Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Бахаревское» к Копыловой Наталье Ивановне о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения,

по апелляционной жалобе Акционерного общества «Бахаревское» на решение Сампурского районного суда Тамбовской области от 05 октября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Коломниковой Л.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

В обоснование вышеназванных исковых требований АО «Бахаревское» указало, что 09.09.2009 между ним и участниками общей долевой собственности - гражданами, в том числе и ответчиком, был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей, с кадастровым номером ***, из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, находящегося по адресу: *** сроком на 25 лет.

В период времени с 08.09.2018 по 11.12.2020 истцом приобретались земельные доли на вышеуказанном земельном участке, в результате чего за истцом зарегистрировано право собственности на 950/14879 доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.

16.03.2021 истцу стало известно, что 12.02.2021, 18.02.2021, 20.02.2021, 04.03.2021 ответчиком заключались договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, находящийся в аренде у истца.

В то же время, в соответствии с условиями договоров аренды арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкупа земельного участка (доли) при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, и что арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного массива при прочих равных условиях перед другими лицами.

Исходя из изложенного, истец полагает, что он, как арендатор и собственник долей земельного участка, находящегося в аренде, в соответствии с условиями ранее заключенного договора аренды и требованиями закона, имеет преимущественное право на приобретение принадлежащих сособственникам долей земельного участка.

В связи с этим, истец просил суд перевести на истца АО «Бахаревское» права и обязанности покупателя по заключенным между ответчиком Копыловой Н.И. и продавцами договорам купли - продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН: ***; признать за АО «Бахаревское» право собственности на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН: ***; исключить из числа собственников доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН: *** ответчика Копылову Н.И. по договорам купли - продажи долей; взыскать с АО «Бахаревское» в пользу ответчика Копыловой Н.И. (в случае отсутствия произведенных расчетов, продавцов земельных долей), покупную стоимость долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН: ***, путем перечисления денежных средств с депозитного счета Управления судебного департамента Тамбовской области.

Определением суда от 10.08.2021 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Тамбовской области, а так же продавцы по договорам купли продажи Самородова Н.А., Самойлов А.А., Комбарова М.Н., Живенкова Р.С., Говоров С.А., Бочаров А.А. Дронова И.Т. и Макридина З.К.

Решением Сампурского районного суда Тамбовской области от 05 октября 2021 года АО «Бахаревское» отказано в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе АО «Бахаревское» просит отменить решение Сампурского районного суда Тамбовской области от 05 октября 2021 года, дело направить на новое рассмотрение в ином составе суда, либо рассмотреть дело по существу по правилам суда первой инстанции и удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Указывает, что суд первой инстанции незаконно допустил к участию в деле адвоката Савельеву О.Г. без предоставления ею ордера, что является нарушением норм ГПК РФ и ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Суду был заявлен отвод на том основании, что предыдущий отвод по факту не был рассмотрен как таковой, то есть суд проигнорировал обращения к нему и не рассмотрел обоснованность своего незаконного присутствия.

Суд отказался рассматривать вопрос подложности доказательств по доводам отсутствия оснований. Данное право регламентировано ст. 186 ГПК РФ и является правом заявителя, суд обязан рассмотреть обоснованность и предложить другой стороне предоставить другое доказательство.

Согласно ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает спор в рамках заявленных требований, требования истца были сформированы по состоянию на день вынесения решения, суд отказал в ходатайстве об отложении для предоставления дополнительных доказательств, таких как сведения о еще приобретенных долях с нарушением первоочередного права покупки.

Суд, по мнению автора жалобы, при рассмотрении вопроса о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц продавцов, лишил истца свидетельских показаний, невзирая на то, что в предварительном судебном заседании представитель истца об этом заявил, то есть, по сути, суд вмешивался и оказывал противодействие в предоставлении доказательств истцом.

Автор жалобы указывает, что суд не учел, что договором аренды предусмотрено право преимущественного выкупа арендуемого земельного участка за истцом и оно никем не оспаривалось, такое право предусмотрено ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно системного толкования норм права и общим принципам правового института аренды имущества, арендатор заведомо имеет преимущественное право на выкуп арендованного имущества, более того, истец еще является и собственником доли в арендуемом им же земельном участке, то есть имеет двойное преимущество на выкуп по сравнению с участниками общедолевой собственности, а так же имеет больший интерес к спорному объекту, нежели ответчик.

В суде апелляционной инстанции представитель АО «Бахаревское» ФИО1 доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель ответчика ФИО2 – Савельева О.Г. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили и доказательства, подтверждающие уважительную причину неявки, не предоставили. При таких обстоятельствах судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы.

Предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, по данному делу судебная коллегия не усматривает.

Так, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами.

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 4 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Как указано в пункте 1 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Кроме того, Постановлением Конституционного Суда РФ от 30 января 2009 года N 1-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" разъяснено, что Гражданский кодекс РФ, признающий в качестве основных начал гражданского законодательства, имеющих конституционное значение, равенство участников регулируемых им имущественных и личных неимущественных отношений, неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1 статьи 1), в отношении прав на имущество, находящееся в долевой собственности, предусматривает, что распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников; участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении, предусмотренных статьей 250 данного Кодекса правил о преимущественном праве покупки (статья 246); имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними; участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункты 1 и 2 статьи 252).

Как установлено в судебном заседании, 09.09.2009 между АО «Бахаревское» и участниками долевой собственности, в том числе ответчиком ФИО2 был заключен договор аренды сроком 25 лет на земельный участок, с кадастровым номером ***, из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, находящегося по адресу: *** сроком на 25 лет. На момент заключения договора аренды ФИО2 являлась участником долевой собственности на данный земельный участок, что не оспаривается сторонами.

Впоследствии АО «Бахаревское» также стало участником общей долевой собственности на данный земельный участок, зарегистрировав право собственности на доли в праве общей долевой собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения.

В период с 01.02.2021 по 21.06.2021 ФИО2, продолжающей оставаться участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: ***, расположенным по адресу: *** приобретены земельные доли у нескольких участников общей долевой собственности.

Так, 01.02.2021 между покупателем ФИО2 и продавцами ФИО3, ФИО4, ФИО5 заключены договоры купли-продажи по 50/14879 земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: ***, расположенный по адресу: *** каждый.

10.02.2021 года между покупателем ФИО2 и продавцом ФИО6, заключен договор купли-продажи на покупку 50/14879 земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: ***, расположенный по адресу: ***

12.02.2021 года между покупателем ФИО2 и продавцом ФИО7, заключен договор купли-продажи на покупку 100/14879 земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: ***, расположенный по адресу: ***

12.04.2021 года между покупателем ФИО2 и продавцом ФИО8, заключен договор купли-продажи на покупку 50/14879 земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: ***, расположенный по адресу: ***

13.06.2021 года между покупателем ФИО2 и продавцом ФИО9, заключен договор купли-продажи на покупку 50/44637 земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: ***, расположенный по адресу: ***

13.06.2021 года между покупателем ФИО2 и продавцом ФИО10, заключен договор купли-продажи на покупку 200/44637 земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: ***, расположенный по адресу: ***

21.06.2021 года между покупателем ФИО2 и продавцом ФИО11, заключен договор купли-продажи на покупку 500/14879 земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: ***, расположенный по адресу: ***

То есть, все вышеуказанные договоры были заключены между участниками общедолевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, что не оспаривается сторонами спора. При этом на момент заключения договоров купли-продажи количество собственников участка превышало пять, в связи с чем суд первой инстанции правомерно, на основании положений статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" применил нормы Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, установленных указанным федеральным законом.

С учетом того, что продавцы по указанным выше договорам продавали свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности (ФИО2), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что извещать других участников долевой собственности, в том числе истца, о намерении продать свою земельную долю не требовалось (пункт 2 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Как правильно указал суд, Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения только постороннему лицу.

Следует отметить, что анализ указанных выше норм и положений статей 166,168 Гражданского кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи, позволяет прийти к выводу о том, что, поскольку Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, являясь специальным законом, имеющим приоритет над общими нормами гражданского права, не содержит положений, предусматривающих не связанные с недействительностью сделки последствия нарушения запрета на продажу постороннему лицу доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, правовые основания для применения правил, установленных в пункте 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, к рассматриваемому спору отсутствуют. Данный вывод согласуется с позицию, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.10.2018 N 14-КГ18-27.

Вопреки доводам автора апелляционной жалобы, суд первой инстанции правомерно, с учетом обоснования иска и возражений на него ответчика, произвел оценку условия договора аренды от 09.09.2009 года между АО «Бахаревское» и участниками долевой собственности о преимущественном праве покупки земельных долей арендатором перед другими участниками долевой собственности на земельный участок и пришел к выводу, что оно противоречат требованиям Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", что свидетельствует о недействительности указанных положений договора аренды в силу ст. 168 ГК РФ.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом, поскольку он соответствует обстоятельствам дела и основан на правильном толковании и применении норм материального и процессуального права.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Таким образом, закон относит к лицам, наделенным преимущественным правом покупки продаваемой доли лишь тех лиц, которые были участниками долевой собственности до момента отчуждения доли.

Учитывая, что АО «Бахаревское» и ФИО2 как сособственники спорного земельного участка, обладают равными правами на приобретение доли в праве собственности, правовой режим долевой собственности, установленный статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, на данный участок не распространяется, в связи истец не обладает правом на приобретение доли земельного участка в преимущественном порядке в силу закона.

Нельзя согласиться и с доводом автора жалобы о незаконности решения суда первой инстанции ввиду участия в рассмотрении данного дела в качестве представителя ответчика по доверенности Савельевой О.Г., имеющей статус адвоката, но не представившей ордер. Перечень лиц, которые не могут быть представителями в суде указан в статье 51 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В него входят судьи, следователи, прокуроры, помощники судей, работники аппарата суда. Норм, запрещающих адвокату участвовать в гражданском процессе в качестве представителя по доверенности при отсутствии ордера, действующее законодательство не содержит.

Более того, само по себе ненадлежащее оформление полномочий представителя не может служить основанием для отмены постановленного решения в силу части 6 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Разрешая заявленные ходатайства об отводе, суд первой инстанции обоснованно, не найдя оснований, предусмотренных статьей 16 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, отказал в их удовлетворении. Не имелось в действиях суда первой инстанции нарушений норм процессуального права при определении круга лиц, которых необходимо привлечь к участию в деле для правильного его разрешения и при отклонении ходатайства представителя истца об отложении судебного заседания.

Другие доводы, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют правовую позицию истца, выраженную в судебном заседании при рассмотрении дела, в связи с чем по существу направлены на иное толкование законодательства и переоценку доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и поэтому доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене постановленного по делу решения.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сампурского районного суда Тамбовской области от 05 октября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Акционерного общества «Бахаревское» - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи:

Апелляционное определение в окончательной форме составлено 21.01.2022.