Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело в г. Симферополе по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, администрации Добровского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Симферопольского районного суда Республики Крым от 09.06.2022 года,-

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: заключенный 22.04.2021 года между ФИО2 и ФИО1; применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение, существовавшее до заключения договора.

Исковые требования мотивированы тем, что 06.04.2021 года, а после устранения недостатков 22.04.2021 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, истец свои обязательства по оплате стоимости земельного участка выполнил в полном объеме, однако договор был заключен в результате обмана со стороны продавца, которым скрыты при заключении договора те обстоятельства, что земельный участок имеет ограничения в связи с нахождением в зоне газораспределительных сетей, территорий общего пользования, зоне зеленых насаждений общего пользования, в связи с чем, строительство на указанном земельном участке запрещено.

Решением Симферопольского районного суда Республики Крым от 09.06.2022 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, ФИО1 подал апелляционную жалобу. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что при заключении договора истец находился под воздействием обмана со стороны ответчика, который скрыл информацию о характеристиках и особенностях земельного участка, в именно его нахождении в зоне газораспределительных сетей, территорий общего пользования, зоне зеленых насаждений общего пользования, в связи с чем, земельный участок имеет ограничения в его использовании, которыми запрещено строительство жилого дома на его территории. Просил решение суда первой инстанции отменить, принять новое решение об удовлетворении иска.

Представитель ответчика ФИО3 в возражениях на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, поскольку при заключении оспариваемого оговора купли-продажи земельного участка, истцу было известно об ограничениях, предусмотренных ст. 65 ВК РФ, ст. 56 ЗК РФ, о чем прямо указано в п. 9 договора купли-продажи.

Истец ФИО1 в судебное заседание суда апелляционной инстанции, будучи надлежаще извещенным о времени и месте рассмотрения дела, не явился, ходатайств об отложении судебного разбирательства от него не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО3 возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, поддержал письменные возражения на апелляционную жалобу.

Администрация Добровского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым направила в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Третье лицо - Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым явку полномочного представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

На основании ч.ч. 3, 4, 5 ст. 167, ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Проверив материалы дела, заслушав доклад судьи-докладчика, пояснения представителя истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного решения исходя из следующего.

В соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 от 19.12.2003 года «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение суда первой инстанции, по мнению судебной коллегии, соответствует изложенным требованиям.

Из материалов дела следует, что 06.04.2021 года между ФИО2 и ФИО1 подписан договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1689 кв.м., расположенного по адресу: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. Согласно п. 9 договора покупателю известно, что в соответствии с положениями ст. 65 ВК РФ земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования –«Водоохранная зона р.Салгир (2 этап) с притоками 1-го и 2-го порядка» (л.д. 59-60).

Указанный договор представлен сторонами на регистрацию в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 06.04.2021 года (л.д.55-57).

19.04.2021 года регистрирующим органом в адрес ФИО1 направлено Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД-001/2021-13199239/2, которым указано, что согласно сведений ЕГРН земельный участок, являющийся предметом договора, имеет ограничения, установленные ст. 56 ЗК РФ, в том числе: участок входит в охранную зону газораспределительных сетей, в целях предупреждения их нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения): а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения; б) сносить и реконструировать мосты, коллекторы, автомобильные и железные дороги с расположенными на них газораспределительными сетями без предварительного выноса этих газопроводов по согласованию с эксплуатационными организациями; в) разрушать берегоукрепительные сооружения; г) перемещать, повреждать опознавательные знаки, другие устройства газораспределительных сетей; д) устраивать свалки, склады, разливать растворы кислот, солей; е) огораживать охранные зоны; ж) разводить огонь и размещать источники огня; з) рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра; и) открывать калитки и двери газорегуляторных пунктов; к) набрасывать, приставлять и привязывать к опорам и надземным газопроводам, ограждениям м зданиям газораспределительных сетей посторонние предметы; л) самовольно подключаться к газораспределительным сетям.

Для устранения причин приостановления государственной регистрации права необходимо отразить в договоре купли-продажи земельного участка от 06.04.2021 года наличие ограничений (обременений) при использовании земельного участка, отраженные в ЕГРН, осуществление действий по регистрации приостанавливается до 19.07.2021 года (л.д. 51-52).

Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД-001/2021-13199239/1 аналогичного содержания направлено в адрес ФИО2 (л.д. 53- 54).

22.04.2021 года между ФИО2 и ФИО1 подписан договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1689 кв.м., расположенного по адресу: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, стоимостью 2 050000,00 рублей. Согласно п. 9 договора покупателю известно, что земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории, предусмотренными ст.65 ВК РФ, 56 ЗК РФ (л.д. 69-70).

Договор купли-продажи после устранения недостатков предоставлен сторонами на регистрацию 22.04.2021 года, о чем свидетельствуют их подписи на заявлении о принятии договора на регистрацию в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (л.д.66-68).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 23.04.2021 года договор от 22.04.2021 года прошел государственную регистрацию права (л.д.17-18).

Истец, в обоснование исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного под влиянием обмана, ссылается на обстоятельства, что ответчик при заключении договора скрыл информацию о характеристиках и особенностях земельного участка, в именно его нахождении в зоне газораспределительных сетей, территорий общего пользования, зоне зеленых насаждений общего пользования.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств предоставления ответчиком заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, в связи с чем, истцом не доказано, что сделка заключена под влиянием обмана.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда, исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом (п.1 ст.8 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормам), действующим на момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Как следует из п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).В соответствии с положениями ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане (абзац третий данного пункта). В п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.Как следует из первоначальной редакции договора, подписанного между сторонами 06.04.2021 года, покупателю известно, что в соответствии с положениями ст. 65 ВК РФ земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования –«Водоохранная зона р.Салгир (2 этап) с притоками 1-го и 2-го порядка» (п.9).После предоставления сторонами договора на регистрацию в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 06.04.2021 года, после проведения правовой экспертизы документов, 19.04.2021 года регистрирующим органом в адрес, как истца так и ответчика направлено Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, в котором указано, что согласно сведений ЕГРН земельный участок, являющийся предметом договора, имеет кроме указанных в договоре ограничений, ограничения, установленные ст. 56 ЗК РФ, а именно, участок входит в охранную зону газораспределительных сетей, в целях предупреждения их нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), в том числе, в виде запрета строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения. Регистрирующим органом разъяснено, что переход права собственности может быть зарегистрирован только при условии указания в договоре ограничений, предусмотренных ст. 56 ЗК РФ.Согласно ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий; особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.Согласно ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3).

В целях устранения указанного регистрирующим органом недостатка при заключении договора, стороны изложили договор в новой редакции от 22.04.2022 года, в п. 9 которого указали, что покупателю известно о наличии ограничений, предусмотренными ст.65 ВК РФ, 56 ЗК РФ.

Конкретный перечень ограничений, а также, что земельный участок находится в зоне газораспределительных сетей, указан в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав, направленном обоим сторонам договора.

Судебная коллегия отмечает, что в силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, что в полной мере распространяется и на истца как покупателя земельного участка, который при должной степени заботливости и осмотрительности при заключении договора не мог не знать о наличии ограничений в отношении спорного земельного участка.

Доводы апеллянта в той части, что согласно ответа администрации Добровского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым от 11.10.2021 года, в соответствии с градостроительной документацией Добровского сельского поселения земельный участок с кадастровым номером 90:12:040702:416, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположен в составе трех территорий зон: зона индивидуальной жилой застройки (Ж-1), зона территории общего пользования (ТО), зона зеленых насаждений общего пользования (З-1), что в свою очередь является нарушением требований к образованию земельных участков, определенных статьей 11.9 ЗК РФ, не могут явиться основанием для отмены постановленного решения, поскольку наличие зон территории общего пользования (ТО), зона зеленых насаждений общего пользования (З-1) не было отражено в ЕГРН, доказательства того, что продавцу было известно о расположении земельного участка в пределах трех зон суду не представлено, что опровергает довод истца о недобросовестности со стороны продавца и обмане с его стороны о характеристиках земельного участка.

Право собственности ФИО2 на спорный земельный участок возникло на основании решения 18 сессии 5 созыва Добровского сельского совета Симферопольского района АР Крым от 18.06.2008 года, которым вышеуказанный земельный участок был предоставлен ФИО2 в собственность, зарегистрировано 01.6.2017 года (л.д.154-155).

Поскольку в ходе рассмотрения дела не нашел своего подтверждения тот факт, что истец ФИО1, заключая оспариваемый договор, действовал под влиянием обмана со стороны ответчика ФИО2, правовые основания для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительным, как заключенным под влиянием обмана, отсутствуют.

Исковых требований в прядке п. 3 ст. 37 ЗК РФ об уменьшении покупной цены или расторжении договора купли-продажи земельного участка и возмещении причиненных убытков истцом не заявлялось.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, рассмотрев исковые требования в пределах заявленных требований, правильно установил юридически значимые обстоятельства и применил материальный закон, в связи с чем, решение суда является законным и обоснованным, соответствует требованиям ст. 198 ГПК РФ, основания к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Симферопольского районного суда Республики Крым от 09.06.2022 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий Старова Н.А.

Судьи Аврамиди Т.С.

Гоцкалюк В.Д.