Гражданский кодекс часть 1

по апелляционной жалобе представителя истца ФИО3 по доверенности ФИО5 на решение Железнодорожного районного суда г.Улан-Удэ от 10 августа 2020 года, которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Чупошева Е.Н., выслушав явившихся лиц, ознакомившись с материалами дела и доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО3, обращаясь в суд с иском, просила понудить ФИО4 к заключению основного договора уступки права требования на объект недвижимости на условиях, согласованных в предварительном договоре.

Исковые требования мотивированы тем, что ... г. между сторонами заключен предварительный договор уступки прав требования на объект долевого строительства – квартиру, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: .... Ответчик уклоняется от заключения договора, повышал цену, понуждал истца к заключению кредитного договора на невыгодных условиях, до настоящего времени договор уступки прав не заключен.

Определением суда к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц ООО «Республиканский центр ипотечного кредитования», ФИО6, ПАО «ВТБ».

В судебном заседании истец ФИО3 исковые требования поддержала, пояснила, что она была готова заключить договор цессии за ... руб., однако сумма предварительного договора изменилась до заключения основного, на что она не согласна. Истец оплатила задаток в размере ... руб., задаток ей не вернули.

Ее представитель ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что по вине ответчика основной договор не заключен, ответчик уклоняется от заключения, в связи этим истец имеет право на понуждение ответчика к заключению основного договора уступки требования. Сделка не состоялась по вине ответчика, поскольку в период действия предварительного договора, увеличилась стоимость квартиры, истцу пытались навязать кредит в ПАО «ВТБ» большей суммы, чем предусмотрено договором. Кроме того, предварительный договор является заключенным, поскольку достигнуто соглашение о его предмете. Исходя из условий предварительного договора и объема действий, которые стороны выполнили, все существенные условия предварительного и основного договора определены. ФИО6, подписавшая предварительный договор, действовала в интересах ФИО4 на основании устного агентского договора. Наличие такого договора не требует доверенности от ФИО4 для заключения предварительного договора. Ответчик в судебном заседании поясняла, что давала распоряжение на отчуждение спорного объекта, ввиду чего ФИО6 действовала в ее интересах, заключая предварительный договор с ФИО3

Ответчик ФИО4, извещенная о рассмотрении дела, в судебное заседание не явилась.

Ее представитель по доверенности ФИО7 исковые требования не признала, пояснила, что ответчик является дольщиком по договору об участии в долевом строительстве № ..., по условиям которого дольщик финансирует строительство <...> квартиры № ... на ...-м этаже, общей проектной площадью ... кв.м. ФИО4 предварительный договор купли-продажи не подписывала, участия в заключении предварительного договора не принимала, не передавала риэлтору ФИО6 полномочий по заключению предварительного договора, доверенностей на нее оформляла, условия предварительного договора не согласовывала. Ответчик была согласна заключить с истцом договор уступки прав по договору долевого участия, однако истец на сделку не явилась. Директор ООО «Республиканский центр ипотечного кредитования» ФИО6 вышла за пределы устной договоренности, заключив предварительный договор с истцом.

Третье лицо ФИО6 с исковыми требованиями не согласилась. Пояснила, что является директором ООО «Республиканский центр ипотечного кредитования», с ответчиком ФИО8 достигнута устная договоренность об отчуждении спорной квартиры. ООО «Республиканский центр ипотечного кредитования» сотрудничает с ответчиком с ... г., ей продано более ... квартир. Для проведения сделки по уступке прав ФИО4 передала ей правоустанавливающие документы, договор долевого участия, паспортные данные. Она полагала, что заключая предварительный договор, действует в интересах ФИО4 Заключение основной сделки назначено на ... в ..., однако до заключения договора истец не разместила ... руб. на счет банка, одобрившего ипотечный кредит. После чего изъявила желание расторгнуть предварительный договор, однако на телефонные звонки не отвечала. В марте 2020 г. потребовала двойную сумму задатка. Истцом нарушены обязательства по предварительному договору, не размещены денежные средства. Поскольку подтверждения полномочий ООО «Республиканский центр ипотечного кредитования» на заключение предварительного договора от имени ФИО4 отсутствуют, основания для удержания задатка отсутствуют, она готова передать всю сумму задатка истцу.

Представитель ООО «Республиканский центр ипотечного кредитования» ФИО9, действующая на основании доверенности, не согласилась с удовлетворением требований, дала пояснения аналогичные пояснениям директора ООО «Республиканский центр ипотечного кредитования» ФИО6

Представитель ПАО «ВТБ» ФИО10 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила письменный отзыв, в котором пояснила, что истец обратилась в ПАО «ВТБ» с заявлением-анкетой на ипотечный кредит по программе кредитования «Победа над формальностями». Указанная программа позволяла оформить ипотечный кредит по двум документам: паспорт заемщика и СНИЛС при соблюдении условий по первоначальному взносу. По условиям программы, первоначальный взнос должен составить не менее 30% от стоимости квартиры, согласно заявлению-анкете, истец готова была разместить денежные средства в размере ... руб. ... Банком принято решение о возможности предоставления кредита на приобретение жилья на сумму не более ... руб. по ставке ... годовых. Однако до настоящего времени первоначальный взнос не размещен, кредитный договор не подписан.

Судом постановлено приведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО5 просит решение суда отменить, иск удовлетворить. Указывает, что ФИО11 давала устное распоряжение ФИО6 на продажу квартиры ФИО3, ответчик в день заключения основного договора ждала звонка от ФИО6, одобряла ее действия. В ходе рассмотрения дела третье лицо ФИО6 заявляла, что согласовывала с ФИО11 условия предварительного договора, получила от ФИО6 задаток ... тыс.руб., ждала звонка по заключению основного договора, переписывалась с ней по электронной почте. Свидетель ФИО12 подтвердила, что ФИО11 была в курсе всех операций и давала по ним распоряжения, была согласна с условиями предварительного договора. У истца не было оснований сомневаться в полномочиях ФИО6, которая действовала от имени ФИО11 как физическое лицо. Фактически между ФИО6 и ФИО11 имел место агентский договор, регулируемый главой 52 ГК РФ и письменной формы он не требовал, так как заключен между физическими лицами. Последующее одобрение всех действий ФИО6 порождает у ФИО11 обязанность по заключению основного договора уступки права требования с момента заключения предварительного договора. Полагает, что в силу устного агентского договора, у ФИО6 были полномочия для заключения предварительного договора без нотариально оформленной доверенности. Заключение предварительного договора не требует государственной регистрации, а также нотариального удостоверения.

Сделка по заключению основного договора не состоялась по вине ответчика и третьих лиц по причине завышения цены по предварительному договору; по причине принуждения ФИО3 к заключению основного договора путем изменения способа передачи денежных средств; по причине отказа ФИО3 оформлять невыгодный кредитный договор.

Цена за квадратный метр менялась, такое изменение не оформлялось в письменном виде. Обязательным условием для заключения основного договора было оформление кредита.

Полагает, что ответчик нарушил условия предварительного договора, истцу навязали оформление кредита в банке на невыгодных для нее условиях, введя ее в заблуждение.

Сделка не состоялась по причине неправомерных действий со стороны ответчика и третьих лиц.

На заседании судебной коллегии истец ФИО3 и ее представитель ФИО5 апелляционную жалобу поддержали.

Ответчик ФИО4 с доводами жалобы не согласилась, пояснила, что договор она не подписывала, денежных средств не получала.

Представитель третьего лица ООО «Республиканский центр ипотечного кредитования» ФИО9 просила отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, пояснила, что ФИО6 подтверждает, что действовала без доверенности от ФИО4

Другие участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, на основании статей 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

На основании положений части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представлении.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (часть 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как и установлено судом первой инстанции, ответчик ФИО4 является дольщиком многоэтажной жилой застройки с нежилыми помещениями и с подземной автостоянкой по <...>, на основании договора от ... между ООО «<...>» (застройщик) и ФИО4 (дольщик). По условиям указанного договора № ... об участии в долевом строительстве дольщик финансирует строительство части указанного многоквартирного дома, а именно двухкомнатной квартиры № ..., общей проектной площадью ... кв.м.

Из пояснений представителя ответчика ФИО7, третьего лица ФИО6, следует, что между ответчиком ФИО8 и ООО «Республиканский Центр Ипотечного Кредитования» в лице директора ФИО6 достигнута устная договоренность по поиску потенциальных цессионариев, готовых заключить договор уступки прав, по заключению договора цессии.

Как пояснила ФИО6 в ходе судебного заседания, с целью заключения договора цессии она сотрудничала с ИП ФИО1. (Агентство недвижимости «<...>»). Риэлтор ФИО2. от Агентства недвижимости «<...>» нашла потенциального цессионария (именуемого в договоре - покупателем) ФИО3 Для проведения сделки между цедентом и цессионарием ФИО6 как директор ООО «Республиканский Центр Ипотечного Кредитования» заключила договор о проведении совместной сделки с ИП ФИО1. (Агентство недвижимости «<...>»). ООО «Республиканский Центр Ипотечного кредитования» организовывал просмотр квартиры, сбор пакета документов от дольщика, а риэлтор ФИО2. от Агентства недвижимости «<...>» занималась оформлением документов цессионария.

... года ООО «Республиканский Центр Ипотечного Кредитования» в лице ФИО6 и истцом ФИО3 подписан предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем основной договор – «договор уступки прав собственности» в срок до .... Стоимость объекта недвижимости – <...> квартиры со строительным номером квартиры № ..., площадью ... кв.м., по адресу: <...>, ...) этаж (п. 2.1), составила ... руб. (п. 1.5 договора). Расчет между сторонами производится в следующем порядке: ... руб. покупатель передает в качестве задатка в день подписания договора, ... руб. передается продавцу наличными денежными средствами в день регистрации договора в Управлении Росреестра по РБ, сумма ... руб. передается продавцу за счет ипотечных денежных средств ПАО «Сбербанк». Цена объекта недвижимости, установленная в п. 1.5 Договора фиксированная, пересмотру не подлежит.

... истцом передан задаток в размере .... - ФИО6, что не оспаривалось сторонами. После получения задатка, ФИО6 перечислила ... руб. - ФИО4, ... руб. – риэлтору Агентства недвижимости «<...>» ФИО2. в счет оплаты услуг, оказанных ею ФИО3

Разрешая спор, районный суд, сославшись на положения п.2 ст.1, п.3 ст.154 ГК РФ, ст.160, ст.162, п.1 ст.183, п.3 ст.308, п.1, 2, 5 ст.429, п.1 ст.432, п.4 ст.445, ст.550, п.2 ст.1005 ГК РФ, дав оценку представленным доказательствам, пояснениям сторон и третьих лиц, пришел к выводу об отсутствии доказательств, подтверждающих наличие у ФИО6, ООО «Республиканский Центр Ипотечного Кредитования» полномочий на подписание предварительного договора от имени ФИО4

Исходя из указанного, суд посчитал, что представленный истцом договор не подтверждает заключение предварительного договора между ФИО4 и ФИО3, на котором истец основывает свои требования, так как этот договор не подписан всеми его сторонами и, следовательно, является незаключенным.

Суд отклонил доводы стороны истца о том, что предварительный договор заключен в силу устного агентского договора между ФИО4 и ФИО6, поскольку в силу ст. 161 ГК РФ договор с физическим лицом должен быть заключен в письменной форме, если второй стороной договора выступает юридическое лицо.

Указал, что из предварительного договора видно, от имени цедента ФИО4 выступает ООО «Республиканский Центр Ипотечного Кредитования» в лице ФИО6 Таким образом, договор между ФИО8 и ООО «Республиканский Центр Ипотечного Кредитования» должен был быть заключен в письменной форме. При этом суд отметил, что право выбора конкретного вида договора принадлежала сторонам ФИО4 и ООО «Республиканский Центр Ипотечного Кредитования». Стороны отрицали заключение агентского договора, наличие доверенности. В рассматриваемом случае между директором ООО «Республиканский Центр Ипотечного Кредитования» ФИО6 и ФИО4 оспаривается объем устно предоставленных полномочий.

Директор ООО «Республиканский Центр Ипотечного Кредитования» ФИО6, заключая письменный предварительный договор, действовала от имени ФИО4, при отсутствии таких полномочий, письменные подтверждения, свидетельствующие о согласованной воле ФИО4 и ООО «Республиканский Центр Ипотечного Кредитования» на заключение предварительного договора, отсутствуют.

Исходя из установленных обстоятельств, судом сделан вывод о том, что директор ООО «Республиканский Центр Ипотечного Кредитования» ФИО6 не имела права заключать от имени ФИО4 какой-либо договор, соответствующая доверенность ей также не выдавалась, агентский договор с ФИО4 в письменной форме не заключался. ФИО4 указанную сделку не одобрила, вернула поступившую в ее адрес часть задатка в размере ... руб. директору ООО «Республиканский Центр Ипотечного Кредитования», что ФИО6 подтвердила в судебном заседании.

Таким образом, ФИО3 при заключении предварительного договора не проверила наличие полномочия у лица, представляющегося представителем ФИО4 Договор от имени ФИО4, подписан лицом, не имевшим полномочия на его подписание, в силу чего в соответствии с ч. 1 ст. 183, ч. 1 ст. 432 ГК РФ предварительный договор не может считаться заключенным.

Судом первой инстанции не приняты во внимание доводы ФИО6 о том, что ФИО4 знала о заключенном предварительном договоре, поскольку между ними имелась устная договоренность о заключении предварительного договора, текст ответов на претензии истца был выслан ей на электронную почту, ответчик получила часть задатка в размере ... руб., поскольку указанные обстоятельства не свидетельствуют о прямом одобрении предварительного договора ФИО4 В представленной переписке ФИО6 с ответчиком отсутствуют доказательства согласования с ФИО4 текста именно спорного предварительного договора с ФИО3, направление ответов на претензию истца не свидетельствуют об одобрении предварительного договора со стороны ответчика. Как пояснила ФИО6 в судебном заседании, в данном строящемся жилом доме имелось несколько объектов, где дольщиком выступала ФИО4 Представитель ФИО4 ФИО7 в судебном заседании подтвердила, что ответчик получила от ФИО6 50 000 руб., однако ей не было известно в счет чего переведены денежные средства, в связи с чем, она их вернула ФИО6, что последняя подтвердила в судебном заседании. Доводы ФИО6 не могут подтверждаться свидетельскими показаниями в силу ст. 162 ГК РФ, поскольку письменных договоров между ответчиком и ООО «Республиканский Центр Ипотечного Кредитования» не заключалось.

Далее, суд указал, что справка, выданная ООО «<...>» от 29.01.2020, о том, что застройщик не возражает против уступки прав требования по договору № ... о долевом участии в строительстве жилья от ... от ФИО4 к ФИО3, также не подтверждает прямого одобрения именно ФИО4 предварительного договора, его условий.

Кроме того, в письменном отзыве, а также в ходе рассмотрения дела ФИО6 признавалось отсутствие у нее письменных полномочий на заключение предварительного договора, а также отсутствие правового основания удержания задатка, внесенного ФИО3, в связи с чем, она выразила готовность вернуть денежные средства в размере ... руб., от чего истец отказалась.

В этой связи суд посчитал доводы представителя истца о недобросовестном поведении ФИО4 ничем не подтвержденными. Представитель ответчика ФИО7 пояснила, что ФИО4 выражала волю к заключению договора уступки прав требования, была готова заключить договор цессии, однако, ФИО3 не предоставила ей денежные средства по договору, в случае недостаточности личных денежных средств не заключила кредитный договор. При этом, у ФИО3 была возможность заключения такого договора в ПАО «ВТБ», однако денежные средства не были размещены на счете за сутки до заключения договора по условиям предоставления кредита в ПАО «ВТБ». Если истец не была согласна с кредитором и его условиями, она не была лишена возможности заключить кредитный договор на иных условиях, в другом банке.

Резюмируя свои выводы об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, районный суд указал, что поскольку предварительный договор ответчиком не подписывался, не заключался, соответственно, ответчик не принимал на себя каких-либо обязательств по заключению договора цессии, обязанность по заключению основного договора на него не может быть возложена.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции по существу спора правильными, соответствующими установленным по делу обстоятельствам и нормам действующего законодательства, регулирующим данный вид правоотношений, имеющимся в деле доказательствам.

Доводы апеллянта о наличии у ответчика обязательств по заключенному с истцом предварительному договору, о наличии между ФИО6 и ФИО11 агентского договора, который не требовал письменной формы, поскольку заключен между физическими лицами, ошибочны, так как судом первой инстанции данные доводы исследованы и в мотивировочной части решения судом им дана надлежащая оценка, считать которую неправильной у суда апелляционной инстанции нет оснований.

В соответствии с п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. К отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 (договор поручения) или главой 51 (комиссия) Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора (ст. 1011 ГК Российской Федерации).

Глава 52 ГК РФ не устанавливает особенностей формы агентского договора в связи с чем полномочия агента на совершение юридических действий и иных действий от имени принципала могут закрепляться в договоре, имеющем письменную форму, в ситуации, когда агентский договор имеет устную форму обязательная выдача доверенности, подтверждающей наличие у агента необходимых полномочий.

Статьей 1008 ГК РФ установлено, что в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. Согласно ст. 1006 ГК РФ принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

Как следует из материалов дела, в письменной форме агентский договор между ФИО4 и ФИО6 либо с ООО «Республиканский Центр Ипотечного Кредитования» не заключался, обязанности сторон и условия соглашения какими-либо письменными документами не оформлялись.

Имеющиеся в материалах дела доказательства в виде переписки ФИО6 с ФИО11, справка ООО «<...>» - которым дана надлежащая оценка районным судом, не свидетельствуют с бесспорностью о наличии между ответчиком и третьими лицами по делу, агентских отношений.

Отсутствуют как доказательства поручения Жуйковой третьему лицу ФИО6 и представляемого ею Общества выполнения обязанностей агента, так и отчеты ФИО6 и ООО «Республиканский Центр Ипотечного Кредитования» как агента перед принципалом за период выполнения обязанностей, в связи с чем, правовых оснований для удовлетворения требований истца о понуждении заключения основного договора уступки прав требования на объект недвижимости на условиях, определенных в предварительном договоре, у суда первой инстанции не имелось.

Поскольку наличие между сторонами предварительного договора и согласованных в нем условий судом не установлено, то исковые требования обоснованно отклонены судом.

Судебная коллегия считает выводы суда первой инстанции правильными, основанными на нормах материального права и соответствующими установленным обстоятельствам дела.

Иные доводы апелляционной жалобы, оспаривающие решение суда, не могут быть положены в основу отмены судебного постановления, так как основаны на неправильном толковании положений законодательства, применяемого к спорным правоотношениям, фактически сводятся к воспроизведению позиции, изложенной стороной истца в исковом заявлении и в судебных заседаниях, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, произведенной судом первой инстанции в полном соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, при этом оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

Таким образом, оснований к отмене решения суда первой инстанции по доводам жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Железнодорожного районного суда г.Улан-Удэ от 10 августа 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий: О.З.Нимаева

Судьи коллегии: Е.Н.Чупошев

Н.А.Матвеева