Гражданский кодекс часть 1

поступившее с апелляционной жалобой представителя В.Т.А. по доверенности П.С.Б. на решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от .

Заслушав доклад судьи Чирьевой С.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

К.И.С. обратился в суд с иском к А.Э.Г., В.Т.А. о признании договора заключенным.

В обоснование иска указано, что заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи нежилых помещений и долей в праве общедолевой собственности на земельные участки. Истец произвел расчет в полном объеме, однако ему переданы в собственность не все объекты недвижимости о продаже которых была достигнута договоренность.

Так по условиям предварительного договора купли-продажи стороны договорились о заключении основного договора не позднее 3 рабочих дней с момента выплаты 12 500 000 рублей.

Основной договор на нежилое помещение с кадастровым номером и 15/433 долей в праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером должен быть заключен в срок не позднее 3 рабочих дней с момента выплаты 25 000 000 рублей из стоимости объектов.

Истец произвел расчет , однако ответчик А.Э.Г. заключил основной договор только в отношении нежилого помещения с кадастровым номером и соответствующей доли на земельный участок с кадастровым номером , и уклоняется от заключения договора купли – нежилого помещения с кадастровым номером .

Кроме того, ответчик произвел отчуждение спорного помещения В.Т.А. на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от .

В ходе рассмотрения дела представителем истца увеличены исковые требования, просил суд также признать договор купли-продажи нежилого помещения. Заключенный между А.Э.Г. и В.Т.А. с кадастровым номером ничтожным.

Решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от исковые требования удовлетворены. Основной договор купли-продажи на нежилое помещение с кадастровым номером , площадью 253,7 кв.м., расположенное по адресу Краснодарский край, , номер этажа, на котором расположено помещение - б/н и 15/433 долей в праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером площадью 388 кв.м., расположенный по адресу: г.Сочи, в промзоне ручья Малый признан заключенным.

Договор купли-продажи от , заключенный между А.Э.Г. и В.Т.А., удостоверенный нотариусом Ф.Т.А., в реестре , признан ничтожным и применены последствия недействительности ничтожной сделки - аннулирована запись регистрации права собственности В.Т.А. на нежилое помещение с кадастровым номером , площадью 253,7 кв.м., расположенное по адресу Краснодарский край, , номер этажа, на котором расположено помещение - б/н и 15/433 долей в праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером площадью 388 кв.м., расположенный по адресу , в промзоне ручья Малый за от ;

Настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи зарегистрировать право собственности К.И.С. на нежилое помещение с кадастровым номером , площадью 253,7 кв.м., расположенное по адресу Краснодарский край, г номер этажа, на котором расположено помещение - б/н и 15/433 долей в праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером площадью 388 кв.м., расположенный по адресу г.Сочи, в промзоне ручья Малый на основании данного судебного акта без предоставления дополнительной документации.

Указанное решение обжаловано представителем В.Т.А. по мотивам незаконности, принятом с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске. Заявитель жалобы указывает, что буквальное толкование договора судом дано неверно, доказательств фактической передачи спорного имущества истцу не представлено. Заключение почерковедческой экспертизы не может являться единственным доказательством обоснованности заявленных требований.

В письменных возражениях представитель К.И.С. просит решение суда оставить без изменения. Указывает, что договор с третьими лицами заключен с нарушением действующего законодательства, стороны договора злоупотребляют своими правами.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель В.Т.А., А.Э.Г. по доверенности – П.С.Б. просила отменить решение Центрального районного суда г. Сочи полностью и принять по делу новое решение, в котором в удовлетворении заявленных исковых требований отказать в полном объеме.

Представитель К.И.С. по доверенности – М.А.С. поддержал возражение, полагал, что решение первой инстанции законно и обоснованно, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, о чем свидетельствует имеющиеся в материалах дела соответствующие уведомления.

Неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своих прав на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу.

При таких обстоятельствах, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, судебная коллегия в соответствии со ст.ст. 167, 327 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело с учетом имеющейся явки.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, проверив законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов, указанных в жалобах, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между А.Э.Г. (продавец) и К.И.С. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером , площадью 273,7 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, , номер этажа, на котором расположено помещение - б/н и 26/433 долей в праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером площадью 433 кв.м., расположенном по адресу: г. Сочи, в промзоне ручья Малый, и нежилого помещения с кадастровым номером , площадью 253,7 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, , номер этажа, на котором расположено помещение - б/н и 15/433 долей в праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером площадью 388 кв.м., расположенном по адресу: г. Сочи, в промзоне ручья Малый.

По условиям данного предварительного договора купли-продажи стороны договорились заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее 3 рабочих дней с момента выплаты А.Э.Г. 12 500 000 (двенадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек из стоимости объекта по договору за нежилое помещение с кадастровым номером , площадью 273,7 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, , номер этажа, на котором расположено помещение - б/н и 26/433 долей в праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером площадью 433 кв.м., расположенном по адресу: г Сочи, в промзоне ручья Малый.

Также, по условиям предварительного договора купли-продажи стороны договорились заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее 3 рабочих дней с момента выплаты А.Э.Г. 25 000 000 (двадцати пяти миллионов) рублей 00 копеек за нежилое помещение с кадастровым номером , площадью 253,7 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, , номер этажа, на котором расположено помещение - б/н и 15/433 долей в праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером площадью 388 кв.м., расположенном по адресу: г.Сочи, в промзоне ручья Малый.

В материалы дела представлены расписки ответчика А.Э.Р., в качестве подтверждения факта получения денежных средств от К.И.С., которые в судебном заседании представитель ответчика не признал, пояснила, что эти подписи являются поддельными.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорные объекты фактически переданы истцу, а также исходил из того, что подписи в предварительном договоре и расписках выполнены А.Э.Р., в связи с чем, у К.И.С. возникло преимущественное право на заключение основного договора, в связи с исполнением возложенных на него обязательств. Судом также указано, что при реализации ответчиком имущества не получено согласие арендатора.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда ввиду следующего, считает, что решение суда первой инстанции не соответствует требованиям процессуального и материального права.

Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены, исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно статьей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны быть исполнены надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона.

В соответствии с п.23 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 25 декабря 2018г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества.

Из материалов дела следует, что в данном случае истцом, уплачена полная стоимость недвижимого имущества, поименованного в представленном в материалы дела договоре. При таких обстоятельствах к предварительному договору от 16 ноября 2020г. правила статьи 429 ГК РФ не подлежат применению, поскольку такой договор не может быть признан предварительным договором, а является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Кроме того, судебная коллегия приходит к выводу, что указание в обжалуемом решении на установление судом уклонения А.Э.Г. от заключения основного договора с К.И.С. ничем не обосновано, не соответствует действительности и не находит своего документального подтверждения в материалах дела.

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз.1 ст. 431 ГК РФ). Условия толкуются и рассматриваются судом в их системной взаимосвязи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

На основании ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В данном случае, суд неправильно истолковал договор, сославшись на его наименование, но игнорируя его истинную правовую природу и смысл в целом.

Более того, согласно п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. Однако при этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Выводы суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи от 02 марта 2021 года не соответствует требованиям законодательства РФ, судебная коллегия признает необоснованными. Из материалов дела усматривается, что срок действия ограничения прав и обременения земельного участка с кадастровым номером , в связи с наличием договора аренды с ООО «РЕЗЕРВ» датирован с 06.02.2019 года по 22.10.2019 года, что подтверждается записью регистрации .

Представленный в материалы дела договор аренды земельного участка от 16.10.2018г. с дополнительным соглашением от 10.10.2019г. (т.2 л.д. 47-49) не содержит условия о необходимости согласования отчуждения земельного участка с арендатором. Таким образом, вывод суда о невыполнении требования договора В.Т.А. ничем не обоснован.

Вследствие указанного, сделка, подлежащая государственной регистрации, после проведения и исследования представленных документов и проведения правовой экспертизы, в установленном законодательством Российской Федерации порядке, зарегистрирована как и право собственности В.Т.А. на спорные объекты.

Кроме того, согласие арендатора на продажу доли земельного участка ООО «РЕЗЕРВ» выдавалось первоначальному собственнику М.Е.С., что отражено в договорах по отчуждению доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 388 кв.м., с кадастровым номером , что подтверждается имеющими в материалах дела копиями указанных договоров.

Кроме того, выпиской из ЕГРН от 17.03.2021г., усматривается, что ограничения и обременения на объект недвижимости с кадастровым номером не зарегистрированы.

Вывод суда о том, что если на жилое помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому это имущество передано, несостоятелен, поскольку факт принятия истцом спорного имущества в фактическое пользование не находит своего документального подтверждения в материалах дела.

Добросовестность приобретателя В.Т.А. не вызывает сомнения.

В силу ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

На основании п.2 ст.209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На момент совершения сделки с В.Т.А. ответчик А.Э.Г. являлся собственником имущества, имел намерение на заключение с ней сделки, ввиду чего имущество не может быть истребовано у В.Т.А.

Также, суд апелляционной инстанции усмотрел нарушение судом первой инстанции положений статьи 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку иски о правах на земельные участки предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов, а с учетом требований истца, настоящее гражданское дело подлежит рассмотрению в Хостинском районном суде г. Сочи.

В соответствии с абз. 2 - 3 п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу части 1 статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).

Таким образом, данный спор не относится к подсудности Центрального районного суда г. Сочи.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия, приходит к выводу, что вынесенное судебное решение не отвечает требованиям ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции изложенные, значимые для дела обстоятельства не учел, в связи с чем, вынес неправильное решение, которое по основаниям ч. 1 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене.

Согласно п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, представления, суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия, исходя из полноты и достаточности, собранных по делу доказательств, подтверждающих обстоятельства, имеющие значение для дела, выносит новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от - отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования К.И.С. к А.Э.Г., В.Т.А. о признании договора заключенным, и признании договора купли-продажи ничтожным - оставить без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение 3-х месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: С.В. Чирьева

Судьи А.О. Таран

Е.В. Кеда