Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1778/2020 по иску по иску ФИО1 к Управлению муниципального имущества города Пензы о взыскании суммы неосновательного обогащения

по апелляционной жалобе Управления муниципального имущества города Пензы на решение Ленинского районного суда г.Пены от 25 августа 2020 г., которым постановлено:

Иск ФИО1 к Управлению муниципального имущества города Пензы о взыскании суммы неосновательного обогащения удовлетворить.

Взыскать с Управления муниципального имущества города Пензы в пользу ФИО1 сумму неосновательного обогащения в размере – 681 192,31 рубля.

Заслушав доклад судьи Жуковой Е.Г., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Управлению муниципального имущества г.Пензы, указав, что на основании договора аренды от 20.08.2019, заключенного между ней и Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы, ей во временное пользование за плату был предоставлен земельный участок площадью 1402 кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, з/у № с кадастровым номером №. По условиям договора (п. 2.2) размер ежегодной арендной платы за участок определен в договоре 1 035 980 руб. Согласно п. 2.3 сумма арендной платы подлежала оплате в полном объеме за первый год аренды единовременно в течение 10 дней с момента подписания договора. В указанную сумму были включены денежные средства в размере 224 400 руб., оплаченные ею 29.07.2019 в качестве задатка за участие в аукционе. На основании договора от 16.12.2019 № вышеуказанный земельный участок, ранее переданный в аренду по договору от 20.08.2019, был передан ей в собственность для индивидуального жилищного строительства. Право собственности на указанный земельный участок было ею зарегистрировано в установленном порядке 24.12.2019. Соглашением от 18.12.2019 договор аренды от 20.08.2019 № был расторгнут. Истец полагает, что в связи с досрочным расторжением договора аренды, арендная плата за неиспользованный период, который составляет 8 месяцев (с января 2020 г. по август 2020 г.), рассчитанная в размере 690 653,33 руб. (1 035 980 : 12 х 8 = 690 653,33), подлежит возврату. На ее предложение о добровольном возврате денежных средств ответчик в письме от 24.12.2019 отказал.

ФИО1 просила суд взыскать с ответчика в ее пользу излишне уплаченную арендную плату в размере 690 653,33 руб.

В ходе рассмотрения дела по существу ФИО1 исковые требования уменьшила до 681 192,31 руб.

Ленинский районный суд г.Пензы постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Управление муниципального имущества г.Пензы просит решение суда отменить, в иске ФИО1 отказать, сылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального права. Судом первой инстанции не учтено, что договор аренды от 18.04.2018 за № был заключен с ФИО1 как победителем торгов на основании протокола аукциона на право заключения договора аренды из состава земель населенных пунктов. Предметом аукциона являлось именно право на заключение договора аренды земельного участка с лицом, предложившим наибольшую цену предмета аукциона 1 035 980 руб. Указанный договор аренды земельного участка подписан арендатором без замечаний; арендатор согласилась с установленным размером арендной платы и со сроком действия договора с 20.08.2019 по 19.08.2039. Суд не дал должной оценки тому обстоятельству, что удовлетворение исковых требований фактически повлечет изменение цены договора без внесения в него соответствующих изменений, что противоречит положениям ст. 424, п. 8 ст. 448 ГК РФ, а также Федерального закона «О защите конкуренции». Поскольку предметом аукциона являлось именно право на заключение договора аренды, факт получения истцом встречного предоставления земельного участка не оспорен, данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии на стороне Управления муниципального имущества г. Пензы неосновательного обогащения, а денежные средства, уплаченные в качестве цены продажи права на заключение договора, возврату не подлежат.

Апелляционным определением судебной коллегии Пензенского областного суда от 15.12.2020 решение Ленинского районного суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба Управления муниципального имущества г. Пензы – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12.05.2021 апелляционное определением судебной коллегии Пензенского областного суда от 15.12.2020 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции со ссылкой на то, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют нормам материального и процессуального права.

При новом рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции представитель ответчика Управления муниципального имущества г.Пензы по доверенности ФИО2 просил решение суда отменить по доводам апелляционной жалобы.

Истец ФИО1 полагала решение суда законным и обоснованным, просила оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участников процесса, проверив законность и обоснованность решения суда с учетом положений ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В п. п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судебная коллегия полагает, что указанным требованиям решение суда об удовлетворении исковых требований не соответствует.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 20.08.2019 на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов от 06.08.2019 (лот № 5) между ФИО1 и Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы был заключен договор аренды земельного участка за №.

По условиям договора аренду Управление муниципального имущества администрации г. Пензы (арендодатель, действующий от имени Муниципального образования «город Пенза») предоставило ФИО1 (арендатору) во временное пользование за плату земельный участок площадью 1 402 кв.м, с кадастровым номером №, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, з/у №.

В силу п. п. 2.1, 2.2 договора, срок его действия определен сторонами с 20.08.2019 по 19.08.2039; размер ежегодной арендной платы составляет - 1035 980 руб.

Согласно п. 2.3 договора размер ежегодной арендной платы, указанный в п.2.2 договора, подлежит оплате в полном объеме за первый год аренды и вносится единовременно победителем аукциона в течение 10 дней с момента подписания договора и включает в себя сумму внесенного задатка на участие в аукционе.

Арендная плата за второй и последующие годы аренды вносится ежемесячно равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной платы, не позднее 10 числа месяца, за который производится платеж.

Арендная плата за первый год аренды в размере 1 035 980 руб. за указанный земельный участок была оплачена ФИО1 в полном объеме.

16.12.2019 между ФИО1 и Управлением муниципального имущества г. Пензы был заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка в собственность за №.

18.12.2019 между ФИО1 и Управлением муниципального имущества г. Пензы было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 20.08.2019 за № с 15.12.2019.

ФИО1, полагая, что полученная ответчиком арендная плата за первый год аренды земельного участка, после его приобретения в собственность, является неосновательным обогащением арендодателя, обратилась в суд с иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что после регистрации права собственности на земельный участок за ФИО1 продолжение использования денежных средств, полученных за дальнейший срок аренды, выходит за рамки содержания договора, поскольку Управление муниципального имущества города Пензы не может обеспечить предоставление аренды спорного участка, и, соответственно, полученная за дальнейший срок аренды денежная сумма неосновательно сберегается ответчиком.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны с нарушением норм материального права при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Положениями ст. 606 ГК РФ определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

Согласно п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.Пунктом 14 ст. 39.11 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на дату проведения аукциона – 06.08.2019) предусмотрено, что начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы (8 п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ).На основании п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок. В порядке п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте. В соответствии с пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ в случае предоставления с аукциона земельных участков, имеющих вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», договор аренды заключается на срок 20 лет.Из указанных правовых норм в их системной взаимосвязи следует, что общий порядок предоставления земельного участка в аренду для целей жилищного строительства предполагает проведение торгов (аукциона) по продаже права на заключение договора аренды. Цена права на заключение договора аренды устанавливается по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного, указанная цена является начальной, и не может быть ниже, чем это предусмотрено законом. Размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам аукциона. Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции, отменяя апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 15.12.2020 и направляя дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, указала на то, что суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции об удовлетворении требований истца, не исследовал и не дал оценки аукционной документации, и как следствие не дал оценки доводам ответчика, о том, что требования истца о взыскании как неосновательного обогащения части платы за первый год аренды земельного участка, направлены на изменение цены, установленной по результатам аукциона. Поскольку предметом аукциона явилось право заключения договора аренды, цена права на заключение договора аренды устанавливается в размере годовой платы за земельный участок по наибольше предложенной цене участниками аукциона или по начальной цене аукциона, если в аукционе принял участие единственный участник.При новом апелляционном рассмотрении дела судебной коллегией затребованы и с учетом мнения сторон исследованы и приобщены к материалам дела в качестве новых доказательств в подтверждение юридически значимых обстоятельств документы о проведении аукциона, по результатам которого с истцом был заключен договор аренды № 487 от 20.08.2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером №. Из постановления администрации г.Пензы от 31.05.2019 № «Об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов по адресу: <адрес>, з/у №», приказа Управления муниципального имущества администрации г.Пензы от 03.07.2019 № следует, что проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 1402 кв.м с кадастровым номером № из состава земель населенных пунктов по адресу: <адрес>, з/у № с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства сроком на 20 лет. Об этом же свидетельствует извещение о проведение аукциона, опубликованное в газете «Пенза» от 05.07.2019 № 23, в котором указано наименование предмета аукциона: право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенного пункта. Заявки на участие в данном аукционе поданы и участниками аукциона признаны семь человек, в том числе истец ФИО1 В заявке ФИО1 на участие в аукционе указано о принятии ею решения об участии в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка (лот № 5). Согласно итоговому протоколу о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов от 06.08.2019, начальная цена предмета аукциона составила 374000 руб., участник ФИО1 признана победителем аукциона, поскольку предложила наибольшую цену предмета аукциона – 1 035 980 руб. Таким образом, в результате аукциона ФИО1 приобрела право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, по предложенной ею наибольшей цене. Из материалов дела также следует, что проведенные торги не признаны несостоявшимися; заключая договор аренды земельного участка, ФИО1 согласилась с условиями договора в целом, в том числе с условиями о сроке действия договора и о размере годовой арендной платы; ФИО3 оплатила обусловленную условиями аукциона и договора цену с зачетом ранее внесенного задатка; земельный участок своевременно передан в пользование арендатору; фактическое использование земельного участка менее срока, предусмотренного договором аренды, находилось в зависимости от волеизъявления и действий самой ФИО1 и с действиями ответчика по исполнению предусмотренных условиями аукциона и договором аренды обязательств связано не было. Указанные обстоятельства свидетельствуют о получении Управлением муниципального имущества г.Пензы спорной денежной суммы на законном основании в качестве цены продажи права на заключение договора аренды и по договору аренды земельного участка, заключенному с истцом по итогам аукциона. Отказ от исполнения условия договора аренды в одностороннем порядке, равно как и его изменения, возможно только по соглашению сторон, либо в случаях предусмотренных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Абзацем 1 пункта 4 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, в случае, если до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Пунктом 5.4 заключенного между сторонами договора аренды предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора внесенная арендная плата возврату не подлежит.

Заключенное между сторонами 18.12.2019 соглашение свидетельствует о досрочном расторжении договора аренды № от 20.08.2019. Сведений об изменении условий договора аренды земельного участка в части возврата арендной платы в связи с досрочным расторжением договора аренды в материалах дела не имеется.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что поскольку предметом торгов являлось право на заключение договора аренды земельного участка, принадлежащего муниципальному образованию, годовой размер арендной платы является платой за право заключения договора аренды, факт получения ФИО1 встречного предоставления земельного участка не оспорен, то последующий выкуп данного участка в первый год аренды и досрочное расторжение договора не является основанием для возврата части внесенной платы по итогам торгов за право заключить данный договор и не свидетельствует о наличии на стороне Управления муниципального имущества г.Пензы неосновательного обогащения. Взыскание спорной суммы фактически влечет изменение цены договора без внесения в него соответствующих изменений, что противоречит положениям ст. 424 ГК РФ и условиям заключенного между сторонами договора аренды.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что полученная от истца по договору аренды земельного участка спорная денежная сумма в размере 681 192,31 руб. за период после регистрации права собственности на земельный участок за ФИО1 является неосновательным обогащением, нельзя признать законным и обоснованным. В связи с чем решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе ФИО1 в удовлетворении заявленных исковых требований о взыскании с Управления муниципального имущества г.Пензы суммы неосновательного обогащения.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия о п р е д е л и л а:

решение Ленинского районного суда г.Пены от 25 августа 2020 г. отменить, вынести по делу новое решение.

Иск ФИО1 к Управлению муниципального имущества города Пензы о взыскании суммы неосновательного обогащения оставить без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 июля 2021 г.

Председательствующий

Судьи