Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 28 января 2021 года дело по апелляционным жалобам представителя Банка ВТБ (ПАО) – Каржавина А.В. и ответчиков Саенко Н.А., Саенко Е.А. на решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 16 марта 2020 года по гражданскому делу по иску Мэрии г. Новосибирска к Саенко Н.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних С. ООО ПКФ «Агросервис» об изъятии путем выкупа жилого помещения и земельного участка, прекращении права собственности и ипотеки, признании права собственности, выселении, иску Банка ВТБ (ПАО) к Мэрии г. Новосибирска о выплате возмещения, по иску Саенко Н.А., Саенко Е.А. к Мэрии г. Новосибирска о возложении обязанности,

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Кузнецовой Н.Е., объяснения ответчика Саенко Е.А., его представителя Мирошкиной Е.Е. и ответчика Саенко Н.А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних Саенко Р.Е. и Саенко Б.Е., поддержавших доводы своей апелляционной жалобы и возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы Банка ВТБ (ПАО), представителя истца мэрии г. Новосибирска «Михайловой М.П. и представителя ответчика ООО ПКФ «Агросервис» Филиной Е.А., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия,

у с т а н о в и л а:

Мэрия г.Новосибирска обратилась в суд с иском к Саенко Наталье Анатольевне, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних С., ООО ПКФ «Агросервис», в котором, с учетом дополнений, просила изъять путем выкупа мэрией г.Новосибирска жилое помещение - двухкомнатную квартиру № 4, общей площадью 40.4 кв.м., расположенную в <адрес>, и земельный участок (пропорционально площади изымаемого жилого помещения), площадью 1721 кв.м., с кадастровым номером № под указанным жилым домом, с выплатой возмещения в размере 2 203 909 (два миллиона двести три тысячи девятьсот девять) рублей за счет средств ООО ПКФ «Агросервис»; прекратить право собственности ответчиков на указанные жилое помещение и земельный участок (пропорционально площади занимаемого жилого помещения); признать право собственности за муниципальным образованием -г.Новосибирск не двухкомнатную квартиру № 4, общей площадью 40.4 кв.м., расположенную в <адрес>, и земельный участок (пропорционально площади изымаемого жилого помещения), площадью 1721 кв.м., с кадастровым номером №, под указанным жилым домом; выселить Саенко Н.А., Саенко Е.А., Саенко В.Е., Саенко Р.Е., Саенко Б.Е. из <адрес>; снять данных лиц с регистрационного учета по данному адресу; обязать Саенко Н.А. и Саенко Е.А. предоставить реквизиты для перечисления денежных средств.

В дополнение к заявленным требованиям истец просил прекратить залог квартиры №4 общей площадью 40.4 кв.м, установленный в пользу Банка ВТБ (ПАО).

В обоснование своих требований истец указал, что в соответствии с заключением межведомственной комиссии по признанию помещений жилыми, жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции на территории г.Новосибирска от 25.08.2016г. №471 комиссией были выявлены основания для признания многоквартирного дома по <адрес> аварийным и подлежащим сносу, постановлением мэрии г.Новосибирска от 21.03.2017г. №1112 данный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Квартира 4 дома 9 по ул.Обогатительная принадлежит Саенко Н.А. и Саенко Е.А. на праве общей совместной собственности. В данной квартире зарегистрированы: Саенко Н.А., Саенко Е.А., Саенко В.Е., Саенко Р.Е., Саенко Б.Е.

Саенко Н.А. и Саенко Е.А. было направлено требование о сносе дома, требование не было исполнено, было принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд (постановление № от 23.04.2019г.), о чем было направлено сообщение ответчикам.

05.06.2019г. в адрес ответчиков была направлена информация о возможном выкупе спорного жилого помещения за 1807100 рублей, стоимость, определенную независимой экспертной организацией и включающую рыночную стоимость <адрес> и убытки, связанные с изъятием данной жилой недвижимости. Данный жилой дом был включен в перечень многоквартирных домов в границах земельных участков, в отношении которых принято решение об осуществлении развития застроенных территорий, был заключен договор о развитии с ООО ПКФ «Агросервис».

Саенко Н.А., Саенко Е.А. обратились со встречным исковым заявлением к мэрии г.Новосибирска о возложении обязанности: изъять у Саенко Н.А., Саенко Е.А. для муниципальных нужд жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности Саенко Н.А., Саенко Е.А. за указанное жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 4 298 451 рублей.

Банк ВТБ (ПАО) обратился с самостоятельным иском к мэрии г.Новосибирска, просит признать за Банком ВТБ (ПАО) право преимущественного удовлетворения требований по кредитному договору № от 22.11.2013г. из суммы возмещения, причитающегося Саенко Е.А. за изъятие государством жилого помещения, находящегося в залоге к Банка ВТБ (ПАО) - двухкомнатной <адрес> многоквартирном жилом <адрес>, кадастровый номер №; возложить обязанности на мэрию г.Новосибирска выплатить из средств соответствующего бюджета денежную компенсацию за изъятие у Саенко Е.А., Саенко Н.А. двухкомнатную <адрес> многоквартирном жилом <адрес>, с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № соответствующей доле по адресу <адрес>, часть из которой перечислить в пользу Банка ВТБ (ПАО) в лице Филиала №5440 в г. Новосибирске в счет полного досрочного погашения задолженности по кредитному договору № от 22.11.2013г. в размере, необходимом для полного досрочного погашения задолженности на дату выплаты компенсации; в оставшейся части - Саенко Евгению Анатольевичу, Саенко Наталье Анатольевне.

В обоснование своих требований банк указал, что 22.11.2013г. между Саенко Е.А. и Банком ВТБ 24 (ЗАО) был заключен кредитный договор №, по условиям которого Банк предоставил целевой кредит в размере 1 059 500 рублей на срок 242 месяца под 14.35% годовых для приобретения жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу <адрес>; заемщик обязался возвратить кредит (основной долг) и оплатить проценты, начисленные за пользование кредитом, согласно условиям договора. В отношении данного жилого помещения была зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу залогодержателя - Банка ВТБ 24 (ЗАО). В настоящее время обязательства по кредитному договору не погашены, Банк является законным залогодержателем спорного жилого помещения, об изъятии которого ходатайствует Мэрия г.Новосибирска. Банк имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. По состоянию на 15.02.2020г. остаток задолженности Саенко Е.А. перед Банком ВТБ (ПАО) по кредитному договору составляет 616 718.35 рублей, из которых: 610 062.60 рублей - остаток основного долга, 6 655.75 рублей - проценты, начисленные за пользование кредитом, просроченная задолженность отсутствует, заемщик Саенко Е.А. добросовестно и надлежащим образом исполняет обязательства.

Решением Кировского районного суда г. Новосибирска от 16 марта 2020 года постановлено:

«Исковые требования мэрии г.Новосибирска удовлетворить частично. Изъять путем выкупа мэрией г.Новосибирска у ФИО1, ФИО2 жилое помещение - двухкомнатную <адрес>, общей площадью 40.4 кв.м., расположенную в <адрес>, и земельный участок (пропорционально площади изымаемого жилого помещения), площадью 1721 кв.м., с кадастровым номером №, под указанным жилым домом, с выплатой возмещения в размере 2 203 909 (два миллиона двести три тысячи девятьсот девять) рублей за счет средств ООО ПКФ «Агросервис». Прекратить право собственности ФИО1, ФИО2 на жилое помещение - двухкомнатную <адрес>, общей площадью 40.4 кв.м., расположенную в <адрес>, и земельный участок (пропорционально площади изымаемого жилого помещения), площадью 1721 кв.м., с кадастровым номером № под указанным жилым домом. Признать за муниципальным образованием - город Новосибирск право собственности на двухкомнатную квартиру № 4, общей площадью 40.4 кв.м., расположенную в <адрес>, и земельный участок (пропорционально площади изымаемого жилого помещения), площадью 1721 кв.м., с кадастровым номером №, под указанным жилым домом. Прекратить залог <адрес>,общей площадью 40.4 кв.м., расположенной в <адрес>, с кадастровым номером № установленный в пользу Банк ВТБ (ПАО). Выселить ФИО1, ФИО2, С. из <адрес>. Настоящее решение является основанием для снятия ФИО1, ФИО2, С. органом регистрационного учета с регистрационного учета по указанному адресу. В удовлетворении иска Банка ВТБ (ПАО) к мэрии г.Новосибирска о выплате возмещения отказать. В удовлетворении требований ФИО1, ФИО2 к Мэрии г.Новосибирска отказать. Взыскать с ФИО2, ФИО1 в равных долях в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 19 519.54 (девятнадцать тысяч пятьсот девятнадцать рублей 54 копеек) рублей.»

Дополнительным решением Кировского районного суда г. Новосибирска от 25 мая 2020 года постановлено:

«Обязать ФИО1, ФИО2 предоставить Мэрии г. Новосибирска банковские реквизиты для перечисления денежных средств – возмещение за изымаемое жилое помещение и земельный участок».

С постановленным решением Кировского районного суда г. Новосибирска от 16 марта 2020 года не согласился представитель Банка ВТБ (ПАО) ФИО3, просит решение суда первой инстанции изменить в части возложения обязанности по выплате возмещения на ООО ПКФ «Агросервис», возложив обязанность по выплате возмещения за изымаемое жилое помещение и земельный участок на Мэрию г. Новосибирска, в части прекращения ипотеки, выселения ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО2 из занимаемого помещения, снятия их с регистрационного учета, указав на возможность наступления указанных последствий только после осуществления обязанности Мэрии г. Новосибирска по выплате возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение и земельный участок; отменить решение в части отказа в удовлетворении встречного иска Банка ВТБ (ПАО), принять в указанной части новое решение об удовлетворении исковых требований Банка ВТБ (ПАО) к Мэрии г. Новосибирска.

В доводах апелляционной жалобы ссылается на то, что принятое решение суда незаконно, необоснованно и подлежит отмене в части отказа в удовлетворении встречного иска Банка ВТБ (ПАО), прекращении ипотеки, выплате возмещения за счет средств ООО ПКФ «Агросервис».

Апеллянт считает, что Банк ВТБ (ПАО), являясь залогодержателем спорного жилого помещения, в связи с принудительным изъятием последнего, приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения.

Принятым судебным решением суд первой инстанции прекратил ипотеку в отношении спорного жилого помещения и отказал Банку ВТБ (ПАО) в праве преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Банк ВТБ (ПАО), являвшийся добросовестным залогодержателем, утратил возможность удовлетворения своих требований путем обращения взыскания на предмет залога, ввиду принудительного изъятия последнего, и, в результате неправильного применения судом первой инстанции ч.1 ст.41 Закона о залоге недвижимости, не приобрел право преимущественного удовлетворения своих требований.

Апеллянт полагает, что вопреки выводам суда, выселение ответчиков из занимаемого помещения, снятие их с регистрационного учета, прекращение ипотеки возможно строго после выплаты возмещения в противном, рассматриваемом случае, не только залог не может выполнять функции обеспечения кредита, в том числе публично значимые, но и нарушаются конституционные права ответчиков на жилище.

Апеллянт отмечает, что перечисление возмещения в полном размере на счет истца приведет к возможности беспрепятственного использования всех денежных средств по усмотрению заемщика, без учета интересов залогодержателя. Отсутствие какого-либо предусмотренного законом механизма преимущественного удовлетворения залогодержателем своих требований из суммы причитающихся залогодателю возмещения на стадии исполнения, приведет к нарушению прав и законных интересов Банка ВТБ (ПАО).

Представитель Банка ВТБ (ПАО) обращает внимание, что обязанность по выплате денежной компенсации за принудительное изъятие жилого помещения для муниципальных нужд не может возлагаться на иное лицо, кроме как на орган местного самоуправления. Исполнение указанной обязанности третьим лицом, в рассматриваемом случае застройщиком территории, вопреки выводам суда первой инстанции, законом не предусмотрено.

Кроме того, заключение между органом местного самоуправления и застройщиком договора о развитии застроенной территории не отменяет указанной обязанности органа местного самоуправления и не является основанием для ее возложения на иных лиц.

С постановленным решением Кировского районного суда г. Новосибирска от 16 марта 2020 года также не согласились ФИО1, ФИО2, просят изменить решение суда, определить выкупную цену изымаемого жилого помещения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, в размере 4 012 000 руб., стоимость убытков в размере 286 451 руб.

В доводах апелляционной жалобы ссылаются на то, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, нарушены нормы процессуального права.

Апеллянты отмечают, что судебной оценочной экспертизой, проведенной НЦИиТУ Восточно-Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по назначению суда была определена лишь рыночная, а не выкупная цена квартиры. Не определена стоимость доли земельного участка в общей стоимости жилого помещения, подлежащего сносу. В отчете нет описания земельного участка, его местоположения.

Кроме того, в приведенной экспертом таблице №2 сведения о земельном участке отсутствуют. Сведения, изложенные в ячейке «качество обустройства двора» не соответствуют действительности, поскольку в нашем дворе имеется и детская площадка и парковка.

Апеллянты обращают внимание, что средне-рыночная цена квартиры определена исходя из данных, взятых за период: январь-март 2019 года. Тогда как экспертное исследование проводилось 15.11.2019 года, т.е. спустя 7 месяцев. На момент вынесения решения прошел год.

Апеллянты считают заниженной и сумму убытков, взысканных судом в размере 213 909 руб. Согласно ответу об оценке, выполненному ООО «Сибирский институт оценки» № от 10.02.2020 г., рыночная стоимость убытков причиненных собственнику в связи с изъятием земельного участка и жилого помещения, расположенных в <адрес>, по состоянию на дату определения стоимости объекта оценки 10 февраля 2020 г., округленно составляет: 286 451 руб.

Апеллянты отмечают, что в связи с возникшими противоречиями в заключении эксперта и в предоставленном отчете об оценке ФИО1 и ФИО2 заявлялось ходатайство о проведении повторной экспертизы, однако суд отказал в его удовлетворении.

Апеллянты считают необоснованным отказ суда в привлечении к участию в деле для дачи заключения органа опеки и попечительства, о необходимости которого говорится в п.20 Постановления Пленума ВС РФ №14 от 02.07.2009 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ».

Представителем ООО ПКФ «Агросервис» - ФИО7 поданы возражения на апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2, в которых указано, что доводы апеллянтов сводятся лишь к несогласию с результатами проведенной в ходе рассмотрения дела судебной оценки.

Представленный истцами ФИО8 отчет об оценке, проведенный ООО «Сибирский институт оценки», произведен экспертом, не предупрежденным судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, и, по мнению ООО ПКФ «Агросервис», обоснованно не был принят судом первой инстанции в качестве законного обоснования стоимости за изымаемое жилое помещение, указанной ФИО8 в апелляционной жалобе.

Представитель ООО ПКФ «Агросервис» отмечает, что заявленная ФИО1, ФИО2 стоимость жилого помещения, определенная как сумма стоимости жилого помещения и отдельно оцененного экспертами земельного участка, рассчитана экспертами с нарушением действующего законодательства. Также применяемая при оценке экспертами методика определения доли земельного участка в составе стоимости жилого помещения, на основании «Сборника корректировок. Сегмент «Квартиры» по состоянию на 01.01.2019», разработанного для применения метода корректировок для г. Омска и Омской области. Так как оцениваемый объект расположен на территории г. Новосибирска, примененный экспертами Сборник корректировок привел к искажению сведений, содержащихся в отчете, представленном истцами.

