Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе: председательствующего И.Н. Ильиной, судей О.А. Ивановой, С.В. Андреева, при секретаре А.А. Рец,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Виноградова Сергея Викторовича на решение Мантуровского районного суда [Адрес] от [Дата], которым удовлетворены исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования городской округ г. Мантурово Костромской области к Виноградову Сергею Викторовичу о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Заслушав доклад судьи С.В. Андреева, объяснения представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования городской округ г. Мантурово Костромской области М.В. Зайцевой, считавшей, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется, судебная коллегия

установила:

Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования городской округ город Мантурово Костромской области обратился в суд с иском к С.В.Виноградову о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка [№] от [Дата] за период с [Дата] по [Дата] в размере [Данные изъяты]. и пени за период с [Дата] по [Дата] в размере [Данные изъяты]. Требования мотивированы тем, что [Дата] между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения [№]. Актом приема-передачи С.В. Виноградову был передан земельный участок площадью [Данные изъяты] с кадастровым [№], находящийся по адресу: [Адрес]. Земельный участок расположен на землях поселений и предоставлен для производственных целей. Договор был заключен на срок с [Дата] по [Дата][Дата] была проведена государственная регистрация договора аренды. На основании п. 2 ст. 61 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Статьей 65 ЗК РФ установлено, что использование земли является платным. Расчет арендной платы производится на основании Постановления администрации Костромской области от 22.10.2007 г. № 241-а «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области, и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена». В связи с принятием постановления администрации Костромской области от 26.11.2010 г. № 385-а «О внесении изменений в постановление администрации Костромской области от 22.10.2007 г № 241-а, от 26.05.2011 г. № 203-а, в адрес ответчика заказными письмами были направлены дополнительные соглашения [№] от [Дата] и [№] от [Дата], а также расчеты арендной платы, в связи с чем истец полагал, что ответчик надлежащим образом уведомлен о размере арендной платы. Так, дополнительным соглашением [№] от [Дата] внесены изменения в договор аренды земельного участка [№] от [Дата] по установлению общей суммы арендной платы за год в размере [Данные изъяты] в квартал - [Данные изъяты]. Дополнительным соглашением [№] от [Дата] установлена общая сумма арендной платы за год в размере [Данные изъяты]., в квартал - [Данные изъяты] Ответчиком сумма арендной платы за период времени с [Дата] по [Дата] не оплачена, в связи с этим образовалась задолженность по арендной плате за указанный период времени в общем размере [Данные изъяты] которая им не оплачена по настоящее время. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Пунктом 2.4 договора аренды установлена выплата арендодателю пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки нарушения срока внесения арендной платы. Пени за период времени с [Дата] по [Дата] составили [Данные изъяты].

Решением Мантуровского районного суда Костромской области от 12 февраля 2013 года исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования городской округ город Мантурово Костромской области к С.В. Виноградову о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворены.

С С.В. Виноградова, [Дата] г.р., уроженца д. [Адрес], зарегистрированного и проживающего по адресу: [Адрес] в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования городской округ город Мантурово Костромской области по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения [№] от [Дата] за период времени с [Дата] по [Дата] задолженность об арендной плате в размере [Данные изъяты] пени за период времени с [Дата] по [Дата] в сумме [Данные изъяты].

С С.В. Виноградова в доход бюджета городского округа г. Мантурово взыскана государственная пошлина в размере [Данные изъяты].

В апелляционной жалобе С.В. Виноградов просит отменить вынесенное судом решение и принять по делу новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований. Считает, что судом не дано оценки тому факту, что им не подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка. Также суд не принял во внимание, что в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме что и договор. При этом в п. 3 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора. Пунктом 2.5 договора предусмотрено, что ставка арендной платы изменяется дополнительным соглашением сторон в случае изменения базовой ставки земельного налога. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в силу п. 1 ст. 609 ГК РФ и считается заключенным с момента госрегистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Все изменения и дополнения к нему также подлежат государственной регистрации. Таким образом, при отсутствии письменного соглашения, зарегистрированного в установленном законом порядке, изменяющего условия определения размера арендной платы, у арендатора не возникло обязательств по внесению иного размера арендной платы чем это предусмотрено расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора и согласованного контрагентами. Признав правомерность расчета размера арендной платы суд исходил из того, что цена арендной платы является регулируемой, т.к. определяется на основании актов уполномоченных на то государственных (муниципальных) органов. Однако суд не принял во внимание положения статьи 614 ГК РФ и п. 4 ст. 22 ЗК РФ, согласно которым размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором. Арендная плата является регулируемой и применяется независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы только в том случае, если определяется таким нормативно-правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора. В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять только ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательства по оплате за пользование земельным участком. Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать и методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном п. 3 ст. 65 ЗК РФ Методика расчета после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ. Полагает, что из условий дополнительных соглашений, в том числе предыдущих, также не подписанных им, а следовательно, не согласованных следует, что изменение размера арендной платы обусловлено не изменением ставок, применяемых в размер расчета арендных платежей, а изменением методики расчета. Поэтому в данном случае порядок расчета, став условием договора, мог быть измене только в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 452 ГК РФ по соглашению сторон с соблюдением положений п. 3 ст. 433 ГК РФ. Из материалов дела следует, что стороны не согласовали изменение арендной платы с соблюдением требований об обязательной регистрации, что свидетельствует о незаключенности таких соглашений. Полагает вывод суда о взыскании задолженности в заявленном истцом размере ошибочным. В настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением предусмотренных договором аренды ставок, а изменением методики ее определения в одностороннем порядке. В предлагаемых истцом расчетах изменена формула (методика) определения размера арендной платы, введены другие составляющие, необходимые для расчета, что возможно лишь в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 452 ГК РФ; арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять порядок и механизм определения арендной платы. Принятие постановления губернатора Костромской области само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра порядка расчета размера платежей за пользование земельным участком. Стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменением законодательства, что истцом сделано не было. Считает, что суд должен был удовлетворить требования истца частично, с учетом согласованной между сторонами методики определения размера арендной платы. Указывает, что о дате и времени слушания данного гражданского дела он ни разу не извещался. В связи с чем был лишен возможности высказать свою позицию и представить доказательства необоснованности требований истца.

В возражениях относительно апелляционной жалобы и.о. председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования городского округа город Мантурово Костромской области просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

15 апреля 2013 года судебной коллегией по гражданским делам Костромского областного суда вынесено определение о переходе к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

В настоящем судебном заседании представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования городской округ г. Мантурово Костромской области М.В. Зайцева, просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Пояснила, что в представленных суду первой инстанции расчетах показатель кадастровой стоимости земельного участка применен неверно в связи с неправильным применением группы вида разрешенного использования земельного участка.

Дело рассматривается в отсутствие С. В. Виноградова, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного заседания.

Ранее в судебных заседаниях суда апелляционной инстанции С.В. Виноградов доводы апелляционной жалобы поддерживал.

Рассмотрев материалы дела, оценив обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно ее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Поскольку судом было допущено нарушение норм процессуального права, а именно, дело было рассмотрено в отсутствие С.В. Виноградова, не извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, то в силу пункта 2 части 4 ст. 330 ГПК РФ решение суда первой инстанции подлежит безусловной отмене. Допущенные судом нарушения отражены в определении судебной коллегии от 15 апреля 2013 года.

Принимая новое решение по делу, суд апелляционной инстанции учитывает, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Материалами дела установлено, что постановлением главы самоуправления г. Мантурово Костромской области от [Дата][№] С.В. Виноградову в аренду на пять лет передан земельный участок площадью [Данные изъяты] расположенный по [Адрес], занимаемый этажом склада с прилегающей открытой площадкой.

[Дата] между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Мантурово Костромской области и С.В. Виноградовым на срок с [Дата] по [Дата] заключен договор аренды земельного участка площадью [Данные изъяты]., с кадастровым [№], расположенного по адресу: [Адрес] По условиям договора размер арендной платы установлен в размере 1-кратной ставки земельного налога за единицу площади, установленную для земель, предназначенных для производственных целей и составляет [Данные изъяты] Договор зарегистрирован в УФРС по Костромской области [Дата]

В дальнейшем сторонами заключались дополнительные соглашения к договору о пересмотре арендной платы.

Дополнительным соглашением от [Дата], которое подписано сторонами и зарегистрировано УФРС, размер арендной платы установлен в сумме [Данные изъяты].

Направлявшиеся истцом в адрес ответчика в 2011г. и в 2012г. дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы, последним не подписаны.

По делу видно и не оспаривается сторонами, что земельный участок предназначен для производственных целей, относится к числу участков государственная собственность на которые не разграничена, С.В. Виноградов продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

С.В. Виноградов не оспаривает, что арендную плату за 2011 и 2012 г.г. не вносил. Возражая против иска, полагает, что должен уплачивать арендную плату в ранее согласованном размере.

Эти возражения ответчика судебная коллегия считает необоснованными.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п.1). Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п.2).

Исходя из указанных норм, к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Договор аренды земельного участка заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ ст. 65 п.З, которого, в редакции действующей на момент вступления, было предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, законом предусмотрена необходимость государственного регулирования размера арендной платы за пользование землей.

Абзацем 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Костромской области, и земельных участков на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена установлены положением об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области, и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Костромской области от [Дата][№]

Оценивая представленный истцом в суд первой инстанции расчет размера арендной платы за пользование спорным земельным участком судебная коллегия находит его ошибочным, поскольку в нем необоснованно использована кадастровая стоимость земельного участка в размере [Данные изъяты]

В соответствии утвержденными постановлением администрации Костромской области от [Дата][№] результатами государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории [Адрес] кадастровая стоимость земельного участка в городском округе г. Мантурово в кадастровом квартале [№] составляет [Данные изъяты] для земельных участков предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, а для земельных участков, а для земельных участков, предназначенных для размещения производственных зданий, к каким относится спорный участок, кадастровая стоимость составляет [Данные изъяты]

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представителем истца представлена пояснительная записка, в которой произведен расчет годовой арендной платы за пользование С.В. Виноградовым земельным участком исходя из кадастровой стоимости [Данные изъяты]. В соответствии с этим расчетом размер годовой арендной платы составляет [Данные изъяты]

Указанный расчет судебная коллегия находит правильным, он произведен в соответствии положением об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области, и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Костромской области от [Дата][№] соответствующие коэффициенты в расчете применены верно.

Задолженность ответчика по арендной плате за период с [Дата] по [Дата] (7 кварталов), подлежащая взысканию в пользу истца, составляет [Данные изъяты]).

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ за нарушение сроков внесения арендной платы с ответчика в пользу истца за период с [Дата] по [Дата] также подлежит взысканию предусмотренная договором от [Дата] неустойка (одна трехсотая ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы неуплаты за каждый день просрочки).

При этом судебная коллегия исходя из установленных по делу обстоятельств, отсутствия негативных последствий у истца с учетом положений ст. 333 ГК РФ считает возможным уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки до [Данные изъяты].

В соответствии с ч.1 ст. 103 ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ с С.В. Виноградова в доход бюджета муниципального образования городской округ г. Мантурово Костромской области подлежит взысканию государственная пошлина в размере [Данные изъяты]

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Мантуровского районного суда Костромской области от 12 февраля 2013 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования городской округ город Мантурово Костромской области к Виноградову Сергею Викторовичу о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворить частично.

Взыскать в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования городской округ город Мантурово Костромской области с Виноградова Сергея Викторовича задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым [№] за период времени с [Дата] по [Дата] в размере [Данные изъяты], и пени за период с [Дата] по [Дата] в сумме [Данные изъяты]

В остальной части иска Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования городской округ город Мантурово Костромской области к С.В. Виноградову отказать.

Взыскать с Виноградова Сергея Викторовича в доход бюджета муниципального образования городской округ г. Мантурово Костромской области государственную пошлину в размере [Данные изъяты]

Апелляционное определение вступило в законную силу 22 мая 2013 года.