Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда дело по иску Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление исполнительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» к ФИО1 о расторжении договора, взыскании денежных средств по договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

по апелляционной жалобе Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление исполнительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» на заочное решение Октябрьского районного суда г.Пензы от 6 июля 2022 г., которым постановлено:

«Исковые требования ФГКУ «Росвоенипотека» к ФИО1 о расторжении договора, взыскании денежных средств по договору и обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить.

Расторгнуть договор целевого жилищного займа № 1702/00253912 от 04 мая 2017 г., заключенный между ФГКУ «Росвоенипотека» и ФИО1 .

Взыскать с ФИО1 , <данные изъяты>, в пользу Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление исполнительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ИНН <***>, ОГРН <***>) денежные средства в размере 2 259 375 руб. 90 коп., в том числе: 2 011 684 руб. 04 коп. - сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной истцом, в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту; 177 026 руб. 68 коп. - сумма процентов за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования Центрального Банка РФ 5,5 % со дня увольнения ответчика с военной службы с 13 мая 2020 г. по 21 декабря 2021 г.; 70 665 руб. 18 коп. - пени в размере 0,1 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Взыскать с ФИО1 , <данные изъяты>, в пользу ФГКУ «Росвоенипотека» (ИНН <***>, ОГРН <***>) проценты за пользование целевым жилищным займом с 22 декабря 2021 г. по день вступления в законную силу решения суда о возврате задолженности включительно, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка РФ 5,5 %.

Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, назначение: жилое, общей площадью 62,7 кв.м, этаж 9, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, путем реализации указанного имущества на публичных торгах в соответствии с законодательством об исполнительном производстве».

Заслушав доклад судьи Черненок Т.В., проверив материалы дела, судебная коллегия

установила:

Федеральное государственное казенное учреждение «Федеральное управление исполнительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора, взыскании денежных средств по договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование исковых требований Федеральное государственное казенное учреждение «Федеральное управление исполнительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» указало, что 4 мая 2017 г. между истцом и ответчиком был заключен договор целевого жилищного займа №. Целевой жилищный заем предоставлялся для уплаты первоначального взноса в целях приобретения жилого помещения (квартиры) по договору купли-продажи в собственность ФИО1 с использованием ипотечного кредита по кредитному договору от 4 мая 2017 г. №, предоставленного ПАО Сбербанк России, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №, за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете ответчика, в размере 999 273 руб. 88 коп.; на погашение обязательств по ипотечному кредиту за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных (учитываемых) на именном накопительном счете ответчика. Квартира приобреталась с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита, согласно п. 4 договора целевого жилищного займа квартира считается находящейся одновременно в залоге у истца и ПАО Сбербанк с даты государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Требования истца удовлетворяются после удовлетворения требований ПАО Сбербанк. Ипотека зарегистрирована Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по пензенской области 29 мая 2017 г. за номером регистрации 58:29:1007010:3080-58/035/2017-3. В соответствии с п. 6 договора целевой жилищный заем предоставляется и погашается в порядке, установленном Федеральным законом и Правилами предоставления целевых жилищных займов. В соответствии с п. 8 договора целевого жилищного займа в случае, если заемщик уволен с военной службы и у него возникли основания, предусмотренные ст. 10 Федерального закона, целевой жилищный заем подлежит возврату в порядке, установленном Правилами предоставления целевых жилищных займов. Именной накопительный счет ФИО1 закрыт 28 августа 2020 г. на основании сведений регистрирующего органа (вх. № 809 от 27 августа 2020 г.) об исключении его из реестра без права на использование накоплений с даты возникновения основания для исключения 13 мая 2020 г. На дату закрытия именного накопительного счета у ФИО1 образовалась задолженность перед ФГКУ «Росвоенипотека» по договору целевого жилищного займа на сумму 2 011 684,04 руб. На сумму задолженности начисляются проценты в соответствии с п. 2 ст. 15 Федерального закона. Ввиду досрочного увольнения ФИО1 с военной службы (13 мая 2020 г.) у ответчика отсутствуют основания для возникновения права на использование накоплений, учтенных на его именном накопительном счете. Ответчику 11 сентября 2020 г. был направлен график возврата задолженности, с получением которого ответчик обязан осуществлять возврат задолженности на указанный лицевой счет. По состоянию на 21 декабря 2021 г. задолженность ФИО1 составляет 2 259 375 руб. 90 коп., в том числе: 2 011 684 руб. 04 коп. - сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы уплаченной истцом, в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту; 177 026 руб. 68 коп. - сумма процентов за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования ЦБ РФ 5,5 % со дня увольнения ответчика с военной службы 13 мая 2020 г. по 21 декабря 2021 г.; 70 665 руб. 18 коп. - пени в размере 0,1 % суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Федеральное государственное казенное учреждение «Федеральное управление исполнительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» просило расторгнуть договор целевого жилищного займа от 4 мая 2017 г. №, заключенный между ФГКУ «Росвоенипотека» и ФИО1; взыскать с ФИО1 в свою пользу денежные средства в размере 2 259 375 руб. 90 коп., в том числе: 2 011 684 руб. 04 коп. - сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной истцом, в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту; 177 026 руб. 68 коп. - сумма процентов за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования Центрального Банка РФ 5,5 % со дня увольнения ответчика с военной службы с 13 мая 2020 г. по 21 декабря 2021 г.; 70 665 руб. 18 коп. - пени в размере 0,1 процента суммы просроченного платежа за каждый день просрочки; проценты за пользование целевым жилищным займом с 22 декабря 2021 г. по день вступления в законную силу решения суда о возврате задолженности включительно, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка РФ 5,5 %; взыскание произвести, в том числе, путем обращении взыскания на заложенное имущество, а именно: квартиру, кадастровый (или условный) №, расположенную по адресу: <адрес>, установить начальную продажную стоимость заложенного имущества при его реализации в размере 2 840 000 руб. 00 коп., а также способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов; в случае, если после реализации заложенного имущества (квартиры) ответчика денежных средств окажется недостаточно для удовлетворения требования истца, недостающие денежные средства просит взыскать за счет личного имущества ответчика.

Октябрьским районным судом г.Пензы постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ФГКУ «Росвоенипотека» указывает, что решение суда было вынесено с нарушением норм материального права. Согласно пп.4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При принятии оспариваемого решения суд должен был определить и указать в решении суда начальную продажную цену заложенного имущества при реализации в размере 2 840 000 руб., что сделано судом не было. Кроме того, вынося решение, суд отказал истцу в удовлетворении одного из исковых требований об установлении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации в размере 2 840 000 руб., однако в резолютивной части решения суда суд удовлетворил исковые требования в полном объеме.

ФГКУ «Росвоенипотека» просит решение Октябрьского районного суда г.Пензы от 6 июля 2022 г. отменить в части отказа в определении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации, установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 2 840 000 руб.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истца Федеральное государственное казенное учреждение «Федеральное управление исполнительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», ответчик ФИО1, представитель третьего лица ПАО Сбербанк не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

На основании ч. ч. 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

В связи с изложенным, поскольку в части исковых требований Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление исполнительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» к ФИО1 о расторжении договора целевого жилищного займа, взыскании денежных средств в размере 2 259 375 руб. 90 коп., процентов за пользование целевым жилищным займом с 22 декабря 2021 г. по день вступления в законную силу решения суда исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка РФ 5,5 %, обращении взыскания на заложенное имущество путем реализации имущества на торгах не обжалуется, судебная коллегия не входит в обсуждение обоснованности выводов суда в указанной части.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность решения суда первой инстанции в части определения начальной продажной цены заложенного имущества по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что имеются основания для отмены заочного решения суда, в части определения начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации в соответствии с законодательством об исполнительном производстве.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.1 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Вышеуказанным требованиям закона заочное решение Октябрьского районного суда г.Пензы от 6 июля 2022 г. в части определения начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации в соответствии с законодательством об исполнительном производстве не соответствует и подлежит отмене.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 4 мая 2017 г. между истцом и ответчиком был заключен договор целевого жилищного займа №, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для уплаты первоначального взноса при приобретении с использованием ипотечного кредита жилого помещения (жилых помещений) и погашения обязательств по ипотечному кредиту, предметом которого является предоставление займодавцем заемщику целевого жилищного займа за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных (учитываемых) на именном накопительном счете заемщика (п. 1 договора).

Предоставление займодавцем целевого жилищного займа производится в порядке, установленном Правилами предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370 (п. 2 договора).

Целевой жилищный заем предоставляется заемщику в размере 999 273 руб. 88 коп. для уплаты первоначального взноса в целях приобретения жилого помещения (квартиры) по договору купли-продажи в собственность ФИО1 с использованием ипотечного кредита по кредитному договору от 4 мая 2017 г. № 860090, предоставленного ПАО Сбербанк России, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) № (п. 3, 3.1 договора).

4 мая 2017 г. между ПАО «Сбербанк России» (кредитор) и ФИО1(заемщик), являющимся участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым кредитор обязуется предоставить заемщику, а заемщик обязуется возвратить кредит - «Военная ипотека» - «Приобретение готового жилья» в соответствии с индивидуальными условиями кредитования, а также общими условиями предоставления, обслуживания и погашения кредита «Военная ипотека», которые являются неотъемлемой частью договора.

21 апреля 2017 г. между ФИО5, ФИО6, именуемых в договоре продавцы, и ФИО1, именуемой в договоре покупатель, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому покупатель обязуется в будущем купить в собственность у продавцов, а продавцы обязуются в будущем продать покупателю по ? доли в праве каждой на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №.

Указанное жилое помещение приобретено ответчиком в собственность на основании договора купли-продажи от 25 мая 2017 г. 58 АА 1114817,заключенному между ФИО5, ФИО6 и ФИО1, согласно которому продавцы продали и передали в собственность покупателя принадлежащую продавцам на праве общей долевой собственности квартиру, состоящую из трех жилых комнат, назначение: жилое, общая площадь 62,7 кв.м, этаж 9, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый №, а покупатель купил, принял квартиру в собственность и обязуется уплатить за нее установленную договором цену (п. 1.1. договора купли-продажи).

Установленная сторонами цена квартиры составляет 2 840 000 руб., из которой:

- часть цены, в размере 999 273 руб. 88 коп., оплачивается покупателем за счет средств займа, на основании договора № 1702/00253912 целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для уплаты первоначального взноса при приобретении с использованием ипотечного кредита жилого помещения (жилых помещений) и погашения обязательства по ипотечному кредиту от 4 мая 2017 г. после регистрации права собственности покупателя на квартиру;

- часть цены в размере 1 840 726 руб. 17 коп. оплачивается покупателем за счет кредитных средств, которые покупатель получил в ПАО Сбербанк России в лице Пензенского отделения № 8624 ПАО Сбербанк на условиях кредитного договора № (индивидуальные условия кредитования) от 4 мая 2017 г. после регистрации права собственности покупателя на квартиру.

29 мая 2017 г. произведена государственная регистрации права собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области с регистрацией обременения в виде ипотеки.

Обеспечением исполнения обязательств заемщика перед займодавцем в рамках договора является ипотека жилого помещения, указанная в п. 3.1 договора, возникающая у займодавца и у кредитора в силу закона с даты государственной регистрации права собственности заемщика на жилое помещение (жилые помещения) и земельный участок (при наличии) (п.4 договора).

Также судом установлено, что 4 мая 2017 г. между ПАО Сбербанк и заемщиком была составлена и подписана закладная на квартиру, которая выдана ПАО «Сбербанк России» после государственной регистрации права собственности 4 мая 2017 г. Таким образом, держателем закладной и лицом, имеющим право требования, обеспеченного ипотекой, является также ПАО «Сбербанк России».

Заочным решением Октябрьского районного суда г. Пензы от 13 января 2022 г. исковые требования ПАО Сбербанк России к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены. Постановлено, в том числе, обратить взыскание на предмет залога: квартиру, назначение: жилое, общей площадью 62,7 кв.м, этаж 9, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, путем продажи с торгов в форме открытого аукциона, установив начальную цену продажи предмета залога в размере 2 840 000 руб. 00 коп. Заочное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ

Судом первой инстанции также установлено, что именной накопительный счет ФИО1 закрыт 28 августа 2020 г. на основании сведений регистрирующего органа (вх. № 809 от 27 августа 2020 г.) об исключении его из реестра без права на использование накоплений с датой возникновения основания для исключения 13 мая 2020 г.

На дату закрытия именного накопительного счета у ФИО1 образовалась задолженность перед ФГКУ «Росвоенипотека» по договору целевого жилищного займа на сумму 2 011 684,04 руб. на сумму задолженности начисляются проценты в соответствии с п. 2 ст. 15 Федерального закона.

Разрешая заявленные ФГКУ «Росвоенипотека» к ФИО1 исковые требования установив, что ответчик в нарушение условий договора целевого жилищного займа свои обязательства своевременно надлежащим образом не исполнил, на требование истца о взыскании денежных средств и о расторжении договора не ответил, то есть допустил существенное нарушение условий договора, суд пришел к выводу о расторжении договор целевого жилищного займа от 4 мая 2017 г. №, взыскании с ФИО1 суммы задолженности в размере 2 259 375 руб. 90 коп., процентов за пользование целевым жилищным займом с 22 декабря 2021 г. по день вступления в законную силу решения суда о возврате задолженности включительно, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка РФ 5,5 %; проценты за пользование целевым жилищным займом с 22 декабря 2021 г. по день вступления в законную силу решения суда о возврате задолженности включительно, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка РФ 5,5 %, обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, путем реализации указанного имущества на публичных торгах в соответствии с законодательством об исполнительном производстве.

С заочным решением Октябрьского районного суда г.Пензы от 6 июля 2022 г. в части определения начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации в соответствии с законодательством об исполнительном производстве и отказе в установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества согласиться нельзя, поскольку решение суда в указанной части противоречат нормам права, регулирующим спорные правоотношения.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Статьей 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Обращение взыскания на заложенное имущество в силу ст. 349 ГК РФ осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

На основании п.1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 договора целевого жилищного займа от 4 мая 2017 г. №, заключенного между ФГКУ «Росвоенипотека» и ФИО1 обеспечением исполнения обязательств заемщика перед займодавцем в рамках настоящего договора является ипотека жилого помещения, возникающая в силу закона с даты государственной регистрации права собственности заемщика на жилое помещение.

29 мая 2017 г. произведена государственная регистрации права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес><адрес> Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, с регистрацией обременения в виде ипотеки.

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

В силу положений ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного, ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (ч. 2 ст. 3 Закона).

На основании ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу положений ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Из договора целевого жилищного займа от 4 мая 2017 г. №, заключенного между ФГКУ «Росвоенипотека» и ФИО1 следует, что договорная стоимость квартиры составляет 2 840 000 руб.

При обращении с иском ФГКУ «Росвоенипотека» просило обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 2 840 000 руб.

Ответчик ФИО1 в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции каких-либо возражений относительно установления начальной продажной стоимости квартиры при ее реализации на публичных торгах в размере 2 840 000 руб. не заявлял.

Заочным решением Октябрьского районного суда г. Пензы от 13 января 2022 г. по иску ПАО Сбербанк России к ФИО1 было обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, путем продажи ее с торгов в форме открытого аукциона, с установлением начальной продажной стоимости имущества в размере 2 840 000 руб.

Учитывая, что иных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость квартиры, в материалы дела сторонами не представлено, судебная коллегия считает возможным установить начальную продажную стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> при ее реализации на публичных торгах в размере 2 840 000 руб.

Установление такой цены квартиры, по мнению судебной коллегии, в данный момент не нарушает ничьих прав, поскольку одной из целей проведения соответствующих торгов и является определение реальной (рыночной) стоимости реализуемого заложенного имущества, а продажа осуществляется по максимальной цене предложения.

На основании вышеизложенного судебная коллегия приходит к выводу, что заочное решение Октябрьского районного суда г.Пензы от 6 июля 2022 г. подлежит отмене в части определения начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации в соответствии с законодательством об исполнительном производстве, с принятием в указанной части нового решения, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, при ее реализации на публичных торгах в размере 2 840 000 (два миллиона восемьсот сорок тысяч) рублей.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

заочное решение Октябрьского районного суда г.Пензы от 6 июля 2022 г. отменить в части определения начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации в соответствии с законодательством об исполнительном производстве.

Принять в указанной части новое решение, которым установить начальную продажную цену заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес><адрес>, при ее реализации на публичных торгах в размере 2 840 000 (два миллиона восемьсот сорок тысяч) рублей.

Апелляционную жалобу Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление исполнительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» удовлетворить.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27 июня 2023 г.

Председательствующий

Судьи