Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительными уведомлений об одностороннем расторжении договора аренды, признании договора аренды действующим, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Сальскогогородского суда Ростовской области от 30марта 2022г. Заслушав доклад судьи Корецкого А.Д., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился с иском к ФИО2 о признании недействительными уведомлений об одностороннем расторжении договора аренды. В обоснование указал, что между ним и КВИ был заключен договор аренды земельного участка от 01.09.2011, по условиям которого КВИ передал ему в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначенияс КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 86 100 кв.м сроком на 5 лет. В 2021 году данный земельный участок по результатам торгов был продан ФИО2 Начиная с 02.09.2021 ответчик направила истцу несколько уведомлений о прекращении договора аренды, которые являются незаконными, т.к. договор аренды возобновил своё действие на новый пятилетний срок,до 01.09.2026, а смена собственника земельного участка не является основанием для его прекращения.На основании изложенного, с учетом последующего уточнения исковых требований, истец просил признать недействительными уведомления ФИО2 от 02.09.2021 и от 01.11.2021о расторжении договора аренды земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.09.2011 площадью 86100 кв.м, заключенного между КВИ и ФИО1;применить последствия недействительности уведомлений в виде признания договора аренды земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.09.2011 площадью 86100 кв.м, заключенного между КВИ и ФИО1, действующим, а также распределить расходы по оплате государственной пошлины.

Ответчик ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка от 01.09.2011, заключенного между КВИ и ФИО1, ссылаясь на то, что в настоящее время должник ФИО1 находится в процедуре банкротства и арендную плату не платит, а также на то, что ФИО1 сам не обрабатывает земельный участок, передал его в скрытую субаренду, чем грубо нарушает п. 5 заключенного с ним договора аренды. На основании изложенного просила суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 01.09.2011, заключенный между КВИ и ФИО1

Решением Сальского городскогосуда Ростовской области от 30марта 2022 г. исковые требования удовлетворены частично; в удовлетворении встречных исковых требований отказано. Суд признал незаконными уведомления ФИО2 от 02.09.2021 г. и от 01.11.2021 г. о расторжении договора аренды земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.09.2011 площадью 86100 кв.м, заключенного между КВИ и ФИО1, взыскал с ФИО2 в пользу ФИО1 150 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

С указанным решением не согласилась ФИО2, которая в своей апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное, отказать в удовлетворении предъявленного к ней иска и удовлетворить свои требования в полном объеме.В обоснование повторяет свою позицию по делу, полагая, что суд не дал ей надлежащей правовой оценки, приводит доводы о том, что ФИО1 не обрабатывает земельный участок, передал землю в скрытую субаренду. Апеллянт полагает, что суд не дал оценки тому, что ФИО1 не представлено доказательств, что именно он обрабатывает земельный участок, а именно: сведения об имеющейся у него сельхозтехнике, специальном оборудовании к ней, договоры о покупке семян, чеки по оплате ГСМ; полагает, что при рассмотрении дела именно арендатор должен доказать факт обработки имарендуемого земельного участка.Податель жалобы указывает, что решением Арбитражного суда Ростовской области от 2 декабря 2021г. ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества должника, что свидетельствует о том, что арендную плату он заплатить не сможет.

ФИО1 подал возражения на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что в рассматриваемом случае ни закон, ни договор не предусматривают возможности одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке.

В заседании суда апелляционной инстанции ответчик ФИО2 просила отменить решение суда по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 просила отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, полагая решение законным и обоснованным.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие истца ФИО1, сведения о надлежащем извещении которого (в т.ч. - с учетом положений абз. 2 п.1 ст. 165-1 ГК РФ и абз. 2 п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") имеются в материалах дела.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Постановляя решение об удовлетворении исковых требований ФИО1 и отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2, суд исходил из того, что договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный 01.09.2011 между КВИ и ФИО1,после 01.09.2021 автоматически пролонгировался на новый пятилетний срок, а потому может быть досрочно расторгнут ответчиком только по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ, доказательств наличия которых ФИО2 не представила.

Данные выводы являются ошибочными, т.к. не соответствуют обстоятельствам настоящего дела и основаны на неправильном толковании и применении судом норм материального права.

По смыслу п.2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

В этой связи довод представителя истца о том, что после регистрации в ЕГРН договора аренды в 2011 году, его последующие пролонгации на пятилетние сроки государственной регистрации не подлежали, отклоняется, как противоречащий п.2 ст. 26 ЗК РФ.

Из встречного искового заявления ФИО2 следует, что договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между КВИ и ФИО1 01.09.2011, был зарегистрирован в ЕГРН 26.09.2011.

Данное обстоятельство истцом не оспаривается.

Таким образом срок зарегистрированного в ЕГРН на основании договора аренды от 01.09.2011 обременения земельного участка сельскохозяйственного назначения с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН правом аренды ФИО1 истек 26.09.2016.

Сведений о последующей пролонгации договора аренды от 01.09.2011 на новые пятилетние сроки истец не приводит.

Согласно п.2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Возобновленный таким образом договор аренды земельного участка не требует своей государственной регистрации, т.к. в силу п.2 ст. 621, п.2 ст. 610, ст. 190 ГК РФ не считается заключенным на срок более года.

Истец не оспаривает тот факт, что после истечения срока действия договора аренды от 01.09.2011 его стороны не обращались в Росреестр за регистрацией пролонгации его срока на следующие пять лет.

В этой связи утверждение ФИО1 о том, что заключенный им с КВИ договор аренды земельного участка от 01.09.2011 после истечения срока своего действия автоматически пролонгировался на новый пятилетний период, до 26.09.2021, после чего вновь пролонгировался на пять лет, до 26.09.2026, не соответствует обстоятельствам дела, т.к. противоречит п.2 ст. 26 ЗК РФ, п.2 ст. 621, п.2 ст. 610, п.1 ст. 164 ГК РФ в их системном единстве.

Согласно п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации.

В силу п.1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Вследствие изложенного, вывод обжалуемого решения о том, что для ФИО2 заключенный между ФИО1 и КВИ договор аренды земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.09.2011 считается продленным до 26.09.2026, а потому может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ, является ошибочным, т.к. противоречит указанным выше нормам материального права.

Ошибочным является и вывод суда о том, что направленные в адрес ФИО1 уведомления ФИО2 о прекращении договора аренды являются недействительными, т.к. в силу п.2 ст. 610 ГК РФ ФИО2 как новый собственник земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, аренда которого была возобновлена на неопределенный срок, и правопреемник арендодателя имеет право в любой момент отказаться от данного договора, а потому вывод суда о том, что такой отказ противоречит закону, а потому может быть признан недействительным, является необоснованным.

Вследствие изложенного обжалуемое решение подлежит отмене.

С учетом того, что после окончания срока действия договора арендыот 01.09.2011 земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН его стороны не регистрировали в Росреестредополнительные соглашения об его пролонгации на новые пятилетние сроки, что ФИО2 в предусмотренном законом порядке отказалась от договора аренды указанного земельного участка, возобновленного с ФИО1 на неопределенный срок, и что возможности расторгнуть договор аренды, действие которого уже прекратилось в связи с отказом от него арендодателя, гражданское законодательство не предусматривает, отсутствуют основания для удовлетворения встречных исковых требований ФИО2, тем более, что те основания, по которым она просит расторгнуть договор арендыот 01.09.2011, материалами дела не подтверждены.

Довод ФИО1 о незаконности направленного в его адрес ответчиком уведомления о прекращении договора аренды от 02.09.2021 является необоснованным, т.к. данное уведомление носит сугубо информационный характер, в связи с чем прав и охраняемых законом интересов заявителя не нарушает.

Наоборот, заблаговременное уведомление арендатора о намерении арендодателя прекратить с ним арендные отношения дает ему время спланировать свою дальнейшую деятельность и предпринять меры к защите своих прав в случае несогласия с этим уведомлением.

В этой связи отсутствуют предусмотренные законом основания для признания указанного уведомления недействительным.

Уведомление ФИО2 от 01.11.2021 о прекращении договора аренды земельного участка с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН было направлено ею в адрес истца в тот период, когда переход к ней права собственности на указанный земельный участок уже был в установленном законом порядке зарегистрирован в ЕГРН, а потому она как правопреемник арендодателя в договоре аренды, возобновленном на неопределенный срок, в силу п.2 ст. 621, п.2 ст. 610 ГК РФ имела право заявить отказ от него.

Вследствие изложенного отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании недействительными направленных в его адрес уведомлений о прекращении договора аренды от 01.09.2011 и о признании данного договора действующим.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Сальскогогородского суда Ростовской области от 30марта 2022г. отменить, принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании недействительными уведомлений об одностороннем расторжении договора аренды, признании договора аренды действующим отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 02.07.2022г.