Доводы заявителей о необоснованности отказа в привлечении к участию в деле органов опеки и попечительства, представитель ООО ПКФ «Агросервис» считает несостоятельными, поскольку несовершеннолетние дети не являются собственниками изымаемого жилого помещения, в связи с чем, в данном случае заключение органов опеки и попечительства не требуется.

Представитель ООО ПКФ «Агросервис» просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2 – без удовлетворения.

Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (ч. 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", Жилищным кодексом Российской Федерации не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации о применении жилищного законодательства по аналогии применить к указанным отношениям положения ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Частью 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

В силу ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 данного кодекса.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, двухкомнатная <адрес>, общей площадью 40.4 кв.м., по <адрес> находится в общей совместной собственности ФИО1 и ФИО2 на основании договора купли-продажи от 22.11.2013 (том 1 л.д. 15).

Заключением межведомственной комиссии № 471 от 25.08.2016 <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (том 1 л.д. 11-13).

21.03.2017 мэрией г.Новосибирска издано постановление № 1112 о признании дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу (том 1 л.д. 14).

21.07.2017г. мэрией г.Новосибирска было принято постановление №3459 «О развитии застроенной территории в границах ул.Обогатительной в Кировском районе» (том 1 л.д. 18).

04.12.2017 между мэрией г.Новосибирска и ООО ПКФ «Агросервис» заключен договор о развитии застроенной территории (том 1 л.д. 19-22). Местоположение застроенной территории находится в границах улицы Обогатительной г.Новосибирска (пункт 1.3 договора).

14.05.2018 в адрес ответчиков управлением по жилищным вопросам мэрии <адрес> было направлено требование № о сносе <адрес> в <адрес> с установлением шестимесячного срока (том 1 л.д. 23, 24), однако в установленный срок, решение собственников о сносе дома либо его реконструкции не принято.

23.04.2019 мэрией г.Новосибирска издано постановление № 1461 об изъятии земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений в многоквартирном доме, с кадастровым номером № площадью 1721 кв.м., с адресным ориентиром: Российская Федерация, <адрес>, в связи с признанием расположенного на нем многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также изъятии путем выкупа для муниципальных нужд у собственников жилых помещений (том 1 л.д.25-26).

В перечне жилых помещений, подлежащих изъятию, являющимся приложением к данному постановлению, указана <адрес>, общей площадью 40.4 кв.м, (том 1 л.д.27).

Копия данного постановления мэрии г.Новосибирска от 23.04.2019 № 1461 «Об изъятии земельного участка и помещений для муниципальных нужд» направлена ответчикам ФИО1, ФИО2 29.04.2019 (том 1 л.д.28) и получена ими 14.05.2019 (том 1 л.д.29).

05.06.2019г. мэрией г.Новосибирска в адрес ФИО1, ФИО2 была направлена информация о размере возмещения за квартиру в размере 1 807 100 рублей, в том числе 1 645 000 рублей - рыночная стоимость жилого помещения; 162 100 рублей - величина убытков, связанных с изъятием жилой недвижимости (том 1 л.д.30-31).

ООО ПКФ «Агросервис» направляло ответчикам уведомление о возможности рассмотрения вопроса о предоставлении иного жилого помещения в счет принадлежащей им квартиры (том 1 л.д.167-173).

Согласно приложенному к исковому заявлению отчету об определении размера возмещения рыночной стоимости жилой недвижимости, составленного ООО «Медведев и Партнеры» (том 1 л.д.32-73), рыночная стоимость квартиры, площадью 40.4 кв.м., по адресу: <адрес>, по состоянию на 20.05.2019 и в ценах на

20.05.2019 без учета НДС составляет 1 645000 руб. Величина убытков, связанных с изъятием жилой недвижимости, по состоянию на 20.05.2019 и в ценах на 20.05.2019 без учета НДС составляет 162 100 руб.

По ходатайству ответчиков ФИО1, ФИО2, не согласившихся с размером возмещения, указанным в отчете, представленном истцом, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Новосибирскому центру инвентаризации и технического учета Восточно-Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» (том 1 л.д. 189-190). При этом ответчиками на разрешения экспертов были предложены следующие вопросы: какова рыночная стоимость двухкомнатной <адрес> многоквартирном доме по <адрес>, общей площадью 40.4 кв.м в <адрес>, кадастровый № на момент составления заключения экспертами; какова рыночная стоимость земельного участка площадью 1 721 кв.м с кадастровым номером № расположенного по адресу <адрес>, пропорционально площади занимаемого жилого помещения принадлежащего ответчикам, на момент составления заключения экспертами; какова величина убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества ответчиков, в том числе убытки в связи с изменением места жительства, временным пользованием жилого помещения, в связи с переездом, с связи с поиском другого жилого помещения для приобретения в собственность, в связи с оформлением права собственности на иное жилое помещение, в связи с переоформлением предмета залога (ипотеки), досрочным прекращением обязательств ответчиков перед Банком, на момент составления заключения.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость спорного жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли в праве собственности на земельный участок, стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве собственности на такое имущество, составляет 1 990 000 руб., стоимость убытков, причиненных собственнику изъятием, составляет 213909 руб. (том 1 л.д. 198-231).

Согласно представленной выписке из домовой книги (том 1 л.д.17) в <адрес> проживают собственники квартиры - ФИО1 и ФИО2, и их совершеннолетняя дочь - ФИО9 (в выписке допущена опечатка в отчестве, неверно указано «Фаиговна»), их несовершеннолетние дети - С., в связи с чем, заявленные истцом требования о их выселении из спорного жилого помещения подлежат удовлетворению.

22.11.2013 года между Банком ВТБ (ПАО) (ранее - Банк ВТБ24 (ЗАО) и ФИО2 был заключен кредитный договор №, по которому банк предоставил ответчику кредит в размере 1 059500 000 руб. под 15.35 % годовых на приобретение квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, на срок 242 месяцев с даты фактического предоставления кредита (том 1 л.д.110-126). Обеспечением исполнения обязательств по данному кредитному договору является залог (ипотека) указанного объекта недвижимости.

В Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости внесена запись об ипотеке в силу закона указанного объекта недвижимости по договору купли-продажи (том 1 л.д. 16).

Спорная квартира была приобретена ответчиками по договору купли- продажи от 22.11.2013г. (том 1 л.д.104-109), с использованием кредитных средств и средств материнского капитала (том 1 л.д.8,9).

Удовлетворяя заявленные мэрией г. Новосибирска требования и отказывая в удовлетворении требований ФИО2 и ФИО1, суд первой инстанции руководствовался ч.4 ст. 15, 32 ЖК РФ, п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, и исходил из соблюдений уполномоченным органом процедуры изъятия земельного участка, установленной действующим законодательством, и подтверждения размера возмещения за изымаемый участок и строения заключением судебной оценочной экспертизы, положив указанное экспертное заключение в основу принятого судебного постановления и взыскал выкупную цену изымаемого недвижимого имущества, определенную экспертом в названном экспертном заключении.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в части соблюдения уполномоченным органом процедуры изъятия земельного участка, и наличии оснований для удовлетворения требований мэрии г.Новосибирска об изъятии земельного участка.

В части определения размера выкупной цены судебная коллегия с выводами суда не может согласиться, исходя из следующего.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014.

Согласно разъяснениями, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как усматривается из экспертного заключения положенного в основу решения суда первой инстанции, экспертиза не содержит оценки стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" разъяснено, что если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

В нарушение положений ст. 12 и ст. 56 ГПК РФ мэрией г. Новосибирска не представлено доказательств, подтверждающих тот факт, что на момент приватизации в указанном выше доме первой квартиры капитальный ремонт данному дому не требовался, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчики вправе требовать при определении выкупной цены, включение в нее компенсации за невыполненный капитальный ремонт.

Согласно ч.2 ст.87 ГПК РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов, суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

С учетом сомнений в правильности и обоснованности заключения Новосибирского центра инвентаризации и технического учета Восточно-Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» определением судебной коллегии Новосибирского областного суда от 17 сентября 2020 года по делу назначена повторная экспертиза для определения стоимости жилого помещения и убытков, проведение которой поручено ФБУ «Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ».

Согласно заключению эксперта ФБУ «СРЦСЭ Минюста РФ» № от 29.12.2020 года рыночная стоимость доли права земельного участка составила 55 459,51 рубль; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт-2 673 243,91 рубль; расходы на переезд 9 850 рублей; расходы по оплате услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения: временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения 107036,13 рублей; расходы по оплате услуг агентства недвижимости, причиненные поиском жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение 109 148,14 рублей, итого выкупная цена изымаемого жилого помещения составила 2 954 737,69 рублей.

В соответствии с частями 3, 4 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении.

По смыслу положений ст. 86 ГПК РФ заключение судебной экспертизы является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в ч. 3 ст. 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

Оценивая экспертное заключение, подготовленное ФБУ «Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» № от 29.12.2020 г., судебная коллегия полагает возможным принять его за основу в качестве допустимого доказательства, поскольку экспертиза проведена на основании определения судебной коллегии, проведенное по делу экспертное исследование полностью соответствует требованиям гражданско-процессуального закона, выполнено специалистом, квалификация которого сомнений не вызывает. Заключение эксперта дано на основе анализа материалов гражданского дела, выводы заключения эксперта оформлены надлежащим образом, научно обоснованы, в связи с чем представляются суду ясными, понятными и достоверными, эксперт перед проведением экспертизы предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, о чем имеется соответствующая запись в экспертном заключении. Доказательств обратному суду апелляционной инстанции представлено не было.

В силу ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение может считаться законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Таким образом, суд первой инстанции, не выполнив все требования, возложенные на него законом при рассмотрении дела, полный размер убытков, в том числе компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, не установил, в связи с чем судебная коллегия с учетом выводов повторной экспертизы, не может согласиться с размером возмещения, определенного районным судом к взысканию, в связи с чем решение суда подлежит изменению с установлением размера возмещения в сумме 2 954 737,69 руб.

При этом судебная коллегия, исходя из требований ФИО8 об установлении выкупной цены в размере 4 298 451 рублей, судебная коллегия, соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для их удовлетворения.

Руководствуясь положениями ст.ст.239.2,279,218 Гражданского кодекса РФ, принимая во внимание наличие договора, заключенного между мэрией г.Новосибирска и ООО ПКФ «Агросервис» о развитии застроенной территории № 46 от 04.12.2017, согласно пункту 2.1.3 которого общество обязано уплатить возмещение за изымаемые жилые помещения, находящиеся в собственности, спорное жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанное жилое помещение подлежит изъятию путем выкупа мэрией г.Новосибирска у ФИО1, ФИО2 с выплатой возмещения за счет средств ООО ПКФ «Агросервис».

Судебная коллегия не соглашается с доводами апелляционной жалобы банка в той части, что суд принял судебный акт по иску истца – мэрии г. Новосибирска в лице управления жилищным вопросам мэрии г. Новосибирска, по сути, обязывающий одного из ответчиков – ООО ПКФ «Агросервис» совершить действия, связанные с оплатой за жилое помещение в пользу других ответчиков-ФИО8, что является существенным нарушением процессуального права, поскольку указанное требование основано на договоре от 4.12.2017 года, заключенном между мэрией г. Новосибирска и ООО ПКФ» « Агросервис »», по условиям которого именно последнее приняло на себя обязательство по уплате возмещения за изымаемые на основании постановления мэрии г. Новосибирска, находящиеся в собственности жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу и расположенном на застроенной территории по адресу <...>, и земельный участок, на котором расположен указанный многоквартирный дом.

Указание авторов жалобы на то, что в решении не установлено, что освобождение выкупаемой квартиры и принудительное выселение ответчиков должно производиться только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ), не влияет на выводы суда первой инстанции, поскольку не лишает права лиц, участвующих в деле в случае неясности судебного постановления просить о разъяснении акта, на основании ст. 202 ГПК РФ.

Не являются основанием к отмене решения суда доводы апелляционной жалобы со ссылкой на отказ суда в привлечении к участию в деле для дачи заключения органа опеки и попечительства, о необходимости которого говорится в п.20 Постановления Пленума ВС РФ №14 от 02.07.2009 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ».

Как следует из п.п. «е» п.20 названного Постановления Пленума ВС РФ если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (пункт 2 статьи 37, пункт 4 статьи 292 ГК РФ, статья 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (статья 47 ГПК РФ).

В данном же случае несовершеннолетние не являются собственниками изымаемого жилого помещения.

Отказывая в удовлетворении требований банка, руководствуясь статьей 41 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», частью 4 статьи 60 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» абзаца 6 пункта 2 статьи 334 Гражданского кодекса РФ, исходя из того, что правоотношения по залогу спорного недвижимого имущества возникли в рамках кредитного договора, заключенного между Банком ВТБ (ПАО) и ФИО2, однако требований к ФИО2 банком не заявлялось, мэрия г. Новосибирска не является обязанным лицом по отношению к Банку, суд первой инстанции пришел к выводу, что мэрия г. Новосибирска в данном случае является ненадлежащим ответчиком.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

В силу ст.41 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости) если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Согласно п.8 ст.56.11 Земельного кодекса РФ Правообладатель изымаемой недвижимости осуществляет самостоятельно расчет с лицами, обременения на изымаемую недвижимость в пользу которых или договоры с которыми прекращены на основании заключенного соглашения об изъятии недвижимости либо вступившего в законную силу решения суда, а также с лицами, договоры с которыми расторгнуты в соответствии с пунктом 7 настоящей статьи.

По смыслу названных норм права в совокупности возможность использования права преимущественного удовлетворения своего требования из суммы причитающегося залогодателю возмещения не свидетельствует о том, что залогодержатель вправе получить удовлетворение непосредственно от лица, в пользу которого произведено изъятие заложенного имущества, данные требования могут быть предъявлены непосредственно к правообладателю изымаемой недвижимости, в данном случае к ФИО8.

Экспертным учреждением ФГБУ СРЦСЭ Минюста РФ заявлено ходатайство о решении вопроса о взыскании расходов на оплату производства экспертизы в размере 68 400 рублей.

Исходя из положений ст. ст. 96 и ст.98 ГПК РФ, принимая во внимание, что требования Саенко не подлежат удовлетворению, в тоже время требования Мэрии подлежат частичному удовлетворению, судебная коллегия находит возможным расходы экспертного учреждения взыскать в ответчиков по первоначальному иску ФИО8 солидарно.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 16 марта 2020 года изменить в части размера выплаты, взысканной в пользу ответчиков и установить ко взысканию денежные средства в размере 2 954 737,69 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционную жалобу представителя Банка ВТБ (ПАО) – ФИО3 оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу ответчиков ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 и ФИО2 солидарно в пользу ФГБУ Сибирским РЦСЭ Минюста России на расчетный счет экспертной организации: №, ФГБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России р/с № Сибирское ГУ Банка России г. Новосибирск, № расходы на проведение экспертизы в размере 68 400 рублей.

Председательствующий:

Судьи: