Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 12 мая 2021 года дело по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Октябрьского районного суда города Кирова от 11 декабря 2020 года которым постановлено:

Отказать ФИО3 в удовлетворении иска к жилищно-строительному кооперативу «Горбуновой, 31» о признании права залога (ипотеки) на объект незавершенного строительства и земельный участок – вполном объеме.

Заслушав доклад судьи Федяева С.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратилась в суд с иском к жилищно-строительному кооперативу «Горбуновой, 31» о признании права залога (ипотеки) на объект незавершенного строительства и земельный участок.

В обоснование заявленных требований истец указала, что <дата> между ООО «АСГ-бетон» (застройщик) и ООО «АвтоСпецГарант» (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве жилья №. Предметом договора являлось строительство застройщиком многоквартирного жилого здания со встроенными помещениями общественного назначения и встроено-пристроенной автостоянкой по адресу: <адрес> передача участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома объекта долевого строительства – офиса №, общей проектной площадью 57,5 кв. м, расположенного на 1 этаже здания.

Цена договора определена сторонами в размере 2587500 руб. из расчета 45000 руб. за 1 кв. м проектной пощади. Срок окончания строительства определен – 2квартал 2015 года. Застройщик обязуется передать объект долевого строительства не позднее 6 месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве произведена <дата>.

<дата> между ООО «АвтоСпецГарант» (долевщик) и истцом (новый долевщик) заключен договор №-О/1 об уступке прав требования, по условиям которого к ней (ФИО3) перешли в полном объеме права требования, принадлежащие долевщику по договору участия в долевом строительстве жилья №-О от <дата>. Государственная регистрация договора уступки произведена <дата>. За уступленное право требования она (истец) уплатила ООО«АвтоСпецГарант» денежные средства в размере 2587500 руб., что подтверждается кассовым чеком и квитанцией к приходному кассовому ордеру №.

Она (ФИО3) свои обязательства исполнила в полном объеме в соответствии с условиями договора, произвела оплату в размере 2587500руб. Однако, застройщик ООО «АСГ-бетон» свои обязательства по договору не исполнил, строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> не завершено до настоящего времени, объект долевого строительства – офис №, общей площадью 57,5 кв. м, в её (истца) собственность не передан.

Решением Арбитражного суда <адрес> от <дата> ООО«АСГ-бетон» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство с применением правил параграфа 7 главы IX Закона обанкротстве.

Определением Арбитражного суда <адрес> от <дата> (сучетом определения об исправлении описок, опечаток, арифметических ошибок от <дата>) по делу А28-15892/2016 требование ФИО3 в сумме 2587500руб. признано обоснованным и подлежащим удовлетворению за счет имущества ООО «АСГ-бетон», оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр.

В рамках дела о банкротстве застройщика участники строительства в соответствии с положениями Федерального закона от <дата> № 127-ФЗ «Онесостоятельности (банкротстве)» создали жилищно-строительный кооператив «Горбуновой, 31» для завершения строительства многоквартирного жилого дома.

Определением Арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу №А28-15892/2016-44 объект незавершенного строительства – многоэтажное многоквартирное односекционное жилое здание со встроенными помещениями общественного назначения и встроено-пристроенной подземной автостоянкой, площадью 10187,3 кв. м, степень готовности 78 %, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>; права застройщика на земельный участок, площадью 1814 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> переданы в счет погашения требований участников строительства жилищно-строительному кооперативу«Горбуновой, 31».

<дата> между ООО «АСГ-бетон» и ЖСК «Горбуновой, 31» был заключен договор передачи объекта незавершенного строительства, земельного участка, прав и обязательств застройщика, по условиям которого объект незавершенного строительства и права застройщика на земельный участок были переданы ответчику. <дата> Управление Росреестра по <адрес> произвело государственную регистрацию прав на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок за ЖСК «Горбуновой, 31».

Истец ФИО3 просила признать за собой право залога (ипотеки) на объект незавершенного строительства – многоэтажное многоквартирное односекционное жилое здание со встроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой, площадью 10187,3 кв. м, степень готовности 78%, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>; на земельный участок площадью 1814 кв. м, скадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>; указать в решении суда, что оно является основанием для внесения регистрационной записи о залоге недвижимости (ипотеке) на основании закона в Единый государственный реестр недвижимости.

При принятии искового заявления ФИО3 к производству суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены ПАО «Банк ВТБ», ПАО«Сбербанк России», ООО «АвтоСпецГарант» в лице конкурсного управляющего ФИО1, ОАО «Электромонтаж-Киров».

В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены ФИО4, ООО «АСГ-Бетон» в лице конкурсного управляющего ФИО5, ФИО6, ФИО7.

Судом первой инстанции постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

С решением суда не согласна ФИО3, в апелляционной жалобе ставит вопрос о его отмене как вынесенного незаконно и необоснованно, принятии по делу нового решения об удовлетворении требований искового заявления в полом объеме.

В судебное заседание явился представитель ФИО3 по доверенности ФИО8, действующий на основании доверенности, не возражал против рассмотрения дела в отсутствие не явившихся участников процесса.

В судебное заседание не явились: ФИО3, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, представитель Банка ВТБ (ПАО), представитель ПАО Сбербанк, представитель ООО «АвтоСпецГарант» в лице конкурсного управляющего ФИО1, представитель АО «Электромонтаж –Киров», представитель ООО «АСГ-Бетон» в лице конкурсного управляющего ФИО5, ФИО4, ФИО7 о месте и времени судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся участников процесса.

Давая правовую оценку выводу суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных ФИО3 требований, судебная коллегия приходит к выводу об их обоснованности.

В соответствии с ч. 1 ст.334.1.ГК РФ (ред. от <дата>) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В рассматриваемом случае залог на земельный участок № возник на основании Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), в целях защиты прав участников правоотношений, приобретающих недвижимость на стадии строительства при регистрации договора участия в долевом строительстве жилья №-О от <дата> между ООО «АСГ-бетон» (застройщик) и ООО «АвтоСпецГарант» (участник долевого строительства).

Согласно ч. 1 ст. 13 названного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или праве аренды…

Из содержания отзыва представителя Росреестра по доверенности ФИО2 от <дата> следует, что в отношении земельного участка с кадастровым № имеется залог в пользу ФИО3 возникший при регистрации договора участия в долевом строительстве жилья №-О от <дата>.

В силу ч. 1 ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 9 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и ФЗ "Об ипотеке" с учетом особенностей, установленных настоящим Законом.

В соответствии с ч. 8.1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве залог права аренды или субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пунктом 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, согласно которому регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Закон об участии в долевом строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды (субаренды), применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия.

В соответствии с п. 8 ст. 142 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" погашенными требованиями кредиторов считаются удовлетворенные требования, а также те требования, в связи с которыми достигнуто соглашение об отступном, или конкурсным управляющим заявлено о зачете требований, или имеются иные основания для прекращения обязательств.

Статьей 201.10 указанного Закона установлен порядок и условия погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства.

В частности, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении условий, перечисленных в пункте 3 статьи 210.10 Закона о банкротстве, одним из которых является условие о принятии участниками строительства решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.

Согласно п. п. 14, 15 ст. 201.10 Закона о банкротстве права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства, погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений, оставшаяся непогашенной часть требований о передаче жилых помещений исключается из реестра требований о передаче жилых помещений и включается в реестр требований кредиторов.

Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.

Во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются арбитражным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.

Государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу осуществляется после государственной регистрации такого кооператива на основании заявления застройщика в лице арбитражного управляющего и определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14 января 2014 г. N 2-О "По запросу Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о проверке конституционности части 3 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и пункта 1 статьи 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.

При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог на спорный объект недвижимости возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Кроме того, в соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Аналогичные положения содержатся в ст. 38 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

На основании определения Арбитражного суда Кировской области от 06.12.2019 объект незавершенного строительства и земельный участок были переданы созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.

Из содержания искового заявления следует, что ФИО3 после получения определения Арбитражного суда <адрес> от <дата> (сучетом определения об исправлении описок, опечаток, арифметических ошибок от <дата>) по делу А28-15892/2016 и определения Арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу №А28-15892/2016-44 пришла к субъективному умозаключению о прекращении ее права залога (ипотеки) на объект незавершенного строительства – многоэтажное многоквартирное односекционное жилое здание со встроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой, площадью 10187,3 кв. м, степень готовности 78%, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>; на земельный участок площадью 1814 кв. м, скадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Свои предположения ФИО3 аргументирует субъективным правопониманием указанных выше судебных актов, при этом за разъяснением определений суда она в порядке ст. 179 АПК РФ не обращалась, иных оснований, подтверждающих ее предположения о нарушении ее залоговых прав на объект недвижимости и обращения с заявленными требованиями в суд общей юрисдикции в исковом заявлении не указывает.

В соответствиисч.1 ст.3 ГПК РФзаинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, следовательно, защите подлежат только те права свободы или законные интересы истца которые нарушены или оспариваются ответчиком.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ФИО3 в судебное заседание не предоставлено доказательств, подтверждающих ее доводы о нарушении или ограничении ответчиком ее прав как залогодержателя в отношении объекта незавершенного строительства – многоэтажное многоквартирное односекционное жилое здание со встроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой, площадью 10187,3 кв. м, степень готовности 78%, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>; на земельный участок площадью 1814 кв. м, скадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. возникших на основании закона. Специальная процедура подтверждения возникшего у истца на основании Закона субъективного права положениями ГПК РФ не предусмотрена, следовательно, отсутствует процессуальная возможность ее реализации.

С учетом установленных по делу обстоятельств, а также принимая во внимание тот факт, что вопрос об изменении или прекращении залоговых правоотношений ФИО3 в отношении спорного имущества подлежит разрешению в рамках дела о банкротстве №А28-15892/2016. судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены судебного акта.

Сделанные судом первой инстанции выводы о том, что после передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства и государственной регистрации перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу залог прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок прекращается с момента такой регистрации, а также, что принадлежащие застройщику права на объект незавершенного строительства и земельный участок, находящиеся в залоге у кредиторов, являющихся участниками строительства, прекратились с <дата>, не ограничивают залоговые права ФИО3 При этом вывод суда о том, что запись о залоге в силу закона в пользу участников долевого строительства носит формальный характер и не обременяет право собственности ЖСК ни на земельный участок, ни на расположенный на нём незавершенный строительством объект, оценивается судебной коллегией как не относимый к предмету спора, поскольку требований о прекращении залоговых правоотношений истцом не заявлялось, предметом спора они не являлись.

В остальной части выводы суда первой инстанции оцениваются как обоснованные, согласующиеся с представленными в материалы дела доказательствами в их совокупности и фактическими материалами дела, основанными на верном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда города Кирова от 11 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи: