Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Администрации муниципального образования г. Салехард и апелляционному представлению прокурора г. Салехарда на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 09.12.2021 по иску Администрации муниципального образования г.Салехард к ФИО1 об изъятии объектов недвижимости.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Кайгородовой И.В., пояснения ответчика ФИО1, его представителя Осетрова О.В., заключение прокурора Губайдулиной Г.А., судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

УСТАНОВИЛА:

Администрация муниципального образования г. Салехард обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором просила:

- изъять у ФИО1 для муниципальных нужд принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости: квартиру, расположенную по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, кадастровым номером №, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером №, определив общую выкупную стоимость в размере 2 120 000 руб.,

- возложить на ФИО1 обязанность предоставить в управление жилищной политики Администрации города Салехарда реквизиты для перечисления выкупной стоимости в течение 10 дней с даты вступления судебного акта в законную силу.

- прекратить право собственности ФИО1 на указанную квартиру и долю в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок,

- признать ФИО1 утратившим право пользования жилым помещением, квартирой, расположенной по адресу: после перечисления выкупной стоимости и выселить его из указанного жилого помещения,

- снять ФИО1 с регистрационного учета по данному адресу.

Также истец просил указать в резолютивной части решения суда, что прекращение права собственности, утрата права пользования жилым помещением, выселение из него и снятие с регистрационного учета производятся после перечисления выкупной стоимости.

В обоснование иска указано, что признан аварийным и подлежит сносу. ФИО2, собственнику квартиры по адресу: , было предъявлено требование о необходимости в течение шести месяцев произвести снос жилого дома. Указанное требование возвращено отправителю. После этого Администрацией г. Салехарда издано постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного под многоквартирным домом по адресу: этого дома. В соответствии с отчетом об оценке от 28.04.2021, подготовленным ООО «Центр экономического содействия» общая рыночная стоимость жилого помещения, доли в праве собственности на общее имущество, включая земельный участок, составляет 2 120 000 руб. 12.05.2021 в адрес ответчика направлено уведомление с приложением, в том числе, указанного отчета, проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, которым предложено подписать проект указанного соглашения либо направить предложение об изменении размера возмещения с представлением обосновывающих документов. Данное уведомление ответчиком получено, но соглашение не заключено.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца ФИО3 исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО4 с иском не согласились. ФИО4 при этом пояснил, что сторона ответчика согласна с рыночной стоимостью изымаемых объектов недвижимости, которая определена заключением судебной экспертизы и представленным ответчиком отчетом об оценке.

Прокурор Румянцев Д.А. в заключении полагал исковые требования подлежащими удовлетворению с установлением выкупной цены в размере, определенном судебной экспертизой - 3 054 800 руб.

Представитель третьего лица Отдела МВД России по г. Салехарду в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Решением Салехардского городского суда от 09.12.2021 исковые требования удовлетворены.

У ФИО1 изъяты принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости: квартира с кадастровым номером №, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером №, путем определения выкупной цены в размере 3 054 800 руб. и перечисления в пользу собственника - ФИО1

На ФИО1 возложена обязанность в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу предоставить в Управление по жилищной политике Администрации муниципального образования город Салехард реквизиты расчетного счета для перечисления выкупной стоимости изъятого недвижимого имущества.

Прекращено право собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимости после выплаты Администрацией муниципального образования город Салехард в его пользу выкупной цены за изымаемое жилое помещение.

После прекращения права собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: он выселен из указанной квартиры без предоставления другого жилого помещения.

В решении указано, что оно является основанием для снятия ФИО1 с регистрационного учета по адресу: .

Решением с ФИО1 в бюджет городского округа г.Салехард взыскана согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации, государственная пошлина в сумме 6 000 руб.

С таким решением суда не согласились Администрация муниципального образования г.Салехард и прокурор г. Салехарда.

Администрация г. Салехарда в апелляционной жалобе просит изменить решение суда от 09.12.2021, установив размер возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 2 150 000 руб. В обоснование указывает, что спорная квартира приобретена ответчиком по договору купли-продажи от 11.03.2020, а потому размер возмещения за изымаемое жилое помещение в соответствии с ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации не может превышать цену данного объекта недвижимости, определенную договором купли-продажи, а именно - 2 150 000 руб.

Прокурор г. Салехарда Румянцев Д.А. в апелляционном представлении просит решение суда изменить, установив размер возмещения за изымаемое жилое помещение с учетом стоимости общего имущества в многоквартирном доме и рыночной стоимости земельного участка. В обоснование указывает, что в экспертном заключении от 12.11.2021 №507, положенном судом в основу принятого решения, экспертом не были определены убытки в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, что указывает на неполноту проведенного исследования. Также судом не дана оценка факту нарушения Администрацией г. Салехарда процедуры изъятия жилого помещения, поскольку требование о сносе жилого дома направлено 08.06.2020 бывшему собственнику ФИО2, в то время как с 11.03.2020 новым владельцем квартиры являлся ФИО1

В возражениях на апелляционную жалобу и апелляционное представление ФИО1 указал, что материалы дела не содержат информации о том, когда и в каком официальном источнике было опубликовано распоряжение Администрации г. Салехарда от 19.02.2020 №161-р. Более того, согласно данным официального сайта г. Салехарда это распоряжение на нем опубликовано не было, не публиковалось оно и в газете «Полярный круг», что подтверждается ответом АНО «Медиацентр Салехард». Заключая договор купли-продажи квартиры 11.03.2020, ответчик и продавец квартиры действовали добросовестно, не знали и не могли знать, что истцом было принято вышеуказанное распоряжение. Воля ФИО1 была направлена на приобретение квартиры, в которой он с супругой мог проживать длительное время. Если бы он мог знать, что приобретаемая им квартира находится в аварийном доме, он отказался бы от совершения сделки, которая несет для него убытки, связанные с переездом. В связи с изложенным ответчик просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Определением судебной коллегии от 24.05.2022 по делу назначено проведение судебной оценочной экспертизы. В связи с поступлением в суд ЯНАО гражданского дела с заключением эксперта производство по делу возобновлено.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции прокурор Губайдулина Г.А. доводы апелляционного представления поддержала. Пояснила, что в нарушение требований законодательства в определенную судом первой инстанции выкупную цену изымаемого у ответчика недвижимого имущества не включена стоимость убытков, а также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. Доводы апелляционной жалобы истца считала не подлежащими удовлетворению, пояснила, что с учетом цели введения законодателем нормы части 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации оснований для ее применения в данном случае не имеется.

Ответчик ФИО1, его представитель адвокат Осетров О.В. возражали против доводов апелляционной жалобы Администрации г. Салехарда, поддержали доводы апелляционного представления прокурора. В то же время пояснили, что ответчику путем выплаты выкупной цены должны быть компенсированы также и убытки в виде разницы между рыночной стоимостью изымаемых объектов недвижимости и средней стоимостью однокомнатной квартиры в г. Салехарде, пригодной для проживания, расположенной в неаварийном доме. Полагали, что за определенную судебной экспертизой выкупную цену приобрести жилое помещение в г. Салехарде невозможно. Представителем ответчика также заявлено ходатайство о переходе к рассмотрению настоящего дела судом апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции, ходатайство мотивировано юридической неграмотностью ответчика, неоказанием ему при рассмотрении дела судом первой инстанции квалифицированной юридической помощи.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о слушании дела надлежащим образом: истец Администрация г. Салехарда, третье лицо ОМВД России по г. Салехарду - посредством электронной почты, третье лицо также почтой. В соответствии со ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения прокурора, пояснения ответчика и его представителя, проверив материалы дела, исследовав новые доказательства, инвентарное дело №10080284 на домовладение по адресу: , обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционного представления, проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов жалобы и представления (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником квартиры по адресу: . Право собственности зарегистрировано за ним 23.03.2020 на основании договора купли-продажи квартиры от 11.03.2020.

При этом, как видно из технического паспорта на многоквартирный жилой дом по адресу: , а также из распоряжения Администрации г. Салехарда от 27.03.2008 №164-СК, квартира по адресу: была образована путем реконструкции из квартиры № в том же доме.

