Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение мирового судьи 4-го судебного участка Московского района г.Калининграда от 05 марта 2018 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в мировой суд с иском к ООО «Промстройсервис», указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № (далее - Договор). Объектом долевого строительства являлась однокомнатная квартира со строительным №, проектной площадью <данные изъяты> (включающей в себя в том числе площадь холодного помещения (лоджии), которая расположена на 5 этаже жилого дома по адресу: <адрес> Стоимость объекта долевого строительства составила <данные изъяты> и была им оплачена. ДД.ММ.ГГГГ квартира <адрес> была ему передана по акту приема-передачи вместе с техническим отчетом обследования жилого помещения, согласно которому площадь объекта недвижимости с учетом площади лоджии составила <данные изъяты> Качественная характеристика квартиры изменилась в сторону ухудшения в связи с уменьшением размера приобретенного жилья. Таким образом, стоимость квартиры, исходя из ее фактического размера, должна составлять <данные изъяты>. 12.10.2017 года им была подана претензия с предложением уменьшить цену Договора и произвести возврат денежных средств в размере <данные изъяты>, в чем ответчиком было отказано со ссылкой на то, что стоимость объекта долевого строительства не рассчитана из стоимости за квадратный метр, а установлена из расчета его стоимости в целом, а сама погрешность в 0,2 кв.м является несущественной и не влечет ухудшения объекта. В связи с изложенным, просил взыскать с ООО «Промстройсервис» излишне уплаченные по Договору денежные средства в размере 16 811,72 рублей, неустойку в размере 1 344,94 рубля с последующим увеличением на дату вынесения судебного решения, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф за отказ от добровольного удовлетворения исковых требований.

Решением мирового судьи 4-го судебного участка Московского района г.Калининграда от 05.03.2018 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ФИО1 обратился с апелляционной жалобой, в которой указывает, что с выводами суда не согласен, считает принятое по делу решение незаконным, необоснованным и подлежащим отмене по следующим основаниям. Согласно Договору ему за стоимость в <данные изъяты> после ввода <адрес> должна была быть передана квартира № площадью <данные изъяты>. Свои обязательства он выполнил, оплатив стоимость жилого помещения. Ответчик же в нарушение условий Договора передал ему квартиру площадью <данные изъяты>, что на 0,21 кв.м меньше достигнутого сторонами соглашения и является отступлением от условий Договора. Условия Договора, согласно которым его цена является окончательной и изменению не подлежит, ущемляет его права, как потребителя, и является злоупотреблением правом со стороны ответчика. Уменьшение площади квартиры и ухудшение ее качеств является существенным обстоятельством для него, поскольку недвижимость приобреталась по ипотеке, он вынужден погашать задолженность исходя из первоначальной площади объекта в <данные изъяты>, в то время как в собственности имеет <данные изъяты>. Просит отменить решение мирового судьи 4-го судебного участка Московского района г.Калининграда от 05.03.2018 года и принять новое решение, которым удовлетворить его исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании ФИО1 апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней доводам, дополнительно пояснив, что иск подавался на основании ч.2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон), поскольку объект долевого строительства был построен с отступлениями от условий Договора. При покупке жилья стоимость 1 кв.м была фиксированной – <данные изъяты>. Должен был получить квартиру площадью <данные изъяты> а по факту получил <данные изъяты> что также является отступлением от проектной документации и недостатком, ухудшающим качество жилого помещения. При подписании акта приема-передачи квартиры в нем был указан метраж <данные изъяты>, не соответствующий указанному в проектной документации. Им в обоснование иска было указано три самостоятельных основания, а мировым судьей была дана оценка только одному. Судом первой инстанции не приняты во внимание положения ч.2 ст.7 Закона, а также не верно указано на неизменность цены договора. Если бы квартира была передана площадью большей, чем предусмотрено Договором, то он бы возместил разницу застройщику. В Договоре нет указания на то, что уменьшение площади на менее, чем 1 кв.м, не подлежит пересчету. Из-за действий ответчика он не получил того, на что рассчитывал. Подписал акт приема-передачи, так как уже был заключен договор ипотеки с банком, по которому шла оплата. На следующий же день писал претензию, в удовлетворении которой было отказано. Полагает, что цена договора должна быть соразмерно уменьшена на стоимость недополученных по Договору 0,2 кв.м объекта недвижимости. Просил решение мирового судьи отменить, его иск удовлетворить.

Представитель ФИО1 по ордеру – ФИО2 апелляционную жалобу и пояснения доверителя поддержал, дополнительно пояснив, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Ответчик обязан передать квартиру той площади, что указана в Договоре, однако, поскольку в Договоре указывается проектная площадь, которая в последующем может быть изменена, то и цена Договора должна меняться вместе с ней. Ответчиком не доказано, из чего складывается цена Договора. Подписание акта приема-передачи жилого помещения не свидетельствует об отсутствии претензий, которых нет по качеству, но есть по площади. Получение квартиры на 0,2 кв.м меньше, чем предусмотрено Договором, существенно для истца. Просил решение мирового судьи отменить, исковое заявление удовлетворить.

Представитель ООО «Промстройсервис» по доверенности ФИО3 с апелляционной жалобой не согласился, пояснив, что при заключении Договора до истца была доведена полная информация об объекте долевого строительства, при подписании акта приема-передачи квартиры никаких претензий не было. 0.2 кв.м – не являются существенной разницей площадей. Согласно обычаю делового оборота допускается погрешность до 1 кв.м. Если бы разница была больше 1 кв.м, застройщик бы ее возместил участнику долевого строительства. Также пояснил, что истцу предлагалось вернуть деньги за квартиру, но он отказался. Договор заключался ДД.ММ.ГГГГ, дом был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, а после уже составлена техническая документация, отчего в них имеется указание на разные площади помещения. Просил оставить решение мирового судьи без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав участников процесса, проверив доводы апелляционной жалобы, суд приходит к следующему.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с ч.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422).

Как указано в ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч.1 настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.

В силу ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п.1 ч.4 ст.4 Закона договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указывают в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

В соответствии с ч.9 ст.4 Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ч.ч.1 и 2 ст.7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Исходя из содержания ст.19 Закона, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Промстройсервис» и ФИО1 был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенным офисным помещением по адресу: <адрес>.

По Договору застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом со встроенным офисным помещением по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства (п.1.1 Договора). Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира со строительным № проектной площадью <данные изъяты> (включающей в себя в том числе, площадь холодного помещения (лоджии) <данные изъяты>), которая расположена на 5 этаже строящегося жилого дома по адресу: <адрес> (п.1.3 Договора).

Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося жилого дома – ДД.ММ.ГГГГ (п.1.6 Договора), срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства по акут приема-передачи – не позднее ДД.ММ.ГГГГ в порядке, предусмотренном Договором (п.1.7 Договора).

Размер денежных средств (целевой взнос), подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства – проектной площадью <данные изъяты>, указанного в п.1.3 Договора составляет <данные изъяты> (п.3.1 Договора).

Цена Договора является окончательной и изменению не подлежит (п.3.4 Договора).

Согласно план-схеме квартиры с условным строительным №, являющейся приложением к Договору, следует, что проектная площадь объекта долевого строительства составляет <данные изъяты>.

Договор с приложением к нему подписаны сторонами по делу, зарегистрированы в Управлении Росреестра по Калининградской области ДД.ММ.ГГГГ под №.

ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи № ФИО1 от ООО «Промстройсервис» принята однокомнатная квартира <адрес> по данным из ГКН площадь <данные изъяты>, проектной площадью <данные изъяты>, включающей в себя, в том числе, приведенную площадь холодного помещения (лоджии) <данные изъяты>

Вместе с подписанием акта приема-передачи квартиры ФИО1 были переданы инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства и общедолевого имущества в городе Калининграде, а также технический отчет по техническому обследованию № квартиры <адрес>, где площадь помещения указана <данные изъяты> с учетом холодного помещения, без него – <данные изъяты>. Указанные площади соответствуют данным из экспликации площади помещения, а также подтверждаются сведениями, содержащимися в выписке из Единого государственного реестра недвижимости на квартиру.

12.10.2017 года ФИО1 подана претензия в адрес ООО «Промстройсервис», в которой он просил уменьшить цену Договора до <данные изъяты>, произвести возврат денежных средств в размере <данные изъяты>, мотивируя свои требования разницей в площади помещения, содержащимися в Договоре <данные изъяты> и технического отчета <данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 зарегистрировал право собственности на <адрес> на основании Договора с указанием ограничения прав и обременения объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона.

24.10.2017 года ООО «Промстройсервис» был дан ответ на претензию ФИО1, которым его требования были оставлены без удовлетворения.

Обращаясь в суд, истец ссылался на то, что переданная ему квартира не соответствует характеристикам, указанным в п.1.3 Договора, по площади меньше заявленной на 0,21 кв.м. В соответствии с Договором ответчик обязался передать истцу квартиру общей площадью <данные изъяты>, площадь же переданной истцу квартиры составляет <данные изъяты> что подтверждается техническим отчетом № по техническому обследованию <адрес>, а также выпиской из ЕГРН, где площадь квартиры указана без холодного помещения (лоджии), соответствуя данным из названного технического отчета.

Разрешая спор, суд первой инстанции, проанализировав исследованные выше документы, исходил из того, что цена Договора является окончательной, доказательств отступления застройщиком от условий Договора либо ухудшения им качества объекта или допущения недостатков, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного Договором использования, истцом не представлено, сам ФИО1 при подписании акта приема-передачи был согласен и не оспаривал площадь передаваемого жилого помещения, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции с такими выводами согласиться не может, поскольку при рассмотрении дела судом первой инстанции не были приняты во внимание вышеизложенные нормы права, а выводы противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Так, буквальное значение содержащихся в п.п.3.1 и 3.4 Договора и в тексте всего Договора в целом слов и выражений не содержит указания на то, что цена Договора не подлежит изменению в случае увеличения или уменьшения фактической площади возведенного объекта.

Подтвердили данное обстоятельство и стороны в суде апелляционной инстанции, в частности, представитель ответчика пояснил, что перерасчет и возврат излишне уплаченных средств по договору истцу был бы осуществлен в случае расхождения по площадям более чем на 1 кв.м в сторону уменьшения, истец, в свою очередь, также пояснил, что в случае увеличения площади квартиры им бы была произведена доплата застройщику суммы пропорционально размеру увеличения площади.

Вместе с тем, истолковав приведенные выше условия Договора как не предусматривающие возможность по возврату (доплате) денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади, суд первой инстанции в нарушение положений ст.431 ГК РФ и абз.1 ч.4 ст.198 ГПК РФ в мотивировочной части решения не привел доводов, по которым отступил от правил толкования условий Договора, и не указал доказательства, подтверждающие действительную общую волю сторон на заключение Договора на установленных условиях.

Отсутствие претензий истца к площади квартиры в передаточном акте не является доказательством того, что истец на тот момент был согласен с ней и не свидетельствует о надлежащем исполнении обязательств по договору застройщиком в части передачи объекта долевого строительства истцу согласно условиям договора.

0,2 кв.м хоть и не являются существенным уменьшением площади переданной истцу квартиры, между тем, неполучение квартиры в указанной в Договоре площади является нарушением прав истца, как потребителя, а излишне оплаченная участником долевого строительства стоимость жилого помещения подлежит возврату.

Размер соразмерного уменьшения цены Договора в связи с передачей квартиры площадью меньшей, чем предусмотрено Договором, приведенный истцом в сумме <данные изъяты> судом проверен и признан верным.

Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что на основании п.2 ст.328 ГПК РФ решение мирового судьи 4-го судебного участка Московского района г.Калининграда от 05 марта 2018 года подлежит отмене в части, с удовлетворением исковых требований о взыскании с ООО «Промстройсервис» излишне уплаченных денежных средств в счет уменьшения цены Договора в размере <данные изъяты>.

Законодательство об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о соразмерном уменьшении цены договора.

Вместе с тем, в соответствии с ч.1 ст.18 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 18.04.2018) "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом или потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

В силу требований 22 указанного закона требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

При этом за нарушение указанного срока установлена ответственность ч.1 ст.23 Закон №2300-1 в виде неустойки, которую продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

12.10.2017г. ФИО1 обращался с претензией к ООО «Промстройсервис» о соразмерном уменьшении цены и возврате излишне уплаченных денежных средств в сумме <данные изъяты>, которая была оставлена без удовлетворения.

При таких обстоятельствах обоснованы требования истца о взыскании неустойки с ответчика и, с учетом положений ч.3 ст.23.1 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 18.04.2018) "О защите прав потребителей" о том, что сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара, исковые требования о взыскании с ответчика неустойки подлежат удовлетворению в размере <данные изъяты>, в пределах заявленных исковых требований за период с ДД.ММ.ГГГГ и по день вынесения апелляционного определения.

Кроме того, как указано в ст.15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 18.04.2018) "О защите прав потребителей", моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Согласно п.45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Исходя из вышеприведенной нормы закона, учитывая, что ответчиком допущено нарушение прав истца, в результате чего истец был вынужден обратиться в суд за защитой своих прав, с учетом принципа разумности и справедливости, суд полагает необходимым удовлетворить требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере <данные изъяты>.

В соответствии с ч.6 ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 18.04.2018) "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В связи с тем, что права истца ответчиком были нарушены, потребителем до обращения в суд было предъявлено требование о возврате денежных средств в связи с уменьшением цены Договора и оно не было добровольно удовлетворено ответчиком во внесудебном порядке, с ответчика подлежит взысканию штраф исходя из размера присужденной судом суммы, то есть в размере <данные изъяты>, исходя из расчета (<данные изъяты>).

Поскольку истец, как потребитель, был освобожден от уплаты госпошлины по иску в соответствии с п.4 ч.2 ст.333.36 Налогового кодекса РФ с ответчика в соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ, подлежит взысканию госпошлина в доход местного бюджета ГО «Город Калининград», размер которой определяется с учетом требований ч.1 ст.333.19 НК РФ, а именно <данные изъяты>.

В силу положений ч.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Руководствуясь ст.ст. 327.1- 329 ГПК РФ суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Решение мирового судьи 4-го судебного участка Московского района г. Калининграда от 05 марта 2018 года отменить в части, принять в данной части новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить частично, взыскать с ООО «Промстройсервис» в пользу ФИО1 денежные средства в счет уменьшения цены договора в размере 16 811 руб. 72 коп., неустойку в размере 16 811 руб. 72 коп., денежную компенсацию морального вреда в размере 500 руб., штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя в размере 17 061 руб. 72 коп.

Взыскать с ООО «Промстройсервис» в доход бюджета городского округа «Город Калининград» государственную пошлину в размере 2020 руб. 55 коп.

В остальной части апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение мирового судьи без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Мотивированное определение изготовлено 09 июля 2018г.

Судья: подпись

КОПИЯ ВЕРНА

Судья Е.Ю.Медведева

Секретарь с/з Е.Н. Ивашкина