196 ГПК РФ право суда выйти за пределы заявленных требований, и положения п. 4 ст. 166 ГК РФ, суд апелляционной инстанции полагает необходимым применить последствия недействительности ничтожной (притворной) сделки - договора дарения 81/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером **** и 8/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером ****, находящиеся по адресу: ****, заключенного 13.02.2021 между ФИО1 и ФИО3, признав указанный договор дарения и договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, заключенный 26.02.2021 между ФИО1 и ФИО3, единой сделкой - договором купли-продажи 610/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером **** и 61/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером ****, находящиеся по адресу: ****.

Принимая во внимание, что в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт нарушения преимущественного права ФИО2 на покупку отчужденной ФИО1 доли, судебная коллегия находит подлежащими удовлетворению требования истца в части перевода на нее прав и обязанностей покупателя по указанному договору купли-продажи.

При этом доводы ответчиков об отсутствии у нее такого права, в обоснование которого они сослались на отсутствие у ФИО2 и ФИО4 доли в жилом доме в связи с уничтожением принадлежащей им части строения и возведением нового строения, а также на представленное в суд апелляционной инстанции заключение специалиста № **** ООО «Владимирский центр независимых экспертиз и оценки», не могут быть приняты во внимание.

Как усматривается из содержания заключения специалиста, спорный жилой дом подвергался реконструкции. На момент обследования (декабрь 2021 – январь 2022 года) при осмотре дома специалист пришел к выводу о том, что на земельном участке и в его границах фактически расположено два отдельно стоящих дома: существующий жилой дом в реконструированном доме в виде, состоящий из квартиры №****, и вновь возведенный жилой дом на месте помещения квартиры №**** (л.д. 119-134 т.3).

Однако данный вывод специалиста не имеет какого-либо правового значения для настоящего дела с учетом предмета и характера рассматриваемого спора.

Установлено и подтверждается материалами дела, что на момент совершения сделок по отчуждению ФИО1 своей доли раздел жилого дома в натуре (в том числе, на квартиру №**** и №****) не произведен, порядок пользования домом и земельным участком не определен, что стороны не оспаривали.

Кроме того, реконструкция дома в установленном порядке не узаконена, перераспределение долей между всеми сособственниками в реконструированном доме не производилось.

Более того, в договоре дарения от 13.02.2021 в качестве обременения отчуждаемого имущества указано на регистрацию в жилом доме ФИО22, ФИО23 и ФИО4 (п. 3 договора, л.д. 64-65 т.1).

В принятии встречного иска ФИО1 и ФИО3 о признании отсутствующим права собственности ФИО2 и ФИО4 на жилой дом, сохранении дома в реконструированном виде (л.д. 168-169 т. 3) судами первой и апелляционной инстанции отказано ввиду отсутствия процессуальных оснований для этого, о чем вынесены определения, занесенные в протокол судебного заседания.

Таким образом, у ФИО2, как собственника идеальной доли в объектах недвижимости, имелось право на предъявление иска о переводе на нее прав и обязанностей покупателя.

Ссылка ответчиков на отсутствие у истца необходимых денежных средств на момент заключения договора купли-продажи не может служить достаточным основанием для отказа в удовлетворении данных требований, поскольку в процессе рассмотрения спора указанная в договоре купли-продажи стоимость отчужденных долей жилого дома и земельного участка в размере 960 000 руб. на основании определения суда внесена на счет Управления судебного департамента во Владимирской области (л.д. 63 т.2).

Как пояснила истец ФИО2, о наличии у нее намерения приобрести доли жилого дома и земельного участка ФИО1 было известно. Для сбора необходимых средств она обращалась в ПАО Сбербанк России и ей была одобрена ипотечная заявка, что подтверждается соответствующим ответом банка (л.д. 64 т. 2).

Поскольку до продажи доли дома и земельного участка ФИО1 не направил в адрес иных участников долевой собственности уведомления о продаже с указанием реальной стоимости, за которую она продается, совершил притворную сделку – договор дарения, а затем уже договор купли-продажи в обход правил о преимущественной покупке, указанные действия следует расценивать как злоупотребление правом, а доводы об отсутствии у ФИО2 денежных средств для приобретения доли при таком поведении ответчика не могут быть приняты во внимание.

В п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 за 2020 год (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020) изложена правовая позиция, согласно которой при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли. По такому делу юридически значимым обстоятельством является выяснение вопроса о том, было ли исполнено обязательство покупателя по оплате приобретаемого жилого помещения.

Как видно из содержания п.2.1-2.3 договора купли-продажи от 26.02.2021 кадастровая стоимость отчужденных по данному договору долей в праве собственности на жилой дом (53/100) и земельный участок (529/1000) составляла на момент продажи общую сумму 1 095 058,17 руб. Стороны оценили продажную стоимость данных долей в 960 000 руб. (л.д. 70-71 т. 1).

В п. 2.1.-2.2. договора дарения кадастровая стоимость отчужденных долей земельного участка и жилого дома указана в 167 107,41 руб. (л.д. 64-65 т. 1).

Вопрос о реальной стоимости долей, отчужденных по притворному договору дарения, судом первой инстанции не исследовался.

В процессе апелляционного рассмотрения ФИО1 и ФИО3 подтвердили, что цена отчужденной в пользу ФИО3 доли в имуществе, за которую она фактически ее приобрела, составила 1 600 000 руб.

В подтверждение факта оплаты данной суммы представлена расписка, оригинал которой приобщен в материалы дела (л.д. 182 т. 3).

Со стороны ФИО2 факт оплаты по договору купли-продажи именно данной суммы не оспаривался; в судебном заседании суда апелляционной инстанции истец подтвердила свое намерение приобрести спорные доли в объекты и за указанную цену. Данная стоимость доли сопоставима с ценой, которую ФИО1 заявлял в качестве продажной при заключении с ООО «Октябрьский» договора риэлтерских услуг по поиску покупателей.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что с ФИО2 в пользу ФИО3 в счет оплаты стоимости приобретенной доли в имуществе подлежит взысканию 1 600 000 руб., из которых 960 000 руб. - из средств, находящихся на депозите Управления Судебного департамента во Владимирской области.

Поскольку в процессе рассмотрения спора судом первой инстанции реальная цена отчужденного имущества не была установлена, в связи с чем на счет Управления Судебного департамента во Владимирской области денежные средства внесены в меньшем объеме, чем оплачено покупателем, что было установлено лишь в ходе апелляционного рассмотрения, судебная коллегия в целях защиты прав ФИО3 как покупателя считает необходимым указать, что государственную регистрацию перехода права собственности на долю в объектах недвижимости на имя ФИО2 следует осуществить после полной оплаты стоимости имущества в размере 1 600 000 руб.

Оценивая доводы ФИО1 о нарушении судом норм процессуального права, выразившихся в ненадлежащем его извещении о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия отклоняет их как не нашедшие своего подтверждения.

Как видно из материалов дела, о времени и месте итогового судебного заседания, назначенного на 19.08.021, ФИО1 извещался путем направления уведомления по адресу: **** (л.д. 77 т.2).

Данное уведомление было получено им 31.07.2021, что подтверждается уведомлением о вручении (л.д. 109, 111 т.2).

В судебном заседании 19.08.2021, как и в ранее состоявшихся судебных заседаниях, принимал участие представитель ФИО1 – ФИО6 (л.д. 143-146 т.2).

Принимая во внимание изложенное, а также тот факт, что в процессе апелляционного производства по иному основанию осуществлен переход к рассмотрению спора по правилам суда первой инстанции, и ФИО1 принимал личное участие в судебных заседаниях, судебная коллегия приходит к выводу о том, что процессуальные права данного ответчика на участие в судебном заседании не нарушены.

Таким образом, решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 28.05.2021 подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении исковых требований ФИО2

В соответствии со ст. 98 ГПК с каждого из ответчиков ФИО1 и ФИО3 в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины по 150 руб. с каждого.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 28.05.2021 отменить.

Принять по делу новое решение.

Признать договор дарения 81/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером **** и 8/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером ****, находящиеся по адресу: ****, заключенный 13 февраля 2021 года между ФИО1 и ФИО3 и договор купли-продажи 529/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером **** и 53/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером ****, находящиеся по адресу: <...>, заключенный 26 февраля 2021 года между ФИО1 и ФИО3 единой сделкой - договором купли-продажи 610/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером **** и 61/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером ****, находящиеся по адресу: ****.

Перевести права покупателя по указанному договору купли-продажи на ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 уплаченную по договору купли-продажи сумму в размере 1 600 000 (один миллион шестьсот тысяч) рублей, из которых 960 000 (девятьсот шестьдесят тысяч) рублей - из средств, находящихся на депозите Управления Судебного департамента во Владимирской области.

Государственную регистрацию перехода права собственности на долю в указанных объектах недвижимости на имя ФИО2 осуществить после полной оплаты стоимости имущества в размере 1 600 000 (один миллион шестьсот тысяч) рублей ФИО3.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Председательствующий П.А. Якушев

Судьи М.А. Белоглазова

А.В. Удальцов

Верно. Судья М.А. Белоглазова

Мотивированное апелляционное определение составлено 16.05.2022

Судья