Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в отрытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Крымком Юг» на решение Ленинского районного суда города Севастополя от 17 декабря 2019 года по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Крымком Юг» (третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: ФИО2, закрытое акционерное общество «Первый украинский международный банк») об освобождении нежилого помещения,

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Крымком Юг» к ФИО1 о признании договора аренды пролонгированным,

заслушав доклад судьи Ваулиной А.В.,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Крымком Юг», в котором просил понудить ответчика освободить нежилое помещение площадью 153,7 кв.м кадастровый № и нежилое помещение площадью 180,6 кв.м кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, и передать их истцу по акту приёма-передачи в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

В обоснование своих требований указал, что спорные нежилые помещения ранее на праве собственности принадлежали ФИО2, который по договору аренды от 01 июля 2015 года предоставил их ответчику на срок до 01 июня 2016 года с возможностью пролонгации в отсутствии возражений сторон договора каждый раз на 1 год. Последний раз договор аренды продлён 01 июня 2018 года на срок до 01 июня 2019 года. На эту недвижимость как на имущество должника в рамках исполнительного производства обращено взыскание и передано в собственность С.В.Г., который, в свою очередь, по договору от 10 августа 2018 года подарил их истцу. ФИО1, как новый арендодатель, неоднократно обращался к ответчику, уведомляя его о переходе права собственности на арендованные помещения, предоставляя документы, подтверждающие данные обстоятельства, предлагая перезаключить договор аренды на иных условиях арендной платы, предоставить доступ в арендованное помещение, погасить задолженность по арендной плате в соответствии с условиями заключенного договора аренды по новым реквизитам. Однако, обращения и претензии арендатором были оставлены без удовлетворения. Ввиду неисполнения своих обязательств по договору аренды перед истцом ФИО1 20 мая 2019 года уведомил «Крымком Юг» об отказе от продления договора на новый срок. Но до настоящего времени ответчик нежилые помещения истца не освободил, продолжая необоснованно пользоваться ими и нарушать права арендодателя.

ООО «Крымком Юг» обратилось в суд со встречным иском к ФИО1, в котором просило о пролонгации договора аренды нежилого помещения № от 01 июля 2015 года на срок до 01 июня 2020 года, ссылаясь на то, что ФИО1 статус стороны по договору аренды не приобрёл, поскольку между сторонами какое-либо дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды подписано не было, и считая настоящим арендодателем первоначального собственника имущества ФИО2, не имеющего возражений против пролонгации договора аренды на новый срок.

Решением Ленинского районного суда города Севастополя от 17 декабря 2019 года требования ФИО1 удовлетворены, на ООО «Крымком Юг» возложена обязанность освободить нежилое помещение площадью 153,7 кв.м кадастровый № и нежилое помещение площадью 180,6 кв.м кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, и передать их истцу по акту приёма-передачи в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении встречного иска ООО «Крымком Юг» отказано. Разрешён вопрос о распределении судебных расходов.

С таким решением суда ООО «Крымком Юг» не согласно и в апелляционной жалобе просит его отменить, как постановленное в нарушении норм материального и процессуального права, приняв новое решение, отказав в первоначальном иске и удовлетворив встречные требования. Указывает, что суд доводам встречного искового заявления никакой оценки не дал. Отмечает, что 20 мая 2019 года истец направил в адрес ответчика три различных требования (оферты), предоставив необоснованно короткий срок на ответ 5 рабочих дней, и, не дождавшись ответа на них, направил ещё одно об освобождении арендуемых помещений. Считает, что истечение срока договора аренды не означает его безусловное прекращение с учётом предусмотренной законом и договором возможности его пролонгации. Обращает внимание, что истец выбрал неверный способ защиты своего нарушенного права.

ФИО1 в возражениях просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ФИО2, представители ООО «Крымком Юг», ЗАО «Первый украинский международный банк» не явились, были надлежащим образом извещены о времени и месте его проведения. Апеллянт представил письменное заявление, в котором просил об отложении судебного разбирательства ввиду занятости своих представителей в судах города Севастополя. Доказательств указанных обстоятельств к этому заявлению не приложил.

Учитывая, что причина неявки представителя в соответствии с частью 6 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является безусловным основанием к отложению разбирательства дела при отсутствии доказательств уважительных причин неявки в судебное заседание, а невозможность принять участие в судебном заседании представителей юридического лица, ранее участвовавших в деле, не лишало ответчика права и возможности обеспечить участие в судебном заседании другого представителя, то в удовлетворении заявленного ООО «Крымком Юг» ходатайства определением судебной коллегий было отказано.

ФИО1 и его представитель ФИО3, действующий на основании доверенности от 15 октября 2018 года, решение суда просили оставить без изменения.

Выслушав сторону истца, проверив материалы дела, законность и обоснованность постановленного решения суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учётом положений части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 01 июля 2015 года между ФИО2 (арендодатель) и ООО «Крымком ЮГ» (арендатор) заключен договор № аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 334,3 кв.м, фактически состоящие из двух нежилых помещений площадью 153.7 кв.м и 180,6 кв.м (кадастровые номера 91:03:001011:5, 91:03:001011:1239).

Предмет аренды арендатору был передан согласно подписанному сторонами сделки акту приёма-передачи от 01 июля 2015 года.

Согласно пункту 2.1 в период действия настоящего Договора арендатор оплачивает арендодателю арендную плату в сумме 32 860 рублей ежемесячно в срок до 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым, путём перечисления денежных средств на расчётный счёт арендодателя или внесения наличными в кассу арендодателя.

В силу пункта 7.1 договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 01 июня 2016 года. Договор прекращает своё действие по окончании его срока, а также может быть расторгнут досрочно только по соглашению сторон (пункты 5.2, 7.2). При этом, как предусмотрено пунктами 5.2.1, 7.3, если по окончании срока договора ни одна из сторон не изъявила желания расторгнуть данный договор, он считается пролонгированным на год, с момента окончания действия договора указанного в пункте 7.1. Пролонгация может осуществляться ежегодно, неограниченное количество раз (пункт 7.4).

В последующем, на основании вышеуказанного пункта 7.3 договора № 01/07 от 01 июля 2015 года, срок действия договора неоднократно пролонгировался сторонами до 01 июня 2017 года, до 01 июня 2018 года, до 01 июня 2019 года.

Также установлено, что в ходе исполнительного производства №-ИП, возбужденного МОСП по ИОИП УФССП по Севастополю во исполнение вступившего в законную силу решения суда о взыскании с ФИО2 денежных средств в сумме 6 134 601 рубля 34 копеек, на имущество, являющееся объектом договора аренды № от 01 июля 2015 года, обращено взыскание. 14 сентября 2017 года постановлением судебного пристава-исполнителя нереализованное спорное недвижимое имущество должника передано взыскателю С.В.Г., в подтверждении фактической передачи объектов составлен акт. Возникшее право собственности взыскателя зарегистрировано в установленном законом порядке 24 июля 2018 года.

10 августа 2018 года С.В.Г. произвёл отчуждение этого имущества в собственность ФИО1 по договору дарения. 03 октября 2018 года осуществлена государственная регистрация перехода права собственности к истцу, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

Последовательный перехода права собственности на арендуемое ответчиком недвижимое имущество от первоначального арендодателя к истцу в установленном порядке незаконным не признавался и в рамках настоящего дела под сомнение не поставлен не был.

По смыслу части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации последующий (после заключения договора) переход вещных прав (права собственности) на сданное в аренду имущество влечет за собой обременение прав нового собственника имущества, сданного в аренду, правами арендатора, а, следовательно, продолжение действия договора аренды нежилого помещения от 01 июля 2015 года и сохранение прав и обязательств сторон, вытекающих из него, на тех же условиях. При этом переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

Указанной норме корреспондирует пункт 8.2 договора № 01/07 от 01 июля 2015 года.

Таким образом, права и обязанности арендодателя по договору аренды от 01 июля 2015 года перешли в полном объёме к ФИО1

Действительность указанного договора аренды после перехода права собственности на нежилые помещения к истцу была предметом исследования Севастопольским городским судом и установлена апелляционным определением Севастопольского городского суда от 16 мая 2019 года по делу № 33-1064/2019.

В соответствии с требованиями пункта 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. Кроме того, должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу (пункт 1 статьи 385 Гражданского кодекса Российской Федерации).

18 октября 2018 года ФИО1 ответчику направлено предложение, полученное нарочно директором юридического лица С.И.Л. в этот же день, в котором были изложены обстоятельства перехода права собственности к истцу, предложено перезаключить договор аренды на новых условиях, а в случае отказа – освободить занимаемые помещения.

В письме от 26 октября 2018 года исх.№ ООО «Крымком Юг» сообщено, что ФИО1 не представлены документы, подтверждающие право собственности истца на данные помещения, а также со ссылкой на пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что смена собственника недвижимого имущества не влечёт за собой изменение или расторжение договора аренды.

06 ноября 2018 года ФИО1 в адрес арендатора направлено предложение о замене стороны в договоре аренды нежилого помещения, с приложением к нему документов, подтверждающих переход права собственности на объект недвижимости к истцу, проекта дополнительного соглашения к договору № аренды нежилого помещения от 01 июля 2015 года, по условиям которого предусмотрена замена сведений об арендодателе, а также банковских реквизитов для перечисления арендной платы.

Указанное выше предложение получено 6 ноября 2018 года директором ООО «Крымком ЮГ» С.И.Л. нарочно, следовательно, арендатор был надлежащим образом извещён о смене арендодателя.

Между тем, данное письмо оставлено без ответа, арендная плата на счёт истца не вносилась, в связи с чем, 05 декабря 2018 года истцом ответчику направлено уведомление о необходимости внесения арендной платы, с повторным приложением банковских реквизитов для перечисления денежных средств на счёт арендодателя. Уведомление получено ответчиком 10 декабря 2018 года, что подтверждается обратным уведомлением о вручении заказной почтовой корреспонденции.

ФИО1 уведомлением от 07 декабря 2018 года, которое получено ответчиком 11 декабря 2019 года, просил последнего предоставить доступ в арендованное помещение. Уведомление арендатором оставлено без ответа.

25 декабря 2018 года представителями ФИО1 в присутствии двух свидетелей составлен акт о том, что директор ООО «Крымком Юг» С.И.Л. отказался предоставить уполномоченным представителям истца доступ в арендованное помещение и передать ключи от помещений.

Согласно ответу АО «АБ «Россия» от 14 июня 2019 года исх.№.13/03-470 в период с 06 ноября 2018 года по 13 июня 2019 года зачислений на счёт № от ООО «Крымком Юг» не проходило.

При таких обстоятельствах, как указал истец и подтверждается материалами дела, ответчиком были нарушены обязательства по своевременному внесению ежемесячных платежей, в связи с чем, за ним образовалась задолженность по арендной плате, с требованием о погашении которой до 01 июня 2019 года ФИО1 обратился к ООО «Крымком Юг» 20 мая 2019 года. Одновременно с этим истцом были заявлены требования об устранении нарушений пунктов 3.4.2 и 3.4.8 договора № 01/07 от 01 июля 2015 года. Однако, законные требования арендодателя юридическим лицом исполнены не были.

Принимая во внимание систематические нарушения принятых на себя обязательств со стороны ответчика (ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за спорные помещения более шести месяцев, непредставление собственнику доступа в помещение, ключей от него), ФИО1 выразил намерение отказаться от дальнейшей пролонгации договора. 20 мая 2019 года он уведомил ООО «Крымком Юг» о прекращении действия договоры аренды 01 июня 2019 года в связи с окончанием срока его действия, и о необходимости вернуть арендованные помещения согласно положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. О своём желании заключить договор на новый срок ответчик истца не уведомил.

Таким образом, в соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 5.2, 7.2, 7.3 договора № 01/07 от 01 июля 2015 года соглашение об аренде считается прекращённым с 01 июня 2019 года.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требованием от 28 мая 2019 года, полученным ответчиком 05 июня 2019 года, истец установил срок возврата помещений и подписания акта приема-передачи до 10 июня 2019 года. При этом ответчику было предложено в случае отсутствия объективной возможности вернуть арендованные помещения в установленный срок, направить до 10 июня 2019 года свои обоснованные предложения по сроку возврата арендованного имущества. Также, ООО «Крымком Юг» было предъявлено требование погасить в указанный срок задолженность по арендной плате, а также разъяснено право истца требовать уплату штрафа в размере, кратном сумме месячной арендной платы (пункт 4.1.3.).

На указанные требования и предложения ответчик не ответил, уклонился от погашения задолженности и возврата арендованных помещений в установленных срок в добровольном порядке, а также 11 июня 2019 года отказался предоставить ФИО1 и его уполномоченным представителям доступ в арендованные помещения, и вернуть их, о чём был составлен акт.

11 июня 2019 года в адрес ответчика направлена претензия с требованием, среди прочих, освободить и вернуть ФИО1 нежилые офисные помещения общей площадью 334,3 кв.м, расположенные по адресу: <адрес> (кадастровые номера №, №), передав эти помещения по акту приёма-передачи ФИО1 Претензия получена ответчиком 10 июня 2019 года, однако, до настоящего времени обязательства по возврату имущества не выполнены.

Документальных доказательств уклонения истца от обратного приёма имущества в деле не имеется, акты с участием незаинтересованных лиц не составлялись.

Поскольку в нарушение требования статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств возврата ответчиком объекта аренды не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования, при этом отказав в удовлетворении встречного иска.

Доводы апелляционной жалобы ООО «Крымком Юг» о том, что ФИО1 статус арендодателя по договору № 01/07 от 01 июня 2019 года не приобрёл, поскольку между сторонами не было подписаны какие-либо дополнительные соглашения о замене стороны, отклоняются как основанные на ошибочном толковании норм материального права, поскольку как указывалось выше, в силу требований статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 8.2 договора аренды переход права собственности на арендуемое имущество влечёт перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. В связи с изложенным утверждения о том, что арендодателем является ФИО2, который возражений касательно продления срока действия договора в адрес ответчика не направлял, правового значения не имеют, равно как и указания на то, что истцом избран ненадлежащий способ защиты.

С учётом того, что ФИО1, являясь титульным собственником и арендодателем спорного имущества, до окончания срока договора, очередной раз продлённого по условиям пункта 7.3 сделки до 01 июня 2019 года, должным образом изъявил желание расторгнуть договор ввиду допущенных нарушений контрагентом и уведомил об этом арендатора, то, вопреки доводам жалобы, с 01 июня 2019 года продление действия соглашения об аренде на новый годичный срок, возможное только при наличии на это согласия обеих сторон, не произошло.

Ссылки апеллянта на часть 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610), правильность выводов суда не опровергают, поскольку ФИО1, как отмечалось, реализую свои полномочия арендодателя 20 мая 2019 года надлежащим образом уведомил арендатора ООО «Крымком Юг» о прекращении договора в связи с истечением срока его действия 1 июня 2019 года.

Нельзя согласиться и с доводами апелляционной жалобы о том, что 20 мая 2019 года ФИО1 направил в адрес ответчика 3 различных требования (оферты), предоставив 5 рабочих дней на ответ, после чего, не дождавшись ответа, направил сообщение об освобождении арендуемых помещений.

Так, законные требования собственника имущества (арендодателя) к арендатору о необходимости исполнения обязательств по договору № 01/07 от 01 июля 2015 года, а именно: подписании дополнительного соглашения к данному договору о замене стороны, оплаты задолженности арендной платы за 6 месяцев в сумме 197 160 рублей, обеспечении исполнения обязанностей арендатора, предусмотренных пунктами 3.4.2 и 3.4.8 договора, не являются в понимании статей 432, 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой и не требует направление акцепта в порядке и сроки, предусмотренные гражданским законодательством.

Более того, ответчик не может утверждать о недостаточности срока для выполнения требований арендодателя, поскольку с указанными выше требованиями ФИО1 ранее неоднократно обращался к ООО «Крымком Юг», однако, истцу сведения о внесении арендной платы по представленным банковским реквизитам, доказательства внесения арендных платежей предыдущему собственнику, в порядке предусмотренным договором аренды (путём перечисления на расчетный счёт или внесения в кассу), представлены не были, равно как и доступ к помещению, ключи от него.

С учётом изложенного, доводы, приведенные ответчиком в жалобе, не опровергают правильность выводов суда, основаны на иной правовой оценке апеллянтом обстоятельств спора, что не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Решение суда соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, при рассмотрении спора не допущено.

Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы, по приведенным в ней доводам, не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Севастополя от 17 декабря 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Крымком Юг» – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий: В.Л. Радовиль

Судьи: А.В. Ваулина

Е.В. Балацкий