В квартире по адресу: по месту жительства зарегистрирован только ФИО1 (с 29.05.2020).

Распоряжением Администрации муниципального образования город Салехард от 19.02.2020 №161-р многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу.

01.06.2020 ФИО2 как собственнику квартиры по адресу: направлено письмо №315, в котором ей в связи с признанием дома аварийным предъявлено требование о произведении собственными силами и за счет собственных средств сноса данного дома в течение 6 месяцев с момента получение данного письма.

Письмо ФИО2 не было получено и возвращено отправителю (истцу).

18.02.2021 Администрацией г. Салехарда издано постановление №389, которым для муниципальных нужд изъят земельный участок под многоквартирным домом по адресу: кадастровым №, а также расположенные на нем объекты недвижимого имущества, включая квартиру №.

Письмом от 12.05.2021 №998 Управлением жилищной политики Администрации г. Салехарда в адрес ФИО1 направлены проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, подписанный представителем Администрации, а также кадастровый паспорт земельного участка под многоквартирным домом по адресу: , сведения о характеристиках объекта недвижимости, отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельного участка и жилого помещения.

В направленном истцом ответчику проекте соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд возмещение за изымаемое недвижимое имущество (квартира, общее имущество в многоквартирном доме) определены в размере 2 120 000 руб.

Данный размер возмещения установлен на основании отчета ООО «Центр экономического содействия» от 28.04.2021 №1530/21, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки составляет 2 120 000 руб., в том числе: стоимость жилого помещения (квартиры) - 1 994 577 руб., доли общего имущества в многоквартирном доме - 32 143 руб., доли земельного участка под жилым объектом - 93 280 руб.

ФИО1 указанное письмо с приложенными к нему документами получено 10.06.2021.

ФИО1, не согласившись с предложенной истцом суммой возмещения, представил отчет об оценке, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО5 от 09.09.2021, в соответствии с которым рыночная стоимость квартиры по адресу: составляет 3 227 000 руб., а размер убытков, которые понесет собственник объекта оценки вследствие его изъятия - 78 832 руб.

Определением суда от 25.10.2021 по делу назначена судебная экспертиза по оценке рыночной изымаемых объектов недвижимости, производство которой поручено ООО «Ямальское бюро оценки и экспертизы».

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Ямальское бюро оценки и экспертизы» (эксперт ФИО6) рыночная стоимость квартиры по адресу: учетом доли в общем имуществе в многоквартирном доме и земельного участка пропорционально размеру общей площади занимаемого собственником помещения, составляет 3 042 000 руб. При этом убытки в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения) экспертом ФИО6 не определены со ссылкой на отсутствие информации о том, на сколько месяцев собственник будет пользоваться временным жильем. Не определены убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием в связи с оформлением права собственности на другое жилое помещение ввиду отсутствия информации о том, получит ли собственник квартиру после сноса. При этом экспертом определен размер убытков, связанных с переездом - 10 300 руб., и убытки, связанные с оформлением права собственности (госпошлина при регистрации права собственности на квартиру) - 2 500 руб. С учетом этого стоимость объекта оценки - права требования возмещения (компенсации) убытков в связи с признанием жилого помещения - квартиры по адресу: - непригодным для постоянного проживания составила 3 054 800 руб.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, которые даны в п.п. 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», исходил из того, что процедура, предшествующая изъятию жилого помещения, установленная законом, органом местного самоуправления в данном случае соблюдена, в связи с чем спорное жилое помещение подлежит изъятию.

При определении размера причитающегося ответчику возмещения, суд на основании ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 55 Земельного кодекса Российской Федерации посчитал возможным руководствоваться заключением судебной экспертизы, выполненным ООО «Ямальское бюро оценки и экспертизы» (эксперт ФИО14), определив возмещение в размере 3 578 850 руб.

Как указывалось выше, основанием регистрации за ФИО1 права собственности на квартиру по адресу: послужил договор купли-продажи от 11.03.2020.

Согласно данному договору ФИО1 приобрел у ФИО7 указанную квартиру. Пунктом 2.1 договора определено, что стоимость квартиры составляет 2 150 000 руб.

