Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя Муниципального казённого учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик Д.З.Б., К.Б.Х. и её представителя Д.М.Ж.

по докладу судьи Кучукова О.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального казённого учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик к К.Б.Х. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, взыскании пени, по встречному иску К.Б.Х. к Муниципальному казённому учреждению «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик о признании договора аренды земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки

по апелляционным жалобам Местной администрации городского округа Нальчик КБР, Муниципального казённого учреждения «Департамент архитектуры и градостроительства» Местной администрации городского округа Нальчик, Муниципального казённого учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик

на решение Нальчикского городского суда КБР от 13 августа 2020 года.

Судебная коллегия

Установила:

14 июня 2019 года между К.Б.Х. и Муниципальным казённым учреждением «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик был заключен Договор № 4421 аренды земельного участка по приобретённому на аукционе праву на заключение договора, в соответствии с которым К.Б.Х. предоставлен в аренду на период с 14 июня 2019 года по 13 июня 2022 года земельный участок с кадастровым номером № площадью 126 кв.м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - для строительства магазина, расположенный адресу: КБР, <адрес> б\н. По итогам аукциона размер годовой арендной платы составляет 3378217 руб. 50 коп. (п. 3.1 Договора). Согласно правил аукциона и в соответствии с условиями Договора аренды внесённый задаток обращён в счёт уплаты арендной платы, после чего арендная плата подлежит уплате ежемесячными платежами в срок не позднее 5-го числа отчётного месяца (п. 3.3 Договора). В соответствии с пунктом 6.1 Договора в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязанностей по внесению арендной платы К.Б.Х. обязана уплатить пеню за каждый день просрочки в размере 1\300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком России.

Утверждая, что Муниципальное казённое учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик как арендодатель свои обязательства по договору выполнило, передав К.Б.Х. в аренду указанный земельный участок, а К.Б.Х. как арендатор свои обязательства по Договору аренды не исполняет, арендные платежи не выплачивает, в результате чего за ней за период с 14 июня 2019 года по 31 декабря 2019 года образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 567 110 руб. 71 коп., что за задержку с внесением арендных платежей К.Б.Х. обязана уплатить пеню в размере 34 912 руб. 43 коп. Муниципальное казённое учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик обратилось в Нальчикский городской суд КБР с иском к К.Б.Х. о расторжении договора аренды и взыскании задолженности в размере 1 567 110 руб. 71 коп. и пени в размере 34 912 руб. 43 коп.

К.Б.Х. иска не признала и предъявила встречный иск о признании договора аренды № 4421-АЗ от 14 июня 2019 года недействительным и применении последствий недействительности сделки путём взыскания с Муниципального казённого учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик суммы задатка в размере 140 175 руб., суммы внесенных в счет арендной платы платежей в размере 141 350 руб. и 500 руб. комиссии для проведения банковской операции. Всего К.Б.Х. просит взыскать в её пользу 282 025 руб.

В обоснование иска К.Б.Х. указала, что по итога торгов на право аренды земельного участка с нею как с победителем торгов был заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 126 кв.м. с ежегодной годовой арендной платой в размере 3 378217 руб. 50 коп. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР 18 июня 2019 года, что свидетельствует о признании Договора аренды земельного от 14 июня 2019 года №4421-АЗ заключенным и вступлении его в законную силу. В целях использования земельного участка в соответствии с его назначением в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации 04 июля 2019 года она обратилась в Местную администрацию городского округа Нальчик с заявлением о выдаче разрешения на строительство магазина, приложив регламентированные статьёй 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

Письмом от 12 июля 2019 года № 45-1- 35/3 625-К Департаментом архитектуры и градостроительства отказано в выдаче разрешения на строительство магазина на земельном участке, предоставленном для строительства магазина. В отказе указано, что в соответствии с утвержденным постановлением Местной администрации городского округа Нальчик от 11 февраля 2019 года № 181 «Об утверждении проекта внесения изменений в проект планировки территории, ограниченной проспектом Ленина и улицами Тарчокова, Тлостанова (микрорайон «Мей») в городском округе Нальчик» размещение отдельно стоящих объектов торговли не предусмотрено. Согласно градостроительного плана, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства 15 февраля 2019 года, земельный участок с кадастровым номером № площадью 126 кв.м., расположен в территориальной зоне жилой застройки 4-го типа многоэтажными жилыми домами (Ж-4), градостроительный регламент которой включает основной вид разрешенного использования - магазины (4.4.).

Не согласившись с доводами Департамента архитектуры и градостроительства, К.Б.Х. повторно 31 июля 2019 года обратилась в Местную администрацию городского округа Нальчик с заявлением о выдаче разрешения на строительство магазина, приложив необходимые документы.

Письмом от 06 августа 2019 года № 45-1-35/4202-К Муниципальное казённое учреждение «Департамент архитектуры и градостроительства» повторно отказало в выдаче разрешения на строительство магазина, указав, что в соответствии с утвержденным постановлением Местной администрации городского округа Нальчик от февраля 2019 года № 181 «Об утверждении проекта внесения изменений в проект планировки территории, ограниченной проспектом Ленина и улицами Тарчокова, Тлостанова (микрорайон «Мей») в городском округе Нальчик» размещение отдельно стоящих объектов торговли не предусмотрено.

Изложенное свидетельствует о том, что предоставленный ей по результатам аукциона земельный участок невозможно использовать по его назначению. В извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, размещенном на официальном сайте torgi.gov.ru и официальном сайте городского округа Нальчик, не было указано, что на предоставляемом на праве аренды земельном участке с кадастровым номером №, площадью 126 кв.м., расположенном адресу: КБР, <адрес>, б\н невозможно вести строительство магазина, т.к. утвержденный проект планировки территории в редакции постановления Местной администрации городского округа Нальчик от 11 февраля 2019 года № 181 «Об утверждении проекта внесения изменений в проект планировки территории, ограниченной проспектом Ленина и улицами Тарчокова, Тлостанова (микрорайон «Мей») в городском округе Нальчик» исключает размещение магазина на указанной территории как отдельно стоящего объекта капитального строительства.

Таким образом, арендодатель, проводивший аукцион в соответствии с постановлением Местной администрации городского округа Нальчик от 11 марта 2019года № 358 «О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>» ввел К.Б.Х. в заблуждение по поводу юридического статуса предмета торгов, а, именно, земельного участка с кадастровым номером №, площадью 126 кв.м. При этом ни в извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, ни в Договоре аренды земельного от 14 июня 2019 года № 4421-АЗ Муниципальное казённое учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» не указало и не поставило в известность участников аукциона об ограничениях прав арендатора в использовании земельного участка с кадастровым номером №, площадью 126 кв.м.

Для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка К.Б.Х. был внесен задаток в размере 140 175 руб., что подтверждается пунктом 3.2. Договора аренды от 14 июня 2019 года № 4421-АЗ. В счет арендной платы ею внесен платёж в размере 141 350 руб. и комиссии в размере 500 руб., что подтверждается чеком по операции.

Протокольным определением от 06 августа 2020 года в качестве третьих лиц к участию в деле были привлечены Местная администрация городского округа Нальчик и Муниципальное казённое учреждение «Департамент архитектуры и градостроительства Местной администрации городского округа Нальчик».

В судебном заседании представитель Муниципального казённого учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик Д.З.А. иск поддержала, в удовлетворении встречных требования просила отказать за необоснованностью.

К.Б.Х. в судебное заседание не явилась. Её представитель Д.М.Ж., допущенный к участию в деле на основании части 6 статьи 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, встречные исковые требования поддержал, а в удовлетворении иска Муниципального казённого учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик просил отказать.

Представитель Местной администрации городского округа Нальчик М.Б.К. иск Муниципального казённого учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик поддержала, в удовлетворении встречного иска К.Б.Х. просила отказать.

Представитель Муниципального казённого учреждения «Департамент архитектуры и градостроительства Местной администрации городского округа Нальчик» в судебное заседание не явился.

В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 13 августа 2020 года исковые требования К.Б.Х. удовлетворены. Решением суда признан недействительным договор № 4421-АЗ аренды земельного участка, заключенный 14 июня 2019 года между Муниципальным казённым учреждением «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик и К.Б.Х., применены последствия недействительности сделки. С Муниципального казённого учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик в пользу К.Б.Х. взысканы сумма задатка для участия в аукционе в размере 140 175 руб., сумма внесенных в счет арендной платы платежей в размере 141 350 руб. и 500 руб. комиссии для проведения банковской операции. Всего взыскано 282 025 руб.

В удовлетворении исковых требований Муниципальному казённому учреждению «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик к К.Б.Х. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды и пени отказано.

Считая решение суда незаконным и необоснованным, не соответствующим обстоятельствам дела, Муниципальное казённое учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик, Местная администрация городского округа Нальчик КБР, Муниципальное казённое учреждение «Департамент архитектуры и градостроительства» Местной администрации городского округа Нальчик подали на решение суда апелляционные жалобы. В поданной им апелляционной жалобе Муниципальное казённое учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, Местная администрация городского округа Нальчик просит решение суда отменить, Муниципальное казённое учреждение «Департамент архитектуры и градостроительства» Местной администрации городского округа Нальчик просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленного Муниципальным казённым учреждением «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик иска и об отказе в удовлетворении заявленного К.Б.Х. встречного иска.

В обоснование заявленных в апелляционных жалобах требований указано на обстоятельства, послужившие основанием для предъявления первоначального иска. Указано, что в разделе 1 извещения о проведении торгов (в PDF-формате), среди прочих сведений, в соответствии со статьёй 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации указаны сведения о максимально и минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства в составе градостроительного плана, о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение на дату опубликования указанного извещения). Градостроительный план содержал чертеж и ситуационный план земельного участка в масштабе 1:500 с указанием номеров точек поворота границ и границы земельного участка, были помещены все имеющие значение для арендатора сведения. Вся информация была доступна заинтересованным лицам весь срок приема заявок на участие в аукционе без взимания платы. К.Б.Х. обратилась в Местную администрацию городского округа Нальчик с заявлением о выдаче разрешения на строительство магазина, приложив необходимые документы, регламентированные статьёй 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Муниципальное казённое учреждение «Департамент архитектуры и градостроительства» Местной администрации городского округа Нальчик отправило К.Б.Х. рекомендацию о проведении ряда мероприятий с указанием на то, что для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства на спорном земельном участке, ей как застройщику необходимо в соответствии со статьёй 45 Градостроительного Кодекса Российской Федерации подготовить и утвердить документацию по внесению изменений в ранее утверждённый проект планировки территории от 11 февраля 2019 года №181. После этого, в соответствии со статьёй 5.1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, будут проведены общественные обсуждения, и, в случае положительного решения вопроса, застройщик вправе на основании статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации обратиться за разрешением на строительство, представив регламентированный пунктом 7 данной стать пакет правоустанавливающих документов, а также разработанный в соответствии с требованиями статьи 48 Градостроительного Кодекса Российской Федерации и Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 года № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» пакет проектных решений. К.Б.Х. было сообщено, что в соответствии целевым назначением земельного участка арендатор вправе установить на нём объекты не капитального строительства. Однако, несмотря на все рекомендации, с августа 2019 года К.Б.Х. не предприняла никаких действий, не обратилась в «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» с намерением потребовать соразмерного уменьшения арендной платы либо досрочного расторжения договора в связи с невозможностью использования ею земельного участка. В жалобах указано и на то, изложенные в решении суда выводы о том, что К.Б.Х. в аренду был предоставлен земельный участок с существенными недостатками, делающими невозможным его использование в целях, указанных в договоре, что об имеющихся недостатках К.Б.Х. узнала только после заключения договора, являются необоснованными, поскольку все необходимые сведения, в том числе и указанные К.Б.Х. в обоснование иска, были указаны в разделе 1 извещения (в PDF-формате).

Поскольку суд, разрешая дело, этим обстоятельствам не дал надлежащей оценки, проигнорировал их, решение суда подлежит отмене. Указано, что К.Б.Х. пользовалась земельным участком несмотря на якобы имеющиеся обозначенные ею во встречном исковом заявлении препятствия. Она не воспользовалась своим правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, что привело к образованию заложенности и лишению арендодателя возможности получить доход от аренды спорного участка, лишило возможности передать участок другому лицу путем проведения аукциона.

Заслушав доклад судьи Верховного суда КБР Кучукова О.М., обсудив доводы апелляционных жалоб, поддержанные представителем Муниципального казённого учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик Д.З.Б., выслушав возражения К.Б.Х. и её представителя Д.М.Ж., проверив правильность принятого судом решения, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с принятием по делу нового решения по следующим основаниям.

Судом установлено, и это соответствует обстоятельствам дела, представленным в дело и исследованным судом доказательствам, что по результатам аукциона, победителем которого была признана К.Б.Х., 14 июня 2019 года между Муниципальным казённым учреждением «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик и К.Б.Х. был заключен Договор № 4421 аренды земельного участка. В соответствии с Договором К.Б.Х. предоставлен в аренду на период с 14 июня 2019 года по 13 июня 2022 года земельный участок с кадастровым номером № площадью 126 кв.м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - для строительства магазина, расположенный адресу: КБР, <адрес> б\н, с размером годовой арендной платы в 3378217 руб. 50 коп. (п. 3.1 Договора). Согласно правилам аукциона и в соответствии с условиями Договора аренды внесённый задаток обращён в счёт уплаты арендной платы, а арендная плата подлежит уплате ежемесячными платежами в срок не позднее 5-го числа отчётного месяца (п. 3.3 Договора). В соответствии с пунктом 6.1 Договора в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязанностей по внесению арендной платы К.Б.Х. обязана уплатить пеню за каждый день просрочки в размере 1\300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком России. Муниципальное казённое учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик как арендодатель свои обязательства по договору выполнило, передав К.Б.Х. в аренду указанный земельный участок, а К.Б.Х. как арендатор свои обязательства по Договору аренды не исполняет, арендные платежи не выплачивает. За ней за период с 14 июня 2019 года по 31 декабря 2019 года образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 567 110 руб. 71 коп., по пени в размере 34 912 руб. 43 коп.

Судебная коллегия считается эти обстоятельства установленными.

Объясняя причины, по которым арендная плата ею не вносилась, К.Б.Х. указала, что предоставленный ей по результатам аукциона земельный участок невозможно использовать по его назначению. В извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, размещенном на официальном сайте torgi.gov.ru и официальном сайте городского округа Нальчик, не было указано, что на предоставляемом на праве аренды земельном участке с кадастровым номером №, площадью 126 кв.м., расположенном адресу: КБР, <адрес>, б\н невозможно вести строительство магазина, поскольку утвержденный проект планировки территории в редакции постановления Местной администрации городского округа Нальчик от 11 февраля 2019 года № 181 «Об утверждении проекта внесения изменений в проект планировки территории, ограниченной проспектом Ленина и улицами Тарчокова, Тлостанова (микрорайон «Мей») в городском округе Нальчик» исключает размещение магазина на указанной территории как отдельно стоящего объекта капитального строительства. Поскольку она, получая в аренду земельный участок, намеревалась построить на нём магазин как отдельно стоящий объект, но в выдаче разрешения на строительство ей отказано.

Эти обстоятельства подтверждены письмами Муниципального казённого учреждения «Департамент архитектуры и градостроительства» от 12 июля 2019 года № 45-1- 35/3 625-К и от 06 августа 2019 года № 45-1-35/4202-К. Они не оспариваются сторонами, в силу чего судебной коллегией считаются установленными.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель - даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы либо досрочного расторжения договора.

Возможность изменения размера арендной платы предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Материалы дела не содержат доказательств обращения К.Б.Х. в Местную администрацию городского округа Нальчик КБР об изменении арендной платы по основаниям, предусмотренным абзацем 3 пункта 1 статьи 612 и пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сама К.Б.Х. признала, что она с таким заявлением не обращалась.

В силу положений п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из анализа приведенных норм материального права и положений пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что по смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. В пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01 июля1996 года (ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Из имеющейся в материалах дела претензии № 1-08\5340 от 07 ноября 2019 года (л.д. 13-14) следует, что Муниципальное казённое учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений» известило К.Б.Х. о размере её задолженности и предложило погасить задолженность в срок до 25 ноября 2019 года под страхом обращения в суд с иском о взыскании задолженности и расторжении договора аренды. Указание в претензии на то, что в случае неоплаты долга в суд будет подан иск о взыскании задолженности и расторжении договора аренды судебная коллегия не считает надлежащим предложением о расторжении договора аренды. Иных данных, свидетельствующих о направлении в адрес К.Б.Х. предложения о расторжении договора материалы дела не содержат.

Таким образом, судебная коллегия находит, что Муниципальное казённое учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений» не представило доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 части 1 статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» содержится разъяснение о том, что вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, представлении, суду апелляционной инстанции при рассмотрении дела следует проверять наличие предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловных оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции, а также оснований для прекращения производства по делу (статья 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) или оставления заявления без рассмотрения (абзац второй - шестой статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку Муниципальным казённым учреждением «Департамент городского имущества и земельных отношений» не соблюдён установленный законом обязательный досудебный порядок расторжения договора, а суд, в нарушение требований пункта 1 части 1 статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не оставил иск о расторжении договора аренды без рассмотрение, решение суда в части отказа Муниципальному казённому учреждению «Департамент городского имущества и земельных отношений» в иске о расторжении договора аренды подлежащим отмене с оставлением иска в этой части без рассмотрения.

Судами установлено, и это следует из существа заключённой между сторонами сделки, что К.Б.Х., участвуя в торгах по приобретению права аренды земельного участка, заключая договор аренды, имела намерение возвести на арендуемом земельном участке здание магазина. В этих целях она приняла участие в аукционе, выиграла и стала победителем, заключила договор аренды и дважды с представлением предусмотренных законом документов в установленном порядке обращалась за получением разрешения на строительство, но дважды в удовлетворении её требований было отказано по мотивам недопустимости возведения здания магазина на предоставленном ей в аренду земельном участке. Изложенное свидетельствует о невозможности для К.Б.Х. использовать земельный участок по его целевому назначению.

Поскольку в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, поскольку в соответствии с положениями пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель - даже если во время заключения договора аренды он не знал о них, судебная коллегия находит требования о взыскании арендной платы за земельный участок, которым К.Б.Х. не могла пользоваться по вине арендодателя, являются незаконными, не подлежащими удовлетворению.

Разрешая требования К.Б.Х. о признании договора аренды земельного участка недействительными и взыскании денежных средств, суд проигнорировал, что в соответствии с положениями пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, препятствующих его использованию по назначению, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы либо досрочного расторжения договора. Закон не предоставляет арендатору права по этим основаниям требовать признания договора аренды недействительным.

Кроме того, судом не принято во внимание, что договор аренды земельного участка, признания которого требует К.Б.Х., был заключён по итогам торгов, что сделки, заключённые по итогам торгов, могут быть признаны недействительными только в случае признания недействительными торгов, по итогам которых эти сделки заключены.

Учитывая изложенное, заявленный К.Б.Х. иск не мог быть удовлетворён судом.

Поскольку суд, разрешая дело, неправильно истолковал и применил нормы материального права, допустил нарушения норм процессуального права, что привело к принятию судом незаконного решения, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР

Определила:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 13 августа 2020 года отменить и принять по делу новое решение, которым иск Муниципального казённого учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик к К.Б.Х. о расторжении договора аренды земельного участка оставить без рассмотрения.

В иске о взыскании с К.Б.Х. в пользу Муниципального казённого учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик о взыскании задолженности по арендной плате по состоянию на 31 декабря 2019 года в размере 1 567 110 руб. 71 коп. и пени за задержку с внесением арендной платы в период с 14 июня 2019 года по 31 декабря 2019 года в размере 34 912 руб. 43 коп. отказать.

В удовлетворении встречного иска К.Б.Х. к Муниципальному казённому учреждению «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик о признании договора аренды № 4421-АЗ от 14 июня 2019 года земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки путём взыскания с Муниципального казённого учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений» Местной администрации городского округа Нальчик суммы задатка в размере 140 175 руб., суммы внесенных в счет арендной платы платежей в размере 141 350 руб. и 500 руб. комиссии для проведения банковской операции отказать.

Председательствующий: О.М. Кучуков.

Судьи: 1. М.Х. Хамирзов.

2. З.Т. Тхагалегов.