Апелляционное определение № 2-1723/2021 от 25.05.2022 Волгоградского областного суда (Волгоградская область)

Судья Степанюк Д.С. Дело № 33-5752/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Волгоград 25 мая 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего: Самойловой Н.Г.,

судей: Клиничевой Г.В., Петровой Т.П.,

при секретаре Ивашиной Е.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1723/2021 по иску департамента муниципального имущества администрации Волгограда к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 30 августа 2021 года.

Заслушав доклад судьи Клиничевой Г.В., выслушав ФИО1 и её представителя ФИО2, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ с индивидуальным предпринимателем ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка № <адрес>, на котором расположена автомойка. В связи с тем, что в 2012 году ФИО1 стала собственником 1/2 доли автомойки, в договор аренды земельного участка были внесены изменения в части состава арендаторов, в который была включена ФИО1 Согласно договору, арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчётным. Однако, ответчик обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполняла, в связи с чем образовалась задолженность. Просил, с учётом уточнённых исковых требований, взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 94879 рублей 17 копеек, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 86619 рублей 42 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 507 рублей 73 копеек, а всего 182006 рублей 32 копейки.

30 августа 2021 года Тракторозаводским районным судом г. Волгограда принято решение, которым заявленные департаментом муниципального имущества администрации Волгограда требования удовлетворены частично, с ФИО1 в его пользу взыскана задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 94879 рублей 17 копеек, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 83028 рублей 89 копеек, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 507 рублей 73 копейки, а всего 178415 рублей 79 копеек, в удовлетворении остальной части иска отказано.

С ФИО1 в доход бюджета муниципального образования городской округ город-герой Волгоград взыскана государственная пошлина в размере 4768 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО1 оспаривает законность и обоснованность постановленного судом решения, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить. В обоснование жалобы указала, что с ДД.ММ.ГГГГ она не является собственником автомойки, в связи с чем задолженность по арендной плате должна взыскиваться до ДД.ММ.ГГГГ, а проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не подлежат начислению. Полагала, что поскольку платежи по договору аренды она стала вносить с 2020 года, то неустойка должна быть взыскана за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, и просила применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель истца департамента муниципального имущества администрации Волгограда,надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, в судебное заседание не явился, доказательств уважительности причин неявки не представил, в связи с чем, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в его отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 6 статьи 42 Земельного Кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодека Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу указанных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (пункт 10 статьи 39.20 Земельного кодека Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и индивидуальным предпринимателем ФИО3 был заключен договор аренды № <...>, предметом которого является земельный участок, площадью 618 кв.м., кадастровый № <...>, расположенный по адресу: <адрес>, для эксплуатации автомойки.

На данном земельном участке расположен объект недвижимости – здание мойки легковых автомобилей, общей площадью 230 кв.м, кадастровый № <...>.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на здание было зарегистрировано за ФИО4 и ФИО1 по 1/2 доле, за каждым.

Дополнительным соглашением в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ были внесены изменения с ДД.ММ.ГГГГ в части состава арендаторов, в который была включена ФИО1

Таким образом, спорный земельный участок находился с 2012 года в пользовании ФИО1, которая допустила задолженность по арендной плате.

Обращаясь с настоящим иском в суд, департамент муниципального имущества администрации Волгограда просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 2.4 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ арендатор вносит арендную плату ежемесячно, равными долями, не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчётным. Арендная плата за последний месяц года вносится не позднее 25 декабря текущего года.

Исследовав представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив обстоятельства того, что ответчик пользовался земельным участком, однако, арендную плату вносила не в полном объёме, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о наличии законных оснований для взыскания с ФИО1 в пользу истца задолженности по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о том, что с ДД.ММ.ГГГГ она не является собственником автомойки, в связи с чем размер задолженности по арендной плате должен определяться до ДД.ММ.ГГГГ, основаны на неверном толковании норм права.

Действительно, определением Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО4 признано право собственности на 1/2 долю здания мойки легковых автомобилей, ранее принадлежавшую ФИО1 Определение суда вступило в законную силу немедленно.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 6 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Таким образом, государственная регистрация является лишь одним из возможных способов оповестить третьих лиц о конкретном правоотношении, чтобы соответствующие права и обязанности могли быть им противопоставлены.

Из теории права, Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что регистрационная система прав на недвижимое имущество основывается на принципах: внесения (для того, чтобы право возникло, оно должно быть записано в реестр), открытости (реестр должен быть открыт публике); легалитета (перед регистрацией регистрирующий орган должен проверить законность оснований для внесения записи), публичной достоверности реестра (участники оборота, доверившиеся реестру, должны получать юридическую защиту своего доверия), специалитета (записи реестра должны содержать пообъектное описание имущества, права на которое регистрируются), старшинства (записи, внесенные раньше, имеют приоритет перед записями, внесенными позднее).

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права.

Как следует из положений статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 60 указанного Постановления Пленума, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Поскольку переход права собственности на недвижимое имущество –здание автомойки на основании определения Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ к ФИО4 был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, то право собственности на это имущество сохранялось за ФИО1 до ДД.ММ.ГГГГ и, следовательно, суд первой инстанции обоснованно взыскал задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Что касается размера взыскания задолженности по арендной плате, то судебная коллегия приходит к следующему.

Определяя размер задолженности по арендной плате за период, заявленный истцом, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, судпервой инстанции включил и долг ответчика за август 2018 года в размере 3590 рублей 53 копейки, при том, что заявлен был период с ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с этим, производя расчёт задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия исходит из следующего:

размер арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет: 5891 рубль 36 копеек х 4 = 23565 рублей 44 копейки;

размер арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ9 года составляет: 5737 рублей 73 копейки х 12 = 68852 рубля 76 копеек;

размер арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет: 5737 рублей 73 копейки + 2677 рублей 64 копейки + 2499 рубля 98 копеек + (5357 рублей х 9) + 2857 рублей 12 копеек = 61985 рублей 47 копеек.

Итого общий размер арендной платы за указанный период составляет 154403 рубля 67 копеек (23565 рублей 44 копейки + 68852 рубля 76 копеек + 61985 рублей 47 копеек).

При этом, ФИО1 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в счёт погашения задолженности были внесены денежные средства в размере 63115 рублей 3 копеек (ДД.ММ.ГГГГ - 5737 рублей 73 копейки; ДД.ММ.ГГГГ - 5737 рублей 73 копейки; ДД.ММ.ГГГГ - 5737 рублей 73 копейки; ДД.ММ.ГГГГ - 5737 рублей 73 копейки; ДД.ММ.ГГГГ - 5737 рублей 73 копейки; ДД.ММ.ГГГГ - 5737 рублей 73 копейки; ДД.ММ.ГГГГ - 5737 рублей 73 копейки; ДД.ММ.ГГГГ - 5737 рублей 73 копейки; ДД.ММ.ГГГГ - 5737 рублей 73 копейки; ДД.ММ.ГГГГ - 5737 рублей 73 копейки; ДД.ММ.ГГГГ - 5737 рублей 73 копейки).

Таким образом, общая сумма задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 91288 рублей 64 копейки (154403 рубля 67 копеек – 63115 рублей 3 копейки).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда в части размера взыскания задолженности по арендной плате, путём снижения суммы с 94879 рублей 17 копеек до 91288 рублей 64 копеек.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о том, что задолженность по арендной плате необходимо исчислять не с ДД.ММ.ГГГГ, а с ДД.ММ.ГГГГ, несостоятельны, поскольку этой датой определяется окончание срока внесения арендной платы по договору за предыдущий месяц (с 1-го по 10-е число месяца), а сумма платежа определяется за месяц (с 1-го по 30-е число месяца).

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 2.9 договора аренды, в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

Суд первой инстанции, установив, что ФИО1 нарушала сроки внесения арендной платы, применив срок исковой давности, взыскал в пользу истца неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 83028 рублей 89 копеек.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции о наличии законных оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки, с учётом положений, предусмотренных статьями 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, в то же время не может согласиться с определением периода и размера взысканной неустойки в силу следующего.

Поскольку задолженность по арендной плате взыскивается за период, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, а арендная плата вносится до 10-го числа месяца, следующего за отчётным, то неустойка подлежит начислению с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Так, неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет:

Таким образом, общая сумма неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 46366 рублей 47 копеек, в связи с чем решение суда в указанной части подлежит изменению.

Довод апелляционной жалобы ФИО1 о неприменении судом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к неустойке судебная коллегия находит несостоятельным, так как наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. При рассмотрении настоящего гражданского дела, исходя из установленных юридически значимых обстоятельств, суд не нашёл оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласна и в данном случае не усматривает оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, с учётом положений статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами (неоплаченная задолженность по договору аренды) за период, следующий после ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о том, что она с ДД.ММ.ГГГГ не является собственником автомойки, в связи с чем проценты за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не могут быть взысканы, несостоятельны.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку арендатором своевременно плата по договору аренды не вносилась, то есть денежные средства истца неправомерно удерживались, несмотря на то, что ответчик в настоящее время не является собственником автомойки, то взыскание с неё процентов за пользование чужими денежными средствами является обоснованным.

Между тем, поскольку решение суда было изменено в части размера задолженности по арендной плате, то подлежит изменению и решение в части размера взысканных процентов за пользование чужими денежными средствами, путём уменьшения их с 507 рублей 73 копеек до 488 рублей 52 копеек (исходя из расчета: (91288 рублей 64 копейки х 15 дней (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) х 4,25% / 366 = 159 рублей 1 копейка) + (91288 рублей 64 копейки х 31 день (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) х 4,25% / 365 = 329 рублей 51 копейка)).

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым исправить описку, допущенную в резолютивной части решения суда в указании периода, за которой взыскиваются проценты за пользование чужими денежными средствами, вместо неправильного с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на правильный - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В силу положений статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в доход бюджета подлежит взысканию с ответчика государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 3962 рублей 87 копеек, что влечет изменение решения суда в указанной части.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 30 августа 2021 года изменить, изложив 2 и 3 абзацы резолютивной части решения в следующей редакции:

«Взыскать с ФИО1 в пользу департамента муниципального имущества администрации Волгограда задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № <...> от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 91288 рублей 64 копеек, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 46366 рублей 47 копеек, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 488 рублей 52 копеек, а всего 138143 рубля 63 копейки, в остальной части требований, превышающей указанную сумму, департаменту муниципального имущества администрации Волгограда к ФИО1 – отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета муниципального образования городской округ город-герой Волгоград государственную пошлину в размере 3962 рублей 87 копеек».

В остальной части решение Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 30 августа 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: