Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционной инстанции в г. Перми 16 ноября 2020 года дело по апелляционной жалобе администрации г. Перми на решение Ленинского районного суда г. Перми от 15 июня 2020 года, которым постановлено:

взыскать с муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации г. Перми в пользу ФИО1 выкупную цену за нежилое помещение (встроенные помещения, лит А) площадью 40,3 кв.м., на 1 этаже 2-х этажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: **** в размере 2578 680 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт – 117515 руб., убытки, возникающие при изъятии нежилого помещения, – 213853 руб.

Решение суда после выплаты выкупной цены является основанием для прекращения права собственности ФИО1 на нежилое помещение (встроенные помещения, лит А) площадью 40,3 кв.м., на 1 этаже 2-х этажного кирпичного жилого дома, расположенное по адресу: **** и возникновения права муниципальной собственности.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Петуховой Е.В., пояснения представителя истца ФИО1 – ФИО2, возражавшей против отмены решения суда, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратилась в суд с иском о взыскании с Муниципального образования «Город Пермь» денежных средств в счет возмещения за нежилое помещение (встроенные помещения лит А площадью 40,3 кв.м.) на 1 этаже 2-х этажного кирпичного жилого дома по адресу: ****, в размере 2578680 руб., компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 117515 руб., убытков, возникающих при изъятии жилого помещения, - 213853 руб.

В обоснование требований указала на то, что является собственником нежилого помещения (встроенные помещения лит А площадью 40,3 кв.м.) на 1 этаже 2-х этажного кирпичного жилого дома по адресу: ****.

Указанный жилой дом согласно заключению межведомственной комиссии № 2 от 29.05.2012 признан аварийным и подлежащим реконструкции; однако с 2012 года и до настоящего времени никакие действия по реконструкции не производились.

Многоквартирный дом включен в региональную адресную программу по расселению аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2025 годы, утвержденную постановлением Правительства Пермского края от 29.03.2019 № 227-п (с изменениями на 28.10.2019).

В настоящее время осуществлено лишь частичное переселение собственников из многоквартирного дома, дом не снесен.

15.01.2020 истец обращалась в Управление жилищных отношений администрации г. Перми с заявлением о выплате выкупной цены за нежилое помещение, 31.01.2020 на заявление дан ответ, в котором указано, что возмещение за нежилые помещения не предусмотрено ст. 32 ЖК РФ, рекомендовано обратиться в суд.

В целях определения размера возмещения за нежилое помещение истец обратилась к ИП П., согласно выводам которого изложенным в отчете № 1209/19 от 26.12.2019, размер возмещения за нежилое помещение с учетом рыночной стоимости нежилого помещения в аварийном доме составляет 2578680 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 117515 руб., убытки, возникающие при изъятии жилого помещения, - 213853 руб.

Истец в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие; в предварительном судебном заседании пояснила, что в данное время дом фактически расселен, из 16 квартир остались только 2. В доме отключено отопление. В нежилом помещении, принадлежащем истцу, ранее располагался магазин. В декабре 2019 года пришлось ИП закрыть, поскольку помещением стало невозможно пользоваться.

Ответчик - администрация г. Перми представителя в судебное заседание не направил, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, ранее направлен отзыв на иск, согласно которому ответчик просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Ответчик - Управление жилищных отношений администрации г. Перми представителя в судебное заседание не направил, извещен судом надлежащим образом.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит администрация г. Перми.

Ссылаясь на положения ст. 32 ЖК РФ, обстоятельства спорных правоотношений, указывает на то, что поскольку решение об изъятии земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом по ул. ****, г. Перми, администрация г. Перми не принимала, то на сегодняшний день оснований для выкупа нежилого помещения не имеется. Обязанность по изъятию жилого помещения возникает у органа местного самоуправления на основании решения об изъятии земельного участка.

Считает, что требования истца не подлежали удовлетворению. Сами по себе жилые помещения не могут быть изъяты муниципальным образованием, поскольку для муниципальных нужд изымается земельный участок под многоквартирным домом с последующим изъятием жилых помещений. Учитывая, что решение об изъятии земельного участка под многоквартирным домом по адресу: ****, не принято, следовательно, выкуп нежилого помещения в данном доме невозможен.

Кроме того, предметом спора является нежилое помещение, тогда как ст. 32 ЖК РФ не предусматривает изъятие нежилых помещений в многоквартирном доме.

Также заявитель выражает несогласие со взысканием убытков в виде упущенной выгоды (арендных платежей), компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, т.к. данные убытки ничем не подтверждены.

В деле имеются возражения ФИО1 на поданную администрацией г. Перми апелляционную жалобу, в которых указано на отсутствие оснований к отмене решения суда.

Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ), обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения.

В силу положений ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.ч. 1, 2 ст. 32 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что на основании акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 13.09.2001, договора мены от 22.03.2000, распоряжения Главы г. Перми № 1832-р от 29.06.2000, ФИО1 является собственником встроенных помещений (лит. А), площадью 40,3 кв.м. на 1 этаже 2-х этажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: ****, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.10.2001 (л.д. 11).

Согласно распоряжению Главы г. Перми от 29.06.2000 № 1832-р ФИО1 разрешено переоборудование жилой квартиры № ** общей площадью 39,1 кв.м., жилой площадью 27,3 кв.м., в доме № ** по ул. **** в нежилое помещение с целью размещения магазина по продаже товаров народных промыслов, произведений живописи и искусства (л.д. 12).

29.05.2012 заключением № 2 администрации Индустриального района г. Перми многоквартирный дом по ул. **** признан аварийным и подлежащим реконструкции (л.д. 13-15).

12.08.2015 распоряжением № СЭД-11-01-04-172 начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми собственникам жилых помещений в доме № ** по ул. **** г. Перми предписано освободить занимаемые жилые помещения в течение шести месяцев с момента получения уведомления, подать заявление на получение разрешения на реконструкцию в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке в течение шести месяцев с момента получения уведомления. Отделу расселения жилищного фонда предписано уведомить собственников о принятом решении (л.д. 16).

15.01.2020 ФИО1 подано заявление в Управление жилищных отношений администрации г. Перми с просьбой произвести выплату рыночной стоимости нежилого помещения (л.д. 17), на которое 31.01.2020 дан ответ о том, что возмещение за нежилое помещение, принадлежащее истцу, не предусмотрено ст. 32 ЖК РФ (л.д. 18).

Из представленного истцом отчета об оценке № 1209/19 от 26.12.2019, выполненного ИП П., следует, что рыночная стоимость нежилого помещения, назначение нежилое, общая площадь 40,3 кв.м., этаж 1, кадастровый номер ** с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, пропорционально размеру общей площади указанного помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома при расселении ветхого и аварийного жилья, а также величины убытков, возникающих при изъятии нежилого помещения, адрес (местонахождение) объекта: **** по состоянию на 26.12.2019 округленно составляет 2910048 руб., в том числе рыночная стоимость – 2578680 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома при расселении ветхого и аварийного жилья – 117515 руб., стоимость убытков, возникающих при изъятии нежилого помещения, – 213853 руб. (л.д. 19-144).

На сегодняшний день дом включен в региональную адресную программу по расселению аварийного жилищного фонда на территории Пермского края, утв. постановлением Правительства Пермского края от 29.03.2019 № 227-п «Об утверждении региональной адресной программы по расселению аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2025 годы».

Разрешая спор по существу, суд, проанализировав фактические обстоятельства по делу, руководствуясь положениями ст. 32 ЖК РФ, пришел к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению, поскольку при признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, изъятию подлежат не только жилые помещения, но и нежилые помещения, т.к. их самостоятельное использование становится невозможным, и в данном случае положения ст. 32 ЖК РФ подлежат применению к возникшим правоотношениям между ФИО1 и органами местного самоуправления. Суд принимал во внимание то обстоятельство, что дом включен в региональную адресную программу по расселению аварийного жилищного фонда на территории Пермского края, утв. постановлением Правительства Пермского края от 29.03.2019 № 227-п «Об утверждении региональной адресной программы по расселению аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2025 годы», а также неоспоренные стороной ответчика обстоятельства фактической невозможности использования нежилого помещения ввиду аварийности жилого дома согласно заключению межведомственной комиссии при администрации Индустриального района г. Перми от 29.05.2012 № 2, которым выявлены основания для признания дома аварийным и подлежащим реконструкции, отсутствие доказательств проведения мероприятий по поддержанию здания и приведению его в работоспособное состояние.

Суд также учитывал, что, несмотря на отсутствие распоряжения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, администрацией г. Перми начата процедура изъятия помещений в доме, в адрес собственников направлены уведомления о необходимости сноса аварийного дома (собственником ФИО1 такие действия не выполнены); в период с момента истечения срока для сноса дома и до рассмотрения настоящего дела разумные сроки для выполнения процедуры, предусмотренной ст. 32 ЖК РФ, истекли; часть жилых помещений в указанном доме изъяты путем выкупа.

При определении размера возмещения суд посчитал возможным принять оценочный отчет, представленный истцом, поскольку оснований не доверять данному отчету у суда не имелось, он соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Выводы суда судебная коллегия считает правильными, в должной степени мотивированными, основанными на анализе и соответствующей правовой оценке фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, верном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения сторон, доводами апелляционной жалобы эти выводы не опровергаются.

То обстоятельство, что в настоящее время процедуры, перечисленные в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, в отношении здания по адресу: ****, не выполнены основанием к отмене решения суда не является, поскольку учитывая длительное бездействие администрации г. Перми, выразившееся в непринятии мер, определенных ст. 32 Жилищного кодекса РФ, аварийное состояние основных несущих и вспомогательных конструкций жилого дома, судебная коллегия считает, что истец был вправе требовать выкупа принадлежащего ему помещения. Длительное бездействие администрации муниципального образования по принятию мер, определенных ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не может рассматриваться в качестве обстоятельства, исключающего возможность удовлетворения законных требований истца о выкупе помещения в порядке переселения из аварийного жилищного фонда.

Доводы заявителя об отсутствии оснований для взыскания в пользу истца убытков в виде упущенной выгоды (арендных платежей), а также компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, т.к. данные убытки ничем не подтверждены, судебной коллегией отклоняются, как несостоятельные.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пп. "з" п. 20 Постановления от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК Российской Федерации. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК Российской Федерации).

Кроме того, в число убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, подлежат включению суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Разрешая спор, суд первой инстанции при определении размера компенсации, подлежащей выплате истцу за изымаемое жилое помещение, исходил из представленного истцом оценочного отчета, определив ко взысканию в пользу истца размер возмещения - 2910048 руб. Данный отчет не вызывает сомнений в объективности и обоснованности, он не содержит каких-либо противоречий. Как усматривается из содержания отчета, специалистом при оценке объекта исследования проанализированы факторы местоположения объекта оценки, его технические и конструктивные характеристики; при определении размера возмещения учтен тот факт, что в техническом паспорте здания отсутствуют сведения о произведенном капитальном ремонте, следовательно, с начала приватизации (1992) по настоящее время (2020), за бывшим наймодателем сохраняется обязанность по проведению капитального ремонта в полном объеме за текущие 27 лет. При определении размера убытков в виде упущенной выгоды специалист также учитывал, что нежилое помещение используется для коммерческой деятельности, в случае его изъятия у собственника возникнут неполученные доходы. Доказательств, опровергающих указанное документальное доказательство, ответчиком вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Доводы заявителя о том, что предметом спора является нежилое помещение, ст. 32 ЖК РФ не предусматривает изъятие нежилых помещений в многоквартирном доме, основанием к отмене решения суда не являются.

Правовые последствия признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу для собственников нежилых помещений законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности положения статьи 32 ЖК РФ. При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу о нарушении прав и законных интересов истца, правомерности заявленных требований и определил цену выкупа на основании представленного истцом заключения специалиста.

Иных доводов, влияющих на законность постановленного судом решения, апелляционная жалоба заявителя не содержит.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Ленинского районного суда г. Перми от 15 июня 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Перми – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: