Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Котовой М.А. апелляционную жалобу Н.П.Ю. в лице его представителя К.Н.А. на решение Новгородского районного суда Новгородской области от 11 сентября 2020 года,

установила:

Ж.Н.Р. обратилась в суд с иском к Н.П.Ю. о расторжении заключенного между сторонами <...> договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...> признании за ответчиком права собственности на жилой дом и земельный участок, взыскании с ответчика частично оплаченных ею по договору денежных средств в размере 864 083 руб. В обоснование требований указала, что по названному договору она, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей М.Д.А., <...> г.р., Г.А.М., <...> г.р., и Ж.Б.А.., <...> г.р., приобрела в общую долевую собственность с детьми указанный жилой дом с земельным участком стоимостью 1 934 083 руб. Фактически она оплатила ответчику 864 083 руб., которые ей были предоставлены в качестве социальной выплаты. После заключения договора купли-продажи в процессе эксплуатации дома она обнаружила, что приобретенное жилое помещение имеет существенные скрытые недостатки и непригодно для проживания. Претензионные требования к продавцу о расторжении договора и о возврате денежных средств в размере 864 083 руб., оплаченных по договору купли-продажи недвижимости, оставлены без удовлетворения.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены УФРС по Новгородской области, ООО «Модуль строй», администрация Ермолинского сельского поселения Новгородской области, администрация Великого Новгорода, Министерство финансов Великого Новгорода, НС банк, комитет образования администрации Великого Новгорода.

Решением Новгородского районного суда Новгородской области от 11 сентября 2020 г. исковые требования Ж.Н.Р. удовлетворены и постановлено:

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома совместно с земельным участком, расположенных по адресу: <...>, заключенный <...>Ж. Н.Р. и Н.П.Ю.

Обязать Н.П.Ю. возвратить Ж. Н.Р. денежные средства, уплаченные в порядке п. 4 договора <...> в сумме 864 083 рубля, по вступлении решения суда в законную силу.

После исполнения обязательств Н.П.Ю. по возврату Ж. Н.Р. денежных средств в сумме 864 083 руб. по договору купли-продажи от <...>, обязать Ж. Н.Р. возвратить в собственность ответчику Н.П.Ю. жилой дом совместно с земельным участком, расположенные по адресу: <...>

Настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с Н.П.Ю. в пользу Ж. Н.Р. расходы, понесенные на оплату судебной строительно-технической экспертизы, в размере 25 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 11 841 руб.

В апелляционной жалобе Н.П.Ю. в лице своего представителя К.Н.А., ссылаясь на нарушение ст. 12 ГПК РФ и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит отменить судебный акт и принять по делу новое решение об отказе Ж. Н.Р. в иске. Указывает на то обстоятельство, что ранее судом было рассмотрено гражданское дело по иску Н.П.Ю. к Ж. Н.Р. о взыскании неоплаченной по договору купли-продажи суммы, и только после частичного удовлетворения данного иска Ж. Н.Р. обратилась к ответчику с претензией о расторжении договора купли-продажи дома, не желая выплачивать взысканную решением суда по договору сумму. Ссылается на то, что из описательной части заключения эксперта следует, что выявленные недостатки имели место на момент передачи дома истцу и не являются скрытыми. Кроме того, при заключении договора купли-продажи истец имела возможность изучить проектную документацию, а при осмотре дома воспользоваться помощью специалистов в области строительства.

Иные участвующие в деле лица в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем, на основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В силу ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах.

Изучив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив эти доводы, заслушав ответчика Н.П.Ю. и его представителей К.Н.А. и Р.И.А., поддержавших жалобу по доводам в ней изложенным, заслушав возражения на жалобу представителя истца Ж. Н.Р.-В.М.А., судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <...> между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимости - земельного участка площадью <...> кв.м. и жилого дома площадью <...> кв.м., расположенных по адресу: <...>.

Согласно пункту 8 указанного договора покупатель Ж. Н.Р. удовлетворена качественным состоянием недвижимого имущества, установленного путем его внутреннего осмотра перед заключением данного договора и не обнаружила при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не сообщил продавец.

Стороны установили продажную стоимость недвижимости в сумме 1 934 083 руб., из них: жилой дом оценивается в 1 864 083 руб., земельный участок- 700 000 руб.

Из акта приема-передачи недвижимого имущества от <...>, подписанного сторонами сделки, следует, что данный дом с земельным участком передан ответчиком истцу, а последним принят, претензий по передаваемому имуществу покупатель к продавцу не имеет.

Переход права собственности на земельный участок и жилой дом зарегистрирован за Ж.Н.Р., М.Д.А., Г.А.М. и Ж. Б.А. в установленном законом порядке <...>

Также из материалов дела следует, что Комитетом финансов администрации Великого Новгорода Ж. Н.Р. предоставлена социальная выплата в размере 864 083 руб. в рамках мероприятия по обеспечению жильем молодых семей ведомственной целевой программы «Оказание государственной поддержки гражданам в обеспечении жильем и оплате жилищно-коммунальных услуг» государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».

Перевод денежной суммы в размере 864 083 руб. истцом был произведен на счет ответчика, что подтверждается платежным поручением <...> от <...>

<...>Ж. Н.Р. направила в адрес Н.П.Ю. претензию о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, возврате уплаченных по договору денежных средств, указывая на наличие выявленных в период эксплуатации жилого дома существенных недостатков, которые не могли быть обнаружены при покупке дома при его внешнем осмотре. Также направила соглашение о расторжении данного договора.

Принимая решение об удовлетворении заявленных Ж. Н.Р. исковых требований, суд первой инстанции исходил из заключения судебной экспертизы <...> от <...>, которая была назначена судом в ходе рассмотрения дела, в выводах которой указано, что спорный дом, с точки зрения требований, применяемых к строительству жилых домов не является жилым. Указанный дом не является пригодным для постоянного проживания. При строительстве и монтаже указанного дома допущены недостатки. Недостатки относительно требований, предъявляемых к аналогичным объектам строительства являются существенными, т.к. требуется реконструкция здания с частичной разборкой несущих конструкций. Указанный дом не соответствует требованиям пожарной безопасности. Возведенное строение не соответствует строительным нормам. Данные недостатки имели место на момент передачи дома истцу.

Кроме того, судом было указано, что ответчиком при заключении договора купли-продажи полная и достоверная информация о строительных недостатках жилого дома до истца доведена не была, а поэтому, в случае обнаружения неустранимых недостатков, истец обладает правом отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы. Доводы ответчика о том, что до заключения договора истец осматривала дом и имела возможность обнаружить недостатки строения, о которых указал эксперт, судом оценены как неправомерные, поскольку истец не является специалистом в области строительства и при визуальном осмотре не могла определить качество строительно-монтажных работ.

С выводом суда о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленного Ж. Н.Р. иска судебная коллегия согласиться не может в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указано, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №23 от 19 декабря 2003 г. «О судебном решении» указано, что судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Таким образом, по смыслу положений статей 55, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение является одним из видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. Тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами. Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании пунктов 1,2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи.

Порядок проверки качества товара устанавливается законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором. В случаях, когда порядок проверки установлен законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, порядок проверки качества товаров, определяемый договором, должен соответствовать этим требованиям.

Если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 данной статьи).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В заключении судебной строительно-технической экспертизы, которая была выполнена ООО «Профессиональная экспертиза и оценка», указано, что при строительстве и монтаже спорного дома допущены недостатки. Определение стоимости устранения выявленных недостатков данного строения (с учетом среднерыночных цен), невозможно без составления проектной документации по реконструкции здания.

Между тем, в заключении экспертизы отсутствуют выводы о том, что в жилом доме имеются неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков.

Согласно пункту 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При этом, осуществляя выбор способа защиты своего права, покупатель некачественного товара не должен злоупотреблять своим правом и извлекать выгоду из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1, пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, заявляя требование о расторжении договора, Ж. Н.Р. должна доказать факт продажи ей жилого дома с неустранимыми недостатками, которые не были оговорены продавцом и возникли до передачи объекта покупателю либо по причинам, возникшим до этого момента.

Из материалов дела следует, судом первой инстанции установлено и истцом не опровергнуто то обстоятельство, что Ж. Н.Р. проверила состояние жилого дома при его приобретении, претензий к качеству жилого дома не высказывала, о чем было прямо оговорено в пункте 8 договора купли-продажи, согласно которому покупатель удовлетворен качественным состоянием данного недвижимого имущества, установленного путем его внутреннего осмотра перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Более того, до заключения договора купли-продажи, истец арендовала у ответчика данный дом и проживала в нем с детьми, что подтверждается договором аренды, заключенным между сторонами <...>

На момент заключения договора купли-продажи дома, его цена была определена сторонами с учетом его состояния, качество и характеристики дома от истца скрыты не были, покупатель не был лишен возможности дополнительного исследования объекта недвижимости, но принял решение о его покупке, тем самым осуществив принадлежащее ему право по своему усмотрению путем избрания определенного варианта поведения (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, после покупки недвижимости и обнаружения недостатков Ж. Н.Р. продолжала пользоваться домом на протяжении более полутора лет, проводила в нем улучшения, в частности, меняла окна.

С требованиями о расторжении договора купли-продажи истец Ж. Н.Р. обратилась в суд лишь после того, как Н.П.Ю. в судебном порядке потребовал от Ж. Н.Р. исполнения договора купли-продажи в части его оплаты.

Делая вывод о том, что спорный дом с точки зрения требований применяемых к строительству жилых домов, не является жилым домом для постоянного и сезонного проживания, и не пригоден для постоянного проживания, эксперт указывает на следующее: в доме отсутствует гостиная (общая комната); высота потолков менее 2,5 м (в кухне столовой - 2,26 м, в спальне - 2,06 м); отсутствует система вентиляции; толщина стен брусовой части дома и каркасных стен пристройки и крыши не обеспечивает эффективное и экономное расходование невозобновляемых энергоресурсов в соответствии с требованиями; канализационная труба не закреплена согласно требованиям; у люфт-клозета отсутствует крышка, что не соответствует требованиям. Исходя из объема, характера и степени выраженности имеющихся у спорного жилого помещения конструктивных недостатков и дефектов, на которые указывает истец, и которые отражены в заключении эксперта, Ж. Н.Р., осматривая и принимая недвижимое имущество от продавца до заключения договора не могла не знать о существовании таковых, поскольку данные недостатки могли быть установлены ею с достаточной степенью очевидности, специальных познаний в сфере строительства для этого не требовалось, и такие недостатки не могут быть признаны скрытыми.

Судебная коллегия отмечает, что материалы дела не содержат доказательств, достоверно свидетельствующих о наличии в приобретенном объекте недвижимости существенных недостатков, дающих истцу право требовать расторжения договора, недвижимость была передана Ж. Н.Р. в пригодном для использования её по назначению состоянии.

Принимая во внимание, что понятие существенного недостатка является правовым и его наличие подлежит установлению судом в каждом конкретном случае, учитывая, что иных доказательств соответствия выявленных недостатков признакам существенности, в материалах дела не имеется, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи.

При этом судебная коллегия исходит из того, что представленные доказательства не подтверждают того, что от истца ответчиком была скрыта какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истец не был осведомлен и не мог не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик знал об имеющихся недостатках продаваемого имущества, и умышленно скрыл их от покупателя и (или) создавал препятствия для осмотра домовладения до заключения сделки, истцом в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

Исходя из конкретных обстоятельств дела, а также совокупности имеющихся в материалах дела доказательств, принимая во внимание, что истец на момент заключения договора купли-продажи знала о техническом состоянии недвижимого имущества, должна была действовать с учетом той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от неё по характеру договора, оснований для расторжения договора не имеется, а поэтому обжалуемое решение суда первой инстанции нельзя признать законным, оно принято с существенным нарушением норм материального права, подлежит отмене в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового решения об отказе Ж.Н.Р. в иске о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.327- 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Новгородского районного суда Новгородской области от 11 сентября 2020 г. - отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ж.Н.Р. к Н.П.Ю. о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств - отказать.

Председательствующий Л.Н. Смирнова

Судьи И.В. Реброва

М.А. Котова