Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования» Город Биробиджан» Еврейской автономной области на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 21 января 2022 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования» Город Биробиджан» Еврейской автономной области, ФИО1 к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области о признании действующим договора аренды земельного участка, возложении обязанности восстановить регистрационную запись о праве аренды на земельный участок, отказать.

Заслушав доклад судьи Золотаревой Ю.Г., пояснения представителя истца муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города» муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области ФИО2, истца ФИО1, представителя ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО ФИО3, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования» Город Биробиджан» Еврейской автономной области (далее - КУМИ), ФИО1 обратились с иском к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее - Управление Росреестра по ЕАО) о признании действующим договора аренды земельного участка, возложении обязанности восстановить регистрационную запись о праве аренды на земельный участок.

Указали, что между ними 23.01.2019 заключен договор аренды земельного участка № <...>, площадью 670 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером № <...> с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства». По ошибке специалиста КУМИ указанный договор аренды земельного участка расторгнут соглашением от 10.09.2020. Соглашение о расторжении договора зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 20.10.2020. Обременение с земельного участка снято. Обнаружив допущенную ошибку, 25.02.2021 КУМИ заключил с ФИО1 соглашение о расторжении соглашения от 10.09.2020. Ответчик отказал в регистрации прав по соглашению от 25.02.2021, так как в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует запись об ограничении (обременении) в виде права аренды на испрашиваемый земельный участок.

Просили признать действующим договор аренды земельного участка № 1917, заключенный 23.01.2019 между КУМИ и ФИО1; обязать Управление Росреестра по ЕАО восстановить регистрационную запись о праве аренды ФИО1 на данный земельный участок.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 доводы и требования иска поддержала. Суду пояснила, что КУМИ заключило с ФИО1 два договора аренды. С ним расторгли не тот договор аренды, который нужно было расторгнуть. Второй участок, находившийся в аренде, ФИО1 выкупил. Когда специалисты КУМИ поняли, что допустили ошибку, то решили ее исправить, заключив 25.02.2021 соглашение о расторжении соглашения от 10.09.2020. Полагает, что после расторжения сторонами соглашения от 10.09.2020, действует договор аренды от 23.01.2019 № <...>.

В судебном заседании истец ФИО1 доводы и требования иска поддержал. Пояснил, что мэрией допущена ошибка, у него не было намерения расторгать договор аренды земельного участка по <...>. На спорном участке им возведен жилой дом со степенью готовности 70%, но сейчас он не сможет зарегистрировать право собственности на него. Соглашение о расторжении договора аренды от 10.09.2020 он подписал не читая. Позже в январе 2021 года ему позвонили из мэрии и сообщили, что допустили ошибку.

Представитель ответчика Управления Росреестра по ЕАО ФИО4 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась. Пояснила, что оснований для отказа в регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 10.09.2020 не было. В связи с этим произведена регистрация соглашения о расторжении договора аренды, в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие записи. Управление Росреестра по ЕАО ненадлежащий ответчик, так как не нарушало прав ФИО1 или КУМИ. Восстановить регистрационную запись о праве аренды ФИО1 невозможно, это не предусмотрено правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости. Восстановление права возможно по решению суда, в случае признания сделки недействительной. На основании решения суда в Единый государственный реестр недвижимости вносятся новые записи. Полагает, что ФИО1 для восстановления своего права должен был обратиться в суд с требованием к КУМИ о признании сделки недействительной.

Суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе представитель КУМИ ФИО2 просила об его отмене и удовлетворении заявленных требований в полном объёме. Выразила несогласие с выводом суда о том, что договор не может быть признан действующим. Договор аренды расторгнут 10.09.2020 по ошибке специалиста комитета. После обнаружения ошибки стороны в добровольном порядке заключили соглашение о расторжении соглашения от 10.09.2020 и соответственно, вопреки выводу суда, оно не может быть оспорено ФИО1 в судебном порядке. Полагает, что КУМИ избран надлежащий способ защиты.

В возражениях на апелляционную жалобу руководитель Управления Росреестра по ЕАО ФИО5 указала на законность и обоснованность решение суда, полагала Управление Росреестра по ЕАО ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.

В суде апелляционной инстанции представитель истца КУМИ ФИО2 доводы и требования апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить, иск удовлетворить.

Истец ФИО1 поддержал требования и доводы апелляционной жалобы.

Представитель Управления Росреестра по ЕАО ФИО3 выразила несогласие с апелляционной жалобой, просила оставить её без удовлетворения, решение суда первой инстанции – без изменения.

В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, судебная коллегия пришла к следующему.

Порядок осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на них регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В силу части 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Судом установлено и из материалов дела следует, что по договору аренды земельного участка № <...> от 23.01.2019, заключенного между КУМИ (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 670 кв.м, расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», кадастровый № <...>. Срок аренды земельного участка установлен с 23.01.2019 по 22.01.2039.

Обременение в виде права аренды зарегистрировано в Управлении Росреестра по ЕАО 12.02.2019.

10.09.2020 между КУМИ и ФИО1 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

Соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по ЕАО в Едином государственном реестре недвижимости 20.10.2020. Обременение в виде права аренды с земельного участка снято.

25.02.2021 между КУМИ и ФИО1 заключено соглашение о расторжении соглашения от 10.09.2020. Стороны согласовали, что договор аренды земельного участка № <...> от 23.01.2019 возобновлен на первоначальных условиях.

15.06.2021 Управлением Росреестра по ЕАО отказало в регистрации права аренды на данный земельный участок.

Полагая, что ответчик нарушает права сторон на возобновление договора аренды на прежних условиях, КУМИ обратился в суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что Управление Росреестра по ЕАО при регистрации распорядительных действий сторон в рамках сложившихся между ними арендных правоотношений действовало в соответствии с установленными правовыми нормами, в свою очередь право ФИО1 не может быть восстановлено избранным сторонами способом защиты.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласилась, полагая их законными и обоснованными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из пунктов 2, 3 статьи 453 Гражданского кодекса РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Материалами дела подтверждается, что сторонами договора аренды от 23.01.2019 № <...> КУМИ и ФИО1 10.09.2020 было достигнуто соглашение о его расторжении.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 99 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, действующим в указанный период, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка. Если основанием для расторжения договора аренды является соглашение сторон такого договора, то в реестр прав на недвижимость также вносится запись о сделке - государственной регистрации соглашения.

Указанное соглашение о расторжении договора аренды было представлено в регистрирующий орган, на его основании сведения о наличии обременения в виде договора аренды от 23.01.2019 № 1917 были исключены из Единого государственного реестра недвижимости.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о прекращении между КУМИ и ФИО1 правоотношений по договору аренды от 23.01.2019 № <...> в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым № <...>.

Порядок возобновления прекращённых договорных отношений путём заключения соглашения о расторжении соглашения о расторжении договора нормами гражданского права не предусмотрен. Судом первой инстанции верно указано, что для регистрации обременения в виде договора аренды стороны должны представить в регистрирующий орган заключенный договор, восстановление ранее погашенных в Едином государственном реестре недвижимости записей Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» и Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости не предусмотрено.

Расторгнутый соглашением сторон договор не может быть признан действующим по иску, предъявленному к регистрирующему органу, который стороной данных договорных отношений не является, а лишь регистрирует распорядительные действия сторон в рамках этих правоотношений.

Судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении заявленных исковых требований и указано, что право ФИО1 в качестве арендатора спорного земельного участка подлежит восстановлению путём избрания иного способа судебной защиты.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 21 января 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города» муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области – без удовлетворения.

Председательствующий Ю.Г. Золотарева

Судьи О.А. Конева

М.Е. Слободчикова

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 27.04.2022