В соответствии с ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, на которую ссылается в апелляционной жалобе истец, граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Указанная норма введена Федеральным законом от 27.12.2019 №473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда», вступившим в силу со дня его официального опубликования на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 28.12.2019.

Таким образом, указанная норма действовала как на момент признания дома по адресу: аварийным, так и на момент изъятия земельного участка по этим домом с расположенными на нем объектами недвижимости, на момент приобретения ФИО1 права собственности на квартиру № в указанном доме.

При разрешении спора суд первой инстанции посчитал, что оснований для применения указанной нормы в данном случае не имеется, поскольку, несмотря на то, что дом по адресу: признан аварийным и подлежащим сносу 19.02.2020, уведомление об этом направлено Администрацией г. Салехарда бывшему собственнику спорной квартиры 01.06.2020, запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде решения об изъятии земельного участка внесена в Единый государственный реестр недвижимости 10.03.2021.

В этой связи суд посчитал, что ответчик не знал и не мог знать при заключении договора купли-продажи квартиры о том, что дом по адресу: признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем оснований для применения положений ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в данном случае не имеется.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

В своих пояснениях по данному вопросу ФИО1 категорически отрицал наличие у него сведений о признании дома по адресу: аварийным на момент заключения договора купли-продажи 11.03.2020.

Как верно указано прокурором, положения части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации направлены на предупреждение злоупотреблений, связанных с приобретением жилых помещений в аварийных домах для последующего получения выкупной цены, рассчитанной по правилам ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Соответственно, целью применения этой нормы является исключение случаев, когда обязательства публично-правовых образований обеспечить жилищные права собственников жилых помещений в связи с признанием дома аварийным и его сносом используются заинтересованными лицами для их обогащения.

Из материалов дела следует, что распоряжение Администрации муниципального образования город Салехард от 19.02.2020 №161-р о признании аварийным многоквартирного дома по адресу: на официальном сайте муниципального образования город Салехард в сети Интернет по адресу: https://salekhard.org опубликовано не было.

В открытом доступе в сети Интернет данное распоряжение, так же как экспертное заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома от 28.01.2020 №10-2020 и заключение межведомственной комиссии от 29.01.2020 №883, были размещены 02.04.2020 (загружены на Интернет-сайт ресурса «Реформа ЖКХ» - https://www.reformagkh.ru).

Доводы истца о том, что собственники помещений в многоквартирных домах за 2-3 дня уведомлялись секретарем межведомственной комиссии о запланированных к рассмотрению комиссией домов, подлежат отклонению, поскольку доказательства того, что о рассмотрении межведомственной комиссией 29.01.2020 вопроса о признании аварийным дома по адресу: были уведомлены собственники помещений в этом доме, не представлено. Также нельзя признать состоятельной ссылку истца на распоряжение Администрации г. Салехарда от 16.05.2017 №419-р, которое размещено в открытом доступе на Интернет-сайте города Салехард. Данным распоряжением, с учетом изменений, внесенных в него распоряжением от 31.12.2019 №1242-р, дом по адресу: был включен в Перечень многоквартирных жилых домов, расположенных на территории муниципального образования город Салехард, подлежащих обследованию в целях последующей оценки на соответствие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, на 2017-2027 годы. Между тем, включение дома в данный перечень не означает, что дом признан или обязательно будет признан аварийным.

Таким образом, узнать о том, что дом по адресу: признан аварийным ответчик, так же как и предыдущий собственник квартиры № в этом доме, не могли узнать ранее 02.04.2020. Договор купли-продажи указанной квартиры ответчик заключил до указанного дня, 11.03.2020.

При таких обстоятельствах не имеется оснований полагать, что приобретая спорную квартиру, ФИО1 действовал с целью злоупотребления правом, а именно - получения обогащения за счет средств местного бюджета. Следовательно, в данном конкретном случае не имеется оснований для применения положений ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Иное правоприменение не будет отвечать смыслу введенного законодателем правого регулирования.

