Гражданский кодекс часть 1

Заслушав доклад судьи Тяжовой Т.А., объяснения истца и ее представителя ФИО4 (доверенность от 27.10.2020 сроком на два года), поддержавших доводы жалобы, представителя ответчика ФИО5 (доверенность от 10.11.2020 сроком на десять лет), возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия

установила:

истец обратилась в суд с иском к ответчику о понуждении к заключению основного договора купли-продажи помещения ПХС с кадастровым <№> площадью 132,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Свои требования истец мотивировала тем, что между сторонами 08.11.2018 заключен предварительный договор в отношении указанного помещения, в тот же день сторонами составлен акт приема-передачи. Согласно предварительного договора купли-продажи стороны обязались в срок не позднее 01.08.2020 на условиях, изложенных в договоре, заключить основной договор купли-продажи помещения ПХС по вышеуказанному адресу. Цена помещения ПХС по основному договору составляет 300 000 рублей. Согласно п. 2.1.3 предварительного договора, ФИО2 как покупатель внесла задаток в размере 250 000 рублей. До настоящего времени ФИО3 уклоняется от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, истец продолжает пользоваться недвижимым имуществом, производит необходимый ремонт, оплачивает платежи по содержанию имущества. В адрес ФИО3 было направлено предложение о заключении основного договора, которое было проигнорировано. В октябре 2020 года истец обратилась с иском о понуждении к заключению договора, исковое заявление было оставлено без рассмотрения. По состоянию на октябрь 2020 года истец полностью произвела расчет по договору.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца требования поддержала, пояснила, что при заключении предварительного договора купли-продажи денежные средства были переданы ответчику наличными по причине ареста счетов ответчика, между сторонами была достигнута договоренность о несении истцом расходов на проведение ремонта помещения, выполнение кадастровых работ.

Представитель ответчика ФИО5 указал на отсутствие оснований для удовлетворения иска, недоказанность оплаты по предварительному договору денежных средств, а также пропуск установленного п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации срока.

Третье лицо ФИО6 против удовлетворения иска возражала, указала на приобретение спорного имущества в период брака с ответчиком и отсутствие ее согласия на отчуждение спорного имущества.

Решением Ирбитского районного суда Свердловской области от 04.04.2022 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с постановленным решением, в апелляционной жалобе и дополнениях к ней истец просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска, ссылается на неприменение судом норм права к фактическим обстоятельствам по делу, на положения п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора". Указывает на то, что обещание заключить основной договор купли-продажи ответчиком не исполнено. ФИО6 о заключаемой сделке знала, также знала и о подготовке документов у кадастрового инженера для последующего оформления прав собственности на ФИО2 До настоящего времени ФИО6 с иском об оспаривании предварительного договора купли-продажи не обращалась, на момент вынесения решения суда срок для оспаривания данной сделки истек. Условия договора и акт приема-передачи свидетельствуют об исполнении предварительного договора купли-продажи. Обязательства по договору истцом исполнены в полном объеме, 250000 рублей переданы истцом при заключении предварительного договора купли-продажи, 35900 рублей переданы на оплату документов о признании права собственности (оценка объекта, изготовление технического плана), 60000 рублей за работы, выполненные в помещении ПХС, на приобретение строительных материалов и оконных блоков, 28000 рублей - оплата кадастровому инженеру, 8000 рублей - государственная пошлина за регистрацию разделенных объектов, 21000 рублей - в качестве налоговых платежей. Также истцом оплачен ремонт кровли на сумму 210000 рублей, ремонт смотровой ямы на сумму 5200 рублей. В письме от 15.07.2019 на требование истца о заключении основного договора ответчик признает спорное помещение принадлежащим истцу, требует произвести ремонт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец и ее представитель доводы жалобы поддержали, пояснили, что стоимость имущества оплачена истцом, истец несет расходы на его содержание, считает себя собственником данного имущества. Предварительный договор купли-продажи содержит все существенные условия, его можно признать основным. Проект договора купли-продажи от 25.07.2020 был подготовлен ответчиком, сторонами подписан не был, что подтверждается перепиской.

Представитель ответчика против доводов жалобы возражал, изготовление договора от 25.07.2020 ответчиком не подтвердил, указал на подписание предварительного договора купли-продажи ответчиком. Пояснил, что ремонт помещения не производился, основной договор купли-продажи подписан не был, доказательств оплаты не имеется.

Ответчик, третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом посредством направления извещений почтой, а также путем размещения соответствующей информации на официальном интернет-сайте Свердловского областного суда, в соответствии с ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при установленной явке.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 9 этого же кодекса, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 154 данного кодекса сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (пункт 1).

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (пункт 3).

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Из приведенных в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснений следует, что в соответствии со статьей 148 ГПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора (абзац второй). По смыслу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации только суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Обращаясь с заявленными требованиями, истец ссылалась на положения ст. 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом фактически в обоснование иска ссылалась на условия предварительного договора.

Таким образом, по настоящему делу с учетом заявленных истцом оснований исковых требований, по существу иска юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством являлось выяснение вопроса о возникновении у истца права на спорное имущество.

Как следует из материалов дела 08.11.2018 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Согласно п. 1.2 по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя помещение ПХС площадью 132,2 кв.м., находящееся по адресу: <адрес> в нежилом помещении площадью 414,8 кв.м., кадастровый <№>, год завершенного строительства 1982, принадлежащее продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской ЕГРН от 18.10.2018. Цена помещения 300000 рублей согласована в пункте 1.3.1 данного договора. В пунктах 1.3.2, 1.3.5 договора стороны согласовали срок заключения основного договора купли-продажи не позднее 01.08.2020. В п. 1.3.6 договора стороны установили, что передача недвижимости в порядке ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации будет произведена продавцом по акту приема-передачи до 08.11.2018.

В разделе 2 данного договора стороны установили, что в счет причитающихся платежей покупатель выплачивает продавцу 250000 рублей, полученные покупателем по кредитному договору Сбербанка <№> от 28.08.2018, задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего договора (п. 2.1); по соглашению сторон покупатель приобретает помещение ПХС площадью 132,2 кв.м. за цену, которая составляет 300000 рублей. При заключении сторонами основного договора задаток, переданный покупателем продавцу, засчитывается в счет уплаты цены помещения ПХС, указанной в п. 1.2 настоящего предварительного договора. Оставшуюся часть цены помещения ПХС покупатель передает в день подписания основного договора (том 1 л.д. 12).

Факт подписания данного договора на указанных в нем условиях стороны не оспаривали.

В тот же день сторонами подписан акт приема-передачи указанного помещения, в акте стороны перечислили недостатки передаваемого помещения. Также в акте указано, что претензий от ФИО2 не поступило, последняя взяла на себя затраты по ремонту по всем семи пунктам (том 1 л.д. 13).

Согласно сведениям ЕГРН право собственности ответчика в отношении спорного помещения с кадастровым <№> площадью 132,2 кв.м. зарегистрировано 21.03.2019 (том 1 л.д. 8-11), то есть после заключения предварительного договора купли-продажи и раздела здания с кадастровым <№>.

Установив, что в согласованный предварительным договором срок основной договор заключен не был, исковое заявление ФИО2 к ФИО3 об обязании заключить основной договор купли-продажи было оставлено определением суда от 24.12.2020 без рассмотрения, применив к спорным правоотношениям положения п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о прекращении обязательств по предварительному договору купли-продажи, отказав в удовлетворении требований истца. Также суд указал, что доказательств оплаты ответчику стоимости имущества истцом не представлено.

С такими выводами суда судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

То обстоятельство, что спорное помещение было передано истцу, подтверждено актом приема-передачи, не оспаривалось ответчиком. Передачу истцу ключей от спорного помещения подтвердил в судебном заседании суда апелляционной инстанции и представитель ответчика. Как усматривается из содержания пункта 2.2 договора, сторонами констатировано, что переданный при заключении настоящего договора задаток засчитывается в счет уплаты цены помещения, что согласуется с положениями пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации). Впоследствии на неоплату по данному предварительному договору после передачи помещения истцу ответчик не ссылался, доказательств направления в адрес покупателя требований об исполнении договора в части передачи денежных средств суду не представлено. Более того, сама по себе передача помещения истцу в день заключения предварительного договора купли-продажи свидетельствует об исполнении истцом условий договора, предусмотренных п.п. 2.1, 2.2, согласуется и с представленным истцом ответом ФИО3 от 15.07.2019 (том 2 л.д. 224), из которого следует, что основной договор будет заключен после исполнения всех пунктов, прописанных в акте приема-передачи, с момента подписания предварительного договора ФИО3 неоднократно было сделано замечание по поводу восстановления кровли на помещении ФИО2, т.к. атмосферные осадки попадают на его (ФИО3) часть здания и приводят к разрушению несущей конструкции (несущей стены крыши), что приносит значительный ущерб, а также дорогостоящие затраты по восстановлению. В данном письме ФИО3 просил отремонтировать кровлю, ремонт производить со стороны своей части здания, исключить заход рабочих и складирование материала на мягкую кровлю 2/3 части здания, конструкцию кровли производить односкатную согласно приложенной схеме.

В материалы дела доказательств наличия иных правоотношений сторон относительно содержания и пользования спорным имуществом не представлено.

Из материалов дела также следует, что на неоплату по договору ответчик стал ссылаться после обращения истца с требованиями о заключении основного договора купли-продажи.

Кроме того, с момента заключения предварительного договора купли-продажи и принятия помещения по акту приема-передачи истцом понесены расходы на оплату кадастровых работ по изготовлению технического плана объекта, работ по устройству опалубки, армированию и заливке смотровой ямы в помещении ПХС, заключен договор на выполнение работ по реконструкции крыши в помещении ПХС, изготовление обрешетки и устройству металлопрофиля.

Совокупность указанных обстоятельств свидетельствует о взаимном исполнении сторонами условий договора, указанных в пунктах 1.3.6, 2.1, 2.2, о том, что ответчик при заключении предварительного договора купли-продажи сумма 250000 рублей получена, помещение передано истцу, находится в его фактическом владении, истец с момента получения имущества владеет и пользуется данным имуществом, несет бремя его содержания. Более того, из показаний допрошенного судом свидетеля ФИО следует, что спорным строением семья В-ных не пользуется, помещение закрыто под чужие замки.

Вместе с тем, судебная коллегия согласиться с доводами истца о полной оплате за помещение не может, поскольку пунктом 1.3.4 договора предусмотрено, что оплата изготовления технической документации на выделенное помещение возложена на покупателя, а в акте приема-передачи покупатель приняла на себя обязательства нести затраты по ремонту, в том числе перекрытию мягкой кровли, ремонту смотровой ямы. Кроме того, пунктом 4.1 договора предусмотрено, что с момента подписания договора от 08.11.2018 покупатель несет бремя содержания помещения ПХС: производит ремонты, необходимые для нормальной эксплуатации помещения ПХС площадью 132,2 кв.м. Доказательств достижения между сторонами соглашения о зачете понесенных истцом расходов в счет оплаты цены помещения истец суду не представила, предварительный договор соответствующих условий не содержит. При отсутствии доказательств оплаты истцом ответчику суммы 50000 рублей, подлежащей в соответствии с абз. 3 п. 2.2 договора оплате в день подписания основного договора, судебная коллегия оснований полагать обязательства истца исполненными в полном объеме не усматривает.

Вместе с тем, приведенные в ответе 15.07.2019 требования продавца об осуществлении покупателем ремонта не могли являться основанием к отказу продавца в заключении основного договора, поскольку срок заключения основного договора, предусмотренный договором от 08.11.2018, не поставлен в зависимость от исполнения покупателем обязательств по ремонту спорного имущества.

При заключении предварительного договора у договаривающихся сторон согласно статье 429 Гражданского кодекса возникает обязанность заключить сделку, в том числе сделку по отчуждению имущества, на условиях, оговоренных в предварительном соглашении.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества, как правило, имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 N 402/09).

На основании пункта 5 статьи 429, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации уклонение стороны, заключившей предварительный договор, от заключения основного договора, является основанием для понуждения к заключению договора в судебном порядке.

Таким образом, предварительный и основной договоры купли-продажи являются взаимосвязанными сделками, последовательное совершение которых направлено на отчуждение имущества. При заключении предварительного договора уже выражена воля на отчуждение имущества, которая связывает стороны договора, в связи с чем последующее уклонение одной из сторон от заключения основного договора может являться основанием для понуждения к заключению договора в судебном порядке.

В ходе рассмотрения дела третье лицо на стороне ответчика ФИО6 (супруга ответчика) самостоятельных требований об оспаривании сделки от 08.11.2018 по основаниям, указанным в абз. 2 п. 2 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, не заявляла.

Определяя характер заключенного между сторонами договора, судебная коллегия учитывает, что согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Аналогичные разъяснения содержатся также в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

На заключение предварительного договора на приведенных выше условиях в отношении уже существующего недвижимого имущества также распространяются разъяснения, содержащиеся в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 указанного выше Кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Выводы суда и доводы ответчика о необходимости квалифицировать заключенный между сторонами договор, как предварительный договор, обязательства по которому прекращены в связи с незаключением основного договора купли-продажи в установленный срок, а не как договор купли-продажи недвижимого имущества, являются ошибочными.

В настоящем иске истцом заявлено о правах на имущество, возникших на основании совершенной между сторонами сделки от 08.11.2018.

Положениями статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируются случаи, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата).

Согласно п. 2 названной нормы закона в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (п. 3 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (п. 1). Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5).

Анализ содержания предварительного договора купли-продажи от 08.11.2018, а также установленные по делу обстоятельства свидетельствует о том, что при его подписании стороны достигли соглашения относительно всех существенных условий договора, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу, что заключенный между сторонами договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

Таким образом, после оплаты существенной части стоимости недвижимости по такому договору купли-продажи истец может требовать признания за ним права собственности на данное имущество.

В силу ч. 1, 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзац второй пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218 "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно части 1 статьи 58 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Учитывая то, что условиями заключенного сторонами договора от 08.11.2018 согласован порядок расчетов, сумма 250000 рублей уплачена истцом при его заключении, сумма 50000 рублей подлежала оплате при заключении основного договора купли-продажи, от заключения которого ответчик уклонялся, ссылаясь на неосуществление истцом ремонта помещения, право собственности подлежит признанию за истцом как возникшем на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.11.2018, а спорное имущество подлежит признанию находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара в полном объеме.

Поскольку вышеуказанные обстоятельства и нормы права не были приняты во внимание судом первой инстанции (п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ирбитского районного суда Свердловской области от 04.04.2022 отменить, принять по делу новое решение.

Признать за ФИО2 (...) право собственности на помещение с кадастровым <№> площадью 132,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности ФИО2 на указанный объект недвижимости, а также обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО3 (...).

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 отказать.

Председательствующий А.А. Олькова

Судьи Е.М. Мехонцева

Т.А. Тяжова