Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Гонатаева Сергея Анатольевича на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 27.05.2021, которым постановлено:

«Исковые требования Гонатаева Сергея Анатольевича к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» о признании незаконным акта местного самоуправления, пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Сафаралеева М.Р., судебная коллегия Омского областного суда

У С Т А Н О В И Л А :

Гонатаев С.А. обратился в суд с иском к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, а также ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» о признании разрешения незаконным, указав, что она на основании договора цессии от 25.02.2021 приобрел права (требования) по договору № 1 Инвестирования в строительстве жилого дома от 23.11.2017, по условиям которого ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» после завершения строительства названного многоквартирного дома обязалось передать истцу в собственность нежилое помещение № 1 площадью 164,5 кв.м, расположенное на первом этаже дома. Между тем, 14.12.2020 Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска кооперативу как застройщику выдано разрешение № № <...> на реконструкцию объекта незавершенного строительства «Жилой дом № 4 по ул. 10 лет Октября. II очередь», расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами № <...>. Указанное разрешение выдано на основании представленной ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» проектной документации, согласно которой на первом этаже многоквартирного жилого дома вместо нежилого помещения Гонатаева С.А. значится жилое помещение. Поскольку первоначальной проектной документацией на строительство жилого дома предусматривалось наличие на первом этаже не двух, а шести офисных помещений, одно из которых предназначалось истцу, Гонатаев С.А. полагал, что выданное разрешение на реконструкцию нарушает его права, так как после завершения строительства он не сможет получить в свою собственность названное в договоре нежилое помещение. Ссылался на злоупотребление правом со стороны ЖСК «10 лет Октября 43 к 1», который заказал разработку вышеназванного проекта реконструкции и обратился в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию без согласия истца. На основании изложенного № <...> С.А. просил признать незаконными разрешение № <...> на реконструкцию объекта незавершенного строительства «Жилой дом № 4 по ул. 10 лет Октября. II очередь» на земельных участках с кадастровыми номерами № <...>», выданное Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска 14.12.2020, запретить Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска впредь выдавать разрешение на реконструкцию указанного объекта, которым создаются препятствия к осуществлению права истца на получение нежилого помещения № 1 площадью 164,5 кв.м после завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, запретить ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» впредь совершать действия, направленные на создание препятствий к осуществлению права истца на получение указанного нежилого помещения, в том числе, запретить ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» обращаться в будущем с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию объекта строительства «Жилой дом № 4 по ул. 10 лет Октября. II очередь» на земельных участках с кадастровыми номерами: № <...>».

В судебном заседании Гонатаев С.А. участия не принимал, извещен надлежащим образом, его представитель Косых С.В. требования поддержал.

Представитель Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска Бицуля А.С. в судебном заседании иск не признала. Указала, что согласие Гонатаева С.А. на выдачу разрешения на реконструкцию не требовалось, так как его права в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) не зарегистрированы, единственным правообладателем объекта является ЖСК «10 лет Октября 43 к 1», сведений об иных правообладателях не имеется. Ссылалась на то, ч то основания для отказа в выдаче разрешения на реконструкцию отсутствовали. Полагала, что требования о запрете выдавать разрешения на реконструкцию не подлежат удовлетворению, поскольку до введения объекта в эксплуатацию право вносить изменения в проектную документацию принадлежит застройщику. Указывала, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права.

Представители ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» Балашова Е.Ю. и Куличенко Т.И., а также председатель кооператива Костюков П.В. в судебном заседании требования не признали. Полагали, что удовлетворение иска не приведет к восстановлению прав истца.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица Вдовина Е.Ю. в судебном заседании участия не принимала, извещена надлежащим образом, ее представитель Лев Ж.Ю. возражала против удовлетворения иска. Пояснила, что по основному договору и дополнительному соглашению, предметом которого являются две квартиры, расположенные на первом этаже, вместо нежилых помещений, Вдовина Е.Ю. внесла денежные средства. При этом на стадии заключения договора купли-продажи будущей вещи был оговорен вопрос с ЖСК о переводе помещений в нежилые помещения.

Представитель привлеченного в качестве третьего лица ООО «Центркамень девелопмент» в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежаще.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Гонатаев С.А. просит решение отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, ненадлежащую оценку доказательств. Указывает на нарушение его права на получение помещения после завершения строительства, так как в результате реконструкции вместо офисов запланировано строительство квартир. Полагает, что факт исполнения обязательств по оплате за помещение подтверждается достаточными доказательствами. Ссылается на злоупотребление правом со стороны ЖСК «10 лет Октября 43 к 1», поскольку он не получил и не представил в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска согласие всех правообладателей жилых и нежилых помещений. Полагает, что правообладателями применительно к п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации являются все участники долевого строительства, инвесторы и члены кооператива, имеющие обязательственные права в отношении помещений. Полагает, что реконструкция дома не была вызвана объективной необходимостью

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Гонатаева С.А. Косых С.В., просившего об отмене решения, и представителя ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» Балашова Е.Ю., полагавшую решение законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного ч. 1.1 указанной статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с ГрК РФ подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно ч. 7 ст. 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы.

К заявлению прилагаются, в том числе: правоустанавливающие документы на земельный участок (п. 1); градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство (п. 2); результаты инженерных изысканий и материалы, содержащиеся в утвержденной проектной документации (п. 3); положительное заключение экспертизы проектной документации (п. 4); согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в пункте 6.2 части 7 случаев реконструкции многоквартирного дома (п. 6).

В силу ч. 13 ст. 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Согласно пп. 19 п. 18 Положения о департаменте архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, утвержденного Решением Омского городского Совета от 11.04.2012 № 3, в сфере архитектуры и градостроительства департамент, в том числе принимает решения о выдаче разрешений на строительство объектов капитального строительства при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, линейных объектов, расположенных на территории города Омска, или об отказе в выдаче таких разрешений с указанием причин отказа; выдает разрешения на строительство объектов капитального строительства при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, линейных объектов, расположенных на территории города Омска; принимает решения о внесении изменений в разрешения на строительство объектов капитального строительства или об отказе во внесении изменений в такие разрешения с указанием причин отказа; принимает решения о прекращении действия разрешений на строительство объектов капитального строительства.

Из материалов дела следует, что 09.10.2009 между ООО «ПСФ «Полет и К» и ООО «СВС» заключены договоры № 57 и № 58 на участие в долевом строительстве и инвестировании жилого дома № 4 (стр.) по улице 10 лет Октября в г. Омске (т. 2 л.д. 25, 27), по условиям которых дольщик вкладывает денежные средства в строительство второй очереди жилого дома и после ввода его в эксплуатацию организация передает ему нежилые помещения, расположенные на первом этаже торцевой секции: по договору № 57 - помещение общей площадью ориентировочно 164,84 кв.м в осях (1с-9с), (Ас-Ес), стоимость строительства которого определена в 9 066 200 руб., по договору № 58 - помещение общей площадью ориентировочно 142,24 кв.м в осях (4с-10с), (Ас-Лс) стоимостью строительства 7 823 200 руб.

В подтверждение полного расчета ООО «СВС» по договорам представлены справки от 18.10.2010 № 1134 и № 1133, выданные ООО «ПСФ Полет и К» (том 2 л.д. 26, 28).

На основании договора цессии от 22.12.2010 (т. 2 л.д. 29) ООО «СВС» уступило свои права (требования) по договорам на участие в долевом строительстве и инвестировании жилого дома в отношении указанных нежилых помещений ООО «Центрокамень девелопмент» по цене 16 581 400 руб.

В подтверждение оплаты переданных прав (требований) представлена справка ООО «СВС» от 28.12.2010 № 43 (т. 2 л.д. 34).

Определением Арбитражного суда Омской области от 25.01.2012 по делу № А46-16906/2011 в отношении ООО «ПСФ Полет и К» введена процедура наблюдения, а определением от 31.05.2012 – процедура внешнего управления.

26.12.2013 в Единый государственный реестр юридических лиц внесены сведения о ЖСК «10 лет Октября 43 к 1», созданном для завершения строительства объекта и последующего управления многоквартирным жилым домом и объектами инженерной инфраструктуры.

Решением Арбитражного суда Омской области от 20.06.2014 ООО «ПСФ Полет и К» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

23.11.2017 ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» в лице председателя правления ФИО1 и ООО «Центрокамень девелопмент» в лице директора ФИО1 заключили договор № 01 инвестирования в строительство жилого дома, по которому ООО «Центрокамень девелопмент» приняло обязательство внести принадлежащие ему права по договору с ООО «ПСФ «Полет и К» и участвовать в финансировании строительства жилого дома по адресу: <...> Октября, д. 4 (строительный адрес), а ЖСК, в свою очередь, обязался не заявлять права требования на нежилые помещения, оплаченные ООО «Центрокамень девелопмент», и передать последнему нежилые помещения №№ 1, 2, 3 общей площадью 311,9 кв.м.

В пункте 3.2 договора указано, что размер инвестиций, подлежащих уплате ООО «Центрокамень девелопмент», установлен решением общего собрания участников строительства, утверждённым протоколом от 15.11.2017 № 3, и составляет 314 716 руб. 46 коп.

Также 23.11.2017 между ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» и ООО «Центрокамень девелопмент» был заключен договор цессии, в соответствии с которым во исполнение обязательств ООО «Центрокамень девелопмент» по договору инвестирования в строительство жилого дома от 23.11.2017 № 01 ООО «Центрокамень девелопмент» уступило ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» право требования к ООО «ПСФ «Полет и К» по договору от 22.12.2010 уступки прав (цессии) по договорам на участие в долевом строительстве и инвестировании жилого дома №4 (стр.) по улице 10 лет Октября в г. Омске № 57 и № 58 от 09.10.2009 в отношении нежилых помещений общей площадью 164,84 кв.м и 142,24 кв.м

На основании соглашения от 28.11.2017 ЖСК дало предварительное согласие ООО «Центрокамень девелопмент» на уступку прав и обязанностей по договору № 01 от 23.11.2017.

Определением Арбитражного суда Омской области от 12.02.2018 по делу № А46-16906/2011 ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» переданы права застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...> Октября, площадью 11 708,5 кв.м, с кадастровым номером № <...>, земельные участки с кадастровыми номерами № <...>, признаны погашенными требования участников строительства в отношении строящихся жилых помещений в указанном доме.

25.04.2018 зарегистрировано право собственности ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» на указанный объект незавершенного строительства.

Определением Арбитражного суда Омской области от 20.07.2018 конкурсное производство в отношении ООО «ПСФ «Полет и К» завершено, 24.09.2018 в ЕГРЮЛ внесены сведения о ликвидации юридического лица.

24.02.2021 между ООО «Центрокамень девелопмент» и ФИО2 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору № 01 инвестирования в строительство жилого дома от 23.11.2017, на основании которого ООО «Центрокамень девелопмет» с предварительного согласия ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» от 28.11.2017, уступило ФИО2 свои права и обязанности по договору № 01 инвестирования в строительство жилого дома, заключенному между Цедентом и ЖСК 23.11.2017, в отношении нежилого помещения № 1 площадью 164,5 кв.м за 3 375 440 руб. 85 коп. При этом указано, что передача прав по названному договору производится в счет погашения требования ФИО2 к ООО «Центрокамень девелопмет» о передаче ему имущественных прав, принадлежащих ООО «Центрокамень девелопмет», в размере, соответствующем действительной стоимости его доли в уставном капитале ООО «Центрокамень девелопмет», по его заявлению от 19.02.2021.

Между тем, еще 30.07.2020 ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» обратился в департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию объекта незавершенного строительства «Жилой дом стр. № 4 по ул. 10 лет Октября. II очередь», приложив к нему выписку из ЕГРН, копии градостроительных планов на земельный участок, подтверждения соответствия изменений проектной документации, положительного заключения экспертизы, согласования ЗС МТУ Росавиации, разрешения на строительство и проектной документации реконструкции объекта незавершенного строительства по адресу: «Жилой дом № 4 по ул. 10 лет Октября. II очередь», подготовленной ООО ПИ «Новые технологии».

По результатам рассмотрения заявления 14.12.2020 департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска выдано разрешение № <...> на реконструкцию объекта незавершенного строительства по адресу: «Жилой дом № 4 по ул. 10 лет Октября. II очередь».

Отказывая в удовлетворении требований о признании данного разрешения незаконным, суд первой инстанции исходил из того, что процедура рассмотрения поступившего от ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» заявления и принятия решения департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска не нарушены, требования п. 6 ч. 7 ст 51 ГрК РФ соблюдены, поскольку по сведениям ЕГРН единственным правообладателем объекта незавершенного строительства на тот момент являлся ЖСК «10 лет Октября 43 к 1».

Судебная коллегия полагает, что изложенные выводы районного суда соответствуют нормам материального права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в силу п. 6 ч. 7 ст 51 ГрК РФ к заявлению о выдаче разрешения на реконструкцию должно было быть приложено согласие всех участников долевого строительства, членов кооператива и инвесторов, которые имеют права на получения помещений после завершения строительства дома, несостоятельны.

Действительно, п. 6 ч. 7 ст 51 ГрК РФ предусмотрена необходимость приложения к заявлению о выдаче разрешения на строительство согласия всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в пункте 6.2 части 7 случаев реконструкции многоквартирного дома.

Между тем, понятие «правообладатель объекта капитального строительства» применительно к указанной норме в законодательстве не раскрывается. Однако из системного толкования положений гражданского и градостроительного законодательства следует, что правообладателями объектов капитального строительства являются физические и юридические лица, которым такие объекты принадлежат на праве собственности или ином вещном праве.

При этом в силу п. 1 ст. 131 и ст. 219 ГК РФ такие права подлежат государственной регистрации в ЕГРН и возникают с момента названной регистрации.

Как установлено выше, ФИО2 на основании договора цессии обладает правом требования передачи нежилого помещения № 1, которое по своей природе является обязательственным правом и возникло по отношению к ЖСК «10 лет Октября 43 к 1», а не к определенной вещи.

Соответственно, в ЕГРН сведения о правах ФИО2 на помещения в спорном объекте отсутствуют.

Поскольку на дату обращения с заявлением кооператива о выдаче разрешения на реконструкцию многоквартирного дома и о выдаче оспариваемого разрешения ни истец, ни его правопредшественники не обладали вещными правами на объект незавершенного строительства, предоставление в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска их согласия не требовалось.

В обоснование исковых требований ФИО2 также ссылался на злоупотребление правом со стороны ЖСК «10 лет Октября 43 к 1», поскольку в результате действий ответчика по получению разрешения на реконструкцию объекта истец фактически утратил право на получение после завершения строительства дома причитающегося ему по договору цессии нежилого помещения № 1.

Отклоняя данные доводы, суд первой инстанции, обосновывая добросовестность кооператива, указал на то, что ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» как застройщик вправе подготавливать и предоставлять требуемую законом документацию для получения соответствующих разрешений на реконструкцию (строительство).

Судебная коллегия не может в полной мере согласиться с изложенными выводами районного суда в части добросовестности ответчика.

В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что 30.03.2005 Главным управлением государственного архитектурно-строительного надзора и вневедомственной экспертизы Омской области выдано ООО «Производственно-строительная фирма «Полет и К» разрешение на строительно-монтажные работы № 30 по объекту «104-х квартирный 7-9-10-ти этажный жилой дом в металло-каркасном исполнении с кирпичной облицовкой общей площадью квартир 15 832,15 кв.м. со встроенными нежилыми помещениями на первом этаже по адресу: <...> Октября, стр. 4» на основании проектной документации, разработанной ОАО ТПИ «Омскгражданпроект».

20.03.2006 выдано уведомление о постановке объекта капитального строительства на учет, в котором в числе особых условий значится предоставление согласованного рабочего проекта, договора аренды земельного участка и экспертизы проекта.

Первоначально проектной организацией ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» в доме было запроектировано 54 квартиры: 18 – двухкомнатных и 36 – трехкомнатных, а также наличие офисных помещений на первом этаже, в том числе нежилого помещения № 1 площадью 164,5 кв.м в осях (1с-9с) (Ас-Ес) (т. 2 л.д. 102).

Согласно проектной документации на реконструкцию объекта, подготовленной ООО ПИ «Новые технологии» по заказу ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» в ноябре 2020 года, архитектурным решением предусмотрено расположение со стороны главного фасада на первом этаже двух встроенных помещений общественного назначения (офисов) и четырех квартир с индивидуальными входами (1-комнатных – 3 шт., 2-комнатных – 1 шт.). Итого в здании запроектированы 1, 2, 3 и 4-х комнатные квартиры, всего 58 шт., из них: 1-комнатных – 3 шт., 2-комнатных – 19 шт., 3-комнатных – 12 шт., 4-комнатных – 24 шт. в том числе, однокомнатная и двухкомнатная квартира в осях (1с-9с), (Ас-Ес) и (4с-10с), (Ас-Лс).

Таким образом, вместо нежилого помещения № 1, причитающегося ФИО2, согласно проекту фактически предполагается размещение квартиры.

Согласно договору купли-продажи будущей недвижимой вещи от 20.06.2020 (т. 3 л.д. 13) ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» обязалось продать ФИО3 нежилые помещения №№ 58-73 общей проектной площадью 309,73 кв.м., расположенные в осях 4с-10с Бс-Кс, 1с-9с, Ас-Ес секции ТС объекта незавершенного строительства по адресу: <...> Октября, 43 корп. 1. Согласованная сторонами стоимость недвижимого имущества составила 4 955 680 руб.

07.12.2020, то есть еще до обращения в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска и до выдачи оспариваемого разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства, между ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» и ФИО3 заключено дополнительное соглашение № 1 к договору купли-продажи будущей недвижимой вещи от 20.06.2020, по условиям которого ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» обязался продать ФИО3 жилые помещения на первом этаже в многоквартирном доме: квартиру № 55 общей проектной площадью 145,31 кв.м. в осях 4с-10с, Бс-Кс секции ТС и квартиру № 56 общей проектной площадью 156,94 кв.м. в осях 1с-9с, Ас-Ес секции ТС спорного объекта незавершенного строительства.

Из протокола № 02/1 от 10.07.2017 внеочередного собрания членов ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» и участников строительства многоквартирного дома, расположенного в <...> Октября, д. 43, к. 1 (стр. 4) (т. 2 л.д. 1), следует, что на собрании приняты решения о возможности передачи дома от конкурсного управляющего ООО «ПСФ «Полет и К» в ЖСК «10 лет Октября 43 к 1», согласии на привлечение к достройке дома инвесторов нежилой недвижимости (офисных помещений и парковочных мест, подтверждённых оплатой в ООО «ПСФ «Полет и К») путём заключения с ними отдельных инвестиционных договоров и после сдачи дома в эксплуатацию приобретения ими права собственности на свою недвижимость.

В протоколе указано, что помимо прав участников строительства, объект обременен правами третьих лиц на спорные нежилые помещения по договорам участия в долевом строительстве №№ 57 и 58 от 09.10.2009 между ООО «ПСФ «Полет и К» и ООО «СВС», по договорам уступки прав требования между ООО «СВС» и ООО «Центрокамень девелопмент». На собрании присутствовал ФИО4, действующий председатель ЖСК «10 лет Октября 43 к 1», который выступил с дополнениями относительно привлечения к достройке дома потенциальных собственников нежилых помещений путем заключения с ними инвестиционных договоров (том 2 л.д. 10 оборот).

Решением внеочередного собрания членов кооператива и участников строительства от 15.11.2017 (т. 2 л.д. 21-24), оформленного протоколом № 03, утверждён обязательный платеж (целевой взнос) в размере 1 009 руб. 03 коп. с квадратного метра общей площади жилой и нежилой недвижимости, в том числе и с парковочных мест по 18 кв.м каждое, для исполнения определения Арбитражного суда Омской области от 16.10.2017 о погашении расходов по делу № А46-16906/2011 о несостоятельности (банкротстве) ООО «ПСФ «Полет и К».

С этой целью председателю кооператива поручено в кратчайший срок открыть дополнительный расчётный счёт в банке, с участниками строительства нежилой недвижимости заключить договоры на инвестирование и на основании таких договоров вносить обязательные платежи (целевые взносы) для исполнения судебного акта.

24.11.2017 в счет оплаты целевого взноса ООО «Центрокамень девелопмент» на счет ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» перечислено 166 086 руб. 34 коп., 27.11.2017 – 148 630 руб. 12 коп., всего 314 716 руб. 46 коп., что соотносится с размером взноса за 311,9 кв.м площади нежилых помещений, в отношении которых заключен договор инвестирования № 01 от 23.11.2017.

Факт оплаты подтверждается и выпиской по счету ЖСК «10 лет Октября 43 к 1», направленной по запросу судебной коллегии ПАО Сбербанк.

Оценив данные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» не мог не знать о наличии у других лиц, в том числе у ООО «Центрокамень девелопмент», у которого ФИО2 в последствии приобрел права (требования), обязательственных прав о передачи нежилых помещений на первом этаже дома.

В такой ситуации нельзя признать добросовестными действия ЖСК «10 лет Октября 43 к 1», направленные на изменение проекта многоквартирного дома, которым не предусмотрено наличие спорного нежилого помещения, и последующее обращение в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства, предполагающего реализацию этого проекта в соответствующей части.

Названные действия ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» фактически повлекли изменение назначения помещения, в отношении которого ФИО2 имеет правопритязания, в связи с чем привели к нарушению прав истца.

Вместе с тем, неправильные выводы районного суда в части добросовестности ЖСК «10 лет Октября 43 к 1», по мнению судебной коллегии, не могут повлечь в настоящее время отмену обжалуемого решения и удовлетворение заявленных в настоящем деле требований, поскольку, разрешая вопрос о возможности применения последствий злоупотребления правом, суду необходимо оценивать, в том числе, соразмерность избранного истцом способа защиты нарушенного права характеру и последствиям такого нарушения, а также учитывать необходимость соблюдения баланса интересов не только сторон спорных правоотношений, но и других участников гражданского оборота.

При рассмотрении апелляционной жалобы установлено, что 05.10.2021 наблюдательным советом публично-правовой компании «Фонд развития территорий» принято решение о завершении строительства многоквартирного дома ЖСК «10 лет Октября 43 к 1».

01.11.2021 между ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» и некоммерческой организацией «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Омской области» заключено соглашение о передаче Фонду функций застройщика в отношении объекта: жилой дом № 4 по ул. 10 лет Октября, II очередь (разрешение на строительство № <...> от 14.12.2020).

Согласно ответу НО «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Омской области» многоквартирный дом включен в дополнительное соглашение № 2 от 25.03.2021 к соглашению от 19.06.2020 о предоставлении субсидии в виде имущественного взноса в имущество публично-правовой компании «Фонд развития территорий», в соответствии с которым мероприятия по завершению строительства объекта осуществляются за счет средств федерального и регионального бюджета.

Кроме этого, 14.02.2022 дом включен в дорожную карту по осуществлению мер, направленных на восстановление прав граждан – участников долевого строительства, утвержденную Губернатором Омской области, завершение строительства планируется в 4 квартале 2023 года.

В настоящее время членами ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» являются 55 граждан, степень строительной готовности объекта составляет 85 %.

По мнению НО «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Омской области», признание недействительным разрешения на строительство объекта повлечет невозможность выполнения мероприятий по завершению строительства в установленный срок, заключение договоров на проектирование, строительно-монтажные работы, может стать основанием для расторжения соглашения о передаче функций застройщика.

В такой ситуации, соотнеся частный интерес ФИО2 в получении после окончания строительства многоквартирного дома нежилого помещения с интересами 55 граждан, направивших денежные средства на приобретение жилья, принимая во внимание существенную социальную значимость вопроса, связанного с завершением строительства многоквартирного дома, судебная коллегия приходит к выводу о несоразмерности заявленного истцом требования возможным последствиям приведения в исполнение судебного постановления о признании незаконным разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства.

С учетом этого, принимая во внимание возможность истца защищать свое нарушенное право иными способами, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы и для удовлетворения исковых требований ФИО2 в настоящем деле.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 27.05.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи областного суда

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 03.06.2022.