В связи с этим судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что размер подлежащего выплате ответчику возмещения должен определяться в соответствии с правилами, установленными частью 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В связи с тем, что в заключении судебной экспертизы, выполненном экспертом ООО «Ямальское бюро оценки и экспертизы» ФИО14, не был определен размер убытков, которые понесет собственник в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, не определен размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, а также в связи с тем, что со дня составления заключения экспертом ФИО14 (16.11.2021) прошло уже более полугода, в то время как согласно ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, рекомендуемая для целей совершения сделки, может быть использована в течение 6 месяцев, с даты, составления отчета, судебная коллегия пришла к выводу о необходимости назначения повторной судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» ФИО15

В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта ФИО15 от 20.07.2022, с учетом уточнения расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, выполненного экспертом по запросу суда апелляционной инстанции, сумма возмещения за изымаемые у ответчика объекты недвижимости составляет:

- рыночная стоимость жилого помещения - 2 576 656 руб.,

- рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме по адресу: , пропорционально доле ФИО1 в праве общей долевой собственности на такое имущество (исключая земельный участок) - 50 217 руб.,

- рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: , пропорционально доле ФИО1 в праве общей долевой собственности на такое имущество - 527 943 руб.,

- сумма убытков, причиненных собственнику ФИО1 изъятием жилого помещения - 204 911 руб. (в том числе, средняя стоимость услуг грузового транспорта на переезд - 6696 руб., средняя стоимость услуг грузчиков для переезда - 2448 руб., средняя стоимость услуг сборки/разборки мебели для переезда - 826 руб., средняя стоимость аренды помещения в месте расположения объекта исследования - 116 450 руб., средняя стоимость риэлторских услуг на поиск аренды жилого помещения - 14 202 руб., средняя стоимость риэлторских услуг на поиск покупки жилого помещения, сопровождение сделки купли-продажи - 62 289 руб., стоимость услуг по оформлению документов на приобретение права собственности на жилое помещение - 2000 руб.),

- сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома на дату проведения экспертизы - 274 297 руб.,

итого: 3 634 024 руб.

При определении возмещения за изымаемое жилое помещение судебная коллегия полагает возможным руководствоваться заключением эксперта ФИО15, поскольку данный эксперт обладает необходимыми познаниями в области порученных ей исследований, соответствующей квалификацией, не заинтересованной в исходе дела, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Заключение эксперта ФИО15 в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является полным, ясным, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы мотивированы, последовательны, непротиворечивы.

Заключение эксперта ФИО15 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», выкупная цена изымаемого жилого помещения определена по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Заключение содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов; размер возмещения определен с учетом анализа местоположения объектов недвижимого имущества, права истца на долю в общем имуществе и в праве собственности на земельный участок; характеристик города, в котором расположен объект оценки. В отчете приведено обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения. Отчет содержит сведения об объектах-аналогах, при сравнении которых специалист оценивал ситуацию на рынке недвижимости. В отчете приведен механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих её составляющих: рыночная стоимость жилого помещения, стоимость доли в праве собственности на общее имущество, а также земельного участка, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт подлежит включению в размер выкупной цены в связи со следующим.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с данным Законом.

При этом в соответствии с положениями ч. 1 ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Согласно ранее действовавшим нормам Жилищного кодекса РСФСР с жильцов дома удерживалась плата за капитальный ремонт дома, а на наймодателе (собственнике жилья) лежала обязанность своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования (статья 141 Жилищного кодекса РСФСР).

Статья 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, действующего с 01.03.2005, предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу указанных положений, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства и переходит к собственникам жилых помещений после исполнения им указанной обязанности лишь обязанность по производству последующих капитальных ремонтов.

При этом, как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в Определении от 01.03.2012 №389-О-О, определяя в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (статья 16).

Это законоположение, как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан (Определения от 19.10.2010 №1334-О-О и от 14.07.2011 №886-О-О).

Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнить обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.

На основании положений ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Исходя из вышеизложенного правового регулирования, применительно к рассматриваемому делу, юридически значимыми и подлежащими доказыванию в их совокупности обстоятельствами при разрешении вопроса о включении суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения являются: установление лица, являвшегося наймодателем жилых помещений; нуждаемость относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем; установление факта неисполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, повлекшего ухудшение его технического состояния (потерю эксплуатационных, механических и других качеств), а также способствующего в дальнейшем утрате стоимости конструктивного элемента и здания в целом, и как следствие снижению его надежности.

В соответствии с пунктом 2 Приказа Минстроя России от 04.08.2014 №427/пр «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» при определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р) и ВСН 53-86(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденные приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1988 №312 (далее по тексту ВСН 58-88(р)).

Пунктом 2.2 ВСН 58-88 (р) предусмотрено, что система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории (пункт 5.1 ВСН 58-88 (р)).

На основании пункта 5.5 ВСН 58-88(р) под капитальным ремонтом понимается ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Перечень работ, проводимых при капитальном ремонте, определен в Постановлении Госстроя России от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Приложением № 3 к Положению «Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (Р)» установлен минимальный срок эффективной эксплуатации отдельных элементов жилых зданий до капитального ремонта, то есть тот период времени, в течение которого тот или иной конструктивный элемент является безопасным для неопределенного круга лиц и по истечении которого требует капитального ремонта.

В соответствии с представленным Администрацией г. Салехарда в материалы дела сведениями первый договор приватизации в отношении жилого помещения в доме по адресу: был заключен 08.04.1993.

В соответствии с техническим паспортом на жилой дом по адресу: , составленным по состоянию на 14.08.2001, год постройки здания - 1972, степень износа - 52%.

Также в техническом паспорте указана группа капитальности здания - IV.

Госстроем СССР 08.09.1964 утверждено Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденное.

Данным Положением в зависимости от материала жилые дома разделены на следующие шесть групп с установлением нормативных усредненных сроков их службы:

1 - каменные, особо капитальные; фундаменты - каменные и бетонные, стены - каменные (кирпичные) и крупноблочные, перекрытия железобетонные - 150 лет;

2 - каменные, обыкновенные; фундаменты - каменные, стены каменные (кирпичные) или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам - 125 лет;

3 - каменные облегченные; фундаменты - каменные и бетонные, стены - облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия - деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам - 100 лет;

4 - деревянные, рубленные и брусчатые, смешанные, сырцовые; фундаменты - ленточные бутовые, стены - рубленые, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), сырцовые, перекрытия деревянные - 50 лет;

5 - сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные и фахверковые; фундаменты - на деревянных стульях или бутовых столбах, стены - каркасные, глинобитные и др., перекрытия - деревянные - 30 лет;

6 - каркасно-камышитовые и прочие облегченные - 15 лет.

В таблице 5 Положения установлена периодичность осмотра и производства различных видов ремонта для шести групп жилых домов. Согласно таблице, для четвертой группы периодичность проведения комплексного капитального ремонта установлена 1 раз в 18 лет.

Таким образом, исходя из нормативного срока службы и срока проведения капитального ремонта, установленных для деревянных домов, относящихся к четвертой группе, первый капитальный ремонт в спорном доме должен был быть произведен в 1990 году, по истечении 18 лет со дня окончания строительства дома. Соответственно, по состоянию на дату заключения первого договора приватизации (1993 год) дом нуждался в проведении капитального ремонта.

На основании установленных сроков продолжительности эксплуатации до капитального ремонта отдельных элементов жилых зданий, экспертом произведен расчет стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт как на 30.11.2005 (дата приватизации квартиры №, из которой образована спорная квартира), так и на дату проведения экспертизы. В расчетах экспертом указаны сроки фактической эксплуатации отдельных конструктивных элементов здания и необходимое количество замен на указанную дату.

В нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Администрацией г. Салехард доказательств исполнения обязанностей по проведению когда-либо капитального ремонта спорного жилого дома либо отсутствия нуждаемости в проведении такого ремонта на 08.04.1993 не представлено, более того в письменных пояснениях от 16.05.2022 истец указал, что информация о проведенных капитальных ремонтах в доме по адресу: отсутствует, согласно техническому паспорту жилого дома капитальные ремонты не проводились. Таким образом, обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа местного самоуправления) и не исполненная им на указанную дату, сохраняется до исполнения обязательства. Оснований для освобождения органа местного самоуправления от проведения работ по капитальному ремонту здания и возложения такой обязанности на собственников квартир в порядке ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации не имеется.

При таких обстоятельствах включению в состав выкупной цены спорной квартиры подлежит также и компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 274 297 руб.

Доводы ответчика о том, что в состав убытков подлежит включению разница между рыночной стоимостью спорного жилого помещения в деревянном доме и рыночной стоимостью однокомнатных квартир в г. Салехарде, подлежат отклонению, так как в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в состав возмещения, которое носит компенсационный характер, включается не средняя стоимость жилых помещений, которые собственник мог бы приобрести взамен изымаемого, а только рыночная стоимость самого изымаемого жилого помещения, обоснованно установленная в данном случае экспертом ФИО8 путем сравнения цен на жилые помещения, аналогичные спорному. В связи с этим не может быть принята во внимание в качестве доказательства, подтверждающего юридически значимые обстоятельства по данному делу, представленная ответчиком справка ООО «Этажи», содержащая сведения об объявлениях по продаже однокомнатных квартир в г. Салехарде. Данный документ не свидетельствует и о неправильности определенной экспертом ФИО8 рыночной стоимости изымаемых у ответчика объектов недвижимости, поскольку, согласно справке, в ней приведены цены на квартиры в капитальных домах (монолитных, панельном, кирпичном), то есть не сопоставимые со спорной квартирой, расположенной в деревянном доме.

При этом права на получение другого жилого помещения взамен спорной квартиры ответчик не имеет.

В соответствии с ч. 8 ст. Жилищного кодекса Российской Федерации другое жилое помещение взамен изымаемого может быть предоставлено собственнику только по соглашению.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, содержатся разъяснения о том, что по общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в прядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. В случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

В случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. ст. 2, ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного жилого помещения либо его выкуп.

В Ямало-Ненецком автономном округе действует региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа в 2019-2025 годах, утвержденная Постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 05.04.2019 №346-П во исполнение Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». В данную региональную адресную программу дом по адресу: не включен.

Таким образом, право выбора способа возмещения за изымаемое жилое помещение у истца отсутствует, соответственно, у Администрации г. Салехарда не имеется обязанности предоставить ему другое благоустроенное жилое помещение взамен изымаемого.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит изменению в части установленной выкупной цены за изымаемое жилое помещение.

Согласно подп. «л» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

Судебная коллегия полагает необходимым помимо изменения размера выкупной цены внести изменения также и в абзац 4 резолютивной части решения, указав, что право собственности ответчика ФИО1 на спорную квартиру прекращается одновременно с выплатой денежной компенсации за изымаемые объекты недвижимости.

Решение суда обжалуется истцом и прокурором только в части определенного судом размера возмещения. В остальной части ни ответчиком, ни другими участвующими в деле лицами решение суда не обжаловано, в связи с чем предметом проверки суда апелляционной инстанции не является. Доводы апелляционного представления прокурора о нарушении Администрацией г. Салехарда процедуры изъятия жилого помещения в данном случае не имеют значения, поскольку спор между сторонами возник только относительно размера возмещения, и, как указано выше, и истец, и прокурор, обжалуя решение, просят его изменить также только в части размера выкупной цены.

Каких-либо нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены решения судом первой инстанции не допущено. В этой связи в соответствии с ч. 5 той же статьи не подлежит удовлетворению ходатайство представителя ответчика о переходе к рассмотрению настоящего дела судом апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

в удовлетворении ходатайства представителя ответчика Осетрова О.В. о переходе к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции отказать.

Апелляционное представление прокурора г. Салехард удовлетворить.

Решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 09.12.2021 изменить частично, изложить абзацы второй и четвертый его резолютивной части в следующей редакции:

«Изъять у ФИО1 принадлежащие ему на праве собственности объект недвижимости: с кадастровым номером №, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером №, путем определения выкупной цены в размере 3 634 024 рубля и перечисления в пользу собственника ФИО1».

«Прекратить право собственности на указанные объекты недвижимости ФИО1 одновременно с выплатой ФИО1 Администрацией муниципального образования город Салехард возмещения за изымаемые объекты недвижимости».

В остальной части указанное решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации муниципального образования г.Салехард - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи