Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Южноуральского городского суда Челябинской области от 11 июня 2019 года по делу по иску Муниципального образования Южноуральский городской округ в лице Администрации Южноуральского городского округа к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате.

Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика ФИО1 к. по ордеру ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Муниципальное образование Южноуральский городской округ в лице Администрации Южноуральского городского округа обратилось в суд с иском к ФИО1 к. с учетом изменений исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 января 2016 года по 17 августа 2016 года в размере 120439,09 руб., штрафа за нарушение срока внесения арендной платы за период с 01 октября 2016 года по 06 мая 2019 года в размере 307778,44 руб.

В обоснование иска указало, что на основании постановления Главы Южноуральского городского округа от 07 августа 2013 года № 626/1 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды от 07 августа 2013 года № 60 земельного участка площадью 1306 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в северо-западном направлении от ориентира (овощной рынок), расположенного за пределами границ земельного участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> кадастровый номер <данные изъяты>. Земельный участок передан по акту приема-передачи 07 августа 2013 года, 17 августа 2016 года между истцом и ответчиком подписано соглашение № 37 о расторжении договора аренды, зарегистрировано управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 12 сентября 2016 года. В соответствии с условиями договора ответчик обязался вносить арендную плату не позднее 15 ноября текущего года. С момента заключения договора аренды ответчиком нарушается обязанность по оплате арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность в размере 120 439 руб. 09 коп. На указанную задолженность в соответствии с договором начислен штраф с учетом уточнения исковых требований из расчета 0,1% от невнесенной арендной платы за период 01 октября 2016 года по 06 мая 2019 года в размере 307 778 руб. 44 коп. (л.д. 124-125).

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца, третьего лица - Комитета по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации Южноуральского городского округа – ФИО3 участия не принимала, будучи надлежаще извещенной о времени и месте его проведения. Представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, указала, что исковые требования поддерживает в полном объеме. Ранее в судебном заседании исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО1 к., её представитель ФИО2, представитель третьего лица – филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области в судебном заседании суда первой инстанции участия не принимали, будучи надлежаще извещенными о времени и месте его проведения.

Представитель ответчика ФИО2 ранее в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования не признал. Указал, что расчет администрацией произведен неправильно, земельный участок не предназначен для коммерческой деятельности и осуществления предпринимательской деятельности, ответчик не является индивидуальным предпринимателем, следовательно, ставка должна применяться в размере 0,07%. Согласно условиям договора, участок предоставлялся для организации сквера. Целевое назначение земельного участка не изменилось, должен применяться коэффициент К1 равный 1, а не 2. Просил учесть, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.09.2015 года равна 3 092 516,58 руб., что подтверждается кадастровой справкой о стоимости. Пояснил, что спорный земельный участок ответчиком не использовался для размещения крытого рынка, представил контррасчет основного долга и процентов. Просил уменьшить размер неустойки, применив положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Решением Южноуральского городского суда Челябинской области от 11 июня 2019 года иск удовлетворен частично, с ФИО1 к. в пользу администрации Южноуральского городского округа взыскана задолженность по арендной плате за период с 1 января 2016 года по 17 августа 2016 года в размере 120 439 руб. 09 коп., штраф за просрочку внесения арендной платы за период с 1 октября 2016 года по 6 мая 2019 года в размере 90 000 руб., всего: 210 439 руб. 09 коп. В иске в остальной части отказано. С ФИО1 к. в доход местного бюджета Южноуральского городского округа взыскана государственная пошлина в размере 5 304 руб. 39 коп.

В апелляционной жалобе ФИО1 к. просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение, которым снизить размер взыскиваемой задолженности до 2 737 руб. 17 коп. Как утверждает апеллянт, судом первой инстанции не учтено, что изменение разрешенного вида использования земельного участка не влечет за собой изменение уже заключенного договора без совершения предусмотренной договором процедуры. ФИО1 к. указывает на то, что в соответствии с договором участок предоставлялся ей для организации сквера, однако с 17.07.2015 она не прекратила осуществлять предпринимательскую деятельность и продолжила использовать земельный участок для организации сквера. Действий по изменению условий договора со стороны администрации не было предпринято, поэтому, как утверждает податель жалобы, администрацией как арендодателем было реализовано право на одностороннее изменений условий договора без письменного извещения арендатора. Исходя из данных обстоятельств апеллянт приводит свой расчет, согласно которому задолженность по договору аренды составляет 2 737 руб. 17 коп, из которых 1 405 руб. 12 коп. – арендная плата, 1 332 руб. 05 коп. – штраф.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, информация о судебном заседании заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Согласно частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Главы Южноуральского городского округа от 7 августа 2013 года № 626/1 между Муниципальным образованием Южноуральский городской округ в лице Администрации Южноуральского городского округа и ответчиком заключен договор аренды (на предоставление земельных участков из земель населенных пунктов) от 7 августа 2013 года № 60, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор приняла в аренду сроком до 1 июля 2018 года земельный участок площадью 1 306 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположение установлено в северо-западном направлении от ориентира (овощной рынок), расположенного за пределами земельного участка. Адрес ориентира: <адрес> для организации сквера.

Арендованный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с разрешенным видом использования – организация сквера 8 мая 2013 года.

Земельный участок передан ФИО1 к. 7 августа 2013 года по акту приема-передачи. Осуществлена государственная регистрация договора аренды.

В соответствии с п. 3.4 договора аренды арендные платежи исчисляются с 1 июля 2013 года. Арендатор обязуется вносить арендную плату не позднее 15 ноября текущего года путем перечисления на Единый Казначейский счет (пункт 3.5).

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается в случаях перевода земельного участка из одной категории земель в другую или разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

В приложении № 1, являющемся в силу п. 3.2 неотъемлемой частью договора, согласованы расчетные платежи за земельный участок.

Согласно п. 3.1 договора арендодатель устанавливает размер арендной платы на год и имеет право индексировать ее в течение года в соответствии с действующими нормативными актами либо в случае изменения законодательства Российской Федерации или законодательства Челябинской области в одностороннем порядке без согласия арендатора.

В пункте 5.2 договора сторонами согласована неустойка за нарушение срока внесения арендной платы в виде штрафа в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

19 ноября 2013 года в Управление архитектуры и градостроительства администрации Южноуральского городского округа поступило заявление ФИО1 к., в котором она просила предоставить разрешение на условно разрешенный вид использования арендованного ею земельного участка - «крытый рынок».

Заявление ФИО1 было удовлетворено, предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка (протокол проведения публичных слушаний).

Истцом применение коэффициентов и соответственно начисление арендной платы за спорный период произведено исходя из изменённого условно разрешенного вида использования земельного участка – «крытый рынок».

17 августа 2016 года между истцом и ответчиком подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. Государственная регистрация данного соглашения осуществлена 12 сентября 2016 года.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 указанного кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Установив ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для взыскания образовавшейся в связи с этим задолженности и неустойки. Судом первой инстанции размер задолженности определен с учетом внесенных платежей. При этом суд первой инстанции, установив явную несоразмерность договорной неустойки последствиям нарушения обязательства, уменьшил её размер на основании ст. 333 ГК РФ.

Поскольку выводы суда первой инстанции основаны на исследовании доказательств, их оценке в соответствии с правилами, установленными в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствуют нормам материального права, регулирующим возникшие отношения, с ними соглашается суд апелляционной инстанции, не усматривая предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 к. со ссылкой на иной расчет задолженности по договору с применением иных коэффициентов, не могут быть приняты во внимание, поскольку не основаны на положениях закона, договора.

С 1 января 2016 года для начисления арендной платы применялась кадастровая стоимость земельного участка равной 3 194 253 руб. 98 коп. Ставка арендной платы и коэффициенты К1, К2, К3 применялись в соответствии Законом Челябинской области «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» и муниципальными правовыми актами Южноуральского городского округа.

Проверяя законность применения истцом коэффициентов, из произведения которых на кадастровую стоимость определяется размер арендной платы, суд исходил из того, что указанные множители определены истцом на основании норм действующего законодательства. Так, суд счёл правильным применение ставки арендной платы 3% (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц), К1 равным 2 (организация деятельности по продаже товаров на ярмарках и рынках), К2 равным 1, К3 равным 1 (прочие категории арендаторов). Указанные коэффициента, как установил суд, отражают действительные вид использования земельного участка, вид деятельности и категорию арендатора.

Оснований не соглашаться с указанными выводами судебная коллегия не усматривает. При этом судебная коллегия соглашается и с выводом суда первой инстанции о том, что размер арендной платы в рассматриваемом случае относится к категории регулируемых цен и согласно договору определяется расчетным путем исходя, в том числе, из размера кадастровой стоимости арендованного земельного участка, изменение размера арендной платы в результате изменения кадастровой стоимости земельного участка в связи с изменением разрешенного вида использования земельного участка соответствует положениям пунктов 3.1-3.3. договора аренды.

При этом следует отметить, что предусмотренный договором аренды порядок расчета размера арендной платы не изменился. Изменение разрешенного вида использования земельного участка произведено истцом-арендодателем по просьбе самого ответчика-арендатора на основании его письменного заявления, в котором буквально изложена просьба изменить разрешенный вид использования арендуемого земельного участка.

Учитывая изложенное, являются несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что действий по изменению условий договора со стороны администрации не было предпринято, что расценивается апеллянтом как реализация арендодателем права на одностороннее изменений условий договора без письменного извещения арендатора.

Поскольку согласно условиям договора арендная плата является изменяемой и арендодателем реализовано предусмотренное договором право на пересмотр размера арендной платы в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка, постольку начисление истцом ответчику размера арендной платы с применением коэффициентов, соответствующих измененным характеристикам арендуемого земельного участка основано на законе, договоре.

Доводы апеллянта со ссылкой на то, что она не смогла реализовать свое право на эксплуатацию земельного участка с новым видом разрешенного использования (для размещения крытого рынка) по мотиву нахождения на участке опор ЛЭП и прохождения высоковольтной линии, во внимание приняты быть не могут, поскольку относимыми и допустимыми (ст.ст. 59, 60 ГПК РФ) доказательствами не подтверждены, и опровергаются материалами дела судебным приказом о взыскании задолженности по арендной плате за предыдущий период, и который исполняется ответчиком.

Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (ч. 2 ст. 612 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок принят ответчиком без претензий и замечаний к качеству земельного участка по акту приема-передачи от 07.08.2013.

26.12.2013 по заявлению ФИО1 к. было предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка для размещения крытого рынка.

Однако обращения к администрации Южноуральского городского округа с требованием, предусмотренным ст. 612 ГК РФ, до августа 2016 года ответчиком в материалы дела не представлено.

Только 17 августа 2016 года ответчиком расторгнут договор аренды по соглашению сторон, и передан по акту приема-передачи 17.08.2016.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не усматривает оснований для освобождения ответчика от уплаты задолженности по арендной плате либо уменьшения размера арендной платы.

ёФактически доводы жалобы повторяют позицию ответчика, приведенную в суде первой инстанции, по существу аналогичны тем доводам, которые являлись предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую оценку, и сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой доказательств по делу, которую судебная коллегия находит правильной, в связи с чем, они подлежат отклонению как необоснованные, и не могут являться основанием к отмене постановленного судом решения.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Южноуральского городского суда Челябинской области от 11 июня 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи