Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Акционерному обществу Специализированный застройщик «Мосстройснаб» о взыскании неустойки и компенсации морального вреда,

по апелляционной жалобе Акционерного общества Специализированный застройщик «Мосстройснаб» на решение Советского районного суда города Тамбова от 27 ноября 2019 года.

Заслушав доклад судьи Малининой О.Н., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Акционерному обществу Специализированный застройщик «Мосстройснаб» (далее – АО СЗ «Мосстройснаб») о взыскании неустойки и компенсации морального вреда.

В обоснование исковых требований привела, что 22 марта 2018 года между АО Производственное коммерческое предприятие «Мосстройснаб» и ею заключен договор участия в долевом строительстве № *** жилого комплекса по адресу: *** с целью приобретения квартиры № *** ориентировочной площадью 57,8 кв.м, расположенной на 16 этаже в секции 7 комплекса.

Согласно договору стоимость объекта долевого строительства составляет 7 094 537,89 руб., застройщик обязался передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в III квартале 2018 года включительно. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии. Свои обязательства по оплате она выполнила. Однако застройщик нарушил сроки передачи квартиры.

ФИО1 просила взыскать с АО СЗ «Мосстройснаб» неустойку за просрочку сдачи объекта долевого строительства (квартиры) в сумме 504 066,92 руб., 50 000 руб. в счет компенсации морального вреда, штраф - 277 033,46 руб.

Решением Советского районного суда г. Тамбова от 27 ноября 2019 года исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

С АО СЗ «Мосстройснаб» в пользу ФИО1 взысканы неустойка за нарушение предусмотренного договором передачи объекта долевого строительства (квартиры) за период с 1 октября 2018 года по 17 февраля 2019 года в сумме 504 066,92 руб., штраф в размере 267 033,46 руб., 30 000 руб. в качестве компенсации морального вреда.

С АО СЗ «Мосстройснаб» в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 8 540,67 руб.

В апелляционной жалобе АО СЗ «Мосстройснаб» ставит вопрос об отмене данного решения и отказе ФИО1 в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Указывает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Судом не учтено, что на момент рассмотрения дела строительство многоквартирного дома, в котором расположен объект истца, завершено. Участник уже получил квартиру, что подтверждается актом приема-передачи. Дом введён в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного Мосгосстройнадзором 25 января 2019 года ***. При этом, строительство корпуса 1 было завершено ответчиком еще в конце 2017 года, что подтверждается заключением о соответствии, утвержденного распоряжением Мосгосстройнадзора от 29 декабря 2017 года № ***. Кроме того, готовность домов уже в конце 2017 года - начале 2018 года подтверждается фотоотчетом об этапах строительства с официального сайта ЖК «Домашний» в сети Интернет. То есть, строительство корпуса 1 было фактически завершено в конце 2017 года - начале 2018 года.

Однако просрочка передачи квартир и машиномест произошла в связи с непредвиденными обстоятельствами, а именно с затягиванием сроков выполнения работ ПАО «ОЭК» и ООО «ДТП МОЭК» и, как следствие, несвоевременным подключением домов к системе централизованного теплоснабжения.

Доводы суда о том, что указанные обстоятельства не являлись для застройщика непредвиденными, не являются состоятельными.

Ими заблаговременно в разумный срок заключен и надлежащим образом исполнены свои обязательства по договору от 27 июня 2016 года № ЭК/162-ТП-16, в т.ч. произведя предусмотренную указанным договором оплату и заблаговременно передав АО «Энергокомплекс» необходимую проектную документацию (письмом от 21 ноября 2017 года исх. № ***). Все обязательства были заблаговременно и надлежащим образом исполнены и по договору *** от 16 августа 2016 года с ООО «ЦТП МОЭК»

Они не могли предвидеть, что АО «Энергокомплекс» начнет несвоевременную реорганизацию путем присоединения к АО «ОЭК», из-за которой приостановит работы. Кроме того, не могли предвидеть и то, что АО «ОЭК» и ООО «ЦТП МОЭК» будут нарушать сроки выполнения работ, производить работы с замечаниями.

