Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Чите 11 августа 2022 г. гражданское дело по иску Эрдынеева Нарана Цыдыповича к Даурцеву Петру Витальевичу о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, взыскании судебных расходов

по апелляционной жалобе представителя истца Эрдынеева Н.Ц. – Рохлецовой С.Н. на решение Железнодорожного районного суда г. Читы от 5 мая 2022 года, которым в удовлетворении исковых требований Эрдынеева Н.Ц. к Даурцеву П.В. о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, взыскании судебных расходов отказано.

Заслушав доклад судьи Бирюковой Е.А., судебная коллегия

установила:

истец Эрдынеев Н.Ц. обратился в суд с вышеназванным иском, ссылаясь на то, что 31 января 2019 г. между ним и Даурцевым П.В. заключено предварительное соглашение о намерениях, в котором согласованы все существенные и необходимые условия будущего договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: , общей площадью кв.м. В соответствии с условиями соглашения стороны приняли на себя обязательство в срок до 1 марта 2022 г. заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения (гаража). Истец неоднократно устно обращался к ответчику с предложением заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, однако ответчик уклонялся от исполнения принятых на себя обязательств, вместе с тем, предложил истцу освободить нежилое помещение без возврата уплаченной ранее за период с 2020 г. по 2021 г. суммы в размере 150 000,00 рублей, в связи с чем урегулировать вопрос в досудебном порядке не представляется возможным. 1 октября 2021 г. ответчику направлено требование о понуждении заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, проведена личная встреча, однако ответчик уклоняется от заключения основного договора. Со стороны истца каких-либо нарушений, предусмотренных соглашением, не было выявлено. Просит обязать Даурцева П.В. заключить основной договор купли-продажи в редакции, согласованной соглашением о намерениях от 31 января 2019 г., взыскать с Даурцева П.В. денежные средства за услуги представителя в размере 15 000,00 рублей, денежные средства за услуги нотариуса в размере 2700,00 рублей (л.д. 5-7, 39).

Протокольными определениями суда от 21 января 2022 года, 3 марта 2022 года и 30 марта 2022 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены гаражный кооператив № 90 «Берег» и Управление Федеральной службы и государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, Артамонова Т.Ю. (л.д. 58-59, 83-84, 98-99, соответственно).

Судом постановлено приведенное выше решение (л.д. 178-185).

В апелляционной жалобе представитель истца Рохлецова С.Н. выражает несогласие с вынесенным решением суда, просит его отменить, принять по делу новое решение. В обоснование своих доводов указывает на то, что при оценке судом того, является ли договор непоименованным, принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков (п.5 Постановление Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах»). То есть, если стороны назвали соглашение договором о намерениях (соглашением), то наполнили договор существенными условиями, характерными для предварительного договора, то суд переквалифицирует соглашение о намерениях в предварительный договор и, соответственно, обяжет стороны к заключению основного договора. В соглашении о намерениях от 31 января 2019 г. прописано, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок до 1 марта 2022 г., что является одним из оснований предварительного договора. Отличие соглашения о намерениях от предварительного договора как раз в том, что он не предусматривает четких сроков выполнения обязательств сторонами и не устанавливает ответственность за невыполнение. Соглашением была предусмотрена обязанность ответчика заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения. Предметом предварительного договора (соглашения), заключенного между Эрдынеевым Н.Ц. и Даурцевым П.В., является не передача денежных средств в полном объеме от Эрдынеева Н.Ц. Даурцеву П.В. и передача продавцом нежилого помещения в собственность покупателя, а обязанность сторон заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения. Следовательно, заключение соглашения о намерениях не может быть рассмотрено как распоряжение имуществом, не принадлежащем продавцу на праве собственности. Соглашение о намерениях по своей правовой природе является договором организационного характера и поэтому не содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. Денежная сумма, указанная в соглашении о намерениях, подлежала передаче в счет будущего исполнения обязательств по основному договору купли-продажи нежилого помещения, который в срок до 1 марта 2022 г. и по настоящее время заключен не был. Сумма, полученная ответчиком от истца являлась авансом. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от причин неисполнения обязательств, ответчик обязан был его вернуть. Однако ответчик отказался заключить основной договор купли-продажи, а также вернуть полученные денежные средства (аванс). На момент подписания соглашения о намереньях и по настоящее время ни Даурцев П.В., ни Артамонова Т.Ю., которая является супругой ответчика, не являлись и до настоящего времени не являются собственниками гаража № № расположенного в что достоверно доказано в суде первой инстанции. Истец и его представитель неоднократно обращались к Даурцеву П.В. и его супруге по телефону, а также путем направления требования посредствам «Почты России» о заключении основного договора купли-продажи нежилого помещения, однако все попытки оказались тщетны. От ответчика и третьего лица Артамоновой Т.Ю. не предпринималось каких-либо активных действий по заключению основного договора купли-продажи в период действия соглашения о намерениях от 31 января 2019 г. - 1 марта 2022 г. В судебных заседаниях Железнодорожного районного суда первой инстанции ответчик Даурцев П.В. и третье лицо Артамонова Т.Ю. ссылались на то, что истец полностью не внес сумму, обусловленную соглашением о намерениях, то есть 210 000,00 рублей. От ответчика не поступало ни устных, ни письменных претензий в адрес истца по поводу задержки внесения платежей. В свою очередь истец неоднократно предлагал передать ему оставшиеся денежные средства, от чего ответчик отказался, так как на момент ведения переговоров стоимость нежилого помещения значительно выросла в цене (л.д. 188-190).

Истец Эрдынеев Н.Ц., третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили.

Руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца Рохлецову С.Н., ответчика Даурцева П.В., третье лицо Артамонову Т.Ю., представителя гаражного кооператива № 90 «Берег» Коблашева М.Р., проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах (часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 31 января 2019 г. между Даурцевым П.В. и Эрдынеевым Н.Ц. заключено соглашение о намерениях сторон, по условиям которого стороны договорились об аренде нежилого помещения и заключения в последующем договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: », общей площадь кв.м. (л.д. 11-12).

Согласно пункту 1.2. соглашения до момента совершения договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, данный объект (гараж) передается в долгосрочную аренду Эрдынееву Н.Ц.

Даурцев П.В. гарантирует к моменту передачи Эрдынееву Н.Ц. нежилого помещения наличие в нем электричества, оплата которого будет производиться Эрдынеевым Н.Ц. по показаниям счетчика, установленного снаружи помещения (пункт 1.5.).

В соответствии с пунктами 2.1. и 2.2. соглашения по предварительной договоренности между сторонами, стоимость помещения составляет 360 000,00 рублей и зафиксирована неизменной от каких-либо условий, на момент заключения основного договора купли-продажи. Оплата стоимости помещения будет производиться в рассрочку, сроком 36 месяцев, путем наличного, безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Даурцева П.В. в порядке и сроки, определенные данным соглашением.

Пунктом 2.3. соглашения определено, что ежемесячная оплата за аренду нежилого помещения составляет переменную сумму от 4 000,00 рублей и вычитается из общей стоимости объекта вышеуказанного нежилого помещения.

При этом, согласно пункту 2.4. повышение ежемесячной оплаты за аренду нежилого помещения предусмотрено данным соглашением и составляет переменную сумму от 4 000,00 рублей до 20 000,00 рублей в максимальном значении и зависит от финансовой состоятельности Эрдынеева Н.Ц.

Стороны договорились, что соглашение является предварительным договором и содержит основные условия договора купли-продажи нежилого помещения (основного договора), который будет заключен в последующем (пункт 4.1.).

Из пункта 4.2. соглашения следует, что стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор не позднее 1 марта 2022 г.

Как следует из пункта 5.2. данного соглашения, право собственности на нежилое помещение перейдет к Эрдынееву Н.Ц. с момента полного погашения долговых обязательств рассроченных платежей, предусмотренных данным соглашением.

Согласно ответу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Забайкальского края № КУВИ-002/2021-168227384 от 16 декабря 2021 г. в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о собственнике объекта недвижимости, расположенного по адресу: (л.д.48,49).

Вместе с тем, согласно лицевому счету № № члена гаражно-строительного кооператива «Берег» с 2017 года зарегистрирован на имя Артамоновой Т.Ю. (л.д.126).

Артамонова Т.Ю. состоит в зарегистрированном браке с Даурцевым П.В., о чем составлена запись акта о заключении брака № № от г. (л.д.89).

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 429, 431, 445, 454, 487, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Пленума от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», принимая во внимание установленные обстоятельства, подтверждённые достаточной совокупностью допустимых и относимых доказательств, исходя из того, что стороной истца не было выполнено условие соглашения сторон о внесении стоимости гаража в установленный срок и в размере, которое признано сторонами существенным, и как следствие, не может быть признано уклонением от заключения основного договора ответчика Даурцева П.В., пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы о том, что заключение соглашения о намерениях не может быть рассмотрено как распоряжение имуществом, не принадлежащем продавцу на праве собственности, и о том, что спорный гараж является совместной собственностью супругов, основаны на неправильном толковании норм закона.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 429, статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу пункта 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что владельцем гаража №№, находящегося на территории гаражного кооператива «Берег» с 2017г. является Артамонова Т.Ю., состоящая в зарегистрированном браке с Даурцевым П.В.

В соответствии со статьей 253 Гражданского кодекса Российской Федерации участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Вместе с тем, пунктом 4 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

В частности, правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, устанавливает пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации для сделок с недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации, если их предметом является совместная собственность супругов.

Пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации прямо указывает, что в случаях совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Установлено, что о заключенном между истцом и ответчиком соглашение о намерениях в будущем заключить договор купли-продажи гаража владелец гаража Артамонова Т.Ю. знала, следовательно, дала супругу согласие на совершение сделки, однако, поскольку предметом сделки является недвижимое имущество, требующее нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, требовалось получить нотариально удостоверенное согласие супруга.

Как пояснила в судебном заседании представитель истца Рохлецова С.Н., правомочность заключаемой сделки истец не проверял.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что в соглашении о намерении впоследствии заключить договор купли-продажи не оговорено его существенное условие, а именно предмет сделки.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Так, согласно соглашению о намерениях сторон, заключенному 31 января 2019 г. между Даурцевым П.В. и Эрдынеевым Н.Ц., стороны договорились заключить в последующем договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: общей площадь кв.м.

Вместе с тем, номер объекта недвижимости (гаража) в соглашении отсутствует.

Учитывая приведенные выше нормы права и обстоятельства дела, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для возложения на Даурцева П.В. обязанности заключить основной договор купли-продажи в редакции, согласованной соглашением о намерениях от 31 января 2019 г., поскольку заключенное между истцом и ответчиком соглашение о намерениях сторон, обозначенное истцом как предварительный договор, не было заключено в форме, установленной для основного договора купли-продажи недвижимого имущества, и на момент его заключения ответчик не был наделен владельцем недвижимого имущества (гаража) полномочиями по его отчуждению и совершению в отношении данного объекта юридически значимых действий, что исключало заключение между сторонами основного договора купли продажи в определенный сторонами срок. Следовательно, предварительный договор, целью которого, применительно к рассматриваемому делу, являлось заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества (гаража), был заключен субъектами, которыми он не мог быть исполнен.

Остальные доводы, приведенные представителем в апелляционной жалобе, не являются основанием для отмены правильно по существу постановленного судом решения, поскольку в данном случае правового значения для настоящего дела не имеют.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и установленных судом обстоятельств, были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции, и по мотивам, изложенным в судебном постановлении, правильно признаны необоснованными.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что доводов, свидетельствующих о допущенных по делу нарушениях норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного решения жалоба не содержит, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Читы от 5 мая 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления, в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции, расположенный в г. Кемерово, путем подачи жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

апелляционное определение

в окончательной форме

изготовлено 19 августа 2022 г.