Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференцсвязи с Ноябрьским городским судом Ямало-Ненецкого автономного округа гражданское дело по апелляционной жалобеШариповой З.К. на решение Ноябрьского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 02 октября 2023 года, которым постановлено:

«Исковые требования Шариповой Земфиры Каламдаровны к Пихало Юрию Петровичу о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, взыскании судебных расходов - оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Старовойтова Р.В., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Шарипова З.К. обратилась в суд с иском к Пихало Ю.П. о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на условиях, согласованных в предварительном договоре от 01.04.2023, определив стоимость указанной квартиры в размере 4 300 000 руб. в срок не позднее даты вступления решения суда в законную силу, взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 50 000 рублей, оплату государственной пошлины - 300 руб.

В обоснование иска указано, что 23.12.2023 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В соответствии с его условиями стоимость квартиры была определена в размере 4 300 000 рублей. При подписании договора истцом был передан ответчику аванс в размере 3 000 000 рублей. Стороны согласовали, что основной договор купли-продажи будет заключен до 15.02.2023. При этом Шарипова З.К. передала аванс для того, чтобы ответчик смог погасить задолженность по кредитным обязательствам и снять обременение с указанной квартиры. 04.02.2023 Шарипова З.К. и Пихало Ю.П. заключили новый предварительный договор купли-продажи квартиры с той же стоимостью квартиры, но с установлением нового срока заключения основного договора - до 25.02.2023. При заключении данного договора Шарипова З.К. передала Пихало Ю.П. в качестве аванса еще 330 000 рублей. 01.04.2023 стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры на тех же условиях, но с установлением нового срока заключения основного договора - до 01.05.2023. Поскольку Пихало Ю.П. уклонился от заключения основного договора купли-продажи в установленный срок, Шарипова З.К. 26.05.2023 направила в его адрес предложение о заключении основного договора, которое оставлено Пихало Ю.П. без исполнения. Расценив такое поведение Пихало Ю.П. как уклонение от принятых на себя обязательств, Шарипова З.К., ссылаясь на положения статей 445,429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилась в суд с иском.

В судебном заседании истец Шарипова З.К. и ее представитель - адвокат Демченко Ж.А. настаивали на удовлетворении иска по тем же основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснили, что стороны длительное время вели переговоры по вопросу заключения договора купли-продажи и в пределах срока предварительного договора совершали действия, направленные на заключение основного договора, в связи с чем Шарипова З.К. в течение 6 месяцев (с 01.05.2023) вправе обратиться в суд с иском о понуждении Пихало Ю.П. к заключению договора купли-продажи квартиры.

Ответчик Пихало Ю.П. в судебном заседании с иском не согласился, пояснил, что отказался от продажи квартиры Шариповой З.К., потому что в связи с недобросовестным поведением Шариповой З.К., не захотел продолжать с ней договорные отношения, о чем сообщил ей. Также пояснил, что Шарипова З.К. согласилась получить назад денежные средства и предлагала риэлтерские услуги по продаже квартиры третьим лицам. Указал, что заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до 01.05.2023 было невозможно, поскольку квартира находилась в залоге до 05.06.2023.

Третьи лица - Управление Росреестра по ЯНАО, Агентство по страхованию вкладов, АО «СтарБанк» в судебное заседание своих представителей не направили, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

Судом вынесено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

Не согласившись с указанным решением, истец Шарипова З.К. обратилась с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене решения суда, принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований. Приводит доводы о том, что судом первой инстанции необоснованно не принят во внимание тот факт, что в период действия предварительного договора между сторонами велись переговоры, осуществлялись активные действия, направленные на исполнение его условий. Также полагает, что суд первой инстанции не учел, что в материалах дела не содержится сведений о том, что стороны предварительного договора купли-продажи утратили интерес к заключению основного договора и в принципе отказались от намерений его заключить. Считает, что Пихало Ю.П. в одностороннем отказался заключать основной договор купли продажи с истцом по надуманным основаниям. Приводит также доводы о том, что Пихало Ю.П., не произвел возврат истцу денежных средств в размере 3 300 000 рублей, полученных в счет предварительной оплаты (аванса), что указывает на то, что фактически Пихало Ю.П. не отказался от заключения сделки купли-продажи спорной квартиры. Указывает на то, что судом первой инстанции допущено неверное толкование договоров от 23.12.2022, 04.02.2023, 01.04.2023. Указанные договоры, несмотря на то, что они поименованы как предварительные, напрямую предусматривают обязанность ответчика передать в собственность истцу квартиру и обязанность истца оплатить стоимость квартиры в соответствии с условиями договора, в связи с чем, с учетом действительной воли сторон сделки, цели договора и фактически сложившихся отношений между сторонами, указанные договоры не могут считаться предварительными по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Шарипова З.К., ее представитель Демченко Ж.А. на доводах апелляционной жалобы настаивали, просили отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить. На вопрос коллегии истица пояснила, что длительное время работает риэлтором.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения истцаи его представителя, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Из материалов дела следует, что 29.06.2007 между АО «СтарБанк» и Пихало Ю.П. заключен кредитный договор №048-Р на сумму 1250000 рублей. Кредитный договор был обеспечен ипотекой квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д.68-73).

23.12.2022г между Пихало Ю.П. и Шариповой З.К. был заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры (л.д.13). В соответствии с его условиями стоимость квартиры была определена в размере 4 300 000 рублей, при этом силу пункта 1.7 предварительного договора цена является фиксированной и в дальнейшем пересмотру не подлежит. Стороны также согласовали, что основной договор купли-продажи будет заключен до 15.02.2023.

Предварительный договор был заключен в связи с тем, что квартира, являющаяся предметом договора, находилась в залоге у Агентства по страхованию вкладов (АО «СтарБанк»). Стороны пришли к соглашению, что кредитная задолженность Пихало Ю.П. перед АО «СтарБанк» будет погашена за счет денежных средств, переданных Шариповой З.К. в счет аванса, после чего обременение (ипотека) с указанной квартиры будет снято (л.д.12)

При подписании предварительного договора Шарипова З.К. передала Пихало Ю.П. в качестве авансового платежа 3 000 000 рублей, что подтверждается представленной в материалах дела распиской и сторонами не оспаривается (л.д.16).

04.02.2023 Шарипова З.К. и Пихало Ю.П. заключили новый предварительный договор, в котором изменили срок заключения основного договора купли-продажи до 25.02.2023, а также условия расчета по договору (л.д.14).

04.02.2023 Шарипова З.К. передала Пихало Ю.П. в качестве авансового платежа за квартиру еще 330 000 рублей, что также подтверждается представленной в материалах дела распиской и сторонами не оспаривается (л.д.17).

До 15.02.2023 и 25.02.2023 стороны не заключили основной договор купли-продажи: ни одна из сторон предварительного договора предложение заключить основной договор другой стороне не направила.

01.04.2023 Шарипова З.К. и Пихало Ю.П. вновь заключили предварительный договор купли-продажи той же квартиры, за ту же цену, изменив срок заключения основного договора до 01.05.2023 (л.д. 15).

В срок до 01.05.2023 основной договор между сторонами подписан не был; ни одна из сторон предварительного договора предложение заключить основной договор другой стороне не направила. После указанной даты, ответчик отказался от заключения договора купли-продажи о чем уведомил истца. Как следует из аудиозаписи разговора сторон, представленной ответчиком и не оспариваемой истцом, по истечении срока для заключения основного договора - 01.05.2023 Шарипова З.К. выразила согласие на продажу спорной квартиры третьим лицам с возвратом ей денежных средств, уплаченных в счет аванса (л.д.98).

26.05.2023 Шарипова З.К. направила в адрес Пихало Ю.П. предложение о заключении основного договора купли-продажи (л.д.20-22), указанное предложение оставлено Пихало Ю.П. без ответа. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Шариповой З.К. с иском в суд.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства, предусмотренные предварительными договорами, заключенными между Шариповой З.К. и Пихало Ю.П., прекращены, поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор. Также суд первой инстанции принял во внимание, что предложение заключить основной договор купли-продажи после установленного предварительным договором срока не имеет правового значения в связи с прекращением соответствующего обязательства, и пришел к выводу, что с учетом указанных обстоятельств понуждение Пихало Ю.П. к заключению основного договора купли-продажи.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции в виду следующего.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации,граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность заключения предварительного договора.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В соответствии с пунктом 4 указанной статьи, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Пунктом 5 данной статьи предусмотрено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В силу пункта 6 данной статьи обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В пунктах 27, 28, 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом только при наличии у ответчика соответствующей обязанности. Спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента истечения установленного предварительным договором срока в случае своевременного совершения сторонами действий, направленных на заключение основного договора, но не приведших к положительному результату. Несовершение ни одной из сторон таких действий в течение установленного срока свидетельствует об утрате ими интереса в заключении основного договора и влечет прекращение обязательства по его заключению.

Из смысла приведенных норм следует, что понуждение ответчика к заключению основного договора допускается только в том случае, если истцом своевременно, в пределах установленного предварительным договором срока, направлено предложение заключить основной договор.

Между тем, как следует из материалов дела, в предварительном договоре от 01.04.2023, заключенном между Шариповой З.К. и Пихало Ю.П., установлен срок заключения основного договора - до 01.05.2023. В пределах данного срока Шариповой З.К. в адрес Пихало Ю.П. предложение о заключении основного договора не направлялось, данный факт истцом не оспаривается; другой предварительный договор после 01.05.2023 между сторонами не заключался. Таким образом, 01.05.2023 обязательства Пихало Ю.П. по предварительному договору от 01.04.2023 были прекращены в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с указанными обстоятельствами, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что предложение Шариповой З.К. о заключении основного договора купли-продажи квартиры, направленное в адрес Пихало Ю.П. 26.05.2023, то есть за пределами срока, установленного предварительным договором, не имеет правового значения и не может служить основанием для понуждения Пихало Ю.П. к заключению основного договора купли-продажи квартиры.

Также судебная коллегия обращает внимание на то, что, вопреки доводам апелляционной жалобы, ведение переговоров между сторонами, перечисление предварительной оплаты (аванса), а также совершение иных активных действий во исполнение предварительного договора не свидетельствуют о своевременности совершения действий, направленных на заключение основного договора и не влечет за собой прямую обязанность Пихало Ю.П. заключить основной договор купли-продажи.

С учетом того, что, как указано выше, в срок до 01.05.2023 Шарипова З.К. не направляла Пихало Ю.П. предложений о заключении основного договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что указанное бездействие Шариповой З.К. следует расценивать как утрату интереса к заключению основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции допущено неверное толкование договоров от 23.12.2022, 04.02.2023, 01.04.2023, заключенных между Шариповой З.К. и Пихало Ю.П. в связи с тем, что данные договоры с учетом действительной воли сторон, целей и фактически сложившихся отношений между сторонами по своей правовой сути не являются предварительными, отклоняется судебной коллегией ввиду следующего.

Как следует из представленного в материалах дела протокола согласования условий сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д.12) Шарипова З.К. осознавала, что заключаемый договор носит предварительный характер. Кроме того, Шарипова З.К. была осведомлена о том, что на момент заключения договоров от 23.12.2022, 04.02.2023, 01.04.2023 указанная квартира находилась в залоге у Агентства по страхованию вкладов (АО «СтарБанк»), в связи с чем заключение основного договора купли-продажи в отношении данной квартиры было невозможно. С учетом указанных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции правильно истолковал положения вышеуказанных договоров и определил, что они являются предварительными, а не основными.

Учитывает коллегия и тот факт, что истица является риэлтором, а потому не могла не знать последствий своего безлействия.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции без каких либо нарушений применены как материальные, так и процессуальные нормы действующего законодательства, верно определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения заявленного спора, и характер спорных правоотношений, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ноябрьского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 02 октября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня его вынесения.

Председательствующий Р.В. Старовойтов

Судьи И.В. Кайгородова

М.В. Долматов