Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление – 35» по доверенности ФИО1 на решение Вологодского районного суда Вологодской области от 17 февраля 2020 года, которым в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление – 35» к ФИО2, акционерному обществу «ДОМ.РФ», акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки, погашении записи о государственной регистрации ипотеки (залога) №... от <ДАТА>, признании закладной от <ДАТА> недействительной отказано.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Бочкаревой И.Н., объяснения представителя ООО «СУ-35» по доверенности ФИО3, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Строительное управление – 35» (далее - ООО «СУ–35») <ДАТА> обратилось в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее – Управление Росреестра по Вологодской области), ФИО2, акционерному обществу «ДОМ.РФ» (далее – АО «ДОМ.РФ»), акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» (далее – АО «АИЖК ВО»), в котором с учетом уточнения исковых требований от <ДАТА> просило признать отсутствующим обременение в виде ипотеки на однокомнатную квартиру №... по проекту, общей площадью ... кв.м, расположенную на ... этаже кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>; погасить запись государственной регистрации ипотеки (залога) №... от <ДАТА> на указанную квартиру; признать недействительной закладную от <ДАТА>, удостоверяющую права АО «ДОМ.РФ» по обеспечиваемому залогом обязательству в отношении данной квартиры; исключить Управление Росреестра по Вологодской области из числа соответчиков и привлечь его в качестве третьего лица по делу; возместить расходы на оплату государственной пошлины.

В обоснование требований указано, что <ДАТА> между ФИО2 (заемщик) и АО «АИЖК ВО» (кредитор) заключен договор, по условиям которого заемщику предоставлен заем в размере ... рублей на приобретение в собственность квартиры по адресу: <адрес>, стоимостью ... рублей, путем участия в долевом строительстве по договору уступки права требования (цессии) от <ДАТА>, заключенному между ООО «Северстрой» и ФИО2

Исполнение обязательств ФИО2 обеспечено залогом квартиры, первоначальным держателем закладной на которую являлось АО «АИЖК ВО».

Между ООО «СУ-35» и ФИО2 заключено соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве №... от <ДАТА> и договора цессии от <ДАТА>, в соответствии с которым <ДАТА> ФИО2 возвращены денежные средства в размере ... рублей.

Со ссылкой на отсутствие со стороны залогодержателя заявления о погашении записи об ипотеке регистрирующим органом приостановлена регистрация соглашения о расторжении договора на участие в долевом строительстве.

В судебном заседании представитель истца ООО «СУ-35» ФИО3 уточненные исковые требования поддержала, пояснила, что при расторжении договора долевого строительства ФИО2 был предоставлен равнозначный объект, оформлен расходный кассовый ордер о возврате ему денежных средств.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск не признал, полагал себя ненадлежащим ответчиком по делу, суду пояснил, что несмотря на подписание с его стороны расходного кассового ордера фактически денежные средства при расторжении договора долевого строительства ему истцом не передавались, произведен взаимозачет требований, в результате которого осуществлена замена предмета ипотеки на другой объект недвижимости.

Представитель ответчика АО «АИЖК ВО» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика АО «ДОМ.РФ» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, в письменном отзыве указал, что заемщик в нарушение условий договора займа без предварительного согласия кредитора распорядился предметом ипотеки, не погасив образовавшуюся задолженность, договор займа является действующим, оснований для прекращения залога не имеется.

Протокольным определением суда от <ДАТА> Управление Росреестра по Вологодской области исключено из числа соответчиков, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Вологодской области ФИО4 просила отказать в удовлетворении исковых требований о погашении записи государственной регистрации ипотеки на жилое помещение.

Судом принято приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ООО «СУ–35» ФИО1 ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву неправильного применения судом норм материального права. Считает, что в связи с утратой ФИО2 титула собственника спорного жилого помещения залог является недействительным, обеспечивает несуществующее обязательство. Указывает на прекращение залога в связи с расторжением договора долевого участия в строительстве. Полагает, что запись в ЕГРН об ипотеке нарушает права истца, ООО «СУ–35» не должно нести негативные последствия неисполнения заемщиком кредитных обязательств. Расторжение договора долевого строительства не свидетельствует о распоряжении залогодержателем предметом залога, о злоупотреблении правом со стороны дольщика, застройщика и не повлекло для ФИО2 юридических последствий, уплаченные за квартиру денежные средства ему возвращены. Сведений о запрете замены предмета ипотеки в материалы дела не представлено. Позиция истца подтверждается судебной практикой Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда, Санкт-Петербургского городского суда.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель АО «ДОМ.РФ» по доверенности ФИО5, ФИО2 просят решение суда оставить без изменения.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в силу части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях на нее, не находит оснований для его изменения.

Судом установлено и из материалов дела следует, что <ДАТА> между ООО «Северстрой» (цедент) и ФИО2 (цессионарий) заключен договор уступки права требования (цессии) по передаче в собственность цессионария объекта недвижимости в виде ...комнатной квартиры №... по проекту, общей площадью ... кв.м, расположенной на ... этаже кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>, по договору участия в долевом строительстве №... от <ДАТА>, заключенному между ООО «СУ–35» (застройщик) и ООО «Северстрой» (участник долевого строительства, цедент).

Согласно пункту 3 указанного договора цессии обязательства по оплате цедентом по договору участия в долевом строительстве №... от <ДАТА> выполнены в полном объеме.

Стоимость уступаемого права требования составляет ... рублей, из которых ... рублей оплачиваются цеденту за счет собственных средств цессионария в день подписания договора, ... рублей – за счет ипотечного займа, предоставляемого цессионарию АО «АИЖК ВО» (займодавец) по договору займа от <ДАТА>№..., в ...-дневный срок после государственной регистрации договора уступки права требования в Управлении Росреестра по Вологодской области (пункт 4 договора цессии).

С момента государственной регистрации права собственности цессионария на квартиру она передается в залог займодавцу. Залогодержателем по данному залогу является займодавец, а залогодателем – цессионарий (абзац 2 пункта 5 договора цессии).

Как следует из договора цессии о состоявшейся уступке права требования ООО «СУ–35» уведомлено.

<ДАТА> между ФИО2 (заемщик) и АО «АИЖК ВО» (кредитор) заключен договор займа №..., по условиям которого заемщику предоставлен заем в размере ... рублей под ... % годовых на ... месяца на приобретение в собственность ...-комнатной квартиры общей (проектной) площадью ... кв.м по адресу: <адрес>, стоимостью ... рублей, путем участия в долевом строительстве по договору уступки права требования (цессии) от <ДАТА>, заключенному между ООО «Северстрой» и ФИО2

Предметом ипотеки в силу пунктов 3.5, 3.6 договора займа №... от <ДАТА> являются имущественные права требования залогодателя к застройщику, вытекающие из договора приобретения, о передаче строящейся квартиры, находящиеся в залоге у кредитора в силу закона, а также квартира, находящаяся в залоге у кредитора; залогодателем является ФИО2

В соответствии с пунктами 2.2, 3.7 названного договора займа денежные обязательства заемщика, возникающие из настоящего договора, обеспечены залогом и страхованием предмета ипотеки.

Закладной от <ДАТА> удостоверены права АО «АИЖК ВО» как первоначального залогодержателя и любого законного владельца закладной на получение исполнения по договору займа от <ДАТА>№... и на принадлежность этому лицу права залога на квартиру №... по адресу: <адрес>.

Государственная регистрация ипотеки квартиры осуществлена Управлением Росреестра по Вологодской области <ДАТА> за номером №....

<ДАТА> произведена смена владельца закладной на АО «АИЖК».

Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от <ДАТА>№... АО «АИЖК» переименовано в АО «ДОМ.РФ».

<ДАТА> между ФИО2 (цессионарий) и ООО «ВологдаСтройКомплекс» (цедент) заключен договор уступки права требования (цессии) с переуступкой права долга, в соответствии с которым цедент передал, а цессионарий принял право требования по передаче в собственность цессионария объекта недвижимости в виде ...комнатной квартиры №..., общей площадью ... кв.м, расположенной на ... этаже кирпичного жилого дома №... по адресу: <адрес>, по договору участия в долевом строительстве №... от <ДАТА>, заключенному между ООО «СпецСтрой» (застройщик) и ООО «ВологдаСтройКомплекс» (участник долевого строительства, цедент). Обязательства по оплате цедентом по договору участия в долевом строительстве №... от <ДАТА> не выполнены (пункт 3 договора цессии от <ДАТА>). Стоимость уступаемого права требования составляет ... рублей, которая уплачивается застройщику. О состоявшейся уступке права требования ООО «СпецСтрой» уведомлено.

<ДАТА> ООО «СУ–35» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) расторгли договор участия в долевом строительстве №... от <ДАТА>, заключенный между ООО «СУ–35» и ООО «Северстрой», а также договор цессии от <ДАТА>, с условием о возврате застройщиком в пользу участника долевого строительства денежных средств, уплаченных по договору участия в долевом строительстве №... от <ДАТА>.

Уведомлением от <ДАТА>№... ФИО2, ООО «СУ–35» извещены Управлением Росреестра по Вологодской области об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве №... от <ДАТА>, договора цессии от <ДАТА> в связи с тем, что права требования к застройщику в отношении квартиры, являющейся предметом договора долевого участия и соглашения о его расторжении, находятся в залоге. Согласие залогодержателя либо его заявление на погашение регистрационной записи об ипотеке представлены не были.

Согласно расчету АО «ДОМ.РФ» задолженность ФИО2 перед ним по договору займа от <ДАТА> по состоянию на <ДАТА> составляет ...

Полагая незаконными действия Управления Росреестра по Вологодской области, ООО «СУ–35» обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

Разрешая спор по существу и отказывая в иске, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 346, 352, 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 13, 14, 15, 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), разъяснениями, данными в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», условиями договора займа № 165/2016 от 23 ноября 2016 года, исходил из установленного факта наличия неисполненного кредитного обязательства ФИО2 перед АО «ДОМ.РФ» по договору займа, не признанного недействительным, расторгнутым и исполнение которого обеспечено залогом, неправомерности передачи заемщиком предмета ипотеки в пользу ООО «СУ-35» в отсутствие согласия на это со стороны залогодержателя и, как следствие, отсутствия правовых оснований для прекращения залога.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильно установленных обстоятельствах, имеющих значение для дела, и нормам материального и процессуального права не противоречат.

Довод апелляционной жалобы о неправомерности отказа в удовлетворении заявленных исковых требований судебной коллегией отклоняется на основании следующего.

Пунктом 9 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве определено, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 1 Закона об ипотеке, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 1 статьи 77 Закона об ипотеке).

Согласно статье 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1). Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 2).

Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основаниями прекращения залога, помимо прочих, являются прекращение обеспеченного залогом обязательства; прекращение договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным (пункт 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке следует, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается при поступлении в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной, заявления законного владельца закладной при условии, что документарная закладная обездвижена, а также заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

Исходя из изложенного, расторжение договора участия в долевом строительстве жилья за счет кредитных средств без прекращения обеспеченного залогом обязательства вопреки доводам апелляционной жалобы не отнесено к основаниям прекращения залога.

Учитывая наличие задолженности ФИО2 перед АО «ДОМ.РФ» по договору займа №... от <ДАТА>, свидетельствующей о неисполнении заемщиком данного обязательства в полном объеме, то обстоятельство, что договор займа и договор залога являются действующими, недействительными не признаны, судом первой инстанции сделан правильный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Доводы жалобы о том, что расторжение договора долевого строительства не свидетельствует о распоряжении залогодателем предметом залога, о злоупотреблении правом со стороны дольщика, застройщика и не повлекло для ФИО2 юридических последствий, запрет на замену предмета ипотеки отсутствовал, противоречат пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, а также положениям статьи 345 названного кодекса, согласно которой предмет залога может быть заменен другим имуществом по соглашению залогодателя и залогодержателя (пункт 1), договором залога могут быть предусмотрены случаи, в которых залогодатель вправе заменять предмет залога без согласия залогодержателя (пункт 7).

Вместе с тем, пункт 5.1.7 договора займа содержит запреты на отчуждение предмета ипотеки, на распоряжение предметом ипотеки без предварительного письменного согласия Кредитора.

Доказательств наличия согласия залогодержателя на замену предмета залога на иной объект недвижимости по иной стоимости в материалах дела не имеется, перечня случаев, в которых ФИО2 вправе изменять предмет залога без согласия АО «ДОМ.РФ», закладная не содержит. Новый договор залога при замене предмета залога сторонами не заключен.

Позиция истца о возврате ФИО2 уплаченных за квартиру денежных средств и, следовательно, наличии оснований для прекращения ипотеки является несостоятельной, так как доказательств перечисления указанных денежных средств в счет погашения задолженности по обеспеченному ипотекой обязательству (договору займа) в материалы дела не представлено, ФИО2 настаивает на произведенном взаимозачете требований, в результате которого осуществлена замена предмета ипотеки на другой объект недвижимости.

Утверждение подателя жалобы о нарушении его прав наличием записи об ипотеке в ЕГРН не может быть принято во внимание, поскольку направлено на оспаривание прав залогодержателя, не получившего со стороны залогодателя надлежащее исполнение обеспеченного обязательства.

Конкретные судебные акты, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе в обоснование несоблюдения единства практики, отсутствия единообразия не подтверждают, поскольку приняты по обстоятельствам, не тождественным имеющимся в настоящем деле.

Обстоятельства, имеющие значение для данного дела, были определены судом правильно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

Судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным и не усматривает оснований к его отмене.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вологодского районного суда Вологодской области от 17 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление - 35» по доверенности ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий: И.Н. Бочкарева

Судьи: Е.И. Дечкина

В.О. Корешкова