Они не могли выбрать иных подрядчиков для выполнения указанных работ и не могли установить иные сроки выполнения работ, поскольку АО «ОЭК» и ООО «ЦТП МОЭК» являются]монополистами в сфере подключения домов к системам электроснабжения и теплоснабжения, осуществляют работы по разработанным стандартизированным формам договоров.

Кроме того не могли предвидеть, что в силу Указа Президента Российской Федерации от 9 мая 2017 года № 202 «Об особенностях применения усиленных мер безопасности в период проведения в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года и Кубка конфедераций FIFA 2017 года», нормативно-правовых и подзаконных актов города Москвы, в июне-июле 2018 года будут введены ограничения касающиеся проведения земляных работ и передвижения тяжелой строительной техники на территории города Москвы.

Несмотря на все указанные непредвиденные обстоятельства ими проявлена должная степень заботливости и осмотрительности, выполнены обязательства по договору своевременно и надлежащим образом.

Судом не принята во внимание позиция Верховного Суда Российской Федерации согласно которой срок передачи застройщиком объекта участия в долевом строительстве (квартиры), может быть изменён при наличии соблюдения двух критериев: согласования изменения срока с участником долевого строительства и при соблюдении условия регистрации такого изменения его в порядке, предусмотренном для регистрации договора. Оба указанных условия ими были соблюдены – п. 4.2. договора, который согласован обеими сторонами.

Также ссылается на судебную практику по аналогичным делам, по которой п. 4.2 признан действующим и подлежащим применению.

С учетом изложенного, предельный срок передачи квартиры – не позднее 31 марта 2018 года. Следовательно, просрочка в передачи квартиры не наступила.

Автор жалобы ссылается на неприменение судом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истцом не представлено каких-либо доказательств причинения ему экономического ущерба в силу задержки передачи квартиры. Судом не учтено, что непредвиденные причины продления срока передачи квартиры, а также факт направления застройщиком уведомления об изменении срока передачи квартиры, являются основаниями для существенного снижения заявленной неустойки, в случае удовлетворения требований о её взыскании.

Кроме того, снижение неустойки по неденежному обязательству, в отличие от снижения процентов по денежному обязательству, не имеет законодательного ограничения размера, ниже которого взыскание не представляется возможным.

Обращают внимание суда, что Верховный Суд Российской Федерации в определении от 18 октября 2019 года по делу № *** выразил позицию по применению условий оговора, а также обстоятельств и отсутствия вины данного застройщика.

Ссылается на определение Второго кассационного суда от 26 ноября 2019 года по делу № ***, которым подтверждена законность и обоснованность применения условий п. 4.1 договора, а также наличие обстоятельств непредвиденности в задержке ввода дома и передачи объекта долевого строительства против воли застройщика, в отсутствие его вины.

Кроме того в масштабах строительства ЖК «Домашний» удовлетворение требований истца создаст прецедент, который сформирует нежелательный процессуальный повод для массовой подачи аналогичных исков и злоупотребления правами потребителя со стороны других участников долевого строительства.

Заслушав представителя истца ФИО1 адвоката Федосеева В.И., просившего решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм материального права.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 22 марта 2018 года между ответчиком АО Производственное коммерческое предприятие «Мосстройснаб» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве № *** (далее – Договор). Данный Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 17 апреля 2018 года.

Объектом долевого строительства по приведенному Договору является квартира № *** ориентировочной площадью 57,8 кв.м, расположенная на 16 этаже в секции 7 комплекса, по адресу: *** (пункт 1.1, 1.2 Договора).

Цена Договора составила 7 094 537,89 руб. (пункт 3.1 Договора).

Пунктом 1.3 Договора предусмотрен срок передачи квартиры участнику долевого строительства – III квартал 2018 года включительно, то есть до 1 октября 2018 года.

Факт исполнения истцом ФИО1 Договора в ходе рассмотрения гражданского дела ответчиком не оспаривался.

Объект долевого строительства передан истцу согласно акту приема - передачи 17 февраля 2019 года.

Разрешая данный спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком нарушены условия Договора, в части срока передачи истцу объекта долевого строительства, что в силу статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является основанием для взыскания с ответчика неустойки, размер которой составляет 504 066,92 руб., как следствие с ответчика подлежит взысканию штраф, за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 267 033,46 руб. (504 066,92 руб. + 30 000 руб. /2) и компенсация морального вреда.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда по следующим основаниям.

Согласно п. 1.1. договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить жилой комплекс (1 этап первой очереди строительства), расположенный на земельном участке с кадастровым номером *** общей площадью 24 766 кв. м по адресу: *** и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Комплекса передать Участнику находящийся в Комплексе объект долевого строительства, указанный в пункте 1.2 Договора, а Участник обязуется оплатить Застройщику обусловленную Договором цену Договора и принять Квартиру.

Согласно пункту 1.2. договора объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира ***, ориентировочной проектной общей площадью 57,80 кв. м, расположенная на 16 этаже в 7 секции Комплекса.

Финансовые обязательства, предусмотренные договором долевого участия, участником долевого строительства были исполнены в полном объеме, квартира по акту приема-передачи передана ему 17 февраля 2019 года, что им не оспаривается.

Как следует из пункта 4.1 договора, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию комплекса, но не ранее выполнения участником в полном объеме обязательств, предусмотренных пунктами 3.1 - 3.4 настоящего договора, застройщик обязан передать квартиру в III квартале 2018 года включительно. При этом допускается досрочное исполнение застройщиком обязательств по передаче квартиры участнику. Передача квартиры застройщиком и принятие ее участником осуществляется по акту приема-передачи квартиры.

В силу пункта 4.2. договора в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, исключающих передачу квартиры, указанный срок может быть продлен Застройщиком, но не более чем на полгода, что не влечет за собой расторжения Договора и какой-либо ответственности для Застройщика.

Исходя из положений статей 309, 310, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 4, 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходя из установленных выше обстоятельств, условий договора, судебная коллегия приходит к выводу, что срок передачи объекта долевого участия по договору истекает 31 марта 2019 г., на момент передачи истцу квартиры – 17 февраля 2019 года срок передачи объекта в эксплуатацию, с учетом положений заключенного между сторонами договора не истек, при этом, продление ответчиком сроков получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и задержка передачи построенных квартир произошло в силу непредвиденных обстоятельств и действий третьих лиц.

Довод представителя истца, приведенный в своих объяснениях в суде апелляционной инстанции о том, что истец не согласовывал перенос сроков передачи квартиры, не обоснован по следующим основаниям.

Согласно пункту 1.3. договора срок передачи квартиры Участнику - III квартал 2018 года включительно, т.е. по 30 сентября 2018 г. включительно.

Исходя из пункта 5 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 г., срок передачи застройщиком объекта участия в долевом строительстве (квартиры), может быть изменен только при согласовании с участником долевого строительства и при соблюдении условия регистрации такого изменения его в порядке, предусмотренном для регистрации договора.

Согласно статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации согласованное сторонами договора условие о праве застройщика в одностороннем порядке на полгода продлить срок передачи квартиры участнику не противоречит статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Подписывая договор, стороны достигли соглашения об однократном изменении срока окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в пределах полгода, при этом такая возможность не поставлена в зависимость от результата рассмотрения участником долевого строительства предложения застройщика изменить договор.

Таким образом, сторонами согласована конечная дата, не позднее которой объект должен быть передан застройщиком.

На момент подписания договора истец располагал всей необходимой информацией, а сам договор, в том числе пункт 4.2., вопреки доводам представителя истца был добровольно подписан его доверителем. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, о чем в Едином государственном реестре недвижимости внесена соответствующая запись.

Таким образом, с учетом вышеизложенных обстоятельств, предельный срок передачи квартиры - не позднее 31 марта 2019 года. Следовательно, просрочка в передаче истцу квартиры не наступила, что исключает возможность удовлетворения его требований.

Условия договора не изменялись после его подписания. Применение и включение в договор условий, указанных в пункте 4.2., не ущемляет права участника долевого строительства, как потребителя, поскольку стороны вправе, согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в общем порядке изменить договор и установить, что к нему подлежит применению соответствующее регулирование.

Кроме того, в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчик указывает на то, что изменение срока передачи объекта участия в долевом строительстве вызвано непредвиденными обстоятельствами, в которых отсутствует вина ответчика.

В силу части 2 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Строительство многоквартирного дома, в котором расположена квартира истца, завершена. Дом введен в эксплуатацию 25 января 2019 года на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного Мосгосстройнадзором ***. При этом строительство корпуса 1 жилого комплекса (ЖК «Домашний») было завершено еще в конце 2017 года, что подтверждается Заключением о соответствии, утвержденного распоряжением Мосгосстройнадзора от 29 декабря 2017 г. № ***, фотоотчетом об этапах строительства, размещенном на официальном сайте ЖК «Домашний».

Продление сроков ответчиком связано с перепроектированием электрических сетей, нарушение сроков со стороны ПАО «ОЭК» и, как следствие, несвоевременным подключением к системам электроснабжения.

Так, между ответчиком и АО «Энергокомплекс» 27 июня 2016 г. был заключен договор № ***, согласно которому АО «Энергокомплекс» обязалось осуществить технологическое присоединение ЖК «Домашний» к электрическим сетям не позднее 27 июня 2018 г. Свои обязательства по договору, связанные с оплатой цены договора и предоставлению технической документации, ответчик выполнил заблаговременно, что подтверждается письмом от 21 ноября 2017 г. исх. ***» О необходимости скорейшего выполнения обязательств и проведения проверок ответчик неоднократно обращался в АО "Энергокомплекс» (письма от 22 декабря 2017 г. исх. ***; от 27 ноября 2017 г. исх. ***; от 22 января 2018 г. исх. ***; от 1 февраля 2018 г. исх. ***.

В апреле 2018 г. АО «Энергокомплекс» уведомило ответчика о реорганизации путем присоединения к АО «ОЭК».

В результате реорганизации дополнительное соглашение с АО «ОЭК», как с приемником АО «Энергокомплекс», было подписано только 21 мая 2018 г. Фактически, из-за несвоевременных мероприятий по реорганизации, работы выполнялись с существенным отставанием срока и замечаниями, что подтверждается Перечнем замечаний *** от 21 мая 2018 г.

В результате реорганизационных процедур АО «ОЭК» продолжило выполнять обязательства по Договору от 27 июня 2016 г. только после 21 мая 2018 года. Акт об осуществлении технологического присоединения объектов электроэнергетики (энергопринимающих устройств) *** был оформлен и передан ответчику 1 октября 2018 г., т.е. с задержкой на 95 дней.

Кроме того, имели место просрочки со стороны ООО «ЦТП МОЭК» по договору о подключении к системам теплоснабжения *** от 16 августа 2016 г. Указанное подключение должно было быть выполнено в феврале 2018 г.

ООО «ЦТП МОЭК» оформило и передало ответчику Акт о подключении объекта к теплоснабженню № *** только 08 октября 2018 г.

Таким образом, отсутствие по состоянию на 30 сентября 2018 г. Актов о технологическом присоединении к электросетям со стороны АО «ОЭК» и о подключении к теплоснабжению со стороны ООО «ЦТП МОЭК», являющихся монополистами в сфере подключения домов к электроснабжению и теплоснабжениюЮ препятствовало подаче ответчиком необходимого пакета документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем срок сдачи объекта, в соответствии с условиями договора долевого участия, был продлен, о чем ответчик уведомил истцов 28 сентября 2018 г.

Кроме того ответчик ссылается на Указ Президента Российской Федерации от 9 мая 2017 года № 202 «Об особенностях применения усиленных мер безопасности в период проведения в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года и Кубка конфедераций FIFA 2017 года», нормативно-правовых и подзаконных актов города Москвы, в июне-июле 2018 года, которыми введены ограничения касающиеся проведения земляных работ и передвижения тяжелой строительной техники на территории ***, как на объективные причины, которые способствовали увеличению сроков проводимых работ.

Таким образом, продление ответчиком сроков получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и задержка передачи построенных квартир произошли в силу непредвиденных обстоятельств и действий третьих лиц.

В связи с чем выводы суда первой инстанции основаны на неправильном применении норм материального права и не основаны на представленных сторонами доказательствах.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции с принятием по делу нового решения, которым находит необходимым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Определила:

решение Советского районного суда г. Тамбова от 27 ноября 2019 года отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Акционерному обществу Специализированный застройщик «Мосстройснаб» о взыскании неустойки и компенсации морального вреда – отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи